來源：中國房地產報
本文來自微信公眾號「中國房地產報」
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靜水流深 行穩致遠
2020年註定是極不平凡的一年。
這一年，是我國打贏「三大攻堅戰」的決戰之年，是實現「十三五」規劃、擘畫「十四五」藍圖的交匯之年，更是全面建成小康社會、實現第一個百年目標的收官之年。
靜水流深，複雜多變的內外部環境充滿風險與挑戰；行穩致遠，只有牢牢把握政策方向穩紮穩打方可進而有為。
2020年，面對肆虐全球的新冠肺炎疫情，面對嚴峻複雜的國際形勢，面對艱巨繁重的改革發展穩定任務，中央堅持穩中求進的總基調，紮實做好「六穩」工作，落實「六保」任務。一手抓疫情防控，一手抓經濟發展，完成了令世界矚目的完美答卷——國內疫情得到有效控制，經濟發展實現V型反轉，中國成為全球唯一實現經濟正增長的經濟體。
回望2020年，作為國民經濟支柱產業的房地產業，在疫情等諸多不利因素之下，顯示出了極強的韌性，在投資和消費端對國民經濟均起到了至關重要的支撐作用。更為可貴的是，與以往應對金融危機、經濟下滑所採取的房地產刺激政策不同，面對百年難遇的疫情衝擊和經濟下滑風險，中央堅持「房住不炒」的總基調，堅持「不把房地產作為短期刺激經濟的手段」，始終保持政策定力，積極落實房地產長效機制，穩中求進，房地產調控取得階段性進展。
2020年已經過去，這一年房地產業經歷了怎樣的跌宕和陣痛，留下了哪些值得汲取的經驗，在「十四五」開局之年又將有著怎樣的作為？中房智庫希望通過對政策的梳理、對行業的觀察、對市場的分析，對房地產業發展做一個簡單的回顧與展望。
中房智庫 蘇志勇
北京師範大學 雷童
中央財經大學 宮淑敏
對於中國的房地產行業發展來說，政策無疑起著至關重要的作用。始於2016年的本輪房地產調控至今已持續4年，「房住不炒」的總基調始終未變，「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標始終未變。
2020年，新冠肺炎疫情這一「黑天鵝」事件為中國經濟蒙上陰影，也為房地產調控帶來嚴峻考驗。是繼續實施嚴格的房地產調控政策，還是放鬆調控、以房地產拉動經濟增長？中央在這一問題上給出了非常明確的答案：「決不把房地產作為短期刺激經濟的手段」，保持房地產調控政策的連續性和穩定性。一年來，無論是在貨幣金融政策上、土地政策上，還是市場監管政策上，這一思路貫穿調控政策的始終。
一、國民經濟和房地產表現出強大韌性
受新冠肺炎疫情影響，2020年我國宏觀經濟總體呈現先抑後揚的走勢。一季度疫情的突然暴發與快速蔓延使得國內外眾多生產活動都受到重大影響，我國經濟同比回落6.8%，投資、消費等主要指標同比一度出現兩位數下滑；二季度，隨著防疫形勢的平穩，復工復產、復商復市加快推進，宏觀經濟增長逐漸向常態回歸，GDP同比增速呈現出「V」型態勢；三季度各項經濟指標全面好轉，GDP增長4.9%。前三季度GDP由負轉正，同比增長0.7%。機構預測，我國全年GDP將實現2%以上的增長，將成為全球唯一實現經濟正增長的經濟體。
國民經濟的快速恢復，房地產行業功不可沒。面對前所未有的疫情衝擊，房地產業表現出了強大的韌性和潛力。經歷了一季度投資、銷售的大幅下滑之後，二季度開始實現V型反轉。從投資端看，1~11月份，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長2.6%，而全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，好於整體固定資產投資。從銷售端看，1~11月商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%。其中住宅銷售面積增長1.9%，住宅銷售額增長9.5%。
二、房地產調控表現出毫不動搖的定力
從全年政策態勢及其效果來看，2020年中央調控力度絲毫沒有放鬆，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持「房住不炒」的定位不變。銀保監會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來，受熱點城市房價、地價的不穩定預期增加影響，中央多次召開會議強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。與此同時，中央保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，加快建立房地產金融長效管理制度，下半年房地產金融監管整體呈現逐漸收緊態勢。
在「房住不炒」的總基調下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產市場的幹擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續出臺土地和房地產相關扶持政策。
下半年政策環境趨緊，多地升級樓市調控政策（表1）
（一）貨幣金融政策
在「實現穩增長和防風險的長期均衡」的政策導向下，通過積極的財政政策和穩健的貨幣政策，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業，但對房地產企業融資渠道的監管顯著收緊。
融資成本方面，隨著疫情好轉，由於金融流動性加強，房企境內融資成本改善明顯，多數境內債的融資利率低於前次發行的利率。疊加海外疫情暴發導致海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉向境內債，境內債的發行規模上升，房企融資迎來窗口期。
信託融資方面，自2019年二季度以來，銀保監會持續加強房地產信託合規監管，投向房地產的信託資金餘額已經連續5個季度下降。2020年5月8日，銀保監會出臺《信託公司資金信託管理暫行辦法（徵求意見稿）》，提出「全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信託公司淨資產30%；全部集合資金信託投資於非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信託合計實收信託的50%」，對信託發行量進一步約束，房地產信託發行受到較大影響。
企業融資監管方面，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，涉及「三條紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍。屆時如果超三道紅線，有息負債不得增加；超兩道紅線，有息負債年增速不得超過5%；超一道紅線，有息負債年增速不得超過10%；所有要求均達標，有息負債規模年增速不得超過15%。這一監管規則已在部分典型房企開展試點，待時機成熟後將全面實施。
