2018年2月，嚮往陽光和好空氣的王先生在雲南西雙版納買了一套期房。為求牢靠，他選了當地的一家大房企。一年後，當王先生看到完工的現房時，頓時傻眼了，客廳的窗外莫名地多出幾臺大型風機，影響了採光、通風、景觀。之後，煩心之事接踵而來：房間水電不通、道路沒整好、房屋未通過國家規定的驗收、不符合交付條件，甚至連最重要的房間面積、房型都有問題。
更可氣的是，和房企一交涉，他所有訴求被一一打回。無奈之下，王先生找了上海、北京的有關專家。專家們認為這個案例非常典型，因為他籤的這份房產合同，霸王條款比比皆是。
平面圖裡藏貓兒膩
在王先生的主合同裡，附有一張分戶平面圖。仔細查看，會發現哪裡不對勁。原來，圖上沒有標尺寸。房產商這麼做，難道隱藏著什麼特殊用意嗎？翻遍主合同都沒答案，再一查補充合同，那妖孽才現出原形。
補充合同第1條這樣寫道：「雙方同意《商品房屋分戶平面圖》專用於房屋內部功能空間的劃分示意，房屋的建設和交付標準以實際交付現狀為準。」
翻譯過來就是說，平面圖只是向買主示意哪裡是臥室、廚房等這些內部功能，至於這套房的面積和尺寸，就沒買主什麼事了，以開發商實際交付為準，交付給你多大就是多大。
專家表示，這是典型的霸王條款。因為國家法規很明確：此類「按套（單元）計價的預售房屋，平面圖應當標明詳細尺寸」。如果因沒標尺寸而發生糾紛，開發商需承擔責任。
選好的房型能掉包
王先生說，當時買房時本來想買樓上的，但銷售員特地推薦了帶公共平臺的三樓，說平臺上可以種花草，開一個小門，還可以到平臺上走動。
王先生特地和銷售員核實，得知平臺不會派其他用處，又仔細看了售樓處的沙盤模型，設備層在樓頂，平臺上沒任何設備, 這才放心買了三樓。結果要收房時一看，平臺上有四臺大風機橫在窗外，一臺還緊貼著客廳，窗戶因此開得又高又小，影響了採光、通風和景觀。而這些，在買房時，開發商並未告知。這已經違反了《商品房銷售管理辦法》、合同法中的相關條款，屬於未盡告知義務，侵害了買受人的知情權。
更荒唐的是，決定購房最重要的要素「房型」，也能被狸貓換太子。當時銷售員向王先生推薦的是G3戶型，12房號，樓書上的總平面圖和說明顯示，面積約41平方米，數字為12的房號，就是G3房型。如此確定，房型為何會出問題呢？
筆者仔細查看樓書，終於在最後一頁的底部，發現了一行不起眼的小字：「本資料僅作參考使用，不具有要約或承諾效應，相關內容以政府最終批准文件和雙方籤署的合同為準。」
翻譯過來就是說，購房時，你看到的所有這些樓書、沙盤模型都是不作數的，只以合同為準。而合同呢，如前所述：「以實際交付現狀為準。」這一句話，就讓你選好的房型白選了。拿到更差的房型、面積不對，窗外有風機遮擋，你都得接受。如此霸道的條款著實令人膽寒。
期房的樓書、沙盤模型等廣告宣傳品包含了平面示意圖、戶型介紹和對應的面積、編號，是買家決定購房的重要因素。根據最高法《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定情形，此類廣告宣傳品即使未載入合同，也應視為合同內容。開發商如在宣傳品或沙盤模型中做了誤導，就應承擔責任。
補充合同中的陷阱
王先生回憶說，通知收房時，小區道路、綠化沒整修好，屋內水電不通，消防上也不符合國家強制規範，完全不符合收房條件。但開發商卻說，今冬下雨太多，影響了施工進度，還用合同中的不可抗力等條款來搪塞。
開發商通常靠借貸資金建房，有的戰線鋪得很開，資金鍊一緊張，工期就會拖後，無法按時交房，有誠信的房企會支付賠償，無誠信的就會事先想好各種對策，逃避賠償。
