租賃市場或將成為2021年樓市調控的重點，大型城市的住房問題將引起更多重視。12月18日落幕的中央經濟工作會議，除了大城市的房地產調控外，還重點突出強調租賃市場。接受中國經濟時報記者採訪的業內專家認為，房地產長效機制已經在租售並舉、房住不炒等環節開始快速落地。
突出租賃市場
最近三年，中央經濟工作會議公報中與房地產相關的內容每年都在增加，今年租賃市場是頗受關注的焦點。中國經濟時報記者注意到，租賃市場佔據公報房地產市場相關內容的一半以上。
中原地產首席分析師張大偉在接受中國經濟時報記者採訪時指出，與往年不同，租賃市場將成為2021年的政策重點。租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度，一些爆雷的二房東租賃有望得到強監管。而隨著政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設租賃房源等公寓逐漸從土地開始變成房源，也會影響租賃市場的未來預期。
中央經濟工作會議指出，將逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，探索利用集體建設用地建設租賃住房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國經濟時報記者表示，在大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題方面，有三點值得關注。第一，大城市住房問題和租賃住房發展放在一起表述，說明後續此類物業的發展將會加速，這是具有非常強的信號的。第二，住房保障的體系更為清晰，即包括保障性租賃住房和共有產權住房。第三，租賃市場秩序整頓是亮點，預計2021年會積極給予規範。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，保障性租賃住房建設是今年中央經濟工作會議強調的重點，報告明確會加快租賃市場賦權的細則落地，有利於租賃市場制度的完善，真正將租賃作為一種長期居住選擇。同時，集租房成為未來「租賃社區」的新形態。未來隨著集體土地租賃住房項目的入市，大型租賃社區也會成為一種新的租住形態，一方面為租客提供更多元化的租住選擇，另一方面也會增加租賃住房的供給。
隨著2020年一些長租公寓爆雷，租賃市場的監管制度化、常態化已逐漸成為行業共識。
許小樂表示，對租賃市場監管制度的強化將表現在三方面。一是對於租賃機構的經營監管將進一步加強，特別是對於經營風險的管控，加強事前、事中和事後監管;二是培育與規範並行，包括對於租賃企業的財稅支持以及經營行為規範;三是對於租金水平的指導價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。
強調房住不炒
中央經濟工作會議已連續三年突出房住不炒。截至目前，全國2020年房地產各種調控政策全年在458次左右，均指向房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態。
易居企業集團CEO丁祖昱在接受中國經濟時報記者採訪時表示，從中央定調2021年樓市調控走向，核心是解決大城市住房問題，相比於過去幾年中央經濟工作會議的表述，今年篇幅有明顯增加，中央經濟工作會議定調「住房問題關係民生福祉」。一方面，弱化了房地產的投資屬性，金融去房地產化，房地產也要去金融化。現階段房地產行業仍是去槓桿的重要領域，預計未來房地產行業將轉向穩槓桿乃至去槓桿，有序引導企業負債率、居民槓桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線。另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現全體居民住有所居、安居樂業的目標。
「從整體來看，房地產政策層面還是要『穩』字當頭，繼續堅持『房住不炒、因城施策』的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。」丁祖昱強調。
張大偉向本報記者指出，「房住不炒」代表了未來樓市政策將依然打擊投機，保護真實居住需求，未來微調的政策也有利於剛需。
許小樂認為，城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利於城市發展，所以，要將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位。
他建議，解決大城市住房問題要注重「因地制宜、多措並舉」。總結2020年下半年以來多地房地產調控政策，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了增加住宅用地供應、建設人才房、租賃房等供給端政策以及促進區域協同發展等，以平抑房地產市場波動。(記者 張一鳴 周雪松)