對普通百姓而言，買房是一場輸不起的豪賭。/圖蟲創意
普通人買房，無非為了辛苦半生能有個遮風擋雨的地方，但對於不幸買到爛尾房的人來說，風和雨都是它帶來的。
去年，我們曾經寫過一篇《比買到爛尾樓更倒黴的事，我真想不出來》，現在看來，現實永遠比想像中魔幻。
比「買到爛尾樓更慘的事」出現了，那就是「買了爛尾樓，還得自己出錢把它蓋完」。
前段時間，一則「昆明30戶居民住進爛尾樓」的新聞上了熱搜。
當時，業主們搬進來已經有一段時間了。/微博
別樣幸福城的4號地塊，從2014年停工一直爛尾到現在。這遲遲交不出的12棟樓1255套房，是不少家庭的剛需。
很多業主是一邊交房租一邊還房貸（少則一兩千，多則八九千），就這樣挨到樓盤爛尾的第六年。其間也有家庭一度向銀行斷貸，代價是購房者名下的所有銀行卡都遭到凍結，甚至無法收到工資。
趕上疫情，部分從事旅遊業、餐飲業和靠小商鋪維生的業主幾乎斷了收入，既然房貸是免不了的，就只能從減少租房開支這頭想辦法。於是，今年5月份開始，陸陸續續有人搬進了這沒有任何配套設施的爛尾樓。
缺水斷電，沒有門窗，業主們就靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水做飯，在2020年的新一線，他們活成了「城市吉卜賽人」。
業主們在工地上艱難求生。/YNTV都市條形碼
新聞一經曝出，連毫無牽連的網友們都難免為命途多舛的業主們感到心酸與不平。而造成這一局面的開發商，則選擇雲淡風輕地回應——
「公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現早日復工，並參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復工和交房工作。」
意思就是，你們快抄抄隔壁5號地的作業，也開始自救唄。
這一倡議也得到了當地政府部門的首肯。據《中國新聞周刊》，雲南省住建廳一名周姓工作人員曾表示，「自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鍊斷裂了。在這種情況下，業主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。」
但問題是，為一套爛尾房傾盡身家的業主們，但凡有一點餘地可轉圜，又怎麼會搬進爛尾樓呢？
如果不是沒得選，誰願意住進爛尾樓？/昆明電視臺K6春城頻道《8099999》節目
買到爛尾樓，只能體驗「別樣幸福」
已經投入使用的1-3號經常斷水停電，5號交房全靠業主自救，4號至今爛尾，6-8號地塊尚未開發……這個被戲稱為「別讓幸福成」的「別樣幸福城」小區，似乎被施過什麼魔咒，能變著法兒地讓它的業主們幸福不成。
被開發商點名表揚的「別樣幸福城5號地塊」，是昆明首個業主自救爛尾樓盤的典型案例。5號地塊合同約定的交房時間是2015年12月份，但自封頂之後便持續停工；2015年至2018年，業主多次籌款自救，最終勉強達到入住條件，部分業主也得以交房入住。
遇上不靠譜的開發商，交房了也未必省心。昆明摩爾城，爛尾10年盼來的回遷房，回家要穿6道門，29層沒電梯。/雲南都市頻道
前面開發商的這番自救言論，讓很多人感到不舒服，仿佛經過5號地塊自救成功一事後，將爛尾樓起死回生變成了業主自己的分內事，本該負起責任來的開發商，反倒成了「幫忙一起想想辦法」的路人甲。
對此，媒體們紛紛嗆聲，紅星新聞指出「解決問題不能只靠業主自救」，光明日報更是痛批這種一心指望業主自救的爛尾樓，是「民生之痛，監管之恥」。
而網友們代入到業主的立場上看，就更加感到憤憤不平——「錢我交了，最後樓還是我蓋的，合著你們開發商賣房，就光出個圖紙唄？」
憑藉一張圖紙、一個沙盤乃至一種描述就能把還沒有影子的房子賣出去，這種事聽起來十分荒誕，但卻是現實。/圖蟲創意
4號地塊的業主們倒是沒在「該不該出錢」的問題上耽誤太多時間——錢不是問題，問題是沒錢。
事實上，同為項目中的爛尾樓，4號地塊與5號地塊卻不可同日而語。
5號地塊是空軍部隊和省某統計單位的團購房，業主具有穩定收入。相比之下，4號地塊多為散戶，買房已經花光積蓄。
即使本身條件不佳，4號地塊的業主們也並沒放棄過自救。早在5號地塊業主發出自救倡議時，4號地的業主們就動過「自救」的念頭。但讓他們感到迷茫的是，整個4號地塊主體工程尚未封頂，外牆還沒有做——這意味著資金缺口比5號地塊還要大得多。
