合夥指南| 作者：李立律師
這是李立律師博客和合夥指南公眾號第439篇文字
聊民法典38：地役權，法律規定不是必須登記，但是登記更有保障
第十五章 地役權
2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》新增了這項內容。以往相關糾紛主要是按照相鄰關係進行處理。
《民法典》本章內容，對《物權法》的相關內容沒有修改。
第三百七十二條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
地役權與相鄰關係，在制度宗旨、調整方式等方面很相似，這也是在《物權法》出臺之前在現實中並沒有建立地役權制度的特別明顯的需求，因為相鄰關係的法律制度可以解決現實中大部分類似的糾紛。
但是兩者之間是有區別的。按照學術方面的通說，地役權和相鄰關係的區別如下：
相鄰關係是基於法律直接規定而產生，是法律要求一方必須要為另一方提供便利，是維護正常生活和生產的最低需要。地役權是根據需役地權利人與供役地權利人自願達成協議而產生的，是地役權人通過利用他人的不動產而使自己的不動產獲得更大的效益。相鄰關係是法律上對土地間利用關係的一種最小限度的調節。它不是一項獨立的民事權利，更不是獨立的他物權，屬於所有權的內容。而地役權的主要功能在於彌補相鄰權的不足，在相鄰權得不到調節時，可通過約定加以彌補。地役權不僅是一項獨立的民事權利，而且還是一種獨立物權形式，為用益物權的一種。相鄰關係是法定的對相鄰不動產權利人權利的限制，是維護正常生活和生產的最低需要；而地役權則是擴大對他人不動產的利用來提高自己不動產的價值，不能由法律強制，而應採用協商方式由當事人約定。取得相鄰權，是無償的。只有在發生損害時才產生賠償的問題。而地役權是雙方通過地役權合同設定的用益物權，是否有償，多少費用標準，都是由當事人自行協商確定。而在現實中，通常地役權人都要向對方支付一定的對價。相鄰權沒有期限問題。地役權期限主要由雙方通過地役權合同進行確定。相鄰權沒有登記，地役權可以進行不動產登記。第三百七十三條 設立地役權，當事人應當採用書面形式訂立地役權合同。
書面合同，也是辦理登記的必要前提。
地役權合同一般包括下列條款：
指示性法律條款，即法律提示和示範的條款。合同中根據實際情況可以增設其他條款。
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
供役地權利人和地役權人的姓名或者名稱和住所。
（二）供役地和需役地的位置；
方位、四至以及面積。
（三）利用目的和方法；
設立地役權的目的，
（四）地役權期限；
根據第三百七十七條的規定，地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。
沒有期限約定的，或者期限約定不明的，期限如何認定？這個沒有明確的法律規定。從法律上可以依照合同條款不明確的法律規定來進行判斷。從現實的情況來看，大多數的地役權，在合同中沒有約定期限的情況幾乎是不太可能出現的。
（五）費用及其支付方式；
主要是一次性付清還是分期付清的選擇。
（六）解決爭議的方法。
第三百七十四條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
合同若沒有特別約定生效時間或生效條件的，那麼，地役權合同成立之時即生效。
地役權制度運用較多的農村地區，大部分是不登記的，這也是當時《物權法》沒有規定地役權必須登記的主要原因。
但是，從立法的行文來看，依然是促使地役權進行登記的態度。不登記不得對抗不知道也不應知道土地設有地役權，而受讓了該土地使用權的第三人。
須注意的是，登記不是地役權生效的必要前提。另外，登記對抗的前提是：地役權合同生效。
（2019）遼03民終1444號判決書中提到了這麼一個情節，某個當事人在200年從某不動產產權人那裡花錢購買了房屋的一層用於打通作為通道通行，法院認為為是地役權合同。但是這個地役權合同沒有進行登記。於是，在這個案件中，就出現了無法對抗第三人的結果。
法院在判決書中，認為：
「房修庫取得案涉商業網點所有權後，原告是否對該商業網點一層繼續享有通行權問題。《物權法》第一百五十八條規定：地役權自地役合同生效時設定。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。本案地役權雙方未到房屋產權登記機關申請登記，故其不能對抗善意第三人。第三人房修庫是通過鞍山市中級人民法院拍賣競價取得案涉商業網點產權。同時也沒有證據證明拍賣案涉商業網點時，已對該商業網點一層存在通行權問題進行說明告知，故自房修庫取得案涉商業網點產權之日起，與泰隆公司間關於案涉商業網點一層通行權的約定對房修庫已無約束力。被告系從第三人房修庫處合法取得案涉商業網點產權，故原告亦無權要求被告恢復案涉商業網點一層的出行通道。」
根據自然資源部發布的《不動產登記暫行條例實施細則》第六十一條規定，經依法登記的地役權發生下列情形之一的，當事人應當持地役權合同、不動產登記證明和證實變更的材料等必要材料，申請地役權變更登記：（一）地役權當事人的姓名或者名稱等發生變化；（二）共有性質變更的；（三）需役地或者供役地自然狀況發生變化；（四）地役權內容變更的；（五）法律、行政法規規定的其他情形。供役地分割轉讓辦理登記，轉讓部分涉及地役權的，應當由受讓人與地役權人一併申請地役權變更登記。
第三百七十五條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其不動產，不得妨害地役權人行使權利。
地役權的物權性質，也是合同的義務。
第三百七十六條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，儘量減少對供役地權利人物權的限制。
依約履行；合理履行。
第三百七十七條 地役權期限由當事人約定；但是，不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩餘期限。
耕地的承包期為三十年；草地的承包期為三十一五十年；林地的承包期為三十一七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權出讓的最高年限作了規定，居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。
第三百七十八條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。
我國，土地為國家或者集體所有。
土地上設立用益物權時，不影響已經設立的地役權。類似於買賣不破租賃的規則。
第三百七十九條 土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
這也是用益物權的本質所決定的。
另外，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條的規定，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
第三百八十條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但是合同另有約定的除外。
地役權雖然也是一種用益物權，是一種獨立的用益物權，但是，其本身的特點決定了它在實際上產生了與需役地之間的主從關係。地役權無法與需役地分離，它必須隨著需役地的使用權轉移而一同轉移。當需役地的使用權發生轉讓時，地役權也應當隨之發生轉讓。
第三百八十一條 地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。
本條是上一條規定的自然延伸。
第三百八十二條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
地役權存在於需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或者僅僅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役權在被實際分割後的需役地和供役地的各個部分上仍然存在。
第三百八十三條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。
與上一條同理。
第三百八十四條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
合同解除，地役權即消滅。
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
違反法律規定或者合同約定地超越利用範圍、方式使用地役權。
（二）有償利用供役地，約定的付款期限屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。
何為合理期限，要視具體情況而言，主要是要看催告通知送達以及對方回復的合理時間而定。
第三百八十五條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。