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監管層密集發聲，房地產金融監管持續升級
截至11月末，銀保監會及其派出機構對各類型銀行業機構已累計開出罰單近2000張，罰金金額已突破10億元，遠超去年全年。其中，在「嚴防資金空轉套利」的監管基調下，今年以來銀行低利率信貸資金違規「輸血」房地產罰單明顯增多。僅百萬級大額罰單中，銀行涉房貸款違規數量佔比就接近四成。
從監管趨勢看，防範房地產金融風險始終未脫離金融監管層的政策核心地位，即使在今年上半年房地產政策及融資環境大幅放開的情形下，嚴防資金違規「輸血」樓市的監管行動仍在持續。今年以來，央行及銀保監會多次公開表明，要嚴查嚴控資金違規流入房地產領域。在當前金融監管高度關注房地產金融「灰犀牛」的背景下，加強貸款全流程管控、防止資金違規流向房地產等領域仍將是未來監控重點方向。此外，後續對於房地產金融的監管，監管層還將強化資管新規執行，繼續壓降涉及房地產領域的影子銀行規模。
2020年下半年以來，後疫情時期我國宏觀經濟逐漸復甦，房地產市場政策調控陡然轉向。中央層面對房地產金融風險監管再次收緊，包括「三道紅線」在內的重點房企資金監測和融資管理規則的提出，給整個房地產行業未來發展造成了一定的悲觀預期。不過，一切監管不是為了打壓，而是保證房地產行業的穩定運行。在監管及政策調控下，預計房地產未來發展速度將逐漸趨於平緩，但強金融監管下房地產金融風險逐步出盡，有利於房地產市場長期健康發展。
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地方樓市新規持續縮量，調控力度由緊趨穩
今年下半年以來，房地產調控基調整體收緊，價格漲幅穩中收窄。自7月中央層面召集北京、上海、廣州、深圳等10個熱點城市房地產工作座談會以來，地方政府高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，地方性調控政策整體延續從緊方向，城市「限購限售潮」逐漸升溫。11月，多地樓市調控政策的細緻度和調控的精準度明顯提升，從地方調控內容來看，房價成為觸發調控加碼的主要因素中，深圳、西安、銀川等城市出現房價過快上漲苗頭，即被新政及時進行調整。
11月地方出臺房地產政策繼續縮量，表明目前國內房地產政策環境基本完成轉向。從近期政策調節力度看，調控收緊趨緩勢頭明顯，少數城市發布政策鼓勵買房，如雲南文山提出了鼓勵政策，支持鼓勵機關企事業單位人員、城鎮居民、農民、農業轉移人口、市外人員等到文山城區購買新建商品房或二手房，並在稅收上給予優惠政策。整體看，監管層對地產行業的定調還是中性偏正面的，「房住不炒」主基調下監管政策也很難出現大松大緊的波動，更多地方城市在現有的政策框架下做一些更精細的調整，調控目標以保證前期調控成果為主。伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環境也將由緊向穩轉變。「房住不炒」「因城施策」下，未來地方調控分化預計進一步加劇，熱點城市房地產市場監管將持續高壓。
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20餘城年內發布超200條租賃新政
租賃市場監管仍需加碼
近期，長租公寓「爆雷」「跑路」頻發，在今年的疫情背景下，更是加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。今年7、8月以來，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓企業出現爆雷和跑路事件，引起了各地政府的重視。截至2020年11月底，共二十餘城發布超200條住房租賃相關政策，政策內容圍繞著租賃權益保障、市場監管、租賃供應以及金融稅收等多個方面，以及加強住房租賃金融業務監管，特別是對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業的監管。如武漢等地明文規定，住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，侵害房屋權利人和承租人合法權益等；西安擬對住房租賃企業信用分級，並規定以明顯高於市場價搶佔租賃房源並造成不良社會影響的，信用分直接扣減為零，列入「黑名單」。
一系列暴雷事件加速了各地方政府對租賃市場的監管，通過出臺一系列的租賃行業監管政策來規避市場風險，維護租客和房東利益。整體而言，隨著長租公寓市場規模持續擴大，涉及租客、業主及平臺三方之間的租賃權益保障類政策受到社會廣泛關注，租賃權益方向的政策發布數量佔比最高。在行業監管趨嚴的背景下，地方新規在查缺補漏中進一步加速行業出清，淘汰一批運營不力或是不規範的企業，同時通過政府出手及時矯正市場脫軌跡象，維護租賃行業有序成長。
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11月LPR報價七連平
MLF+逆回購組合成調控常態
4.1主要數據
11月20日，全國銀行間同業拆借中心公布的最新LPR顯示，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均與前值持平，自4月起連續七月保持不變。
4.2MLF超額續作，市場流動性維持合理充裕
11月16日，為維護銀行體系流動性合理充裕，央行當日開展8000億元MLF操作，含對11月5日到期的4000億元與16日到期的2000億元MLF的續作，此次實現淨投放2000億元。中標利率為2.95%，與10月持平，符合市場預期。此次操作也是央行連續第四個月超額續作MLF，同時MLF招標利率未變，這是使得LPR保持不變在市場預期之內。
當前我國國內經濟形勢在疫情得到有效防控的情況下實現了穩健復甦，四季度有望進一步向潛在增速恢復。在消費和投資拉動下，明年一季度經濟數據有望同比大幅改善，市場信貸需求可能會較為強烈，也容易引發資本市場泡沫。從目前到明年春節前夕，市場流動性需求較大，另外信用債違約事件使得市場長端利率高企，在此期間利率上調的可能性很小，流動性還是會維持合理充裕的狀態。預計央行仍將加量續做MLF，並持續通過逆回購補充流動性。
在近期央行的一系列貨幣政策操作看，下一階段穩健的貨幣政策將更加靈活適度、精準導向，根據形勢變化和市場需求及時調節政策力度、節奏和重點。一方面，特殊時期出臺的政策將適時適度調整，另一方面，對於需要長期支持的領域進一步加大政策支持力度。此外，還要避免出現「政策懸崖」，防止政策突然中斷帶來意外衝擊。臨近年底，財政支出加大，有助於市場流動性改善；從央行角度，會更多地通過MLF+逆回購的政策組合，保持市場流動性和預期的穩定。