激蕩四十年——地產風雲錄(上)

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2020，註定是不一樣的一年。可以說，此前，一個時代；此後，一個時代。

地產如歷史，亦如鏡子，一面照射社會的千形百態，一面照射塵世的喜怒哀樂!

風起於青萍之末，浪成於微瀾之間。

1980，可以說是中國房地產的元年，房改和土改同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業，進入萌芽階段。

1987年，深圳進行了首次的公開土地拍賣，催生全國房地產加速發展，中國房地產開始進入商業化的時間節點。

風雲激蕩40年，中國房地產的狂飆突進，製造了一個又一個財富神話，千帆竟過，千億房企如此多驕，除了製造出龐大的財富效應外，還將一幫企業送進世界500強。

2018年，在福布斯富豪榜前十名中，有三個與房地產相關。在400人榜單中，房地產商佔比高達25%。2018年財富世界500強企業中，有5家房企入圍，全部來自中國。

我行走在地產江湖，且看風雲變幻。

壹丨京派落寞，煙花易冷

有人辭官歸故裡，有人星夜趕科場。

曾在行業中風光無限的京系房企，如今，在群星薈萃的房企中略顯黯淡。或許，京系房企如今賴以自豪的只剩下那些「名嘴」。

如「地產教父」馮sir，曾桃李滿天下，今已抖音開講，傳道授業解惑；SOHO小潘，再回首已遠離公眾視線，成為一名優秀的程式設計師。

京系建築雄偉大氣，強調恢宏粗獷，在建築和外裝飾用材上，儘量選擇一些以磚、石為主的材料打造出厚重、樸實的效果，京系精通「概念造勢」功夫，更擅長對文化、概念的導入。

2017，在房企前30排名中，京系房企僅有首開股份一家入圍，而且愈加勢微，近年來一些老牌京系房企的營業收入和淨利潤均出現了明顯下滑，像遠洋集團、首創置業、金融街、北京金隅、當代置業、京投發展、住總股份等企業，雖然業績也時有亮眼表現。

不過，從整體來看，京系房企在規模和業績上與其他「派別」的房企還是拉開了距離。行業趨於壟斷、北京市場縮水的大趨勢下，京系房企守成有餘、進取不足，他們在拿地方面過於保守，布局圍繞一二線城市展開，錯過了前兩年三四線城市的發展機會。

▲ 首創置業文創項目

追根溯源，原因有四：

一、北京作為調控「重災區」，京系房企備受「牽連」

由於密集的調控政策與信貸緊縮疊加影響，京系房企備受掣肘，業績自然也受到了很大的影響。

二、土地市場供應日漸緊縮，外來房企北上頻繁，利潤空間被壓縮。

「麵粉」緊缺，配建條件越來越多，不斷進京的外來房企瓜分土地，這些都在無形之中壓縮了京派房企的利潤空間。

三、北京地價逐年上漲，京派房企產品出現供需錯配現象。

四、京系房企多為國企，企業發展可持續性不強。

五、京系房企的產品在其他區域面臨「水土不服」。

貳丨一部粵系房企沉浮錄，半部中國地產風雲史

地產界有云：中國地產看華南，華南地產看粵系。

勇立潮頭，敢為人先

1984年，鄧老肯定了房地產行業的意義，中國房地產迎來了迅猛發展時代。

聽到時代召喚的王先生，不甘於在廣州一直平庸，爬上廣深列車前往改革開放前沿的深圳。也就在1984年，王先生靠賣玉米賺取的300萬，作為第一桶金，創辦了萬科前身—現代科教儀器展銷中心。

和王先生一樣，在商機遍地的80年代中期，不少心中有想法的粵系房企創始人嶄露頭角。

中山陳（雅居樂）帶領兄弟在中山三鄉創辦了家具廠。

梅州朱（合生珠江系）說服政府出地，出資興建了豐順縣城商業街，向商販收租，獲利頗豐。

從事鋼貿的廣州黃（星河灣），在上海和廣東之間來回倒騰，當很多人夢想成為萬元戶的時候，他已經賺到人生第一個100萬。

華南五虎最晚出山的當屬恆大。1996年，在廣州操盤的許老闆幫公司年賺千萬，拿著3000元月薪的他要求漲到10萬年薪卻被拒絕，隨即創辦恆大。

▲ 雅居樂地產項目

粵系房企，笑傲群雄

憑藉著「敢為人先」的實幹精神，粵系房企在中國房地產行業40餘年的沉浮中，一直處於潮頭位置。無論是早期的「招保萬金」或是如今的「碧萬恆」，無不是在各時期都佔據著房地產行業的領先位置。

粵系深耕珠三角，坐擁時代機遇，處於改革開放前沿，市場經濟發達，特區較多，地理幅員遼闊且交通便利，不出去就已經是「三分之一個中國」，在這片肥沃土壤中，土地紅利，城市紅利，人口紅利，消費紅利巨大。

