大象起舞,豫系之路——地產風雲錄(下)

世上本沒有路，走的人多了便也成了路——魯迅

我立馬天山外，仰望歷史的星空，中華5000年璀璨文明，浩瀚如煙，凝聚成時光的縮影，聯縱成城市最激蕩的樂章，以一種定格的綻放，穿越時空的距離，倒映中原的記憶。

黃帝誕軒轅之丘，襲封地於有熊，公元前4392年1月15日，即己酉年二月初二，黃帝年三十七，戮蚩尤於中冀。於是炎帝諸侯鹹進委命，乃即帝位，都彭城。王承填而土行，故色尚黃，而天下號之黃帝，始天下龍頭。

從「趙、錢、孫、李「到今天的「王、李、張、劉」中原大地乃中華姓氏的搖籃，中華姓氏無論肇始與大量衍生都與中原關係密切，「萬姓同根，萬宗同源」根在河南。

諸子百家爭鳴，老子得大道，著《道德經》；莊生曉夢迷蝴蝶，始傳《南華真經》（即《莊子》），墨子倡「兼愛、非攻、尚同、尚賢」縱橫家的蘇秦和張儀攪動春秋風雲……

▲ 炎黃二帝雕像

「會當凌絕頂，一覽眾山小」詩聖杜甫青年出遊，登泰山，成《望嶽》；賊陷時期，「詩史」——「三吏三別」以沉鬱頓挫的筆鋒反映了一個時代的滄桑巨變。「詩魔」白居易（河南新鄭人）以一首《長恨歌》「天長地久有時盡，此恨綿綿無絕期」寫盡愛恨情愁；「文起八代之衰」的孟州人韓愈，位居「唐宋八大家」之首，達到了中國散文的高峰。

中原大地是中國文學的發祥地，詩文之先河。中原思想文化傳達著剛健有為、自強不息、中庸尚和的生活哲學，不僅隱含著「日新」的變革進取精神，而且也體現了友好共處、嚮往和平的精神境界。

中原大地，如此多嬌，獨領風騷數千年！

從《清明上河圖》我看見大宋千古風韻與繁華盛世！從CBD到CCD，我用腳步丈量鄭州的距離！從東京夢華到中原經濟區騰飛，我看見大象起舞！

壹丨大象起舞，誰與來和

「豫」者——從象，予聲（說文）；象之大者為豫——《說文》象之大者，賈侍中說，不害於物。

3600年前，中國第二個奴隸制王朝商朝在此建都，為開國之都——亳都；

百年前，陌生的汽笛聲驀然驚醒了沉寂的鄭縣。「火車拉來的鄭州」開始登上歷史舞臺。從1904年蘆漢鐵路鄭縣站的設立開始，鐵路交通便與鄭州結下了歷史塵緣！

1954年10月，河南省會從開封遷至鄭州。這座千年古都，重新煥然了活力；1987年，鄭州人口突破500萬大關，一座現代化都市，初具雛形。

2012年11月，國務院正式批覆《中原經濟區規劃》；2003年1月20日，鄭州國際會展中心奠基，標誌著鄭東新區建設正式拉開帷幕。

2015年12月1日上午8時50分許，鄭州西區地標性的建築群——奧體中心、文博藝術中心、市民活動中心、現代傳媒中心——「四個中心」正式開工，鄭州CCD宏圖徐徐展開。

▲ 鄭州「四個中心」分布

2016年，國務院批覆《中原城市群發展規劃》，將中原城市群建設為：中國經濟發展新增長極、重要的先進位造業和現代服務業基地、中西部地區創新創業先行區、內陸地區雙向開放新高地和綠色生態發展示範區；《中原城市群發展規劃》同時指出：建設現代化鄭州大都市區，推進鄭州大都市區國際化發展。

