接近年底，考驗發展商硬實力的時候再次到來。
今天，11月23日，深圳一次性推出，8宗宅地、總建面224萬㎡、起拍總價294.42億。
本次土拍，無疑是今年深圳出讓土地宗數最多和金額最高的一次。
8宗地塊，西部網紅片區寶安有兩塊，分別在沙井和西鄉；光明片區四塊。中部龍華大浪一塊，東部坪山一塊。
參與競拍開發商總共有28家，包括融創、華發、萬科、招商、中海、華潤、保利、天健、平安、深鐵、金地、佳兆業、新城、越秀、龍光、旭輝、金茂、聯發、安徽高速、港中旅、深振業、卓越、禹州、中交、建發、中糧、中信城開等等。
既有國企也有民企，包括本土的、傳統的、老牌的，以及外來的、新興的，多樣性超過以往。
競拍經過和結果充分說明，這是一次激烈的土地盛宴，能夠分到一杯羹實屬不易，深圳土地始終是全國房企競相角逐的主戰場。
8宗地收金339.81億元，火爆土拍的背後，往往意味著未來火爆的樓市。
01
8塊宗地拍賣過程及結果
★第一塊
宗地：A301-0575，寶安沙井地塊
性質：商業綜合用地，可售人才房最高售價≤40000元/㎡
結果：深圳融華置地以底價127.1億元中標。
土地詳情：
該宗地土地用途為商業用地、遊樂設施用地、居住用地、公園用地、道路用地，土地面積約43.68萬㎡，建面約13.11萬㎡。
住宅類型為可售型人才住房，不設無償移交的只租不售人才住房初始配建面積。
根據出讓要求，宗地項目建成後，遊樂設施10萬㎡限整體轉讓，配套酒店4.9萬㎡限整體轉讓。
全部商業共計99733㎡（含中央綠軸地下商業7291㎡）、辦公742500㎡，可分割銷售。另有公共配套設施19470㎡。
可售型人才住房建面為30萬㎡，允許分割銷售，其中30%需滿足監管協議要求方可銷售。
人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高銷售價格不得高於4萬/㎡。
該項目整體可售建面達129萬㎡。
本次出讓宗地中商業服務業用地部分須自《出讓合同》籤訂之日2.5年內開工，6年內竣工。居住用地部分須自《出讓合同》籤訂之日1年內開工，4年內竣工。
★第二塊
宗地：龍華大浪地塊，A832-0861
性質：普通商品房，銷售均價≤70875元/㎡
結果：深圳地鐵以底價66.53億競得。
土地詳情：
該地塊的土地用途為二類居住用地、教育設施用地，屬於4號線龍勝車輛段上蓋物業。
宗地土地面積約11.1㎡（含教育設施用地17023.02㎡），建面約31.1萬㎡，掛牌起始價66.53億。
出讓合同顯示，該宗地的建築高度或層數≤180米，並滿足航空限高標準。
住宅總建面為269700㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為26970㎡，另有商業4500㎡，以及幼兒園、公交首末站、社區服務中心等公共配套約3.66萬㎡。
即初始可售建面為247230㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於70875元/㎡。
★第三塊
宗地：寶安西鄉地塊：A122-0371
性質：普通商品房，銷售均價≤83265元/㎡
結果：萬科以59.98億+配建6.6萬㎡人才房拿下。
土地詳情：
該宗地位於寶安鐵崗片區，土地用途為二類居住用地+商業用地+教育設施用地+綠地+道路用地，土地面積約8.5萬㎡（含教育設施用地16301.30㎡、綠地4000.03㎡、道路用地13149.33㎡），建面約19萬㎡，掛牌起始價41.36億。
根據出讓合同，該宗地的建築高度或層數≤100米並滿足航空限高要求。
住宅總建面為140480㎡（含只租不售人才住房面積），人才住房初始配建面積為14060㎡，另有商業17600㎡，以及其他公共配套約3.1萬㎡。
即初始可售建面約144020㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於83265元/㎡。
★第四塊
宗地：坪山地塊：G2314-8030
性質：普通商品房，銷售均價≤37500元/㎡
結果：佳兆業+新城競得，樓面價約2.56萬/㎡
土地詳情
該宗地位於坪山區石井街道綠蔭南路與東縱路交匯處西北角，土地面積約3.7萬㎡，建面約16.8萬㎡，掛牌起始價19.31億。
出讓合同顯示，該宗地住宅建面為149680㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為14970㎡，另有商業≤8000㎡，以及幼兒園、社區健康服務中心、菜市場等公共配套約10700㎡。
