北京房價分析:天通苑房價怎麼樣?還值得買嗎?

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：感謝您回復了我上次的問題，不知道您還記得我的問題嗎？因為我是房產小白很多不懂的地方，但是從您的回答中我有幾點考慮1:買了投資房後，老人居住問題還沒解決，是在亦莊我們現在居住地附近租房嗎？然後把投資房再租出去？這樣操作有利嗎？不能實現以租養貸啊？2，全款抵壓貸款後房產我們要持有多久才能獲利或者說是賣出去？這個怎麼算啊？貸款要等額本金嗎？

回答：對，你理解的沒錯，職業多軍大多都投住分離。以租養貸需要看具體標地，目前北京還能實現以租養貸的，也就是天通苑大面積了。北京現在還是逢筍入原則，只買性價比高的盤，市場價的8-9折左右，買入即賺，橫盤期也有確定收益。貸款一定是等額本金，年限越長越好。小白建議把圈子的精華內容先學習下。

 

提問：您好！北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬周轉資金。打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年周轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？

回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。重慶具體是哪套，為什麼價值600？從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來，現金預計在300+300=600萬可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。

 

提問：房姐好，再問您一個問題。剛需SFSD，可融資250萬。要找一些地鐵近，空間大，樓齡20年內的盤。南三環大紅門區域裕隆園137平戶型，劉家窯區域恆松園169平戶型，單價均在四萬左右，兼顧自住和投資，是否合適入手，有哪些優劣勢？謝謝

回答：這兩個區域可以考慮，大紅門 和 劉家窯 都存在部分淘筍機會性價比上康澤園要好於裕隆園，不過大戶型較少需要等到好標的天通苑 80-150也可以選，只不過性價比沒那麼高

 

提問：你好房姐，本人31歲，北京無房，年底能取得工作居住證，目前手上存款200W，杭州臨安一套135萬，涿州一套100W，石家莊一套185w,目前居住證海澱西北旺，工作和孩子上學都在這塊，目前租房狀態。是在西北旺附近購買一套好還是投資其他地，例如瀋陽好。如果在北京購買哪種形式購房會更好。(有貸款記錄在北京算二套）謝謝

回答：西北旺不建議買，屬於溢價區域北京二套一律全款抵押200萬在北京主看 6萬左右老小區兩居，集中在四環內外瀋陽能裝的籌碼比較小，首付集中在50以內

 

提問：房姐：說下我的情況，有北京戶口在西城區原單位集體戶掛著（我已辭職），目前和妻子在山東定居發展（妻子戶口是山東的），想買個總價400左右的兩居或三居（可貸款的，是首套房首待），為了安置戶口和投資，主要出租為主，不自住，麻煩推薦一下位置和小區？另外評價一下麗澤景園和南庭新苑兩個小區，謝謝！

回答：麗澤景園位於麗澤板塊價格已經偏貴，不推薦南庭新苑屬於回遷房全小區幾乎全是兩種戶型，且都沒陽臺！配套也不成熟，長期看會跑輸大盤400萬總價建議看 百子灣、常營次新兩居

 

提問：房姐好，關注許久、學到很多，謝謝！今日下載知識星球新鮮提問：今年五月北京社保滿60個月，sfsd，含帳戶公積金30總子彈250，如往上需要親友借貸。工作地點在中關村蘇州街附近，年收入150。小兩口居住，無學區房需求，想置業投住結合。看了房姐的建議後重點關注朝陽，開始看奧森感覺確有溢價，因夫人喜歡閣樓因而看了澳景花庭和南湖中園的頂層房，要價均在600+，壓力略大，後者還有議價空間。除此外也在關注tty頂復和國美第一城，想問下澳景、南湖、tty、國美房姐如何建議排序，是否還有其他建議的小區可推薦？謝謝房姐！

回答：性價比上 tty頂復>國美第一城>南湖中園>澳景花庭贈送閣樓也可以簡單量化後比較，一般閣樓折價3成算入面積，再重新計算單價用來橫向比較

 

提問：房姐你好！求求你翻我牌子，我對象在豐臺科技園工作，我們結婚首套想在大興買挨著地鐵的，最近盯上了西紅門一代，房姐覺得鴻坤禮御府，興海家園日苑這倆哪個小區可以入手呢，或者還有別的小區推薦嗎，預算總價300萬+

回答：你好 整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。 區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。 西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。西紅門不乏品質盤，理想城禮域府自住是比較好的選擇，入手單價控制在4.5左右最好。我是投資思維，投資回報比來看，同等價位，朝陽是更好的選擇。

 

提問：房姐我的首次提問沒有提交成功可能。再次重發。北京計劃換房，當前豐臺馬家堡一局，賣後現金350，計劃公積金商貸組合能最後到520以內房子。當前糾結於本小區以小換大還是去西城買普通學區老破小方便孩子上小學，或者別的位置比較好的房子，目標保值前提下還有升值空間。我工作西二旗媳婦北師大附近，當前上班較遠。家庭月日4個。謝謝請幫忙給個建議。

回答：建議平衡下，看望京片區 例如 大西洋、澳洲康都 次選同小區置換不推薦西城老破小，對升值和居住影響都比較大

 