5號地塊的資金缺口在三千萬元上下，業主們前前後後發起過六次自救才搞定，而4號地復建所需的資金則要八千萬元起，這筆錢對已經掏空了錢包的業主們來說，無疑是天文數字。
過去幾年，業主們曾以每周兩次的頻率，去尋找政府和有關部門維權，「現在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。」
業主們通過自行搭建的臺階上樓。/昆明電視臺K6春城頻道《8099999》節目
然而，即使是這樣卑微的心願也難以實現。樓內鋼筋四處裸露，樓梯、陽臺、電梯井等缺乏防護，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當地街道辦、派出所、開發商和物業紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。
而業主們當然也知道住在爛尾樓並非長久之計。停工年久，樓盤澆築多年的水泥已經開始脫落、風化，曾有人冒著危險爬了整整十多層樓到達頂樓，發現用手輕輕一捏就會散。如果再拖延下去，「恐怕要成為危房，再也不能住人了。」
4號地塊，連同它所牽涉的一千多戶業主們的命運，也在多方無數次的拉扯與推諉中，愈發地風雨飄搖起來。
誰的城市，沒有一座爛尾樓
偏居一隅的昆明，房地產市場也顯得獨具一格。一邊房價上漲銷售火熱，一邊爛尾樓扎堆，回遷戶難以及時回遷。
昆明市住建局曾對全市範圍內的18個爛尾樓項目分析停工原因，無非是四類：融資難；銷售慢；支付成本高；項目違法違規。
而類似的爛尾建築案例並不鮮見，如果你足夠熟悉所在的城市，那麼總能找出幾棟當地盡人皆知的爛尾樓。
2008年1月11日，北京一位大爺從爛尾樓前經過。/圖蟲創意
從「天涯、海角、爛尾樓」的海南，到有「爛尾樓之都」稱號的南陽，再到「燒光400億」的貴州獨山縣，這些突兀的存在，除了滋生不少茶餘飯後的談資，還埋葬著許多家庭的安居夢想。
普通人買房，只是為了辛苦半生能有個遮風擋雨的地方，但對於不幸買到爛尾房的人來說，風和雨都是它帶來的。
當然了，在這部由時代書寫的爛尾樓故事裡，既不缺不知何以為家的悲慘世界，也不乏躺贏的都市傳說。
2013年，曾在距天津市區30多公裡開外郊區買下一棟爛尾別墅的馮女士，絕對想不到有朝一日自己的電話會被中介打爆，「買來才100多萬的小別墅，幾天之內，市場價忽然漲到了七八百萬」。
買房這件事，真的很看運氣。/圖蟲創意
馮女士的這座房產位於「星耀五洲」，一度是「天津最著名爛尾樓」。在樓盤尚未動工的區域，由於基本無人打理，野草長得比人還高，甚至有附近農戶將牛群趕至此處放養。在樓盤爛尾的十年間，這樣的情景是常態。
2017年5月，來自另一家地產商融創的一紙收購書，將這座沉寂十年的爛尾樓徹底盤活了。
知乎用戶@不早不晚 也曾分享過發生在自己身邊的案例——
「我一個大學同學也是買到爛尾樓，他就幸運了。他那個房子買的時候很便宜，爛尾之後政府出面每月發放補助，爛了十幾年房錢都快補助回來了。前年遇上政策，他那裡成了學區。去年一入住，房價翻了快十倍，把他樂壞了。」
聽起來頗有些「塞翁失馬焉知非福」的意味，但並非所有人都能有這麼好的福氣。一般來說，大城市的爛尾樓會比小城市的幸運許多。較高的地價和投資回報，通常能讓開放商緩過一口氣，至少也能吸引來其他開發商接盤。
樓盤爛尾太多，已經不算是新聞。而每當曝出爛尾樓的消息，你總能看到有網友仿佛被《三體》外星人附身一樣反覆勸誡著：「別買期房！別買期房！別買期房！」
人們是真的想不通，「普通人輸不起，那為什麼還要冒著巨大風險買期房？」
的確，為了避免買到爛尾樓，最簡單粗暴的方法就是乾脆不買期房。但問題是，你知道期房跟現房的比例是多少嗎就喊「別買期房」？
就拿疫情前的數據來看。去年一整年，全國商品住宅現房銷售面積是18215.21萬平方米，作為對比，期房的數據則是131929.12萬平方米，期房與現房的比例超過7：1。
2019年商品房住宅現房與期房累計銷售面積對比。/國家統計局
2018年，這一對比還是5：1，2017年則還不到4：1。期房與現房的比例，是在逐年拉大的。
這還是全國平均水平，在部分城市，期房比例超過八成甚至九成都是常事。
