在當下的上海樓市，開發商想要快速賣掉自己的房子其實很簡單。在浦東的蹭前灘，在浦西的蹭大虹橋。
在前面的視頻裡我做過一期大虹橋的板塊解讀，也做過蟠龍天地的產品分析，所以關於大虹橋的概念相信大家已經不陌生了。
很多人把這裡看作是未來上海的西中心，大虹橋範圍內的新盤更是一個接一個熱銷。
這樣的成績也使得周邊板塊紛紛抱起這條大腿，嘉定江橋就是其中之一。
這期浦西中外環板塊探秘我們來到了江橋，這也是一個非常有爭議的板塊。
因為大家都很好奇，當它褪去大虹橋這層華麗的外衣，它還有沒有足夠的實力吸引人們來這裡生活。
江橋位於嘉定南部位置，與普陀和閔行接壤，它本身的地理優勢非常明顯，那就是離上海市區非常近。
這裡緊貼著外環高架，到人民廣場直線距離只有12公裡，乘坐13號線到南京西路只要30多分鐘。
如果你在人廣商圈上班，這樣的通勤時間完全可以接受。不過江橋最大的的交通短板不在軌交而是在自駕。
因為這個板塊除了東邊以外，其它三個方向被鐵路和蘇州河阻隔，是一個口袋形狀有點閉塞的板塊。
自駕進市區能依靠的也只有曹安公路和金沙江路，所以在上下班高峰時期堵車無疑是一種常態。當然因為在郊區生活的人越來多，上海外環外這些板塊就沒有一個不堵車的，江橋的這個缺點也就不算缺點了。
真正讓江橋飽受質疑的其實是這裡的城市界面，以京滬高速為界限，這裡可以分為南江橋和北江橋。
北江橋從地圖上就能看出，已經被大量低端工業區切得四分五裂。
與之相比南江橋的居住組團更為緊密，發展也更加成熟，城市界面也比較好，不過也沒有好到讓人驚豔的地步。
從13號線金運路站出來就是南江橋的核心，但是第一眼就能感覺到這裡的城市界面沒有什麼特別吸引人的地方，給人的觀感只能說是樸實無華吧。
路邊雖然都種有綠植，但遠沒有浦江鎮那麼茂密，樹蔭沒有將人行道完全遮住，綠化也沒有拉開層次。
不過值得表揚的是，無論是馬路還是人行道起碼做到了乾淨整潔，作為一個外環外板塊，乾淨整潔的第一印象真的非常非常重要。
此外南江橋的商業配套也是比較好的，地鐵站邊上的江橋萬達廣場是整個板塊的商業核心。
它是繼五角場萬達廣場和周浦萬達廣場之後，萬達在上海開發的第三個大型城市綜合體，總建築面積約55萬方。其中商業面積約25萬方，是整個江橋最大的商業體。
項目集中了城市公寓，商業廣場餐飲酒吧街等多種物業類型，日常消費是沒啥問題。但如果你想要更有品質的購物體驗就不要想了，很顯然定位比較親民的萬達廣場本身就沒有這個基因。
而且細看南江橋的住宅，也都是以剛需產品為主，除了萬達城市公寓之外，其他小區在品質上沒有特別的亮點。
房齡普遍比較久，而且已經很久沒有新房上市了，甚至在愛特路上還能看到一批農民別墅，除此以外大多都是一些動遷房品質的社區。
而且住在這裡也會遇到和七寶一樣的問題，那就是受到飛機航道的噪音影響
也是三四分鐘就會有一架航班從頭頂飛過去。雖然聽起來聲音比七寶要小一些，但也是沒辦法讓人忽略，聽起來還是會讓人煩躁。
隨著我們沿著金沙江西路一路向東走，也就離開了居住區，來到了南江橋的商務區。
乍一看這裡有南航有綠地，看起來很高端對不對，但凡事不能只看表面，其實看起來比較高端的也就這兩塊。
南航背後集中的都是一批低端的產業區，有修車的、有做鋼材批發、有做電器、電商的等等。如果你不是在這邊工作，這片區域其實對於你的日常生活是完全沒有任何幫助的。
而且一整圈逛下來，我們也沒有在南江橋發現正兒八經的公園或者綠地。比較大的一些醫院離得很遠，靠譜的學區也沒有。
總得來說南江橋給我的感覺就是，太過於接地氣所以顯得有點無趣。當然也正是因為有了這些缺點，江橋的房子才擁有別的板塊無法企及的優勢——極致的性價比。
2019年至今，南江橋二手房源成交均價基本都在在3.8-4.8萬/平，甚至不到300萬就能買到一套房子。
南江橋最貴的萬達城市公寓，成交均價也不過4.7萬/平，再加上這裡已經通了地鐵，到市區就很方便了，對預算不多的剛需來說性價比真的非常高了。
聊完了南江橋我們再去北江橋。
這裡同樣有許多動遷房和老破小，還有為14號線預留的動遷安置房基地，住宅的品質比南江橋還要差不少，價格也更低，也會受到飛機航道的影響。
但是北江橋有一個優勢就是多了些商品房和新房。
比如保利雲上二期項目保利澄光近期也要開盤了，不得不說項目本身無論是內部規劃還是戶型都做的非常不錯，95平三房兩廳兩衛的橫廳戶型設計也絕對沒有辜負大家的期待。
但有一點真的不能不提，項目周邊目前的城市界面真的要比南江橋還要差。
以北方向都受到鐵軌阻隔無法通行成了斷頭路，以南的曹安公路貨車集卡來來往往真的有點可怕，公路兩邊參雜了建材家居城、汽配、燈具採購市場。
頭頂上又是密密麻麻的高壓線，你可以感受下它離住宅有多近。
