近日，海倫堡又傳出上市計劃的消息。去年5月和前年10月，海倫堡曾向港交所提交過兩次招股說明書，但均已失效。
今年以來，已有領地集團、大唐地產、港龍、上坤、匯景控股、金輝控股、祥生成功上市，時間似乎來到了資本市場的窗口期，房企赴港IPO熱情繼續高漲。但也有落寞者，三巽控股、萬創國際、奧山控股等中小房企多次遞交申請均無法通過，來自廣州的老牌房企海倫堡也是其中之一。據悉，海倫堡目前正在推進它的上市計劃。
對於該公司招股書兩次失效，業內人士分析稱，在聆訊過程中，港交所會重點關注房企重組、合規以及持續經營能力等方面的問題。對於海倫堡而言，其合規問題以及高速增長的負債、融資結構飽受爭議。
時間來到2020年，這一整年，海倫堡積極擴儲，並調整了公司的架構，看得出，該公司依舊在為上市做準備，從最近幾筆融資來看，其高企的融資成本又進一步攀升，這對公司的盈利能力帶來考驗。
三四線拿地，千億目標難實現
事實上，海倫堡在2015年就被傳要上市，公司內部人士回應稱，海倫堡內部還無準確消息。當時，分析師表示市場情緒和氛圍還比較弱，現在不是中小內房企到香港上市的好時期。從目前的市場對房企IPO的反應來看，海倫堡多年的等待沒有等來好時候。
不斷調控的樓市以及「三道紅線」的出臺，讓資本市場對以高槓桿著稱的房企盈利能力、未來的持續發展平添幾分擔憂。今年上半年，上市房企市值整體呈現普降的局面，而新上市的房企多數面臨破發。
據地產研究機構克爾瑞的數據，海倫堡2016年的銷售金額為185.7億元，2017年為351.1億元，2018年為440.6億元，2019年銷售532.5億元。2016年至2018年，公司實現營收分別為142.27億元、143.56億元及175.18億元，毛利率分別為18.5%、23%及26.4%。
海倫堡於1998年在廣東省開始開展業務，與碧桂園等粵系房企成立於同一時期，多年過去了，海倫堡雖然近幾年發展迅速，但銷售仍然維持在幾百億上下的規模。2014年，創始人黃熾恆對外宣稱「不看好房地產行業，未來受多種因素制約，行業已進入困難階段」。或許與房地產開發，賺幸苦錢相比，黃熾恆對投資更感興趣。
2009年，黃熾恆與兄弟黃楚欣建倉上海萊士，2010年，血製品行業景氣上升，上海萊士因此取得不錯的發展，股票飆升150%。2014年，黃熾恆又豪擲億元申購新寶股份1000萬股，該公司上市首日漲45.24%。
2016年，海倫堡地產主業開始發力，確定了三年衝刺千億的業績目標。希望通過產融結合、多輪並進的方式，快速擴張規模。但該公司顯然錯過了房地產行業發展的黃金時代，近幾年政策上「住房不炒」，融資也不斷收緊，據房地產研究機構中指研究院的數據，海倫堡今年前十一個月全口徑銷售額為712億，離千億目標相差甚遠。
為上市做準備，黃熾恆正積極擴充土儲，截至2020年6月30日，海倫堡在全國擁有近200個處於不同開發階段的項目，土地儲備面積約2962萬平方米。2020年以來，該公司繼續在土地市場動作不斷，在金華、重慶、佛山、惠州等地頻頻出手，並首入貴陽。
從地區分布來看，海倫堡的主戰場在三四線城市，以及二線城市的偏遠地區。據海倫堡的招股書，其土儲主要位於三四線城市。珠三角地區土儲佔總儲備的40%，其中惠州所佔比例最高，佔總土儲的13.4%，其次為中山，佔比為8.9%。
2020年，房地產市場延續了從2018年以來的局勢，一二線城市的房價不斷上漲，萬人排隊搶房已經成為了常規現象，而三四線城市的房價則不斷下跌。棚改政策紅利淡去，三四線迅速沉寂，重倉的海倫堡毫無疑問面臨去化壓力。要知道，在發展初期海倫堡走的是高端路線。
組織架構調整，融資成本或進一步上升
隨著海倫堡在銷售規模的擴大，2016-2018年，海倫堡淨負債率持續走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%；其未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，而同期公司擁有現金及現金等價物分別為24.69億元、45.96億元和47.78億元，存在一定的償債壓力。
另一方面，海倫堡的融資成本正穩步上升，2016年至2018年的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%。
2020年1月海倫堡增發2.5億美元高級無抵押債券，利率為12.25%； 2019年10月15日，海倫堡有一筆規模為3億美元債券在新加坡證券交易所上市，利率高達12.875%；2019年1月，海倫堡全資子公司發行非公開定向債務融資工具，本金總額2500萬元，年利率高達13.2%。
從融資渠道來看，海倫堡較為依賴資管及信託融資。2016-2018年，海倫堡的銀行貸款餘額分別為63.96億元、67.01億元以及21.86億元；而信託及資管融資安排餘額分別為64.78億元、136.45億元、169.11億元。截至2019年2月28日，海倫堡信託資管融資未償還總額已經達到177.96億元，佔當期借款總額的58.6%。
據招股書，海倫堡的融資渠道包括，中誠信託、東方資產、華融資產、萬向信託等多家信託及資產管理公司，這些平臺的融資利率在7.125%至13%不等，其中多數利率超過10%。
今年，海倫堡正嘗試發行ABS及公司債券。11月10日，深交所信息披露顯示， 「中山證券-海倫堡第一期資產支持專項計劃」債券的項目狀態更新為「已回復交易所意見」；12月23日，廣東海倫堡地產集團有限公司宣布面向專業投資者公開發行公司債券，債券類別為小公募，金額為18億元。
另一個值得擔憂的是，海倫堡雖然在2015年以來盈利能力有所提升，但又不穩定，淨利率下滑。2015年，該公司利潤為8.44億元，2016年增至29億元，2017年則又降至19.7億。2016至2018年間，海倫堡的毛利率分別為18.5%、23%及26.4%；但受到投資物業公平值減少的影響，海倫堡的淨利率近三年分別為20.4%、13.8%及12.9%。
據招股書，海倫堡還身披多個不合規事件，包括10家項目公司在取得所需的許可證前就已開始興建若干項目，另有10家項目公司偏離建築工程施工許可證，及有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證。
6月，媒體報導稱，海倫堡進行了相關組織架構的重新調整，新設立昆明、廣佛、中珠江3個區域公司。據悉，這次調整海倫堡由原來的「集團-區域-城市」管理模式變為側重「集團-區域-片區」的發展管理模式。
招股書兩度失效，海倫堡登錄資本市場顯得格外困難，押注三四線、融資成本上升、淨利潤率下滑，海倫堡的長期發展如何，還是一個問號。