2017年4月1日，中國（河南）自由貿易試驗區正式掛牌成立。

2018年11月18日，鄭州國家級中心城市，正式落地，位列第11個國家級中心城市。

2017年河南GDP總量位於全國第五，並連續幾年位居全國第五，且保持強勁的增長，2018鄭州GDP邁入萬億俱樂部。

2019年，鄭州常住人口破千萬，多城市中心格局形成，米字形高鐵樞紐全面貫通。

中州大地，這座千年古都，煥發前所未有的活力，向全國展示崛起的最強音，復興曾經千古的輝煌與無上榮光，可謂：中華民族的偉大復興，亦是中原的偉大復興。

貳丨豫系房企，初成長

千裡之行，始於足下！

90年度初，臺胞小區橫空出世，中原大地第一個商品房破筍而出！

同期，豫系房企領袖人物老胡，香港淘金歸來，創立本土品牌建業；金水花園，首家推出十年還本銷售模式，承諾購房的業主，十年後在保證產權的基礎上購房款如數歸還，一炮打響河南市場，大獲成功。

1993年，振興地產成立，並開發了鄭州第一個商品房住宅小區「科技綠苑小區」。

1995年，來自南陽鄧州的張敬國下海創辦正商。

與建業一同起步，曾經鄭東板塊的王者，當年鄭州乃至河南一哥的房企德億，在盲目擴張的路上，被德億時代城一個項目拖垮資金鍊，2008年企業正式結束經營，掌門人劉錦鴻據說已遠走美國，杳無音信。

1992年前後，改革春風吹滿地，房地產商品化的大潮湧入鄭州，一時間房企紛紛成立，建業、正商、英協、振興、金成、德億、中亨、東方金典等，豫系房企百花齊放，因企業戰略發展不同，掌門人性格及決策不同，有的如煙花絢爛一時，有的堅持到今天，有的消失在歷史的長河中。

▲ 如今的藍堡灣，已經換了東家

河南第一家上市民營企業的思達地產，掌門人汪遠思豪情萬丈，稱要蓋「鄭州最好的房子」。旗下寓意NO.1的項目「藍堡灣」破天荒的提出預約看房，設置門檻，定價高達8000+，周邊僅5000左右。

這一高端路線卻沒有得到市場的追捧。2008年，房地產寒流來襲，「藍堡灣」沒有成為NO.1， 汪遠思和他的思達地產最終沒有熬過這一個寒冷的「冬天」。

叄丨黃金時代 野蠻生長

每個企業都如履薄冰，不只是與同行競爭，也是在於這個時代相搏，一步走錯，滿盤皆輸。時也，命也。

受制於經濟發展相對緩慢，省內城鎮化率較低，房地產市場發展相對落後，內需不足多等多方面因素的影響，豫系房企在90年代發展較為緩慢，歷經十年的沉澱，終在新世紀曙光下迎來了黃金時代。

2003年前後，居易國際（新世紀集團）在花園路國基路揮寫5000畝大盤「21世紀社區」，一舉奠定北區標杆。

2005年前後，河南首輛勞斯萊斯擁有者布瑞克地產的盧天明，（曾在大河報、鄭州晚報等主流媒體整版報導，風頭一時冠壓群雄）敢叫西南換新天，在當時比較荒涼的航海路重磅推出了帝湖花園，一句「回家即是度假的開始」讓城市中心有了湖居生活。

▲ 帝湖花園

06年，一句「做生活的首相或總統」從大學路老鄭大旁驚雷平地起，康橋地產前身新長城地產在繼鄭汴路長城康橋花園後，鼎力鉅作城市綜合體《長城康橋華城》，讓文脈氤氳的大學路，增添了生活的優雅與從容。