所以，在本地只要勤奮努力用心，就相對容易做大，當然這裡市場化程度高，競爭也很激烈，所以文化上也有「勇立潮頭、敢為人先」的創新和探索欲望，而發財後，文化也信奉「悶聲發大財」，而且大多廣東人都信奉低調，務實、不張揚的做事風格，企業也都以偏好穩健、進取！

粵系孕育了一批發展模式具有示範效應的房地產企業。這些房企大多發源於深圳，如萬科、金地集團、華僑城、龍光控股、中糧地產等，其次集中在廣州，如恆大地產、保利、富力地產、時代控股、雅居樂等。

從行業競爭格局來看，粵系房企綜合實力突出，具備較強的競爭力。根據克而瑞2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜，排名前十的房企中，粵系房企超過了六家，包括碧桂園、萬科、恆大、保利、中海、華潤，佔據行業龍頭地位；前五十名，粵系獨佔鰲頭，坐擁19個席位，14家規模超千億。

▲ 碧桂園地產項目

浩蕩40載，粵系沉浮，也有共同的特質，時間即是最好的印證。

1.粵系房企一種是地產業務為主，多元擴張，另一種是其他業務積累跨入地產行業，粵系房企對「雞蛋分籃子」這個理解一直很精髓。

2.粵系房企在房地產業務營收佔比普遍超過90%。從戰略布局看，粵系房企分為全國性均衡布局、核心城市群區域性布局和以廣東省核心城市為中心三類。

3.粵系房企之間的人才流動，導致整體運營模式和運營能力，相同之處甚多。

4.規模上，粵系房企的佔比明顯之多，也得益於粵系房企在成立之初，的先覺性和優越的時代背景。

改革前沿地，粵系萌芽時勇立潮頭，野蠻生長北伐南拓，黃金時代龍頭房企，多元發展！

叄丨歷經淘沙，方成中堅

一方水土一方人，一方水土一方地產。

1978年春天，柳岸曉風來。

綠城創始人宋公成為恢復高考後的首批幸運兒，順利考入杭州大學歷史系。1982年畢業後，他被分配到杭州舟山黨校，給黨政幹部上歷史課。

5年後宋公下海，也許是身在改革浪潮的前沿，這位教書匠竟然在鋼筋水泥的世界大放異彩。

這幾年，隨著杭州宋逐漸離場，江湖感慨「宋公之後再無好房」。莫愁前路無知己，天下誰人不識君。

有人說，對於浙系房企而言，成也產品，敗也產品。

2019中國房地產百強企業研究最新成果顯示，此次浙系房企成功登上百強的有綠城中國、濱江集團、中梁控股集團、祥生地產集團、德信地產、華鴻嘉信、大家房產、宋都股份、奧克斯地產和時代集團。

▲ 綠城中國地產項目

百強之路，風起雲湧，大浪淘沙，足見真金。浙系房企在全國百強的競爭中漸行漸穩，並且綜合實力不斷攀升，已然成為全國百強的中堅力量。

十八家浙系房企銷售額破百億，三家房企穩居百強超十載，「穩」字當頭；千億房企超四家，浙系房企「快」跑加速。

浙系房企，百花齊放，業績搶灘千億，籌謀遠慮提前布局，「新」意盎然；內外兼修重品質，創新轉型覓升級，浙系百強房企成立了「浙商房企品質聯盟」。

致力於促進品質聯盟成員及整個房地產行業的品質提升，聯盟企業包括綠城、濱江、祥生、德信、時代、宋都、大家房產等多家企業，為保障房地產行業的品質增添風採。

對品質的重視，對客戶的關注，捨得投入成本，用最好的產品，形成了行業獨特的價值觀，這也是浙系房企的共同特質。

一直堅持對長三角地區布局深耕，是浙系房企增長的基礎。

做人和做產品是一樣的，最重要的是定位。

有人說，是「古宮閒地少，水港小橋多」的悠閒詩意；有人說，是「春水碧於天，畫船聽雨眠」的和諧景象；有人說，是「青山隨雲走，大地沿河流」的寬廣胸襟。

肆丨愛拼才會贏

福建自古以來就是「七山兩水一分田」，資源貧瘠，本地GDP與市場偏弱，且因為相鄰臺灣關係而導致一直沒有大力投入基礎建設和經濟拉升，於是，福建本地，很多人從年少就走出福建，走向全國甚至全球經商……

這都是地緣屬性逼出來的，所以福建人也就自然而然有「偏激進、愛拼才會贏」群體文化天然標籤。

閩系房企萌芽於改革開放初期，在90年代房改中迎來兩輪成立潮，生於房改，深耕本土（1991-1997）1998年房改是我國房地產業劃時代的變革，7月國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。

此次改革使長期深耕本地的閩系房企獲得走出去的歷史機遇。商品化時代，從福建走向全國（1998-2008）。

▲ 泰禾地產項目

黃金十年，地王頻現（2009至今）受益於2008年底的四萬億計劃和央行新一輪寬鬆，閩系房企迎來黃金十年，以槓桿擴張、積極拿地策略迅速崛起，多家房企躋身全國房地產50強。