我們還發現非常魔幻的一點就是，這裡明確寫著禁止倒垃圾，但是看這邊卻是肉眼可見的垃圾堆。
當然這還不是最亂的，在你穿過曹安公路後來到金園一路，你會發現這裡混雜著大片的工廠，路邊的這一些商鋪甚至讓你穿越回了小鎮上，真的很難相信這類場景出現在上海。
而且我剛才在過馬路的時候還發現了非常值得吐槽的一點，在曹安公路和金園一路交叉口這一段綠燈設計得非常不合理。
曹安公路是一條非常寬的馬路車也非常多，而且有很多大貨車，但是留給行人過馬路的時間只有12秒左右，真的非常誇張。
而且大家不要忘記北江橋東北角還有一個垃圾焚燒廠，這是中國建成的日處理能力最大的現代化生活垃圾焚燒廠。
雖然它離桃浦更近，但是在兩公裡的範圍內還是覆蓋到了不少北江橋的小區，已經被想要在江橋置業的朋友，看成了區域內最大的一個不利因素。
更關鍵的是在商業配套方面，北江橋的資源更是可以忽略不計。
新世紀、嘉蓮華廣場日漸衰退，完全算不上是一個合格的商業體。
反倒是這條江橋老街，成為了北江橋最有商業氛圍的地方。
大約1萬平的餐飲區，引入餐飲品牌20多個，既有星巴克和肯德基這樣的國際餐飲品牌，也有海鮮燒烤這類適合聚會和夜宵的店鋪。
不過說實話但憑它也無法扭轉北江橋商業不足的現實，而且剛才給大家展示的那些的城市界面，真的進一步拉低了整個江橋的檔次，也更加沒有辦法吸引高端人群。
而且更關鍵的是在學區方面，一直以來江橋都沒有一所好學校。好在2018年這裡引入了盧灣一中實驗小學、華江中學也被曹楊二中託管才彌補了學區上的短板。
所以也正是從2018年開始，北江橋的新房市場變得非常火熱。
2018年龍湖天璞首次開盤，一共推出了956套住宅，開盤當天有1565組有效認籌客戶參與搖號，首開幾近售罄。
同年12月項目再次開盤，推出的576套房源去化約九成。一街之隔的保利雲上也同樣兩次開盤全部售罄。
看到這裡也許你會納悶，既然北江橋的城市界面和配套資源都很一般，為什麼還有開發商願意在這裡拿地，為什麼還有那麼多人來這裡買房子？
難道是瘋了嗎？其實並不是！
開發商做前期市調的時候不可能不考慮板塊的發展現狀，在江橋買房的人也不可能沒有實地看過這裡的城市界面。
首先最重要的原因就是——沒得選。
在到市中心同等距離的情況下，江橋幾乎是最便宜的一個選擇。
第二個原因，北江橋在交通上的短板很快也將不復存在。
雖然目前北江橋沒有軌交，但14號線開通的日子也越來越近了，這是上海一條非常難得的東西向軌交，途徑靜安寺、豫園、陸家嘴、世紀大道等核心地段。
在江橋內沿曹安公路布置了4個站點，而且最厲害的是它共有14個換乘站點，也就意味著它的便捷性是非常出色的。
再加上明年上半年將開工的嘉閔線，還是一條軌道交通市域線，最高速度可以達到160KM/H，是地鐵速度2倍。
向北延伸至太倉境內在太倉站，可以實現與滬蘇通鐵路的換乘，還能與上海經蘇州、無錫至常州鐵路貫通運營，未來將從地理上真正實現滬太同城。
第三個原因，是板塊內部的城市更新計劃。
首先北江橋這片凌亂的金寶園區將重新建設，原先的二類、三類工業將被調整為無汙染、低能耗的都市型工業，靠近曹安公路一側也會增加居住和公共服務功能。
在園區邊上，這片已經被命名為北虹之星的區域，將會打造成高端國際社區。
內部新建綠地31.68萬方，綠化覆蓋率高達22.5%，而且還會在原有河道上擴建100畝水域面積的景觀湖，還規劃有學校、醫療、教堂等配套資源。
所以長遠來看，江橋也不是沒有逆襲的機會。
當然我雖然經常和大家聊規劃，我對規劃的態度始終如一，沒有落地的規劃是最不值錢的東西。
規劃上的有些東西聽起來真的非常非常帶勁，但說實話對於大多數人來說，還不如小區樓下多個便利店，路上少堵一會車來得實在。
在規劃上，江橋的確有機會成為整個長三角的中心節點，不過說實話這個概念本身就很虛。
而且了解目前江橋的現狀之後你就會清楚，江橋距離它想成為的樣子還任重道遠，如果褪去所有大虹橋以及規劃賦予的光環，目前的江橋沒有被神化的資本。
它就是一個城市界面一般、配套一般，房價比較有性價比的普通板塊而已，我也不會稱之為窪地。
因為在我看來，任何一處看似便宜的房價背後，都有其讓人望而卻步的硬傷，而那些看似完美無缺的板塊，又早被標上了常人難以企及的價格。
如果你是一個預算有限，只有五百萬左右的剛需，想在上海找到一處暫時的住所，那江橋是你為數不多的選擇之一。
而且這裡到市區的確不遠，未來開通的軌交也會讓你通勤更方便。
可僅此而已，除了這些以外，我幾乎找不到任何一個首選江橋的理由。
但買房本身就是一個取捨的過程，如果你真的別無選擇，那江橋的性價比也的確配得上你的選擇。
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