北京房地產律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在蔣這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯繫，我們將予以撤銷。）
原告訴稱
原告張三、李四向本院提出訴訟請求：1.解除兩原告與被告M公司於2017年10月23日籤訂的《商品房買賣合同》；2.判令被告M公司返還兩原告已付購房款40萬元，並支付該款自2017年10月23日起至法院判決付款之日止，按照銀行同期同類貸款利率計算的利息損失；3.判令被告M公司承擔已付購房款一倍的賠償責任，即賠償兩原告40萬元；4.判令被告H公司對上述第二項訴訟請求中的13萬元及相應利息損失承擔共同清償責任；5.判令兩被告承擔本案訴訟費。
事實與理由：原告張三與李四系夫妻關係。2017年10月15日，原告聽了銷售人員王五的介紹，支付給被告M公司5萬元定金，認購一號房屋一套。建築面積為134.87平方米，合同總價為100萬元。兩原告於2017年10月23日支付35萬元首付款給M公司後，與M公司籤訂了《商品房買賣合同》，但M公司銷售人員告訴兩原告可以存13萬抵15萬。讓兩原告將13萬元以優惠款的名義匯往H公司的帳戶，此時兩原告也只能同意。被告M公司承諾於2018年4月30日前取得涉案房屋的土地及房屋權屬證書交給兩原告，以用來辦理該商品房的轉移登記。
籤訂《商品房買賣合同》後，M公司的銷售人員王五讓兩原告等待涉案房產的網籤。原告多次電話或微信詢問辦理證書的進展，銷售人員以政府部門辦理網籤較慢，房地產商賣出的房子較多需要排隊為藉口，拖延時間。2018年6月3日，原告詢問為什麼現在還不能交房，銷售人員回復已經遞交申請了，在等排隊網籤。2018年8月29日，原告質疑銷售人員，房子是不是被抵押了。銷售代表此時才承認開發商前期都是在抵押貸款。此後銷售人員拒絕聯繫原告。此後經過原告多次去公司售樓部或通過電話詢問，催請M公司，均沒有結果。2019年10月30日，原告向S市自然資源和規劃局提出不動產登記資料查證，確認M公司早在2017年4月12日將涉案房屋抵押給了某銀行，導致涉案房屋被限制出售。兩原告認為，M公司違反誠實信用原則，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，致使兩原告在不知情的情況下與之締約，存在惡意欺瞞的主觀故意和客觀行為。在兩原告付首付款長達兩年多的時間後，無力解除抵押登記，致使合同目的不能實現，已構成根本違約。
在2017年10月15日向原告介紹所售商品房之前，銷售人員為取得購房者的信任，自我介紹為房地產商的一手房源，不存在中介行為，並帶原告去房子現場實際考察。在誘導購房者繳納首付40萬的過程中，以優惠的名義讓購房者將其中的13萬首付款匯往H公司帳戶名下。H公司在籤訂房產合同過程中，沒有表明自己是中介的身份，並未給購房者提供任何中介服務，沒有主動就本次房產買賣糾紛主動聯繫購房者。在原告通過網絡查詢的方式聯繫到H公司負責人時，才承認房子被抵押。原告多次聯繫，要求其歸還13萬元，均被拒絕。
被告辯稱
被告M公司辯稱：兩原告自認於2018年8月29日知曉涉案房產被抵押，根據《商品房買賣合同》附件八補充協議內容第十一條第2點約定：「買受人行使法律規定或合同、本協議約定的單方解除合同的權利時，應當在知道或者應當知道有權解除合同之日起的15日內書面通知出賣人，逾期則視為買受人放棄解除合同的權利」。但兩原告從未通知過M公司解除合同，已喪失合同解除權，故本案不適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規定。兩原告系H公司介紹過來的，其付給M公司的購房款是27萬元，並非40萬元，另外13萬元是付給H公司的中介費。M公司主觀上不存在故意隱瞞房子被抵押的事實，兩原告籤訂的《商品房買賣合同》是草籤合同，說明當時不能訂網籤合同。合同第十六條約定交房在半年後，合同第十三條又間接告知了有關抵押情況。整個小區有上百戶被抵押，M公司事先已告知中介公司，兩原告應當知曉。請法院駁回兩原告對M公司的訴訟請求。
被告H公司辯稱：當時H公司銷售人員已告知兩原告房屋被抵押的事實，兩原告也願意購買，兩原告是外地人不可能直接過來買的，我公司和其他中介公司有合作，兩原告是其他中介公司帶過來的，我公司當時也告知兩原告需要支付服務費。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。根據各方當事人的質證意見，對於兩原告提供的證據：《商品房買賣合同》、收款收據、POS籤購單、S市不動產登記查詢證明、微信聊天記錄，以及兩被告提供的證據：《居間合同》，因符合證據「三性」，本院予以認定，並在卷佐證。
當事人提供的其他證據，不影響本案事實認定和法律適用，本院不予確認。
本院查明
根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：被告M公司與被告H公司之間存在居間合同關係，後者為前者開發的項目提供推銷樓盤、促成交易等中介服務。原告張三於2017年10月14日左右到售樓部了解樓盤，銷售中介人員王五接待了張三。2017年10月15日，原告張三、李四向M公司支付5萬元定金。2017年10月23日，兩原告與M公司籤訂《商品房買賣合同》，約定內容包括：「兩原告向M公司購買一號房屋，總價款為87萬元。付款方式為按期付款，買受人於本合同籤署的同時支付首付款27萬元，剩餘購房款60萬元以商業貸款方式支付，買受人應在本合同籤署之日起七日內向出賣人指定的銀行提交完備的貸款申請資料，籤妥辦理按揭貸款手續須由買受人籤署的全部文件，繳納辦理按揭貸款所需的費用。上述合同籤訂當日，兩原告通過POS機刷卡方式向H公司支付13萬元，向M公司支付22萬元。兩原告提供的收款收據中有共計27萬元款項蓋有M公司的印章，13萬元款項蓋有H公司印章；POS籤購單中有共計27萬元款項顯示的商戶名為M公司，13萬元款項顯示的商戶名為H公司。
上述合同籤訂時，涉案房屋處於抵押狀態，但M公司未在《商品房買賣合同》中予以告知。2018年8月29日，王五在微信中告知張三：「開發商前期都是抵押貸款的」。2019年10月30日，張三向S市自然資源和規劃局查詢確認了涉案房屋被抵押的事實。因相關抵押登記至今未解除，兩原告未能辦理按揭貸款，相關房屋也無法辦理產權過戶登記手續，M公司亦未向兩原告交付房屋。本院於2019年11月12日收到兩原告起訴材料。