閩系房企，褪去「激進」標籤，也有其特質：

（1）閩系房企資產規模明顯分化，2017年末，陽光集團、陽光城、泰禾、融信、世茂建設和旭輝6家房企跨入千億級門檻，總資產超過1000億。大房企普遍擴張步伐較快，呈現高槓桿率、合同銷售金額高增長的特點。

（2）閩系房企以民企為主，多數境內上市或境外上市公司間接控股境內房企（發債主體）。只有聯發、廈門特房、國貿地產和中國武夷四家是地方國企。

（3）閩系房企大多專注於房地產開發業務，以住宅項目為主。戰略布局「立足福建，走向全國」，主要布局以福州廈門為主的海西經濟圈、上海為主的長三角、京津冀、中西部省會城市等，近年來下沉至三四線城市。

▲ 世貿地標項目

閩系近年來整體處於快速增長態勢，部分房企超過100%增長，閩系房企全國化擴張會側重規模優先，在戰略新進入城市大多會捨棄利潤；大浪淘沙，王者顯現，閩系作為新生力量，已有同帶頭大哥粵系一較高下的姿態。

閩系房企出身於福建，作為改革開放的前沿地帶，福建有著非常雄厚的民間資本，民間融資便捷；而海外華商中，閩商是非常重要的群體，龐大的境外閩商軍團，在全球具有極大的影響力。

以旭輝、陽光城、正榮、融信、禹洲等為代表閩系房企的全國化高速擴張，激進拿地，高槓桿擴張，把愛拼才會贏這句話用的淋漓極致。

伍丨成渝不出，誰與爭鋒

「蜀道難」，「出蜀」亦難。

詩仙有云：「蜀道之難，難於上青天」。四川偏於中國西南一隅，川系房企不像粵系盡享珠三角改革發展紅利，四川房企面臨諸多相似問題：本土市場受外來房企分噬，對外擴張又步履維艱。

渝派房企從重慶起家，源於這座城，深耕這座城，了解這座城市的人，他們追隨這座城市一起發展，也在推動著這座城市的發展。他們做的產品散發著城市的味道，見證著城市的變遷；慢慢的，他們中有的人也想參與和見證其他城市的成長，就像越來越多的外來者逐漸湧入這座城市一樣，他們可能不再是這座城市的標誌。

川渝本同根，隨著成渝地區雙城經濟圈概念落地，自2016年《成渝城市群發展規劃》批覆以來，川渝房企聯繫也更加緊密，成渝城市群的發展與活躍度與日俱增。

在萬科、恆大、碧桂園等頭部房企競相布局的同時，發跡於川渝的房企如金科、藍光、東原、華宇、新希望、領地等也日漸發展成為繼粵系、閩系房企之後最活躍的一支房企集群。

▲ 金科地產項目

對於渝派房企而言，重慶就像一個急於突破的圍城，想要走出重慶，深耕西南，布局全國，渝派房企的代表非龍湖金科莫屬，協信東原也不甘落後；然而這些房企裡，只有金科的總部如今還在重慶。

渝派房企協信、東原早在2016年、2017年就分別將總部搬遷至上海；連從重慶走向全國的開發商典型代表龍湖也在2010年將總部搬到北京。2019年川籍房企藍光發展於上海舉行總部入駐儀式，正式形成「上海+成都」的雙總部戰略合力發展的格局。

龍湖總部搬遷北京後，重慶的市場份額有所下降，這家曾經的渝派地產商代表，已經逐漸褪去「重慶」標籤。近兩年來被金科和融創相繼超越。因為搬遷總部造成的本地市場份額的下降和存在感急劇降低的典型例子就是東原和藍光。

▲ 龍湖地產項目

在強者恆強的「馬太效應」下，2019年成渝本土房企也呈現出整體發展實力參差不齊的狀況。克而瑞發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，金科、藍光繼續以超千億元的銷售額領跑川渝房企；新希望地產以735.9億元的業績成為當前川渝房企中的「新黑馬」，大幅躍進至第50名。

曾被稱為重慶地產的「五朵金花」之一的協信控股則跌出了百強名單。與此同時，業務拓展主要集中在四川眉山、自貢等地級市的陽光大地以201.3億元排名120位，而2018年陽光大地尚未進入TOP200；重慶華宇2019年全口徑銷售額502.3億元，排名第67位，在其他房企增長的同時，重慶東原的排名卻遭遇罕見下滑。

2019年東原全口徑銷售額540.1億元，排名第62位，但2018年的對應數據為548.7億元、排名第50位；再看四川領地，2019年全口徑銷售額247.3億元，排名第96位，比2018年的235億元微增12.3億元，但排名卻倒退了4個名次。

在成渝地區雙城經濟圈上升到國家戰略的大背景下，川渝房企，磨刀霍霍，能否龍門一躍，拭目以待。

-End-

有怎麼樣的居住，就有怎麼樣的生活；房地產發展是歷史也是故事，有很多人和事，在這裡交織；分享無限生活中的人、情、事、故；時光荏苒，我們會看到幸福生活的本源。

本稿參考了一些文獻資料，謹表衷心感謝，歡迎關注「方心未艾，豫企之路——地產風雲錄（下）」。

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