雪梨、墨爾本待售房屋掛牌數激增!新利好扎堆!報復性買房會顯現嗎?

2021-01-09 新浪財經

來源:澳洲財經見聞

雪梨、墨爾本待售房屋掛牌數激增!或迎來「黃金二月」

諮詢公司SQM的最新數據顯示,今年最後一個月,雪梨和墨爾本的房屋掛牌量逆勢上升。雪梨和墨爾本的待售房屋掛牌數量從11月份開始全面下跌,這與季節變化趨勢一致。但12月的掛牌數量卻出現反彈。

與2019年12月同期相比,雪梨的房價上漲了近14%,墨爾本的房價上漲了30%以上,這也從另一個側面反映出新房數量的激增。SQM Research董事總經理路易斯·克里斯多福(Louis Christopher)表示:「我們可以看到,新掛牌的數量迅速增加,這與聖誕節前最後一個周末的拍賣活動激增有關。」

這種不尋常的模式是由創紀錄的低借貸成本和疫情封鎖所而帶來的「報復性」購房有關。與此同時,克里斯多福指出,一月底上掛牌數的激增將導致一個「相當強勁」的二月。他預計珀斯將是今年表現最強勁的房地產市場,其次是布裡斯班。而雪梨市場可能受到新州政策利好,將保持強勁水平。新的提議允許購房者選擇不支付購房預付印花稅。預計今年墨爾本市場將受到公寓的拖累,這主要由於該市與州際和海外入境移民大幅下跌的影響。

ANZ放寬凍結貸款申請對象 NAB「解凍」速度最快

ANZ決定擴大其房貸遞延貸款的提供對象,信用良好且有需求的客戶將可以申請遞延貸款,這使得該銀行成為四大銀行中,凍結貸款佔總貸款比率最高的銀行。根據澳洲審慎監管局(APRA)的數據顯示,截至11月30日,ANZ約有3.1%的貸款被凍結,而Westpac的比率則為3%、CBA 為2.3%、NAB有1.3%。雖然數據顯示ANZ的凍結貸款從六月份400億澳元的尖峰,驟減到125億澳元,但ANZ的凍結貸款仍比競爭對手NAB(61億)多超過兩倍,因為在解除凍結的速度放緩的同時,該銀行持續凍結更多的貸款。

根據APRA的數據,截至11月底,總部位於墨爾本的ANZ有近1萬筆小型企業凍結貸款,是CBA中小型企業凍結貸款量的3倍,更是NAB的4倍多。ANZ新增及展延的遞延貸款價值從10月的46億澳元,減少到8.59億澳元,NAB同期則只有微幅從5.25億澳元增加到5.9億澳元,ANZ和Westpac凍結和展延的貸款比例都是他們對手的2至3倍。在10到11月間,ANZ的凍結和展延貸款價值從40億澳元降到18億澳元,而Westpac的數字更是讓人擔憂,從8.9億澳元暴增到23億澳元。

ANZ在結束遞延貸款這方面表現得很好,但NAB更勝一籌,10月結束290億澳元遞延貸款、11月又再減少85億澳元,但CBA也不落人後,同期減少數額分別為263億澳元及65億澳元。相較之下,ANZ 10月結束183億澳元的遞延貸款,11月結束69億,而Westpac解凍的速度明顯放緩,10月結束145億澳元,但11月僅38億澳元。總額來說,ANZ新批准的遞延貸款從10月的110億澳元降到11月的70億澳元,而結束的遞延貸款從10月的1020億澳元減少到320億澳元。

澳洲大型商業地產強勁復甦,傳奇商業大佬出手新州零售中心

一名前罪犯已為新州Homebase Wagga零售中心支付了4,600萬澳元(比預期價格高出100萬澳元),這表明今年地產行業的一個大趨勢,即便利性大型購物中心的復甦。物業記錄顯示,Homebase Wagga被Metro Diversified Property Management收購,Metro Diversified Property Management是Garry Allan Carter的全資獨資公司。卡特先生是1980年代和1990年代的商業風雲人物,曾在1985年被《商業評論周刊》評為年度風雲人物商人。

1995年,卡特因承認三項不當使用職務的罪名而被判處四年徒刑。其做為ATS Resources的董事(後來更名為Entity Group)為其自身和與之相關的公司謀取利益。澳大利亞證券委員會(Australian Securities Commission)稱,卡特先生從ATSR挪用了3,700萬澳元,以為其所控制公司進行債務再融資。他此次收購的Wagga零售中心的收益率為7.4%,將帶來340萬澳元的淨收入(滿租的狀態)。該交易的對手方為Gold Coast Titans的共同所有者達裡爾·凱利(Darryl Kelly),其出售了位於East Wamga Wagga哈蒙德大街7-13 (Hammond Avenue)佔地20,000平方米的購物中心,該中心的主力租戶有Harvey Norman,Spotlight, Fantastic Furniture a和 Officeworks。

