今天聊3件事，關於房價的。
在鐵嶺，3萬塊，拿下1套學區房。
前天21世紀報導說：3.8萬元，就可以買到一個地級市的學區房。
鐵嶺中介稱：「鐵嶺陽光園四區這套房子是商品房，3.8萬元全款，靠近第十小學，頂樓34平米，配套齊全。」
便宜自然有便宜的道理，這套頂樓的房子是坡頂而非平頂，正對著臥室，室內高度不夠，進門時容易磕磕碰碰。
還有一套房，80平米才7萬多塊錢，對面是五中，走十來分鐘就到第十一小學，老房子沒電梯，八樓。
鐵嶺，這個在小品裡頻繁出現的名字，總人口達289萬人，2019年GDP總量640億元，儘管實力比不上省內的鞍山、營口、錦州，也算個名聲在外的地市了。
在最近幾年熱炒學區房的浪潮下，能便宜到這個程度，說好聽點是「房價良心」，說難聽點就是「無人問津」。
原因大家都心知肚明，勞動力流出，小學生人口也會減少。
東北的人口流出常年被外界詬病，鐵嶺是典型的樣本。
2015年到2018年，遼寧省普通小學的在校生人數減少2.24%，但瀋陽和大連分別上漲7.58%和11.35%，從普通小學的招生人數來看，鐵嶺和阜新的下降幅度，是遼寧省內第一和第二多。
顯然，這部分流失掉的學生，要麼去沿海，要麼流向省內大城市，學區房的需求自然也會隨之下降。
駕車從鐵嶺到瀋陽，不過70公裡而已，但是，地域距離如此之近，並不代表大城市資源能夠反哺中小城市，在不少強省會城市周邊，都出現了類似「燈下黑」的現象。
前段時間有朋友很苦惱的留言：自己買的縣城、地市高鐵新城，為什麼在高鐵開通後不漲反降？什麼時候能升值？再買一套行不行？
不是我不回答，是這問題確實有點天真了。
中泰證券曾發布過一個報告，統計高鐵通車後地方常住人口佔全省比重變化，31個高鐵節點城市，在高鐵通車後，21個出現人口流失。
方正胡國鵬的總結很到位：由於區劃的限制，長期以來，我國城市之間存在著各自為戰的競爭格局，大城市集聚大量的資本與廉價勞動力，對周圍城市產生虹吸效應，周邊中小城市出現人口外流，產業空心化的趨勢。
鐵嶺，就是典型。
人口弱，就意味著「一弱百弱」。
華泰固收去年發過一篇分析遼寧財政的報告，瀋陽、大連財政自給率（一般預算收入/一般預算支出）處於第一梯隊，自給率超70%，鐵嶺、阜新、朝陽三市預算赤字率分別達27%、26%、23%，較為依賴轉移支付。
人口流出——小學生流失——大城市加快虹吸——土地賣不上價——財政吃緊——公共服務資源跟不上——人口加速流出。
這就是「負反饋」，在大城時代，小城似乎只能充當「背景板」。
所以，大哥別說二哥，各位也別笑話阜新和鐵嶺，豫南、蘇北、粵西、閩北這些地方，哪個三四線不是一樣的宿命？
你把旁邊的大城市當金山，大城市把你當肥料。
在天津，14天時間，房價降72萬。
每日經濟新聞這兩天也做了個報導，在河東區與東麗區的交界處某盤，在3年前，這一區域的新房售價曾高達3萬元/平方米，如今在售房源單價多在2.3萬-2.5萬。
旁邊小區有有兩套掛牌房源，近兩周降價幅度分別為18萬元、13萬元，該項目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房，14天時間共計降價72萬元之多。
經紀人肯定的說：「相較於2017年，3年時間，市區內的房價每平方米平均降了5000元。」
同樣是過去3年時間，天津市GDP經過兩次下修，增速連續三年低於全國平均水平，人均GDP落後於東南沿海蘇浙閩三省和寧蘇杭三市。
根據華泰張繼強的計算，用一般預算收入/一般預算支出來計算財政自給率，紅橋區最低，僅38.6%，同時紅橋的債務率排名第1，達到265%，除和平區債務率僅為38%外，其餘各區債務率均超100%。
加上減稅降費的影響，河北、和平、南開稅收增速分別為-20.3%、-20.0%、-18%。
顯然，經濟增速與房價的變化，幾乎可以稱之為「神同步」了。
買房11年，虧35%。
還是每日經濟新聞的報導，10年前，威海乳山銀灘海景房火爆的時候，房價均價約3500元/平方米。