2007年，商都路上驚現一座山，「每個心中都有一座山」，正弘置業繼錦繡正弘國際公寓、正弘旗之後再發正弘山，開創中原大地新中式建築美學之先列。

同年，鄭州北三環索凌路沿線一句無比自信的廣告語「買房看了普羅旺世再決定」席捲而來，信和置業在索凌路國基路沿線傾心打造的1600畝異域風情大盤普羅旺世，斥巨資打造35000㎡中心公園——愛麗絲公園，讓公園生活家真正落地，歷經時光的砥礪，始成經典，其景觀到現在依然被人津津樂道，放眼今天，超越者也寥寥無幾，實現了一開始的豪言壯志「超前十年的生活」。

▲ 普羅旺世

2005年永威創立，在中原大地綻放屬於自己的品牌魅力，作為精細化地產扛旗者，永威2007年挺進鄭州，在鄭東新區開山「永威翰林居」定位「中原首席名校高知社區」。

黃金時期，正商深耕航海路沿線，在繼「港灣」系列成功後，迅速推出「鑽系」產品，流量為王，一時鑽耀中原。

鑫苑集團在鑫苑城市花園，鑫苑中央花園等系列產品大獲成功，先建業在美國紐交所上市，其影響力更是在一位大人物到訪後，達到頂峰。

作為帶頭大哥的建業提出「讓河南人民住上好房子」的宏願，開啟省域化戰略，在河南省內18地市先行布局。

得益於大鄭州得天獨厚的「區位+交通樞紐」優勢及人口紅利，豫系房企迎來了迅猛發展，中原大地項目遍地開花，百舸爭流，各領風騷！

肆丨狼來了，內憂外患

狼煙起，群雄逐鹿中原。

中原大地自古就是兵家必爭之地。

作為全國龍頭房企的綠地、綠城是進駐中原的先行者，為中原發展添磚加瓦，更是一路見證了中原的崛起與騰飛。

2009年前後，中原區政府與萬達達成協議，萬達進駐鄭州，開發中原首座萬達廣場——中原萬達廣場，萬達以自身IP的光環開始大造中心，「一座萬達廣場，一個城市中心「至今，記憶猶新。

▲ 萬達進駐鄭州的第一站——中原萬達廣場

2009，恆大在鄭州主城心——文化路、東風路科技市場首發「恆大名都」，繼洛陽「恆大綠洲」後，開篇鄭州。

2011年，全國龍頭房企，央企領袖——保利，和者善築，擇址西區，以保利百合首善鄭州。

2012年底，萬科與本土美景集團合資成立鄭州萬科美景有限公司，分別持股51%與49%。合作達成後，美景集團將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目注入合資新公司，萬科正式入駐鄭州。

2016年2月，融創中國全資附屬公司天津融創奧城以7.54億元收購鄭州美盛旗下中牟美盛70%股權和債權，獲取鄭東新區白沙地塊，由此進入鄭州。

截止到2018年，萬科、碧桂園、恆大、綠地、金科、雅居樂、萬達、保利、金茂、招商、華僑城、華潤、東原、寶能、泰禾、正榮、藍光、融信、融僑、福晟、中梁、華夏幸福、旭輝、佳兆業、榮盛、龍湖等全國百強房企大肆進軍中原，甚至下屬的三四線小城也被列強分割；其中，以碧桂園、恆大、萬科為首的TOP20房企實現全部進駐。

2018年5月17日，恆大地產集團中原公司，在河南舉行了「百盤計劃啟動儀式」發布會。啟動儀式上，恆大中原公司正式對外公布2017年銷售額破500億元。

▲ 恆大鄭州地產項目

全國百強房企兇猛攻城略地，不斷搶佔、纏食本土房企的市場份額，市場廝殺日益激烈，本土房企發展日益艱難，主場優勢不存，據億翰智庫發布的《2018年1-12月全國各區域典型房企銷售業績TOP10》顯示，2018年河南區域銷售額排名前十房企中，本土房企僅佔4席，外來房企銷售額佔前十名房企總銷售額的50%以上。