提問：房姐您好！新人首問，不吝賜教，本人公職，單位提供公寓住房，因為有住的，又不善投資理財，所以平時很少關注房子。2015年，朋友說，平谷馬坊鎮新華聯慧谷的房子不錯，去看的當天就買了，一直沒裝修，前幾天問中介，單價大概2.2。有兩個問題請教：1.您認為還有繼續持有的必要嗎？有人說22號平谷線通了，還有升值空間，這幾天拜讀了您的精華帖，我感覺未來沒啥希望，所以想賣掉。2.賣掉後能湊200子彈，您在精華帖中主要推薦東三東四老公房老小區，重點推薦了十裡堡、石佛營等區域。本人住海澱，從未去過您推薦的幾個區域，從投資角度，房姐能不能具體推薦幾個不錯的小區呀？

回答：1. 有合適的機會建議優化掉，不值得長持2. 符合的標的並不多，很多小區自有個位數，建議都淘一遍。大的原則：儘量選90年後公房，85年前的不要考慮（影響未來出手和貸款），2居為主

 

提問：房姐，你是不是覺得疫情以後，也會想非典那年，房價大幅度增長呢？

回答：房價漲的原因是因為本身要漲，不是因為非典上漲。非典後，房價沒有跌，說明非打擊性的傳染病，對房價沒有根本影響。要說非典對房價完全沒有影響也不正確，非典讓更多的人明白：個體生命的脆弱普通個體在龐大組織中的渺小租售不能同權非典之後的經濟刺激政策，從側面上釋放了通貨膨脹，一定程度上導致了物價進一步上漲。

 

提問：房姐，北五環亞奧金茂悅可以買嗎？3居1000左右了，帶景山小學學區。這個若是性價比不高一千左右的三居望京那邊您給推薦一下。另外首套貸款是儘量多貸嗎？感謝。

回答：亞奧金茂悅 單價直逼8，性價比不高望京板塊選籌 季景沁園、寶星國際、大西洋新城原則上儘可能多貸，當然也要在自己的承受能力內

 

提問：房姐您好，我現在有北京工作居住證，sfsd資格，子彈250左右。我目前在中關村工作，老婆在國貿，想購置一套兩居室。目前看了立水橋附近【北京北】小區一套89平兩居，總價475，首付245；另外還看了大望路地鐵口【光輝裡】小區一套56平小兩居老公房，總價465，首付177。兩處房源都是滿五年。1. 子彈250，按照精華帖的內容可以買到總價更高的房子，房姐有沒有建議的區域或小區？2. 北京北兩居是否值得買？立水橋片區附近還有別的小區可以推薦麼？3. 天通苑和立水橋離的很近，這兩個區域房姐推薦哪裡呢？4. 光輝裡小區小兩居單價超過8w，感覺性價比不高，房姐的建議是？

回答：250首付 買入500+的標的沒問題，從性價比來看立水橋不如天通苑推薦看500+的天通苑大面積8W的光輝裡肯定不看的，7萬左右才有性價比另外推薦看下 朝青、常營片區

 

提問：房姐你好！請問如果賣家房子有高額貸款未還清，自己已無力償還，只能接受高首付還清貸款的情況，中介提議高首付做銀行資金監管，專款專用保證資金安全，還可與中介籤資金保證合同。在這種情況下，如果考慮購買，還需注意哪些資金安全或其他方面等問題？ 這種操作是否可以？ 謝謝！

回答：1.房產有抵押，誰來解押？ 正常情況默認房東自己解押。 房東無力解押的，建議找第三方擔保公司墊資解押（有解押費用），解押屬於買賣雙方對交易物的處理約定，中介只能進行協助，所以三方解押也是中介正常推薦流程。 最末等是買家自己出資解押。 建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。 2.房產有抵押，需要確認什麼風險？ 房產債務關係，是否有查封風險，所以籤約前先做產調排查明面上是否存在風險。 3.如果買家出資，如何解壓？ 網籤後，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過）。銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給中介保管。 新產證出來前仍有未知風險，屬於上下家責任範圍，如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

 

提問：房姐您好，我是北京二套，目前手頭220+，目前的房子還有70的房貸未還。考慮到還款能力，只能接受150萬的貸款，也即只能購買350（刨除操作成本和稅費）的房子。請問：1、現房抵押經營貸-全款買房和民間墊資-全款買房-買的房抵押經營貸兩種方式的利弊和操作成本？2、請問一下350的標的，滿五唯一貸款買房和不滿二全款買房，在稅費上能相差多少？3、想買朝陽的房子，有什麼推薦嗎？主要考慮投資。另，請不要把我的問題放到外部公眾號上，謝謝

回答：現房抵押更好，民間墊資利率更高，風險也略高差額要看評估價和最低指導價的差，評估價做的最低，稅費都按最低指導價走350主看東三東四老破小

 

提問：房姐您好，接上次的提問。武清的房子您建議交房後繼續持有，可以請您具體說明一下嗎？還是有點不太明白。現在和未來武清的發展狀況會是怎樣呢？謝謝!…………………提問: 親愛的房姐，我們目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都還沒有交房)，您認為有持有價值嗎？今年有了北京購房資格，手裡資金有限，300萬以下兩居您有什麼推薦嗎？

回答：做為京津翼一體化畢竟的區域，產業尚可，雖然郊區但gdp天津第三，學區加持，10年以上可以長持，短期風險明顯，由於炒作過高，短期會自然回落，所以直接出售賺一波，長期也可以

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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