律師說法:房屋採光權被侵犯的維權思路

2020-12-26 揚遠律師

隨著城鎮化的推進,高樓大廈與日俱增,房地產建築的密度也隨之不斷提高。與此同時,違規建設、不合理的城市規劃、為尋求便利的屋頂亂架亂搭等現象也屢見不鮮,不可避免地造成了各種相鄰權糾紛。

其中,「相鄰採光、日照糾紛」近幾年較為常見,由此也引發了一系列法律問題。比如新建的高層建築遮擋了自家房屋的採光是否構成侵權?如果構成侵權又該通過何種途徑維護自身權利?今天,揚遠律師就此類採光權糾紛案件為大家帶來相關的法律介紹。

1、何種情況下能夠認定房屋採光權受損?

採光權,通常是指房屋的所有人或使用人享有的從室外取得適度光源的權利。一般來說,為滿足權利人的居住或使用目的,房屋需要具備一定的日照標準,當房屋的日照標準受影響無法滿足權利人的日常使用時,就會認定房屋採光權受損。

根據《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規範》的相關規定,大城市住宅日照標準為大寒日大於等於2小時,冬至日大於等於1小時。對於一些具有特殊用途的建築,比如宿舍、老年人居住建築、文教衛生類的建築也會根據其實際用途確定具體標準。

在案件審理過程中,法院會綜合房屋使用性質、城市規模、建築氣候區劃等來確定房屋所應滿足的具體採光權標準。

2、如何維護自己的採光權?

首先,需要確定房屋的日照時數是否符合前述標準。如果房屋權利人覺得自己的房屋日照太差,可以委託專門的機構做日照分析,確定房屋實際的日照時數是否滿足相關規定,法院也需要通過相關鑑定獲得日照分析報告,進而判斷房屋採光的受影響程度,作出判決。

維權主要有兩個路徑:一個是向有關部門舉報,一個是向法院起訴。

如果新建的建築嚴重影響房屋採光,那該建築可能存在違建情況,此時可向有關部門舉報,要求停止施工或者拆除;如果新建工程主體已完成,這條路徑較難維權,雖然它的違法性顯而易見,但由於拆除的阻力巨大,所以要求拆除顯然不現實。

另外一個路徑就是向法院起訴,但是基於上述理由,即使向法院起訴後被認定侵犯採光權,最終可能僅判決賠償損失。換言之,無論選擇何種維權方式,除非是個人小範圍內的加蓋、改建,否則要求拆除是較難實現的。

3、若擋光建築有合法手續,則無法要求其擔責嗎?

當然不是。一般情況下,一個建築工程經過合法審批建造是不應該對相鄰建築物採光產生太大影響的,可現實中也確實存在某些項目建設具備合法的審批手續,但依舊對周圍建築造成擋光的情況。

根據當前主流的裁判觀點,侵犯採光權案件中的歸責原則屬於無過錯責任原則,即建築物本身是否符合規劃要求,與是否侵犯相鄰建築物的採光權之間並無必然聯繫。因此,建築物符合規劃要求只能說明其在主觀上並不存在明顯過錯,但侵犯採光權所產生的民事責任,並不以行為人存在過錯為前提,只要存在損害後果和因果關係即可認定。

對於已經取得建設用地規劃許可等符合規劃、設計規範的項目侵犯採光權,仍然可以要求相關責任主體承擔賠償責任。

4、採光權受侵害時,賠償數額該如何計算?

對於採光權侵權的賠償標準,國家至今尚無統一的規定,而部分地區雖然出臺了相關規定,但大多年代久遠,所規定的賠償數額及標準也難以在案件中直接適用。因此,總結近幾年的司法實務,基本上有四種賠償方式。

第一種是房屋價值貶損評估法,也就是通過評估方式確定因為被遮擋而導致房屋市場價值減少的數額,並以此作為賠償數額。

第二種是法官結合案件的事實和證據酌情確定一個賠款總額。

第三種是先確定採光權侵害的面積,然後根據公平原則、地方商品房均價、經濟發展水平,再參照其他城市的賠償數額,由法官裁定每平方米的賠償標準,兩項相乘從而得出最終的賠償數額,或確定每年度每平方米的賠償標準,按照總面積和房屋的剩餘使用年限計算總賠償額。

第四種是確定因採光受損導致年度電費、採暖費的額外支出,再結合房屋的剩餘使用年限計算總賠償額。

具體到個案的賠償數額,一般由法院在實際案情的基礎上結合自由裁量權,選取最適用於案情的計算方式進行確定,當事人亦可以在訴訟過程中主張對自己有利的方式確定賠償數額。

綜上所述,當房屋採光權受到損害,嚴重影響日常生活居住、導致房屋價值貶損時,無需退讓忍耐,應儘快收集相關證據,通過訴訟方式維護自身合法權益,即使最終無法換回原有的採光,也能為自己的損失追回賠償。

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