「西安房哥」是本地業主購房服務平臺；直言買房真相，專注樓盤點評！
抖音：西安房哥問答，付費社群：問房圈，服務：房哥驗房
我朋友說我把他的故事都已經寫了四篇文章了，海亮交房，海亮賣房，滻灞看陽光100，糾結合能公館，每一個故事都是當時內心鬥爭的表現；
如今第五個故事怕是繞不過去了，在即將敲定合能時，對門的悅美國際新房突然推新了，13000-14000的均價，到底香不香？
悅美國際
雖然價格還未公示，但這種好地段的剛需盤向來是不缺關注度，根據消息，五一前後，悅美國際三期新房上市，300餘套房，兩棟34的高層，一棟11層的小高，均價13000-14000元/㎡，面積94-126平米，這個價位和面積可以說是剛需的心頭好；
而上一次悅美國際新盤在售已經是兩年前的18年4月了，當時的價格在13000左右，房價基本沒有變化；但兩年前，融創，萬科，雅居樂，海亮都有新盤在售的時候，悅美並不突出；
但到了2020年，卻不一樣了，悅美國際還是那個悅美國際，但我們已經不是我們了；從悅美的火熱關註上，我們可以看到房價上漲下，大家的心態變化。
進入2020年以後，當年高地價的項目陸續入市，主城區的關鍵詞變為高備案價，大戶型，改善盤；
留給剛需的機會在以肉眼可見的速度下降，尤其是13000的價格想留在主城區，千人搖號基本不可避免，剛需買房從拼財力變為拼運氣。
稀缺位置
這樣的項目很多，諸如二環的紫薇東進，曲江的翡翠國際，大華曲江公園世家，滻灞的萬科瀾岸，高科麓灣，在各自區域都是「帶貨王」級別的存在。
長安區也有，諸如此前的融創南長安街壹號，紅星紫御半山，雅居樂湖居筆記等，再現在能看還有房的，也就只有悅美國際一家；
（悅美國際周邊示意）
位置上，確實沒什麼可挑的，由於拿地較早的緣故，櫻花二路沿線已經是極為成熟的住宅區，以長安區政府為圓心一公裡範圍內，是整個長安區域面貌，產業，生活配套，人氣最好的地方，西長安街以南，為政法，師大，郵電組成的大學城，朗朗書聲環繞。
（長安國際大學城）
西長安街以北是成熟的住宅區，包括萬科城，國色天香，雅居樂鉑琅峰，合能公館，悅美國際基本集中在這裡；
因為都是品牌開發商拿地，所以既看不到太多的拆遷安置，也沒有高密度塔樓，城中村，又因為環繞區政府，所以聚集了整個長安最好的環境，最新的商業，四通八達的道路；
（萬科生活廣場商業）
無論是高校，還是小區的密度普遍不高，各個小區的樓間距也控制的很好，萬科裡生活廣場開業後，解決了區域內大型商業短缺的情況，區域的生活配套，在各個小區也都有成熟的社區底商。
地鐵七號線雖然延期，但還將納入後續建設規劃上報項目，區域內已有的公交也足夠發達，出門不是問題；最主要的是長安西長安街端，既連接城南，又通著高新，在上述區域房價高企，無房可售的情況下，環境更好的長安成為繞不開的選擇；
（西電附小悅美分校）
當然，區域內的短板還是集中在學校上，沒有太強的公辦學校，基本以開發商自建學校為主，且上學緊張，比如陝師大萬科城小學，雅居樂小學，西電附小悅美分校。
（西安城南生態公園）
但對於剛需而言，上述的環境，交通，區域面貌，配套，已經足夠打動人，悅美所在的位置更靠北一些，此前並不亮眼，但現在隨著北側西安城市生態公園的開園，以及宜家薈聚購物中心的開建，這種有公園，有學校，有商業的位置，自然就是香餑餑。
周邊價格
同樣附近的新房，奧園和悅府大平層17000，清涼山樾17000，中南春風南岸雖然價格未出，但拿地成本不低，整個區域內現在價格最低的只剩悅美國際一個。
具體到二手房上，區域房價標杆還是萬科城，得益於更好的位置，物業，小區環境，二手房高層報價基本在17000以上，這還是裸房，算上稅費中介費成本只高不低；
國色天香洋房，小高層更多，報價基本在16000以上，雅居樂和萬科價格相近，悅美國際15000，合能公館最低，14500左右；這個價格也是以上小區品質的排序，環境更好的大開發商在二手房上確實更保值。
回到悅美國際本身，目前業主對外在賣的以89平小三室居多，普遍在15000左右，價格低的房本沒滿兩年，還有5.3%的增值稅，算上最終成本，均價也在16000朝上；
（部分悅美國際二手房價格）
在這種二手房價格襯託下，悅美國際此次新推的13000-14000的高層小高性價比就很高了，