即初始可售建面為142710㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於37500元/㎡。
★第五塊
宗地：A650-0377，光明地塊
性質：普通商品房，銷售均價≤49140元/㎡
結果：安徽高速以配建人才房24200㎡競得。
土地詳情：
該宗地位於光明雙明大道北側，土地面積為1.81萬㎡，建面為6.9萬㎡，起拍價為9.54億元。
出讓合同顯示，住宅建面為59755㎡，其中只租不售人才住房初始配建面積為5980㎡，另有商業3450㎡，以及幼兒園、郵政所等公共配套約8190㎡。
即初始可售建面為57225㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於49140元/㎡。
★第六塊
宗地：A641-0028，光明地塊
性質：普通商品房，銷售均價≤49140元/㎡
結果：金茂以配建人才房面積12200㎡成交。
土地詳情：
該宗地位於光明大街南側，土地面積為1.18萬㎡，建面為5.4萬㎡，起拍價為8.77億元。
出讓合同顯示，住宅建面為37150㎡，其中只租不售人才住房初始配建面積為3720㎡，另有商業16850㎡，以及公共配套約700㎡。
即初始可售建面為50280㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於49140元/㎡。
★第七塊
宗地：A515-0099，光明地塊
性質：普通商品房，銷售均價≤50295元/㎡
結果：電建以29000㎡配建人才房面積拿下。
地塊詳情：
該宗地位於光明光僑廬路與華夏路交匯處西側，土地面積為2.19萬㎡，建面為9.6萬㎡，起拍價為16.85億元。
出讓合同顯示，住宅建面為86010㎡，其中只租不售人才住房初始配建面積為8610㎡，另有商業6000㎡，以及幼兒園、文化活動室等公共配套5300㎡。
即初始可售建面為83400㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於50295元/㎡。
★第八塊
宗地：A525-0100，光明地塊
性質：普通商品房，銷售均價≤49140元/㎡
結果：中信城開以配建人才房18300㎡成為最後贏家！
地塊詳情：
該宗地位於光明圳美二路與碧麗路交叉口西南側，土地面積為1.05萬㎡，建面為4.2萬㎡，起拍價為4.96億元。
出讓合同顯示，住宅建面為34950㎡，其中只租不售人才住房初始配建面積為3500㎡，另有商業3600㎡，以及幼兒園等公共配套4230㎡。
即初始可售建面為35050㎡。
宗地項目建成後，普通商品住房銷售均價不得高於49140元/㎡。
02
專家看土拍
★專家觀點一
圖騰鏡，深圳豪宅研究院華南院長、矩陣地產CEO。
本次歲末大規模土拍，旨在為深圳GDP增加規模指數。
外來優秀TOP房企融創、華發等，之所以快速舉牌進駐深圳，是因為他們對深圳城市的未來，充滿了信心。深圳人歡迎外來名企進駐，打造不一樣創造性的產品，造福新型文旅或居住模式。
拍賣地塊都配備了一定比例的人才房，並強制上限售價，說明深圳對「人才」吸引的迫切性及貫徹「房住不炒」政策的決心。
從多塊土地上限售價判斷，直接低估了相關片區的價值，最終還會造成新舊房價的倒掛，即新房售價低於二手房。隨後，每個新品供應時，又將不可避免的驚現萬人「打新」場面，對深圳樓市「止火」，提出了新的課題。
★專家觀點二
傅衛鴻，深圳概率總編輯、老傅說事創始人。
這次拍地有幾個觀察點：
1、一次性出讓8塊地，說明深圳持續釋放土地以滿足市場需求的舉措一直沒有間斷。
今年以來，深圳已成功出讓20宗宅地，總地價約418.2億，總建面約255萬㎡。繼11月23日後，12月16日深圳還將再推三宗宅地，起拍總價34.03億，總建面約58.3萬㎡。
可以說今年是深圳歷年來土地出讓頻次和面積最多的一年。
2、融創以127億拿下沙井地塊並不意外，這意味著獨具特色的融創文旅城即將落地深圳，深圳人夏天也可滑雪的夢想即將實現。而且這對西部沙井片區來說也將起到極大的推動作用。
3、8個地塊都順利成交，尤其是在尖崗山地塊上，多個發展商經過超130多輪瘋狂競價才得出結果，說明發展商對深圳市場普遍看好。
尤其值得關注的是，一直在公開土拍市場很少出手的萬科，這次也不惜成本參與並成功拿下尖崗山地塊，說明傳統開發商拿地也不容易了。
4、光明片區的4塊土地，每一塊都拍到了極致，這說明網紅光明片區始終被發展商所看好。這預示著，未來一段時間，光明樓市依然很香。
END
出品| 深圳概率
統籌| 圖騰鏡 |輪值| 鴻幫主
總編 |老傅 |執行| 喬爺 青青
主編| 房二妹 阿鋼 集仔 |美顏| 柚子