「樹欲靜而風不止，子欲養而親不待。」幾年前看過一部法國電影《如果我們生活在一起》和一部韓劇《我親愛的朋友們》，裡面的主角都是老人，或終身未嫁，或子女不在身邊，有的喪偶、有的痴呆、有的身患絕症，年過古稀，他們都有一個共同的問題：如何度過晚年生活。
當然這種老人養老問題並不只是其他國家的特色問題，在我國，人口老齡化也已成嚴峻的社會問題。有數據顯示，預計2025年，我國六十歲以上人口將達到3億。
政府高度重視，頻發政策鼓勵養老產業的發展，特別「十三五」之後，養老產業經官方蓋章批准進入快車道。而離住比較近的房企也是踴躍入局，發力養老產業，據不完全統計，目前已有萬科、恆大、保利、泰禾、遠洋、金地等發力養老闆塊。
房企做養老，是做地產+，還是轉變開發思維做運營服務，如何盈利等都是入局需要做的考慮。小編將結合一些先行者的嘗試談談以上問題。
要麼賣賣賣
要麼租租租或者租售結合
總有一款姿勢適合你
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有數據預計到2020 年，養老產業市場規模將達到7.7 萬億元，複合平均增長率為11.4%，預計2030 年超過20 萬億。但在我國養老地產目前仍處於起步階段，各類房企的養老盈利模式主要有以下幾種：
二、掙租金或會員卡費
▲新壹城養老公寓室內空間圖 圖片來源：匯橙養老
又如中大房地產集團參與創建的朗和杭州國際醫養中心，集朗和護理院和頤和長者公寓於一體。分別出租護理院的床位和公寓中的房間。
▲上圖為朗和護理院床位出租模式 下圖為房間出租模式 數據來源：中國指數研究院
▲上圖為親和源會員卡費用明細 下圖為護理費明細 數據來源：CIA
這種模式有點像自持型長租公寓和聯合辦公的盈利模式，運營商持有物業，可以獲得租賃費用和服務費，還可享受物業增值的收益，但是回收周期長，會員費過高，受眾有限。
三、租售雙拳出擊
以往老講養兒防老，而不是養女防老，大抵是覺得兒子在身邊，女兒嫁離家，透露養老的一個特徵近身養老。但現如今子女多外出工作，即便離得近也無暇顧及。而地產行業的一些創新方式讓老人能近身養老的近身，不能近身也能老有所養，養有所樂。
一、居家、社區、機構、特色主題養老四面包圍養老服務
目前房企提供的養老方式主要有四種：機構、特色主題、居家、社區養老，而不是一刀切的進養機構。
1、醫養、康養、娛樂多面結合的機構養老
▲圖片來源：公司官網
2、有特色的主題養老
▲烏鎮雅園內的白馬湖
3、在社區中嵌入養老服務的社區養老
▲智匯坊日託和入託的空間劃分 圖片來源：公眾號vcbeat
4、不離巢的居家養老
二、除了醫療，老人的日常消遣也需關注，最好還能種種地消磨時間
1、醫護緊貼養老
2、讓長者不僅老有所養，也活有所樂
▲頤樂學院鳥瞰圖 圖片來源：綠城官網
▲頤樂學院課程表
3、享受歸園田居的靜謐
其實城市人也會有做農民的理想，享受「歸園田居」的靜謐生活。雅園內有幾十畝的地，老人們每年花500元，就能有15㎡的小天地，自己耕種，享受勞動的歡愉和充實。
▲可租用的頤樂農場 圖片來源：復世旅遊智庫
養老地產作為一項長期而巨大的工程，需要持續的投資和特殊的管理運營，其模式與住宅開發有很大不同。在做與不做養老地產的問題上，各家房企態度各異。有老總表示，有錢的人沒有老，老的人沒有錢，為什麼要做。遠洋地產總裁李明則認為，未來可以替代房地產開發的業務，養老可能是一個。具體能不能幹，怎麼幹，要多方考慮。
一、先看自己有沒有錢
目前大多數養老項目的土地屬於居住、商業、醫療用地，土地成本高昂；此外還要購買醫療、康復護理、娛樂等配套設施，前期資金投入量大，需要企業有雄厚的資金作為保障，千億以上規模的房企可以大手筆布局，比如萬科、恆大、保利等，產品線做得全，服務對象覆蓋面大。很早嘗試布局養老產業的萬科，如今形成了隨園、怡園、嘉園三條產品線，覆蓋健康、半健康、失能老人，兼顧居家、社區、機構三類產品服務。