2009年，一位購房者花了20萬，在乳山銀灘買了一套36平方米的小房，只賣了13萬，不算房貸利息，明面上的錢就虧掉了7萬。
事實上，如果考慮到機會成本、通脹、月供利息，虧的遠不止35%。
不僅僅是乳山，煙臺的龍口，萊州，海陽等等沿海四五線城市，到處都是這種房子。
與上文兩個例子不同，山東海景房並不是市場自然供求的反應，而是層層推進、精心設計的套路。
毫不誇張的說，此類無配套的海景房，銷售網絡已經遍布全國，開發商跟中小中介合作分銷，購房者掏出白花花的銀子衝動買房，為「面朝大海、春暖花開」買單，苦果只能自己吞。
每個周末，在河北、山西、河南、湖北等中西部省份，一輛接一輛的大巴開往渤海灣，退休沒事幹的大爺大媽們，寧可在大巴車上顛簸十幾個小時，也要去感受迎面而來的海風。
短暫的看房時間，緊隨身形的置業顧問，全場沸騰的火熱氣氛，一般人還真兜不住。
三件事說完了。
時間來到2020年，越來越多的事實證明：人人買房都能賺錢的樓市，鐵幕正徐徐落下。
鐵嶺，是人口流出三四線城市的無奈。
天津，是超大城市轉型期掉隊的落寞。
至於海景房，就是個笑話。
但是，大家考慮過沒有？這些地方，可能只是運氣不太好，被放大鏡捕捉到，被媒體追逐到，放在網際網路上，一傳十，十傳百，被迫成了焦點，還有大量的城市沒有走到聚光燈下面，任人評說。
去年有句話挺火： 當一個人的財富大於自己認知的時候，這個社會就會有100種方法來收割你，直到你的認知和財富相互匹配為止。
在大放水時代，所有人都知道應該持有資產才能保住財富。
問題就出在這，當「買房」變成了一張盡人皆知「明牌」以後，市場出現了「一致性預期」，任何區域、任何城市的房子，估值都是非理性狀態，伏筆自此埋下。
5年前，小城市庫存積壓創出歷史記錄，所有人都不看好三四線，棚改一出，全都目瞪口呆。
3年前，一二線買房成為金科玉律，誰能料到，「房住不炒」提出後，北上廣陰跌三年？
今年上半年，寬貨幣、放鬆預售、鬆綁限購，似乎歷史要重演，誰能想到時隔數月，調控下手這麼嚴厲？
在調控的強行幹預下，樓市已經進入了「無周期」時代。
今天，你看到了阜新、鐵嶺、天津、石家莊、威海的現狀，尚且能夠用人口、經濟增速等理由來解釋。
明天，你可能會看到紹興、洛陽、臨沂、呼和浩特、惠州、嘉興也開始熄火，我們可以說是估值理性回歸。
可是，當今年高點入手深圳、杭州、寧波房子的人，未來也跌入泥沼時，相信大多數人只能感嘆一句時運不濟了。
就在寫這篇文章的時候，我看到成都又出了15條房產新政，層出不窮的加碼政策，已經成了家常便飯。
炒作的窪地，越來越少，投機的縫隙，越來越窄。
不管造出多少新一線、超一線、強二線的概念，在調控的幹預下，在人口、金融、財政、供地節奏的影響下，影響房地產的價格體系越來越複雜，1年-2年的短周期走勢，正變得愈加不可測。
當規律、周期、數據分析都失去作用，鐵嶺、天津、威海只是冰山一角。
或者，我們應該換個說法：當前樓市的主要矛盾，是購房者日益增長的買房需求，與買房難度直線上升之間的矛盾。
所以，別再渲染買房實現階層躍升這種話，已經回不去了，核心城市的價值，是選擇一種開闊眼界的生活方式，是長期持有帶來的「安全邊際」，而不是快進快出、刀口舔血的牌桌。
如果你認為本文是在講買房之道，那就錯了。
3萬一套的學區房，對本地人來說，難道不香嗎？
教育資源睥睨全國的天津，買房門檻降低，是壞事嗎？
海景房露出「收割機」的本來面目，讓更多人回歸常識，這不好嗎？
房價高，並不值得驕傲，房價低，也不見得全是壞處，這只是特定時期市場給予的「公允價值」罷了。
當樓市的黃金年代遠去，會有更多的城市面臨鐵嶺、天津、威海一樣的境遇，誰也不能篤定未來會發生什麼。
正如羅大佑的那句歌詞：今天的歡樂，將是明天創痛的回憶。
現在，很多人為了各種城市排名，吵的臉紅脖子粗，依我看，還不如多想想晚飯應該吃點什麼、兒子學習偏科怎麼辦、每天能不能睡夠8小時這些問題來的現實。