二手房糾紛中有一類型，即期房買賣合同糾紛。所謂期房就是指正在建設，還沒有辦理房產證、沒有取得所有權的房屋。期房一手房買賣法律關係中的特定概念。一手房買方和開發商籤訂預售合同，約定將尚未建成的房屋出售給買方，並在期房建成後辦理房地產權利登記和房屋的實際交付。一手房買方和開發商籤訂預售合同後，又將該房屋出售給第三人，就成立了期房買賣合同法律關係。期房買賣合同是有效的合同，但在具體的執行過程中，容易產生糾紛。
【案情介紹】
2009年李先生和某開發商籤訂了某套房屋的《商品房預售合同》，約定由王先生購買該開發商尚未建成的期房一套。合同對辦理房地產權證時間、交房時間、房價款的內容作了明確約定。
後因為李先生的資金一時難以籌集，遂決定將該期房轉讓出去。買方王先生通過中介公司得知這一消息後，與作為賣方的李先生參照示範文本的《上海市房地產轉讓合同》籤訂了買賣合同。約定買方王先生購買賣方李先生的該套房產，房屋受讓價格高於賣方李先生與開發商約定的期房價款25萬元。雙方還對賣方李先生配合買方王先生與開發商籤訂合同的義務作了約定。
雙方按照合同約定，賣方李先生解除了同開發商籤訂的《商品房預售合同》，買方王先生作為權利繼受人和開發商籤訂了《上海市商品房出售合同》。
但在王先生履行合同過程中，發現自己的貸款出現問題，難以支付房屋價款，遂以賣方並未實際預購開發商房屋存在欺詐為由提起訴訟，要求解除與賣方李先生籤訂的協議，返還25萬元。
【案件思考】
期房是否限轉?買賣期房的合同是否有效?
【法庭判決】
法庭認為，雙方籤訂的買賣合同是真實意思表示，未違反法律的強制性規定，合法有效。買方起訴要求解除合同不存在事實和法律依據，不予支持。
【法理延伸】
張雷律師認為，當事人購買的期房，實際上並沒有取得房屋的所有權，只有等待房屋建築完成，期房轉變為現房，才能要求開發商將商品房過戶到買方名下。而期房買賣協議買賣的正是這樣一種向開發商主張的權利，也就是民法上所講的「債權轉讓」。債權轉讓轉讓的是買受人向開發商請求轉移房屋所有權，交付房屋的權利，符合合同法的固定。上海高院對這種期房買賣協議的效力有了一個十分明確的解釋。轉述如下：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。而債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此買方再予轉讓並不違反法律禁止性規定。所以，上海高院明確規定不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權證而認定轉讓合同無效。
【法律依據】
《合同法》第七十九條「債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根據合同性質不得轉讓;(二)按照當事人約定不得轉讓;(三)依照法律規定不得轉讓。」
王映強律師，畢業於北京大學，獲北大法學學士位，合伙人，重慶捷訊律師事務所房地產建設工程中心主任，重慶市律協房地產建設工程專委會委員，重慶新聞廣播「身邊說法」欄目嘉賓律師，重慶電視臺都市頻道「凡人有事」觀察員嘉賓律師。2011年以來三次被評為重慶市九龍坡區律師先進個人；2011年以來連續三年被評為重慶廣播電臺新聞廣播「身邊說法」欄目優秀嘉律師師。 2009年執業以來，為九龍坡區高新區、長春建工集團有限公司重慶分公司、中國石油集團川慶鑽探工程有限公司、銀河建築、常慶建築勞務企業等提供法律顧問服務。代理貴州大地建築集團第九建築工程有限公司與貴州達潤房地產開發公司工程糾紛案，重慶市公平建築安裝工程有限公司與王某建設工程優先權糾紛案等比較典型建築案例等300餘案件，深受當事人高度讚譽。