裁判結果
一、解除原告張三、李四與被告S市房地產開發有限公司於2017年10月23日籤訂的《商品房買賣合同》。
二、被告S市房地產開發有限公司返還原告張三、李四購房款27萬元，限於本判決生效後五日內履行；並賠償兩原告以27萬元購房款為本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按銀行公布的同期貸款基準利率計算的利息；並賠償兩原告以尚欠的購房款為本金，自2019年8月20日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）計算的利息，利隨本清。
三、被告S市房地產開發有限公司另按已收取購房款的一倍即27萬元賠償原告張三、李四損失，限於本判決生效後五日內履行。
四、被告H公司返還原告張三、李四人民幣13萬元，限於本判決生效後五日內履行；並向兩原告支付以13萬元為本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按銀行公布的同期貸款基準利率計算的利息；並向兩原告支付以尚欠的上述款項為本金，自2019年8月20日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）計算的利息，利隨本清。
五、駁回兩原告其他訴訟請求。
北京房產律師靳雙權認為：
本案爭議焦點是：1.兩原告的合同解除權是否消滅；2.合同解除後，兩原告已付款項的返還主體應如何確定；3.合同解除後，兩被告的賠償責任應如何確定。
對於爭議焦點1，被告M公司認為根據《商品房買賣合同》附件八第十一條第2點約定，兩原告享有的解除權已消滅。法院認為：根據《中華人民共和國合同法》相關規定，採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。本案《商品房買賣合同》系格式合同，對合同解除權的期限僅在附件中進行約定，M公司未提供證據證明其已採取合理的方式提請兩原告注意該條款，故該條款不發生效力。
另根據《中華人民共和國合同法》相關規定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。在商品房預售合同的履行過程中，應當允許購房人在出現法定或約定的購房人有權解除合同的事由後，有一段合理的時間向開發商提出異議、協商問題的解決辦法。M公司提供的上述格式條款中關於15日的除斥期間的約定，並未合理設置解決問題的緩衝期間和緩衝條件，不符合商品房買賣合同履行中的實際情況，性質上屬於排除購房人主要權利的條款。故即使M公司履行了告知義務，該條款也應當認定為無效。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：「商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持」。第十五條第二款規定：「法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅」。涉案房屋約定的交付時間為2018年4月30日前，根據上述法律規定，兩原告在約定的交付時間屆滿後二年內均可以行使解除權。故對於兩原告主張解除涉案《商品房買賣合同》之訴請，法院予以支持；對於M公司的相關抗辯意見，法院不予採納。
對於爭議焦點2，法院認為：兩原告提供的籤購單明確顯示了實際收款方，提供的收款收據上蓋有實際收款方的印章。從常理上講，作為具有完全民事行為能力的自然人，除了日常生活性支出以外，對於數額巨大的款項支出，一般都會對POS籤購單和收款收據的內容予以核實。本案涉及的各筆款項數額巨大，兩被告向兩原告提供了相應的POS籤購單和收款收據，對於各筆款項的去向兩原告應當清楚，故法院根據POS籤購單和收款收據的內容認定收款方。
根據《中華人民共和國合同法》相關規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。根據法院查明的事實，被告M公司實際收取兩原告的購房款為27萬元，《商品房買賣合同》解除後該款項依法應返還給兩原告。M公司與H公司之間為居間合同關係，兩原告未提供證據證明向H公司支付款項系應M公司的要求，故收取13萬元款項應當認定為H公司個人行為，兩原告主張M公司返還支付給H公司的款項於法無據，法院不予支持。被告H公司未提供證據證明其收取兩原告13萬元款項的合法依據，且13萬元亦遠高於中介服務費用的一般市場價，現兩原告主張H公司返還並無不當，法院予以支持。
對於爭議焦點3，法院認為：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：「出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；……」。被告M公司在籤訂商品房買賣合同時並未告知兩原告買賣標的已被抵押的事實構成欺詐，且涉案房屋至今未解除抵押，被告M公司無法履行交房和過戶義務，致使相關《商品房買賣合同》解除，兩原告有權主張M公司承擔賠償責任。根據上述法律規定，法院確定被告M公司按已收取的購房款27萬元的一倍承擔賠償責任；並賠償兩原告以27萬元購房款為本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按銀行公布的同期貸款基準利率計算的利息；並賠償兩原告以尚欠的購房款為本金，自2019年8月20日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）計算的利息。
被告H公司無正當理由收取兩原告13萬元拒不返還，給兩原告造成利息損失，根據H公司收款的時間，法院確定由被告H公司向兩原告支付以13萬元為本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按銀行公布的同期貸款基準利率計算的利息；並向兩原告支付以尚欠的上述款項為本金，自2019年8月20日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）計算的利息。