翻開王先生的補充合同，果然，第12到14條都是為逃避延期交房責任而特設的，比如免責的情形有：「因市政配套而導致的工期延誤，包括停水、停電等情況造成無法正常施的；因惡劣氣候條件，如大雨、暴雨或六級以上大風等造成無法正常施工的……」
專家指出，這些情形遠遠超出了合同法規定的不可抗力的範圍。《商品房銷售管理辦法》第30條規定：未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化等原因不屬於不可抗力範圍，出賣人延期交房的，應視為違約。
偷換概念的把戲
偷換概念是一些無良開發商慣用的伎倆。那麼，他們是怎麼操作的呢？
還是來看看王先生的補充合同。「第7條: 本協議雙方同意，原合同第七條中的驗收合格並符合合同約定是指單體建築物經勘察、設計、施工、監理四個單位及甲方共同驗收合格，房屋取得上述五個單位驗收籤章的，即視為已具備交付條件。」
乍一看，沒毛病！聽說只要「五個單位」驗收合格，就能放心收房了。但你哪裡知道，這又是在玩偷換概念的把戲。
原來，通常所說的五個單位驗收是指《城市房地產開發經營管理條例》中規定的由政府部門組織的工程質量監督、規劃、消防、人防、環保方面的驗收，不通過就不符合交付使用條件。而且，業主即使收了房，具備了辦理房產證的條件，也會因開發商未通過政府驗收而辦不下產權證。對此，專家建議業主追究開發商延期交房和延遲辦理房產證的雙重責任。
在王先生的合同中，還有小區公共區域的處分權和收益全歸甲方、物業費要一次性交足一年等多條霸王條款。這些內容分別穿插在主合同和補充合同的不同條款裡，還故意打亂了次序，普通人如果不花大量時間梳理分析，又不熟悉國家有關法規，就很容易掉進陷阱裡。
加大違法成本有助於根治霸王條款
其實，早在2006年，國家就發文加強對商品房銷售合同格式條款的監管力度。《合同違法行為監督處理辦法》出臺後，原工商總局又在2012年部署了針對「霸王條款」的專項整治，房地產是重點之一。在此期間，大部分省份都相繼出臺了地方性的有關監管法規，而一線城市，經過多年反覆整治，已取得不錯的成果。
然而，2017年、2018年上半年，全國商品房銷售額和銷售面積連續創下歷史新高。伴隨著熱銷，房產合同中的「霸王條款」再次沉渣泛起。而且，這次是幾百個三四五六線城市、上千個縣城的房價普遍上漲。和一線大城市不同，一些地方對合同違法的監管整治力度還未跟上。另一方面，由於房地產合同專業性強，牽涉的法規多，普通購房人尤其是新手，要一眼識破還真有難度。
法律專家指出，遏制霸王條款，首先要靠監管部門充分履行職責，依法採用行政幹預手段，約束開發商的不法經營行為。此外，建立「黑名單」制度，加大企業的違法成本更有助於根治這一頑症。
近兩年，接著之前的銷售高峰又迎來了交房高峰，所以，國家市場監督管理總局再次把房產合同中的霸王條款列入了專項整治範圍。然而，再得力的措施沒有消費者的努力也難以見效。
從王先生的案例中可以發現霸王條款的共性：或剝奪了買方的公平選擇權、知情權；或減免了開發商的責任和義務；或違反法規，任意擴大了開發商的權限；或排除、剝奪了消費者的權利；或權利義務不對等，任意加重了消費者的責任。是開發商利用自身強勢地位制定的不公平的格式條款，並非買方真實意思的表達。合同法第40條規定：「提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。」如果和現行法律法規相違背的，更是無效條款。
對此，有同樣遭遇的買房人應當向當地政府和市場監管部門積極投訴，不但能維護自己的合法權益，也可為社會誠信體系的建設出一份力。