文︱劉德科
1st
這邊，海南要實施現房銷售①；那邊，蘇州剛剛取消了現房銷售②。
看著是不是有一種錯亂的感覺？為什麼會這樣？海南加碼調控，蘇州放鬆調控，是這個原因嗎？現在的樓市到底是要放鬆還是要收緊？如果現房銷售是好東西，為什麼蘇州要取消呢？如果現房銷售有巨大的副作用，為什麼海南還要實施呢？……一堆問題像可樂氣泡一樣升騰，有錯亂感。
我們還是得回到政策發布現場：「海南房地產最新政策有關情況新聞發布會」，3 月 7 日。
2nd
會上，海南省住建廳廳長霍巨燃先生是這麼介紹的——
目前，因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
現房銷售將杜絕質量問題與爛尾樓問題，這個說法你已經很熟悉了。
現房銷售的這些缺點，任何政策制定者其實都是明白的：將拉長商品住房供應周期，短期內會減少供應量，甚至可能導致供求關係緊張；增加開發商的財務成本，最終將轉嫁到購房者身上。
既然明白，為什麼還要出這樣的政策？原因是：海南要重啟房地產，要絲滑平順地重啟房地產，既要重啟，又要跟過去做切割。
過去的海南，被這麼定義——「房地產加工廠」；這兩年，海南的口號是——
決不當「房地產加工廠」，以壯士斷腕的決心調整產業結構，破除經濟發展對房地產的依賴。
這句口號，從省委書記到縣委書記，都已經倒背如流；霍巨燃廳長在新聞發布會上也重複了一遍。
「房地產加工廠」，在這個口號裡，房地產是個徹頭徹尾的貶義詞。貶義詞是不能重啟的。
要重啟的話，得先把貶義詞變成褒義詞。現房銷售是個褒義詞。實施現房銷售，可以讓房地產變成一個褒義詞。
所以，與其說海南需要現房銷售，不如說海南需要一個褒義詞，需要一個可以讓房地產變成褒義詞的工具。現房銷售就是那個工具。
這就是絲滑平順，這就是絲滑平順地重啟房地產。沒有顛覆「決不當『房地產加工廠』」這個誓言，更沒有違背「房住不炒」的基調。
3rd
所以，海南實施現房銷售，表面上看是加碼調控，但實際上是重啟房地產。
霍巨燃廳長在新聞發布會上回顧了這兩年海南的調控成效——
2019 年全省房地產開發投資同比下降 22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降 42.1%、38.8%。
下降得越猛烈，說明調控越有成效。接著，霍廳長話鋒一轉——
另外，這次新冠肺炎疫情對海南房地產業造成了一定影響，但通過落實省政府支持中小企業共渡難關八條措施、幫助企業復工復產七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產企業解決困難，渡過難關，加快復工復產，降低對房地產業的影響。《通知》的出臺，並不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產市場調控，而是為了進一步貫徹落實國家關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的要求，鞏固房地產調控成效，保持房地產市場穩定，原來的調控政策繼續保持不變，並進一步完善。
實施現房銷售，表面上看就是加碼調控啊，但霍廳長還是強調了新政策並不是放寬房地產市場調控。你可以再仔細感受一下霍廳長的話。
4th
海南的新政策還是非常妥帖的，因為他們深知：房地產市場不僅是「政策市」，更是「輿論市」。
真要做點事情，得先把輿論熨得平整。讓輿論感受到：你是在從緊，而不是放寬。
5th
除了現房銷售，海南的新政策①，還強調了繼續實施全域限購，並且跟深圳學來了「安居型商品住房」（具有政策保障性質的共有產權住房）。
所以，在現有制度下，海南的新政策總體上是個妥帖的政策。對於海南這個按下房地產開發暫停鍵的省份，去苛責現房銷售的副作用，沒有意義。
如果其它省份或城市實施現房銷售，值得苛責，甚至值得討伐，但是對於海南，我們得多理解過去兩年它按下過暫停鍵。
打個不盡恰當的比方：開倉賑災，要在米中摻一些沙子；這樣的話，只有非常需要糧食的人，才不會在意米中摻的那些沙子。具有副作用的現房銷售，就是那些沙子。
在喊出「決不當『房地產加工廠』」這句看似沒有退路的口號之後，海南終於找到了解題的方法。
注釋：
① 海南省委辦公廳、省政府辦公廳，《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，發布日期2020/3/7
② 蘇州市自然資源和規劃局，《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》，發布日期2020/2/19