並且在現在西安的新房供應下，這裡吸引的也不在於周邊，而是整個西安的剛需客戶，結合此前湖居筆記的搖號情況，位置更好悅美國際怕是更難，但好在房源挺多，地段和價格，是現在看得到最大的賣點。
過往歷史
但同樣的，地段這個詞，往往是和產品關聯的，我們評價一個小區品質如何，最多聽到的叫地段跑贏產品，即先天優勢很強，但開發商並不給力，悅美國際也屬於這一類，不愁賣是趕上了好時候，但並不代表房子有多好；
即使到今天，我還記得三年前悅美國際二期交房的「盛況」，淘寶式買家秀這個詞就是從悅美開始流行的，具體的內容也很簡單，當時業主是這樣說的：
近期我們悅美國際二期的業主們發現我們所購的悅美國際二期商品住房公共區域：電梯廳，走廊及過道的牆壁均刷成了白色塗料，且消防管道外漏，這與同一小區內的一期已經交房的瓷磚牆壁，無消防管道外漏有著明顯太大的差距；
作為同一個小區（悅美國際）一期的過道走廊及入戶大廳我們當初看到的都是貼了牆面磚的，而目前我們二期的過道牆面卻毫無徵兆的直接刷白；目前的結果，我們二期所有業主實在難以忍受；這樣，不僅降低了房屋檔次，還為日後保潔留下了隱患。
（悅美國際二期交房公共區域對比圖）
核心問題就是一點，公共區域刷白牆，一期貼磚，二期房價更貴，反而刷白，彼時，西部網，人民網，騰訊網也都以「西安業主收房遇買家秀」為題進行了報導，這也讓大白牆成為悅美國際繞不開的一個梗；同時引起很大爭議的還有此前宣傳的奧特萊斯的消失；
（交房買家秀的諸多報導）
在當時的介紹中，也明確有寫到奧特萊斯是大學城新盤悅美國際200畝的大型城市綜合體，包括五星級酒店、寫字樓、商業中心、精裝公寓、八萬方的品牌門店，集商務、商業、辦公於一體。更是囊括了「國際一線奢侈品」、「國內外知名品牌」等等話術；
（13年奧萊入駐長安區報導）
到了17年，長安回復，悅美國際原規劃建設奧特萊斯商業，近年來由於市場變化及受電商衝擊，項目方需要對零售商業進行完善，開發企業根據市場調研，了解客戶消費需求，對商業業態進行重新定位及調整規劃，將建設區域性大型綜合主題購物中心，也就是說奧萊雖然沒了，但大型綜合體還是有盼頭的。
（漏水的車庫，電井）
即便是到了今天，仍然不要有業主在投訴悅美國際欺騙業主，買房時說的是全部地下車位，現在卻都是地面車位，與住建局以及長安區政府溝通，給的回覆是地面車位不啟用，那地下車位規劃的數量肯定不達標。
真香定律
可以說從大白牆交房，再到規劃變更，車位漏水，物業投訴，地上車位等等，悅美國際在產品上的表現並不如意，甚至有些問題在收房的業主看來是完全不可接受的；
對於現在買三期的業主，一期，二期的交付問題很多是知道的，但真正在意，甚至不去選的人，卻寥寥無幾；房價上漲的時候，不僅掩蓋了很多問題，同一個問題兩類人的心態也不一樣了。
這樣的事情在西安不是一兩例，即一些交房問題一大堆的小區，在房價上漲後，問題就會被選擇性忽略，也可以說是房價上漲帶來的誘惑力已經遠大於房子問題的擔憂；
對於買新房人而言，這麼好的地段，不算高的價格，西安範圍內屈指可數，屬於買到偷偷樂的，即便知道這些問題，但還是會接受，抱著走一步看一步，交房時候再說的心態；
對於二手房賣家更是如此，新房有多難搖號，二手房就有多保值，在限行的市場下，好地段的絕對不愁賣，至於房子如何，也不是自己住，三四年前買的， 現在輕鬆雙倍的價格出手，不滿意再換就是了；
而對於長期在小區住的，交房的不滿也早已被生活瑣事磨平，在房價上漲的節奏下，曾經在意的種種變得又可以接受了。
因為小區位置好，房價漲了，買的，賣的，住的，大家都回忘記當年收房的種種不快，反而去投入財產增值的幻想中。
悅美國際還是當年那個悅美國際，房子也還是當年那個水平的房子，一切都沒變，但我們卻變了，這樣的案例很多，城西的中建開元城，城東的綠地國際生態城，城北的金科天籟城，城南的悅美國際，無一例外的都在享受房價上漲的紅利，既有物質的增值也有精神的肯定。
房哥有話
房價上漲，掩蓋了很多問題，悅美國際，香不香？放在2020年，這個價格，位置，真香，一個好位置給開發商省了多少事兒；一個曾經詬病頗多的，只要便宜，總能成為香餑餑，這是房價上漲的神奇魔力；
當多年後，再有人問我，我只能說地段跑贏產品，事實上也是，地段真的跑贏了產品，至於房子的好壞，又有多少人真正關心呢？房價漲了，這些又都不是什麼事兒了！
聲明：未經許可，禁止複製轉載
作者：鬼使白
獨立思考，人人房哥
掃碼加入房哥問房