仲量聯行的尼克·威利斯(Nick Willis)和山姆·哈徹(Sam Hatcher)代表賣方Professional&Industrial Alliance Pty Ltd進行出售交易代理事宜,凱利先生是該公司的董事。威利斯說:「在這次競拍中,來自私人投資者、銀團和機構投資者的需求強勁。」漢切爾說:「自疫情爆發以來,大型零售業者一直是政府刺激措施的最大受益者,這進一步支撐了該行業的彈性,並推動了對該行業的投資者需求增加。」由於相對較高的投資收益率,資產的直接性質以及許多大型零售企業在疫情期間表現良好,使得該資產類型獲得市場熱捧,特別是私人投資者的關注。通過Metro Diversified,卡特先生還擁有另一處大型零售物業,位於大雪梨西區坎貝爾鎮(Campbelltown)的Blaxland Home Center,他於2019年6月以4750萬澳元的價格購得。去年八月,他又以 398萬澳元的價格收購了Blaxland Road的一處鄰近工業物業。

2021年第一筆大型酒吧資產交易 3年回報39%

2021年第一筆大型酒吧交易,由房地產公司White家族的私人投資機構White&Partners管理的信託在以3100萬澳元的價格將Engadine Tavern酒吧,出售給了當地一家開發商,在不到三年的時間裡實現了39%的資本收益。這家龐大的酒店和商業控股公司在雪梨南郊Engadine的Station街和Preston大道的拐角處有三處房產,佔地面積超過半公頃,於2018年7月被White&Partners以2,230萬澳元的價格收購,收益率為6%。這家酒吧在2018年出售之前,已經被Liddy家族擁有了39年,擁有26臺遊戲機,60個停車位,一個獨立的酒吧,以及單獨使用的會議室。在相對較短的時間內,White&Partners獲得了Preston大道5號2692平方米酒店停車場內64套公寓的開發批准。

該地區隨後於去年9月由Ray White商業地產中介的Jeff Moxham出售。White&Partners通過專業的酒吧中介HTL Property的Dan Dragicevich、Andrew Jolliffe和Sam Handy,White&Partners將整個地段(包括停車場、酒吧和一棟商業建築(日本餐廳))出售給了不願透漏身份的當地開發商和首次投資酒吧的投資者。HTL房地產公司的Dan Dragicevich表示,該物業的大規模交易業務,再加上現成的混合用途開發審批,確保了競標。根據St George&Sutherland Shire負責人的說法,White&Partners不僅獲得了公寓的開發批准,而且還成功地與Sutherland Shire 市議會協商了土地置換協議,為停車場場地創建了更規則的形狀,同時擴大了鄰近的Engadine城鎮公園。隨著酒吧行業從澳洲封鎖和交易限制中恢復過來,預計將2020年後酒吧交易開始逐漸繁忙。

2022年初 預計澳洲一大批建築公司可能面臨倒閉風險

專業建築商協會(Association of Professional Builders,簡稱:APB)預測,在新冠疫情過後,受到政府援助的住宅建築公司將面臨嚴重的現金流問題,可能引發創紀錄數量的公司倒閉。到2022年初,該行業將受到嚴重打擊,這將使資金短缺的建築商承受巨大壓力。APB建築營銷專家兼聯合創始人Russ Stephens表示,在建築活動「空前」激增下,到2021年年底,政府的舉措將使大多數住宅建築商受益。

不過,他表示,JobKeeper補貼終止將推高失業率,新建房屋很可能會隨著房屋建築商的倒閉而枯竭,這將給建築商明年的現金流帶來壓力。他說:「融資亦會更難取得,因為40%的抵押貸款人已陷入困境,並且一旦抵押貸款延長期結束,預計其中很大一部分將違約。這些因素將導致對住宅建設的需求減少,而在繁榮時期之後,繁榮時期為建築商帶來了高額的正現金流同時造成建築工程負債大幅上升。

一旦市場疲軟,那些不知道這種隱性負債的建築商將發現沒有足夠的現金來償還以前產生的債務。一旦銷售停止增長,建築商將開始面臨嚴重的現金流問題,我們預計這種情況將在2022年初出現。」Stephens表示,儘管隨著政府出臺新政策,市場可能會迅速發生變化,但他相信,明年初建築公司倒閉數量創新高「絕對有可能」。他表示,該行業還有其他問題,調查發現三分之一以上的建築商不了解標價和利潤率之間的差異。他說:「當分包商提高價格,供應商提高材料價格時,籤訂固定合同的建築商的利潤將受到擠壓。他們看到銀行裡有錢,但他們不明白自己沒有賺到任何錢,儘管他們比以往任何時候都更忙。」不過,當市場放緩時,所有這些都會回到原點。不過,CreditorWatch首席經濟學家哈裡·戴爾(HarleyDale)表示,儘管2021年住宅建築行業將面臨挑戰,但與其他行業面臨的嚴重程度不同。

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