出品 | 每日財報
作者 | 何洛
4月22日，廈門誕生了福建首宗百億地王，上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元拿下思明2020P01地塊，樓面價50598元/平方米，溢價率43.82%。打破了2019年底建發創下的75.25億元紀錄。
上海泰鳴貿易有限公司，這家名不見經傳剛成立的公司以百億為代價拿下廈門「地王」之稱，從一眾龍頭房企中殺出重圍，背後的神秘買家是何許人也？穿著「馬甲」拿地是否有貓膩？外界爭議不斷。由此《每日財報》對此進行了抽絲剝繭。
穿透馬甲 真身顯露
上海泰鳴背後到底是哪家大型房企，至今「無人認領」。土拍結束，對於業內盛傳上海泰鳴是中駿的「馬甲」公司，中駿集團第一時間對外闢謠，否認拿地事項，不過耐人尋味的是工商數據查詢信息又顯示出二者千絲萬縷的聯繫。
根據股權穿透，上海泰鳴的股東為達源國際有限公司，這家公司的唯一董事為黃倫，而中駿集團執行董事兼助理總裁姓名亦為黃倫。另外，中駿集團資金管理部的一名資金主管蔡思鵬與上海泰鳴法人同名。
除此之外，還有多條線索指向中駿，天眼查顯示，上海泰鳴註冊地為上海市閔行區滬青平公路277號5樓，無獨有偶，中駿旗下上海駿寧房地產開發有限責任公司註冊地址也正位於此。
據《每日財報》了解，上海泰鳴100%的控股股東達源國際有限公司是一家成立於香港的私人股份有限公司。達源國際董事是黃倫，黃倫的另一個身份為黃朝陽之子，2017年升任中駿執行董事。
黃朝陽，原籍福建泉州南安，最早做機械和電器起家，2007年正式做房地產，當年拿下泉州地王。閩系商人本身比較低調，喜歡悶聲發財，不太喜歡別外界把他們作為一個類別放到鎂光燈下聚焦，但私下卻比較抱團。
比如中駿上市的時候福建國企象嶼集團投資1000萬美元；安踏集團總裁丁世忠個人1500萬美元。可以說，黃朝陽的崛起，閩系商幫朋友們的幫襯不可或缺。
話說回來，達源國際背後的股東為悅泰發展有限公司，其正是中駿的「馬甲」公司，中駿曾在公開市場多次以悅泰發展名義拿地。根據香港查冊中心資料層層穿透，上海泰鳴是在香港註冊的達源國際的全資子公司，達源國際背後股東為悅泰發展。
種種跡象都將上海泰鳴指向中駿集團，然而，中駿集團卻咬緊牙關，抵死不認。這更為這塊「地王」增添了神秘的面紗。至於為什麼否認，截至目前，中駿還未給出正式回應。
溢價拿地 被疑圍標
正是挖出了上海泰鳴和中駿千絲萬縷的關係之後，有媒體根據競拍現場競價過程指出，中駿和馬甲公司「上海泰鳴」交替競價，抬高低價，存在「圍標」的可能。
「從整個土拍過程來看，中駿和上海泰鳴叫價也是最積極的。」報導稱，2020P01地塊起拍價為72億元，中駿一上來直接報到90億元，此時溢價已經達到25%。
隨後融創報價91.35億元，不久中駿報價93億元，隨後上海泰鳴報價95.25億元，鑫萬豪報價95.4億元，上海泰鳴報價98億元，鑫萬豪報價98.25億元，上海泰鳴報價突破100億元，最終上海泰鳴以103.55億元競得2020P01地塊，溢價率達到了43.8%。
值得注意的是，房企選擇由一家「馬甲」公司出面拍地，也是常見的操作方法，尤其是遇到「地王」這種敏感項目，容易招致監管部門的監督，「馬甲」公司出面更為低調。但一家公司拉來幾家「馬甲」公司共同圍標，通常意在低成本拿地，高溢價成交，不太符合「圍標」想要的結果。
有業內人士分析稱，結合多種情況來看，廈門「地王」土拍過程應該沒有涉嫌「圍標」，該地塊溢價率已超過40%，沒有人會圍出這麼高的溢價率。退一步來說，如果真的有「圍標」，也只能說沒有成功。以如此高價拿下這塊地，其項目的盈利空間並不大，甚至面臨著虧本入市的風險。
衝擊千億 頻拿地王
根據中國指數研究院發布的2019年全國房地產企業拿地排行榜顯示，中駿集團全年拿地金額達到377億元，排內房企第22位。而在去年房企銷售額排行榜中，中駿集團僅位列第44名。
另外，廈門「地王」並非中駿首次高價拿地。《每日財報》梳理了去年中駿幾次溢價拿地情況，9月19日，中駿18.72億元拿下浙江麗水一塊商住地；11月15日，中駿集團12.44億元在南昌競得土地；11月19日，中駿以59.4億元的總價拿下廈門一地塊，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率超過30%，刷新了當時廈門土地市場；12月12日，中駿集團在北京花掉42億元拿地，這超過了中駿去年一整年的淨利潤。財報顯示，中駿去年全年淨利潤僅40.2億元。
中駿的現金悉數被用在增加土儲上。為衝擊千億，中駿集團在2017年開始加大拿地的力度。2017年～2018年，中駿集團的土地儲備分別為1557萬平方米、2406萬平方米。截至2019年末，公司擁有土地儲備3209萬平方米，權益土地儲備約1852億元。
值得注意的是，2019年中駿集團經營現金流淨額為-70.88億元，為近三年內首次淨流出，同比下降265.55%。另外，根據年報顯示，2019年中駿集團實現毛利收入58.9億元，同比下降4.1%；毛利率為27.6%，同比下降7個百分點；稅前利潤58.5億元，同比下降3.3%。淨利潤40.2億元，同比增長9.4%。實際上，中駿是增收不增利。
早在2017年，中駿就提出「千億級規模」戰略目標，計劃2020年銷售突破1000億元。然而縱觀數2014年～2018年的業績表現，其銷售額分別為119億元、145億元、235億元、332.47億元、513.6億元，2019年一躍930億。
但是，多在500億左右徘徊的中駿，這「千億」徵途仍顯艱難。2020年能否進入「千億」陣營，《每日財報》將持續關注。
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