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昨天，中央經濟工作會舉行，年終歲尾，這個會意義在於總結過去一年，判斷形勢，布局來年。看完全文，秘密君的個人理解是：曾經被樓市深度綁定的一切，已經被剝離殆盡。
01
三大攻堅戰取得決定性成就
對過去一年的判斷個人關注到的一個重要表述是：三大攻堅戰取得決定性成就。三大攻堅戰包括脫貧、防範風險以及汙染治理。這當中與樓市相關度最高的就是防範風險，因為房地產被定義為「最大的灰犀牛」。「決定性成就」意味著風險得到有效化解，金融與房地產市場的潛在風險得到緩釋。
如果地產行業盤點過去一年的房地產重大事件，包括限制金融在地產領域的過度擴張、房地產企業的三道紅線、22城房價監控，這些內容幾乎都指向地產行業的金融命脈與風險防範。很多聲音都在擔憂：會不會發生日本式泡沫破裂。從「決定性成就」來看，這種風險已經被排解，樓市風險的嚴峻程度已經基本觸底。
02
財政與貨幣政策
財政貨幣政策與地產行業相關度極大，過去的財政投向影響到地產行業的布局與融資，而貨幣政策過去干係到「房產保值」。工作會議提到的財政政策投向是「重大戰略任務」「經濟結構調整」「調節收入分配」。投資方面提到的是「新型基礎設施投資」「城市更新城鎮老舊小區改造」。穩健的貨幣政策提的是「保持宏觀槓桿率基本穩定」「處理好恢復經濟和防範風險關係」
基礎設施過去是村村通馬路，現在是5G當先；過去城市大幅度擴張建設，現在通過改造提升城市宜居程度，過去是GDP當先，現在是結構調整；以前是貨幣政策刺激，現在是槓桿率基本穩定。概況起來可能就是「從量到質」，「由虛向實」，由擴張向提升。樓市早已經不再是投資湧入的蓄水池。
過去天津雙城要融合，武清要與北三縣北京融合，但是今年雙城嚴格劃定發展界限，注重雙城市內部的水平提升。秘密君一直想可能地產行業的方向也已經不再是瘋狂擴張高槓桿盛行，遠郊大盤大展拳腳的年代，越來越向小規模、精品化，成熟區的提升與競爭潛力挖掘轉變。這是很多精品化路線房企的機會。
03
堅持擴大內需的戰略基點
必須在合理引導消費、儲蓄、投資等方面進行有效制度安排。有序取消一些行政性限制消費購買的規定,充分挖掘縣鄉消費潛力。要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線,注重需求側管理,打通堵點,補齊短板,貫通生產、分配、流通、消費各環節,形成需求牽引供給。
這一點秘密君翻了很多資料，沒有證實是首次表述，但是也絕不常見。「合理引導消費、儲蓄、投資等方面進行有效制度安排」，這句話在地產市場可能沒有直接關係，但是如果考慮到過去地產消費的佔比、儲蓄率的下降以及投資性需求湧入地產市場就可以理解：關係頗大。
但是具體是如何制度性安排，在擴大內需的出發點上，可能是提升消費質量，暢通投資渠道。房住不炒已經是定論，投資渠道的打通可以緩解住房投資的壓力。從需求側管理的角度看，住房消費，可能越來越多元化與特色化，推動住房消費升級。
04
租賃住房的空前高度
（1）解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。
（2）要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地產市場平穩健康發展。
（3）要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規範發展長租房市場。
（4）土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房,國有和民營企業都要發揮功能作用。
（5）要降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規範市場行為,對租金水平進行合理調控。
這段話信息量巨大，住房是基本需求也是基本權利，但是過去的主調是被用來「刺激經濟」「炒作獲利」「城市發展」，這些目的與手段已經超過了住房的基本位。甚至是房子綁定了戶口已經成了「公共服務享受權力」的唯一評價標準。
「不以地產刺激經濟」「房住不炒」「租購同權」政策逐步將過去二十年人為捆綁在樓市上的內容一一解除。回歸房住的定調也是重申基本權利，依賴房地產升值獲利的年代已經終結。今年樓市已經出現了嚴重的分化，冷的冷熱的熱，天津同行羨慕南方火爆，說實話，可能未來這將會是常態。
商品房市場高度發達甚至總量均衡的局面下，過去全民皆投房，但是有很多低收入家庭、過渡階段住房需求很難保障，比如住窩棚、北京的地下室，棚戶區，解放前的老樓裡。
保障性租賃住房被提到了空前高度，不只是土地供應要單列計劃，要傾斜，還探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房。這些都指向一個明確方向是擴大保障性租賃住房的供應，直接作用就是——租賃需求會被極大滿足，進而形成租金的相對降低。
秘密君前幾天研究，天津的住宅純靠租金收益，52年才能回本，租金收益率本身就極低，在大量的租賃住房推向市場後，商品房沒有炒作升值的空間，租金收益率極低，誰還有動力參與炒房？
過去鼓勵個人房源投入租賃，但是長租公寓接連暴雷讓租賃市場發展吃了一悶棍，未來長租房市場會迎來更多監管是必然的，而租金水平也會被調控，說實話是第一次。
過去樓市綁架經濟綁架金融，現在來看三大攻堅戰的決定性勝利已經將樓市與金融風險、經濟體系深度解除綁定。過去樓市綁架地方財政，綁架GDP，綁架戶口與公共服務權力，透過三年多的持續調控這些要素也基本與樓市解除綁定。過去樓市綁架全民熱情，現在擴大租賃持續高壓，解除綁定的時間也不會太久。當樓市曾經綁定的一切被解除的時候，樓市會是何種模樣？這個問題，關係到不止2021。