位於鄭州地理中心紫荊山附近的鄭州·雅頌居（嘉裡中心住宅地塊，下文簡稱 雅頌居），與東風渠畔的未來天奕。
同樣佔據主城核心的各項生活配套，同樣是致力於打造主城區高標準大平層豪宅項目，一套房子總價三四百萬起、主力戶型六七百萬、最高接近千萬，「俯瞰北龍湖」的價格之下，又將呈現怎樣的產品？
當老牌港商遭遇地市新貴，誰家的產品會更得人心？
河南商報首席記者 高瞻展
01
地段PK
雅頌居
位於金水區花園路與緯二路交叉口東南方向，一路之隔就是河南省人民會堂，往南200米就是紫荊山立交，周邊省直單位和家屬院林立。
【點評】
從經三路「財富大道」、到鄭東新區CBD、再到北龍湖金融島，城市新貴可以有很多，但城市地理中心——紫荊山，卻只有一個。
未來天奕
位於東風路東明路交叉口附近，項目北側的東風渠幾經治理後，成為主城區尤其是金水核心區難得一見的景觀河，景觀橋飛架兩岸，河畔綠樹成蔭；而項目西側不遠就是金融機構雲集的經三路，向東1公裡以外就是北龍湖南岸。
【點評】
地段上佳，但卻不唯一，金水主城區靠東位置的在售項目就有不少。
2020年9月4日拍攝 從北向南看未來天奕地塊
02
配套PK
同樣居於主城核心區，兩個項目周邊的市政配套都不差。
雅頌居
距離地鐵1/2號線換乘站紫荊山站不足500米，距離地鐵5號線黃河路站約1000米；
項目西北角就是省實驗第二中學，周邊還有緯一路小學（306m文中所述距離皆為該項目距離配套的地圖直線距離，下同）、鄭州市八中（584m）、河南省實驗小學（1.2km）等；
周邊還有紫荊山百貨（453m）、丹尼斯百貨（人民店）（1.3km）等商業配套，與河南中醫藥大學第一附屬醫院、河南省人民醫院的距離都在1公裡左右。
未來天奕
距離在建的地鐵8號線棗莊站（經三路東風路口）不足500米，距離地鐵2號線東風路站直線距離約1.7km；
項目附近知名學校有農科路小學（800m）等，而項目東側、售樓部後方一牆之隔就是正在建設的棗莊小學的操場，金水區作為教育強區，教育質量不差，但房子距離學校太近，多少會有些噪音幹擾。
未來天奕門口的東風渠，2020年5月拍攝
從東明路往南約2公裡，有河南省人民醫院、河南省腫瘤醫院、河南省胸科醫院等；2km直線距離內有國貿360、花園路丹尼斯、正弘城、熙地港。
【點評】
主城區之內，配套豐富、人口密集與出行堵、停車難、人口密幾乎是一體兩面，這個是得好好想個清楚。
03
產品PK
雅頌居
項目佔地面積約67畝，容積率4.44，以150㎡-160㎡三房，200㎡-220㎡四房為主力戶型。
地塊西側臨花園路位置規劃一棟五星級酒店、一棟5A級高檔寫字樓；東側是坐北朝南的三棟高層住宅，置業顧問介紹，小區中央樓棟一層架空，引入軟性服務配套，並使得小區內部地面空間南北互通。
首期推售的1號樓位於項目北側，共24層，層數不多意味著居住密度小、縮短等電梯時間，但1號樓正南方向兩棟高層卻是32層，南高北低，多少會遮擋視野和陽光；
戶型設計中規中矩，美中不足的是，1號樓標準層為兩梯三戶，相對於高端住宅來說，沒有專屬電梯廳、尊貴感多少有點折扣。
1號樓純南戶建面127㎡戶型北邊沒有窗戶，餐廳是暗廳、客用衛生間也是暗衛；建面約154㎡、約226㎡邊戶戶型方正、南北通透，且南北雙陽臺，但前者北向生活陽臺與廚房相連，佔據了一定的案臺面積，後者作為200多平的頂配戶型，南向陽臺面寬不到5米。
此外，據媒體報導，該項目土地成交時間是2011年，如果按照2020年開盤來算，從拿地到開盤間隔9年時間，對於買房人來說，這可能就意味著土地使用年限少了9年。
8月底航拍可見，位於地塊北部的正式售樓部、住宅樓1號樓都在建設中。