也就是說，每賣出十套房子，有八九套都是期房。在這種情況下，業主遭遇爛尾的風險絕不是一句「不買期房」就能夠徹底解決的。
事實上，真正該被問罪的，不是期房本身，而是國內現行的這種權責明顯不對等商品房預售制度。
期房的罪與罰
說起「期房預售制度」，一般認為源自香港地區的「賣樓花」，霍英東是首創。
很多人會習慣性地以為這兩種售樓制度是一回事。但事實上，兩者從目標定位到監管手段，再到風險的承擔來看，都有巨大的差異。
「賣樓花」像一種分期付款的促銷手段，而「期房預售」則更接近「眾籌建房」。「樓花」在物業落成，業主收樓後才開始供款，在此之前只交至多15%的定金，而且可以毀約退房。
至於內地的期房預售制度，房地產研究者都認為它「具有獨有性，是以籌集開發資金而非以保護購房者權益為首要目標」。也正因如此，內地的商品房預售原則上都需消費者全款支付商品房的所有款項（包括通過按揭貸款由銀行代付）。
與現房相比，期房算是高風險，高收益。只不過，高風險是業主的，高收益是開發商的。/圖蟲創意
也就是說，理想狀態下，房地產開發企業只需通過預售即可回收全部的資金和利潤。這也是中國的期房消費者的風險之源。
現行的商品房預售制度，實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，並將經營風險轉嫁給了社會。
有學者分析，這種風險轉移，主要體現在三個方面——
一、購房者支付了全部的房價款，承擔了全部的開發風險；
二、開發商提前使用了購房者的資金，來實現資金的快速回籠，而承擔了資金利息的卻是購房者；
三、購房者又通過住房按揭，把一部分風險轉嫁到了銀行。
2015年，廣州一處爛尾樓，附近居民在樓中晾曬衣物。/圖蟲創意
2005年8月，央行金融小組撰寫的《2004中國房地產金融報告》中短短八十幾個字，在中華大地上掀起了軒然大波。
「考慮取消房屋預售制度。很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。」
當時，國內最激烈的反對聲來自國內有名的兩位地產大鱷，任某和潘某。
前者批駁央行報告「邏輯混亂」，並自立機構出報告稱「央行不懂行」「期房銷售是必然」；後者看起來則很有大局觀，「一段時期內市場上出現沒有房子供應的情況，會對穩定房價不利」。
沒過多久，國家建設部與北京市建委紛紛表示，暫時不會取消商品房預售制度。
從央行起草的那份報告算起，「取消預售制度」的口號喊了十五年，卻仍然遙遙無期。
今年3月，海南省發布了新的房地產市場規定，要求在所有區域試行現房銷售制度。這讓很多人歡呼雀躍，甚至一度有《「賣樓花」終結了！現房銷售新規出臺》《全國人民期盼多時的現房銷售，真的來了！》等誇張解讀。
海口的一處別墅爛尾樓群。/圖蟲創意
在疫情影響下的整體寬鬆的政策大背景下，海南還能取消商品房預售，這份勇氣值得肯定。但別忘了，其他城市如南京、蘇州、合肥等地，也都進行過相關的政策嘗試，最後都是草草收場。
開年至今，又有71582.86萬平米新開工的商品住宅投入生產，我們無法預料其中會有多少樓盤成為爛尾樓預備役。
但可以確定的是，在這一頑疾被徹底解決之前，千千萬萬個被拖進爛尾泥淖的家庭，仍舊只能在絕望中等待，在等待中絕望。
《昆明「造城運動」留下40多個爛尾樓，政府和開發商希望業主「自救」》，《中國新聞周刊》，2020-07-30
《他們住在爛尾樓》，中國青年報，2020-07-29
《別樣雲南幸福城小區變成爛尾樓 業主籌資自救》，《春城晚報》，2016-05-25
《昆明樓市調查：爛尾樓扎堆 亂象難止行業面臨洗牌》，《中國經營報》，2017-12-16
《融創百億元收購八成股權 天津最著名爛尾樓「復活」》，《中國經濟周刊》2017年第24期
《「星耀五洲」復活記 》，新華網，2017-05-23
《期房預售:難以離開的模式「毒藥」》，《安家》，2005-12-15
《我國期房預售制度改革的比較視角》，《銀行家》，2019年第9期
《中國商品房銷售制度發展研究》，周曄晗，中國社會科學院研究生院，碩士專業學位論文，2012
《首個現房銷售省份來了，對樓市、購房者有何影響？》，中國新聞網，2020-03-10
作者 | 陸一鳴
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