不動產投資信託基金方面，積極推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作。國家發改委、證監會於2020年4月聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），國家發改委辦公廳於8月發布《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號），鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展基礎設施領域REITs試點。
個人購房貸款方面，央行於2019年提出改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，於2020年1月1日起，各金融機構不得籤訂浮動利率房貸的貸款合同。3月至8月，存量房貸中借款人可與銀行協商進行存量浮動利率貸款定價基準轉換，確定將定價基準轉換為LPR或固定利率，並對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。
總體來看，2020年房地產金融調控政策一方面增強了對不符合規定的、風險較高的融資渠道監管，同時也儘量維持了行業合理的、適度的流動性需求。另一方面，對於多數房地產企業、特別是中小開發商而言，融資渠道監管的收緊導致其融資周期拉長、融資成本上升，加劇了其資金鍊緊張。
（二）土地政策
在宏觀經濟承壓、「落實減稅降費」與「實施積極財政政策」的疊加作用下，2020年地方政府財政收支缺口繼續加大，對土地市場依賴性不降反增。但是，當前大城市正在通過國土空間規劃落實「三線」劃定，轉入內涵式發展，中長期內「增量」土地供應趨於緊縮。同時，4月9日，中共中央國務院發布《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，推進土地要素市場化配置，建立健全城鄉統一的建設用地市場；深化產業用地市場化配置改革；鼓勵盤活存量建設用地；完善土地管理體制。國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，加快推進國家城鄉融合發展試驗區改革探索，全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。在此背景下，地方政府財政壓力日益突出。
（三）住房保障政策
從住房保障政策來看，按照構建「多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應體系」目標，我國繼續完善住房制度改革、優化多層次住房保障體系。
一是加大租賃住房建設支持力度。11月3日，中共十九屆五中全會審議通過《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出「探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給」。北京、廣州等城市也在本年度專門發文支持住房租賃市場發展（表2）。
二是推進共有產權住房建設。北京、上海、廣州等地持續探索共有產權住房的建設模式，增加相應的土地供應，並優化調整申購政策。
三是積極推進保障性住房建設和城鎮棚戶區、老舊小區改造。7月20日，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，持續提升金融服務力度和質效，支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務；商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持；落實稅費減免政策。
三、2021年政策導向：著力解決大城市住房突出問題
對於2021年房地產政策導向，可以從2020年底的三次會議中找到答案。一是十九屆五中全會，二是12月18日閉幕的中央經濟工作會議，三是12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議。
十九屆五中全會通過的「十四五」規劃建議在強調「房住不炒」的定位以及租購併舉、因城施策的同時，明確提出「有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給」。
中央經濟工作會議則把解決好大城市住房突出問題擺在了重要位置，提出，「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場」。在土地供應方面則強調，「土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用」。在租賃住房市場方面，提出「要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控」。
住房和城鄉建設工作會議則對2021年的房地產工作做了八個方面的具體安排，其中實施城市更新行動、穩妥實施房地產長效機制方案、大力發展租賃住房、解決好大城市住房突出問題成為明年房地產工作的重中之重。
從上述三次會議可以清晰地透露出2021年房地產政策導向：
首先，「房住不炒」的總基調不變。儘管疫情等因素對宏觀經濟及房地產產生了較大影響，但房地產調控政策依然會保持連續性和穩定性。房地產長效機制初步形成，下一步會繼續完善並穩妥實施。金融政策方面，會繼續弱化房地產金融屬性，引導房地產去金融化，推動房企去槓桿、降負債，引導和鼓勵合理的住房消費，回歸住房的民生屬性。市場政策方面，依然會圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標實施政策調控，整頓房地產市場秩序。
其次，保障房特別是租賃住房建設將成為重中之重。無論是「十四五」劃建議、中央經濟工作會議，還是全國住建工作會議，均把保障房、租賃住房建設提到非常重要的位置。特別是中央經濟工作會議將解決好大城市住房突出問題單獨列出，重視程度可見一斑。根據住建部的部署，2021年將加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。穩步推進棚戶區改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。
第三，城市更新和舊城改造將提質增效。按照住建部的部署，2021年將深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。
（此文刊於中國房地產報1月4日11版 責任編輯 蘇志勇）
流程編輯：王春紅