北極星水處理網訊:各位嘉賓大家上午好！今年是「十三五」規劃的收官之年。經過建國71年建設，特別是改革開放40年發展，我們國家已進入高質量發展階段。2020年是中國公募REITs的元年，中國證監會、國家發改委發布了基礎設施REITs試點政策方案。今天我用一個小時的時間，跟大家交流一下中國城市基礎設施REITs模式的應用，包括兩個方面內容：一是中國REITs試點「一體兩翼」政策框架，二是中國城市基礎設施公募REITs十大價值。
一、中國REITs試點「一體兩翼」政策框架
今年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號）。隨後的8月初，國家發改委發布《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號），中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監督管理委員會公告〔2020〕54號）。目前這三個政策是我們國家推行REITs試點的一個基本依據。
（一）什麼是REITs
關於REITs，在座的各位有的可能聽說了，有的可能相對比較陌生。那什麼是REITs？REITs本身是英文單詞縮寫，Real Estate Investment Trusts.是不動產或權益通過證券化的方式，轉化為標準金融產品公開上市交易（發行收益憑證），匯集投資者資金，由專門機構投資和運營不動產項目，並將不動產項目所產生的綜合收益以較高比例分配給投資者，獲取長期穩定的投資收益。
REITs在國外發展已有幾十年了。最早是1960年美國通過《房地產投資信託基金法案》，建立REITs制度，誕生之初的投資標的是房地產；2007年美國國稅局復函電力基礎設施聯盟，確認了REITs投資基礎設施的合法性。目前，美國REITs包括鐵路、鐵塔通訊、天然氣儲存及輸送管線、固定儲氣罐等基礎設施。
截至2020年6月，全球共有42個國家（地區）建立了REITs制度。其中37個國家（地區）發行了REITs產品，全球REITs總市值約2.2萬億美元。其中美國246隻，市值1.45萬億美元；亞洲有日本、新加坡、印度和香港，共發行120餘單REITs，總市值超過3000億美元。
REITs已成為持有型房地產和基礎設施不動產通行的權益性金融工具。
（二）什麼是公募REITs
公募REITs，即公開發行REITs產品，是相對於我國私募發行的「類REITs」而言。2014年以來，我國境內共有78單類REITs產品發行，市場規模超過1500億元，類REITs資產包括寫字樓、商業綜合體、租賃住房、酒店、物流倉儲、公路等類型。公募REITs產品發行網下公開競價，除了機構投資者，一般普通公眾可以通過公開證券市場購買REITs產品，分享資產收益。
（三）我國基礎設施公募REITs試點交易結構
我國公募REITs交易機構具有自己的特色。因為我國關於REITs法律還沒有出臺，試點階段採用的是「公募基金+單一資產證券化（ABS）」結構。在現行金融法律和政策框架下，公募資金不能直接投資於基礎設施，不動產項目公司的所有股權需要全部轉讓給ABS。公募基金除了原始權益人回購，具體投資人包括兩類：一是機構投資人，二是普通公眾，如圖1所示。
（四）我國開展REITs試點的基礎設施類型
我國基礎設施REITs試點原則：優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。
補短板領域：1、倉儲物流項目；2、收費公路、鐵路、機場、港口項目；3、城鎮汙水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；4、城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。
新型基礎設施：1、數據中心、人工智慧、職能計劃中心項目；2、5G、通信鐵塔、物聯網 、工業網際網路、寬帶網絡、有線電視網絡項目；3、智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
（五）REITs試點項目申報條件
1、項目區域：國家重大戰略區域、國家級新區或經濟技術開發區範圍內；
2、行業範圍：必須是基礎設施項目，不包含產業類或商業地產項目；
3、項目規模：擬發售基金總額原則上應大於5億元；
4、同類資產：同類資產數量較多、運營管理經驗豐富；
5、運營時間：原則上不得少於3年（第一批：2018年3月31日前開始運營，含試運營）；
6、現金流：未來3年項目淨現金流收益率不低於4%；
7、回收資金用途：回收資金應主要用於新的基礎設施項目建設（原則上不低於80%）；
8、稅收和國有資產轉讓：不得存在重大瑕疵和合規性風險；
9、中介機構：明確公募基金及計劃管理人，以及律師事務所、資產評估機構、審計機構和稅務諮詢顧問等其他中介機構；
10、項目建設運營成效：原始權益人或底層資產具有特色，REITs試點具有示範性。
（六）基礎設施REITs試點項目的申報程序
項目所在地和省級發展改革委要對本地申報的REITs試點項目先進行審查，向國家發改委出具無異議專項意見，再由中國證監會進行審核發行，具體見圖2。從項目源頭上排除資產風險隱患、維護投資人合法權益的重要保障，是決定試點工作能否成功的最關鍵因素。
二、中國城市基礎設施公募REITs十大價值
從總體上看，城市基礎設施是優質底層資產；公募REITs是優質金融工具。城市基礎設施開展公募REITs，至少具有以下十個方面的價值。
（一）補短板惠民生 有利於落實國家重大戰略部署