目前售樓部未釋放價格，但參考其地段和周邊價格，估計雅頌居項目不會低於25,000元/平，有可能會在30000元/平上下。
未來天奕
未來天奕項目則更是高舉高打，與北龍湖新中式住宅外立面不同，未來天奕請來李瑋珉大師執筆設計，270°弧形設計遊艇水波建築立面更具現代感。
約90%幕牆比，讓更多光線通過玻璃幕牆進入室內；項目裝修交付，用天然石材、壁布和實木飾面等不同材料搭配，採用全球一線衛浴品牌，據置業顧問介紹，裝修標準達8000-12000元/平。
甚至正在開放的售樓部也被打造為「未來之光」沉浸式藝術館，走進水晶立方、鏡面水景的石材廊道，下至負一層才進入售樓部正廳，逼格滿滿。
據置業顧問介紹，其住宅產品面積段在建面約170平至建面約580平之間，主力戶型為建面200平上下的中間戶和建面約230-270平的邊戶，單價在每平米3萬以上。
不過，風景好、視野開闊的東風渠位於項目北側，而在售住宅南側有樓宇遮擋，談不上觀景，所以，該項目採用了南北雙陽臺，其中建面約271平戶型，將客餐廳和270°陽臺設計在北側，便於觀景。
高顏值的外立面，落地玻璃+觀景陽臺+奢華內裝，售樓部、項目模型看著很亮眼，但置業顧問有些話，您也得多琢磨琢磨：
①比如，一個小區仨會所、後期誰來承擔運營成本？
置業顧問：「我們是鄭州唯一一個擁有三個會所的項目，包括遊泳池、健身房在內的增值服務我們都有。」
要知道，一個帶遊泳池的上檔次的高級會所，一個月運營成本有大幾十萬，前期可以有營銷經費供著撐著；但將來交房後，開發商在附近再無後續地塊，但會所不是一個而是三個，誰來運營？如果解決成本？要不要對外經營？
②再比如，小地塊豪宅孤盤，撐得起終極改善麼？
置業顧問：「建面約202平的4房總價約700萬，共560套房子其中近300套總價過千萬，您只要預算夠，肯定會選我們這兒。」
地塊東西狹長，而周邊多是一二十年房齡的舊房子，在主城核心區做品質改善項目尚佳，終極改善撐不撐的起來？
大面積段產品背後是七八百萬、甚至千萬的高總價，已完全可以在北龍湖挑挑揀揀。從景觀到產品到圈層，地塊方正的北龍湖多層洋房社區群，不香麼？
③此外，金水主城區，能夠審批下多高的備案價？如果備案價低於項目售價，箇中風險誰來承擔？
④再來看看項目建設情況，售樓部沙盤可見，項目的商品住宅部分是臨著東風路一排。
· 今天小高專程又趕去航拍發現，先開工的是地塊靠內的樓棟，排布頗為密集；
· 臨東風路部分尚未破土動工，算上挖基坑、出正負零、達到預售高度的工程時間，預售證會到啥時候能下來？（上圖）
· 今年8月探訪時還逼格滿滿的售樓部，今兒也被圍擋圍起來了，放大仔細看，工人正在用彩鋼板房把售樓部地面建築包裹起來。（下圖）
⑤最核心的一點，建豪宅、運營豪宅不是靠大師「堆料」，期房說白了買的還是對開發商的信心。
未來天奕項目的開發商，是河南山頂金冠置業有限公司，天眼查顯示，該公司是河南省八達威商業集團有限公司的全資子公司。
八達威在鄭州的既往作品，是南龍湖的剛需項目悅府海棠和悅府尚書房，其進入鄭州主城區首作就做「整個鄭州沒有一個競品」的頂豪——未來天奕，面積段耍的比嘉裡的雅頌居項目都大，到底中不中？
⑥（此前探訪時）置業顧問講盤來也是很拿範兒，幾乎不把北龍湖項目放眼裡，比如：
「我們是主城區的大平層，那個（某北龍湖項目）是郊區的洋房，這不一樣。」
「我們是豪宅，他們（某北龍湖項目）不是我們的競品，我們的項目在整個鄭州沒有一個競品。」
「想看樣板間啊，需要驗資200萬，您身上帶卡了麼？」
……
驗資幾百萬，是豪宅項目申明調性的手段罷了，這也很常見。但您是八達威啊，都是「老朋友」了，你跟我這兒擺什麼譜呢？
2016年，老高那會還是社會新聞記者小高，就關注過悅府海棠的垃圾站維權和悅府尚書房的無證售房，連結附上：