作為本土房企的主戰場鄭州，本土房企的市場佔有率呈衰減趨勢，豫系房企在全國百強房企的競爭力中依然微弱，據克而瑞《2019中國房地產企業銷售TOP200強》數據顯示，豫系房企在全國百強僅有建業、正商、康橋、鑫苑4席。

伴隨經濟的發展與生活水平的不斷提升，廣大業主對生活品質與居住環境的綜合要求不斷提升，與開發商的矛盾愈演愈烈，交房已成為開發商的一場必考，無論全國大鱷還是本土龍頭，交房幾乎成為不解。

對於豫系房企：外：群雄逐鹿，大鱷搶灘，競爭激烈；內：從拿地到規劃、從成本控制到融資，從銷售到回款，從開工到交房，一場場考驗，憂患重重，一不小心，輕者傷筋動骨，重者灰飛煙滅。

伍丨逆風生長 破局而生

「不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一隅。」

受於內外環境的嚴峻形勢，豫系房企的先行者一邊砥礪前行，一邊謀求新的戰略轉型及戰略布局。

作為帶頭大哥的建業，在2015年，開啟戰略轉型的帷幕，構建「建業+」幸福生態系統，歷經三年轉型實踐，「建業+地產、+文旅、+農業、+物業、+商業、+教育、+體育、+酒店、+科技、+金融、+旅遊、+君鄰會」的幸福生態系統已經清晰呈現。

在地產板塊，輕資產輸出成為建業的有力支撐，2019年，據克而瑞《2019中國房地產企業銷售TOP200強》建業入圍全國百強房企30強，位列TOP27，累計銷售破千億，成為河南首家破千億房企。

作為本土另一龍頭正商集團，表現出了更多的「野心」，並開始陸續布局省外市場風險相對較低的熱點城市。2017年正商新進入北京，從而成功布局一線城市。

截止2018年正商已成功布局武漢、北京、青島、海南等，年內省外新增拿地約40萬平米，佔比8%，同比略有提升2個百分點，與此同時，自2013年提出品質戰略升級年，狠抓品質與工程質量，在樣板示範、體驗展示環節投入巨資，其北龍湖標杆項目善水上境可謂代表，伴隨工程質量和物業服務的提升。

這對其省外擴張也創造了有利條件，未來省外項目將助力正商的規模進一步增長。據克而瑞《2019中國房地產企業銷售TOP200強》數據顯示，2019年正商銷售累計突破510億，位於全國房企第52位。

除了正商，康橋地產也提出了自己的品質戰略——以景觀、建工、物業、體驗和研發為核心的「5+好房」，通過5大體系、26個二級標準，以及100餘項標準條文，對產品進行規範。

此外，鑫苑集團則將2018年定為品質年並推行「品質地產」戰略，從建築品質、科技品質、服務品質和生活品質等多個維度，進一步提升鑫苑的產品品質。

康橋集團2019年銷售突破408億，排名中國房地產銷售額百億企業TOP70,位居河南探花，自2017年以來三度位居全國百強房企，其品牌影響力在中原大地持續提升；康橋自2017年開始便在省外積極拿地。

截至2019年5月，康橋通過招拍掛、以及合作代建等模式，已經在武漢、西安、無錫、惠州、肇慶等城市布局，未來康橋集團計劃實現中原地區、西部省會、京津冀、長三角、珠三角等城市群戰略布局，進入西安、武漢、南京、合肥、無錫等城市，實現全國化布局進一步擴張。

未來，隨著這些城市項目的開發以及更多城市的覆蓋，必將使得康橋銷售實現進一步的上漲，屆時，康橋全國各個區域重點城市基本輻射，也將更有利於康橋在全國的各個區域內進行持續深耕，為其規模的擴張做好準備。

▲ 康橋林溪灣項目

和昌及鑫苑是豫系房企中最早進行全國化的企業之一，鑫苑、和昌自總部搬至北京後，便開啟全國化的步伐，其中和昌集團目前已實現環渤海、長三角、中原核心城市群「3+2」的全國戰略化布局。