基礎設施公募REITs打通了金融資本對接基礎設施的藍海；基礎設施股權、特許經營權或收益權進入資本市場流通，不僅是強化資本市場服務實體經濟能力的需要，更是我國基礎設施投融資體制改革的重大創新。
我國基礎設施公募REITs試點，支持國家重大戰略，點面結合，優先支持京津冀、雄安新區、長江經濟帶、長江三角洲、粵港澳大灣區、海南自由貿易港等重點區域；支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
（二）基於項目融資 有利於開啟權益型融資新時代
我國近年推行的專項債、私募類產業基金、收益型ABS、類REITs等金融產品，本質上均為固定收益類債權性金融工具。2014年以來大力發展的PPP模式，很多項目名義上引入社會資本，實踐中大量存在「明股實債」「小股大債」等變相債權類融資現象。
基礎設施公募REITs強調無追索權或有限追索的項目融資邏輯，避免了利益相關者過多地承擔抵押、擔保等增信連帶責任，強調項目自身現金流是實現基金投資人回報和還本付息的主要來源。
基礎設施REITs試點項目要求現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性淨現金流為正。
（三）市場定價機制 有利於探索不動產定價之「錨」
長期建設投資形成巨量基礎設施不動產，REITs是將不動產「資產」一次性轉化為「資金」，並作為項目「資本金」進行再投資。公募REITs充分發揮市場專業機構的資產定價能力，通過網下公開競價方式，為不同類型不動產提供了定價之「錨」，更加客觀地反映了資產市場價值，從而實現了資金的市場化配置。
（四）資本退出通道 有利於激發社會資本參與基礎設施建設
一是基礎設施投資規模大，回收周期長，社會資本「上船容易下船難」；二是很多投融資平臺公司和PPP項目社會資本方專長於建設施工，資產運營不是其優勢，通過退出既有項目的股權，繼續投資建設新項目，能夠更好地發揮自身優勢；三是基礎設施公募REITs直接對接資本市場，遵循「資產原始權益人→公募基金←機構投資人和普通公眾」的投資路徑，通過公募基金載體完成投資主體從「資產原始權益人」向「機構投資人和普通公眾」的切換。
（五）個人理財渠道 有利於普通公眾分享基礎設施發展紅利
公募REITs是普通公眾除了股票、債權之外的獨立投資理財大類產品。中國REITs試點產品「優中選優」，將是2021年及以後的投資熱點。公募REITs專項計劃封閉式管理，淨現金流分配比例超過90%。基礎設施REITs試點項目未來3年現金流收益率不低於4%，部分項目還有資產增值收益。
2020年新冠肺炎疫情對全球經濟社會造成重大創傷，很過產業收益下降很多，但是國際上REITs收益率表現比股票市場穩定，證明了其逆勢個人理財的價值之選。
（六）債務真正出表 有利於降低原始權益人資產負債率
公募REITs試點的金融產品，強調其權益性融資屬性，屬於項目資本金再融資或進行資產重組的重要工具，能實現原始權益人及其控股股東債務的真正「出表」；基礎設施REITs的底層資產交割時必須實現完全剝離，不應存在抵押擔保或其他負債連帶責任，原始權益人沒有經濟或法律糾紛和其他權利設定。原始權益人通過發行REITs，實現從重資產持有型向輕資產經營型轉變升級，促進企業管理能力提升。
（七）充分信息披露 有利於倒逼項目公司完善治理機制
首先，公募REITs是資產IPO，其信息披露要求類似於上市公司；第二，基礎設施項目融資的核心是構建高質量的特殊目的載體（SPV)；第三，公募REITs的治理基礎是信託關係，基金份額持有人是委託人，基金管理人和基金託管人是受託人，公募基金委託給項目公司或者是資產公司，資金持有人和資金託管人均有權利監督基金管理人；第四，公募REITs基金份額持有人大會是基金權力機構，對重大項目收購或出售、重大關聯交易、更換外部管理機構等事項有事前決策權。
（八）激勵獎懲機制 有利於提升基礎設施專業化運營效率
基礎設施公募REITs基金份額發售以後，基金管理人承擔項目運營管理職責，所以公司的管理能力或者效率特別重要，也是投資人最關注的核心要素。更多情況是通過第三方管理，基金管理人可以設立專門公司承擔基礎設施項目運營管理職責，也可以委託符合條件的外部管理機構負責部分運營管理職責；基金管理人自行派員負責基礎設施項目公司財務管理，並持續加強外部管理機構履職情況的監督、評估。
（九）投資良性循環 有利於提高基礎設施企業再投資能力
REITs募集資金規模，遵循「資產評估-股權定價-基金髮行規模」的計算過程及其假設條件，確定擬募集資金總額；在償還債務資金（含銀行貸款、類REITs、私募基金等）之後，確定實際回收資金金額及其使用情況。在此基礎上，分析實際募集資金擬投資新建項目的資金額度及其佔實際回收資金的比例。募集資金原則上主要以資本金形式投入新建項目。
我國REITs試點鼓勵將回收資金用於國家重大戰略區域範圍內的重大戰略項目、新的基礎設施和公用事業項目建設，鼓勵將回收資金用於前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，形成良性投資循環。
（十）破除融資障礙 有利於推進新型基礎設施項目建設
基礎設施投資規模大，項目風險較高，普遍面臨著融資難、融資貴的障礙。新型基礎設施是以新一代信息技術和數位化為核心的數字基礎設施，收益穩定，成長性好，是REITs試點的重要領域。近年來，我國以大數據中心為代表的新基建需求旺盛，通過發行REITs產品，有利於解決新基建融資和再融資的困境。
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