▲萬科養老產業產品線 圖片來源：同策養老事業部
而有的房企（1000億以下規模），也可通過收併購、合作的方式進行養老地產的布局。以新城為例，2015年，公司通過增資控股持有金東方頤養園70%股權，正式進軍養老地產行業。通過收購，不僅減輕新城控股前期的成本投入，也實現了資源互補。
二、養老用地性質過於麻煩
有的養老項目土地性質較為單一，屬於居住、商業、醫療衛生中的一類，但是有的大體量養老社區用地性質就比較複雜，三者可能都涵蓋。以烏鎮雅園來看，其用地性質包括居住、醫療衛生、科教文衛、商業等用地。
因此綠城拿地時採用用地性質分割以及分期拿地策略。首先用地性質分割，此外，在建設國際健康生態產業園時對不同的地塊進行了分期拿地。這樣的拿地模式既使地價延期投入，減少資金周轉壓力，其次又解決了綜合性質的拿地政策障礙問題。
三、產品開發中缺乏資源
布局養老地產可發揮房企建住宅的優勢，但是養老地產並不簡單屬於地產+，更多應該是提供養老服務，特別是醫療服務，護理服務，房企並不擅長，因而可以和一些國內外的醫療機構和養老機構合作。
比如上文提到的恆大養生谷和哈佛布萊根醫院合作建設的博鰲恆大國際醫院，可供養生谷住戶醫治疑難雜症；保利旗下各「和熹會」項目與北大醫院建立合作，北大醫院將為和熹會項目提供醫療綠色通道合作單位，為「和熹長者」提供優先預約掛號、住院就診服務、特需診療等服務，並為各「和熹會」項目提供醫護技能培訓及指導。
此外還可以和相關養老機構合作開發，比如遠洋與投資商CPM、美國最大的養老運營商之一Emeritus合作開發了首個項目椿萱茂·凱健(亦莊)，雙方各投資50%成立合資公司，並共同監督項目的運作。
四、建好了沒有運營管理經驗
有的房企有錢做前期開發，開發完了之後想做長期不動產運營，但是苦於沒有運營經驗，那這一類房企可以選擇和優秀的運營商合作，把物業託管，或者直接租給運營商，房企依然可收穫租金或服務費。
比如美國Ventas採用「出租+委託經營」模式。截止2016年底，Ventas將219處養老物業以租賃模式租賃給三大運營商Brookdale、Kindred和Ardent 219處；266處以委託經營模式委託與Atria和Sunrise 。其租賃和委託經營模式在2016年為Ventas帶來53.6%的營業收入，達18.46億美元，佔總收入的68.4%。
五、有的房企前期投入大，資金流緊張
跨界養老，前期就是個現金流遊戲，資金要求高。但是醫養類資產證券化具備現金流穩定、回報率高等諸多優勢。因而可以利用資產證券化，打通資金通道，實現輕資產化經營，緩解資金壓力。
借鑑美國資產證券化發展過程不難發現，美國在過去幾年回報率最高的10家REITs中，有8家和醫療養老有關。其中養老金、社保基金、保險資金都是醫療養老地產REITs非常強大的購買方，而藉助低成本的REITs也是國內諸多開發醫養類地產項目企業的訴求，比如中信啟航資產管理計劃在深交所的成功掛牌。
六、產品同質化嚴重
各房企先後進入養老行業，競爭白熱化，截止到2015年底，已經有10餘家保險企業，80多家中大型地產開發企業，因而找準細分領域，形成特色經營模式。比如遠洋的椿萱茂定位於高端養老，其老年公寓已經具備了國際水準的失智照護專業能力;復星則是嘗試尋找機構型養老的效率，以及社區、小微、居家型養老服務客戶體驗之間的平衡等。
後續進入的房企不必追求片面多而全的產品線，需要根據自身實力找準一個細分點進行縱深切入，當然養老最根本的是把服務做好。
小結
在政策利好，社會有迫切需求的背景下，房企進入養老地產是必然，但應根據自己的實際情況選擇合適的參與方式。且逐利無過，也要帶人文關懷，如宋衛平所說，做養老項目，得有點理想主義，有點耐心，有些人文關懷。