作為精細化地產扛旗者永威，在建材、景觀、物業「三寶」方面深耕細作、不遺餘力，放眼中原，永威品質絕對站在第一梯隊，積澱了一定的口碑，對品質的打磨及細節的考究，讓永威「吸粉」能力很強。

雄關漫道真如鐵,而今邁步從頭越。

陸丨敢問路在何方？

一部豫系地產簡史，風起雲湧三十載。

豫系房企發展大致可以分為四個階段：

第一階段：改革春風吹滿地，蓋個房子誰怕誰（90年代初期）

是豫系房企發展的初級階段，出現一批房企先行者，受制於經濟發展、城市背景、人口規模等因素，開發水平粗糙，房子僅是滿足居住功能，景觀、物業概念模糊，甚至連綠化都談不上，第一代房企大浪淘沙，唯建業中流砥柱，大哥還是大哥。

第二階段：長江後浪推前浪，這浪造房不一樣（2000年前後）

以鑫苑、亞新、振興、正商等為代表，開始注重規劃、綠化、物業，品質地產初具萌芽；此階段鑫苑表現最為突出。

第三階段：千萬富翁全靠拆，買房賣房全靠快（2006年前後---2014年前後）

伴隨經濟發展、城市擴張、人口紅利等因素，大鄭州迎來了瘋狂的拆拆拆模式，城中村改造浪潮來襲，開始了一波波造富神話；正商把握時機，以規模、流量為王，表現最為亮眼。

第四階段：沒點思想，都不好意思說造房

伴隨經濟發展、生活水平持續的提升，客戶對品質生活的追求愈來愈高，改善型需求與精細化地產相伴相生，買方才是市場，以客戶為導向成為房企的主戰場，房企的競爭也變成品質之爭，企業品牌綜合實力的競爭，作為後起之秀的康橋，表現最佳。

「品質&規模，精細化&流量「相伴相生又相愛相殺，時代背景與社會發展息息相關，城市進程與企業家命運相連，企業家又決定企業命運，企業文化與追求又決定企業品牌核心競爭力。

相同的時代背景，豫系房企因企業戰略發展不同，掌門人性格及決策不同，企業命運也不大相同，有的歷經風雨，始成領袖；有的中途黯然離場；有的一招棋差，空留餘恨；有的如煙花絢爛一時，轉瞬涼涼；有的堅持到今天，有的消失在歷史的長河中……

不積跬步，無以至千裡；不積小流，無以成江海。

魯迅先生說「世上本沒有路，走的多了也便成了路」。

路是一步一個腳印走出來的。

對於豫系房企，存在以下特徵：

1、豫系房企銷售規模斷層明顯；

2、豫系房企在銷售額百強中佔位較少且排名靠後；

3、大鄭州是豫系房企布局重點主場；

4、豫系房企品牌綜合競爭力較弱，在全國影響力亟待提升。

豫系房企之路，是豫系房企自己走出來的，不同於粵、閩、浙、閩等，也不能照搬先進經驗，筆者認為在豫系房企崛起之路上，淺談一二：

1、強化內功，淬鍊自身品牌，提升全國影響力；

2、以客戶滿意度為導向，重視產品多維品質，打造自身過硬的IP產品線；

3、不斷完善配套及服務，向生活服務商、運營商轉型；

4、配套多元化戰略，結合資本市場、大數據、網際網路、物聯網，讓企業發展加速度；

5、完善城市戰略布局，提升銷售額和豐富貨源區。

對於豫系房企，「路漫漫其修遠兮」。

-End-

大象起舞，豫系房企方心未艾，砥礪前行，弄潮中原崛起的偉大復興，必將開啟新時代歷史機遇下的全新篇章。

聲明：本文原創，轉載請聯繫授權；部分圖片源於網絡，版權歸原作者所有。

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