來源：葉檀財經
文/檀少
最近一段時間，很多人被上海和深圳房價的漲幅給震驚了。
自從深圳取消豪宅稅和受到獨特的政策（中國特色社會主義先行示範區）照顧，疊加前期較為寬鬆的落戶政策，深圳的房價開始「一鳴驚人」。
上海是第二個接棒的一線城市。
從今年3月份開始，整體成交量不斷走高，現在上海樓市行情已經不是賣多少錢的問題，而是能不能買到的問題。
上海樓市異常狂熱，已經進入了完全的賣方市場，能不能成交，完全取決於賣家的態度。
根據易居研究院數據報告顯示，11月，上海新房成交量同比增長8%，市場延續10月供不應求的局面；二手房市場表現強勢，二手住宅成交套數約為3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，11月成交量創4年來新高。
這樣的城市房價輪動，與四年前極為相似，深圳是導火索，上海和北京接力，廣州隨後，再慢慢延續到杭州、蘇州、南京這樣的二線城市。
很多人覺得現在房價充滿了泡沫，覺得深圳和上海的房價太貴了。
但是，今天我想告訴你的是，上海和深圳的房價，不存在泡沫。
樓市有自己的周期，現在火熱、兩年後下行，其實並不矛盾，在我們看來，樓市的短期回撤和長期做多，並不矛盾。
至少在未來的十五年內，樓市短期回撤和長期做多這樣的場景，是並存的，勸人在經濟發達城市買房，依然是善事。
房價 上漲的本質是什麼？
過去十五年，如果換算成年化收益率的話，上海房價每年差不多是15%左右的漲幅，二線城市大部分是10%左右的漲幅。
這並不意味著上海房價每年都上漲，在2008年、2011年、2012年和2014年、2018年，上海房價差不多有5%-15%的回撤。
主要的上升波段主要集中在2005年到2007年的翻倍行情，2009和2013年上漲了30%，2014年-2017年翻倍行情，2020年差不多漲了20%。
價格圍繞價值反覆波動，中國房價在大部分的城市都遵循著類似波動規律，但始終保持著向上的態勢。
為什麼說經濟發達的一二線城市的房價在未來十五年還會上漲？
最核心的就是三大因素：
（1）中國當前的城鎮化只有58%，按照當前的發展速度，還有很長的一段時間要走，不斷有新移民進入城市；
（2）貨幣寬鬆會帶來持續的通脹；
（3）我們正在全面進入老齡化的社會。
請大家注意，我持續看好的是大城市，大量的小城市其實可以進行拋售，大城市會對他們中小城市產生強大的吸附力，人口會持續不斷的向大城市進行輸送。
我對深圳的預測是，整個南山的均價十年後很可能會是25萬，羅湖是15萬，寶安會達10萬，上海的話就是內環單價是25萬、中環會達到20萬，外環是15萬。
除了持續提高的城鎮化會帶來源源不斷的需求外，更重要的一點是長期貨幣寬鬆。
根據任澤平的分析，如果是在80年代初，1萬元的購買力非常的強勁，差不多可以買北京一個四合院，如果存銀行的話，到現在差不多可以拿5.7萬，勉強只能買上海外環的一個平方。
而目前北京的四合院便宜的得千萬，貴一點的得數億。
房產，成了為數不多能在長周期跑贏通脹的產品，並不是房子真的增值了，而是購買力被稀釋了。
從2000年以來，我們國家就保持了長期的貨幣寬鬆，M2增速毫不手軟。這麼多年來，我們國家的貨幣也衝到了180萬億，是GDP的2倍多。
今年受到疫情的影響，我們的貨幣也保持了較大幅度的寬鬆，對於中小企業的貸款，也表現了最大程度的寬容，經營性貸款的利率在很多地方都是小於房貸利率的。
還有一點，也是剛才最後提到的，就是中國的老齡化越來越嚴重，整體的生產效率還不高，只有在未來長期保持低利率並通過貨幣寬鬆才能有效的刺激經濟增長。
這是一種經濟規律，也是一種必然。
樓市不自由 卻給了很多人機會！
2011年是具有裡程碑意義的一年。
從那年開始，公布了新國八條，首次公開規定了地方政府可以採用限購、限貸的的手段對本地樓市進行調控。
一城一策因城施政的政策，從那個時候，在各地鋪開。
從公布新國八條開始，中國樓市已經不再是一個純正的自由市場。
也就是從那時起，我們如果在大城市買房子，不光是要看房票（限購），還要看貸票（限貸）。
隨著全國行情逐步走高，又催生了限售政策，想要賣房子，必須多等幾年。
首先得承認一點，限購、限貸嚴重扭曲了樓市的購買力，把房產交易變成了一個政策博弈。你光有錢還沒有用，還得突破種種限制，才能買到房子。
非上海戶籍除了繳滿5年社保外，還必須非單身才能買，如果你一直單身，可能就會永遠買不了房子，對於深圳而言，落戶還不行，還得持續繳滿3年社保才可以。
當地購房者應該感謝這些限制政策，因為政策幫你限制了你的競爭對手，壓制了房價。當別人受限於房票、貸票的，買不了，借不到，如果你能搞定，就是獨享的大蛋糕。
越是複雜的市場，越是能拉開買房人的能力差距。如果你朋友在一線城市有房票的話，請勸他抓緊時間買房。
畢竟，哪怕是廣州、杭州、上海這樣的城市，落戶政策也出現鬆動的趨勢，大量的購買力在明年會繼續湧現出來。四大名校的畢業生們，還有出國留學又歸來的學子們，請珍惜你們的上海戶口，請珍惜你們的房票。
單是從購房資格上看，你們，就已經贏在起跑線上了。
不僅如此，目前在南京和杭州，依然存在一二手倒掛的項目，針對人才可以優先選房（無需落戶），有意向有實力的朋友可以針對這些城市一個城市一個城市買過去。
記住，這是樓市政策的紅利，可以把握。
跟大家說兩個判斷。
首先是一線城市的限購政策將會長時期的存在，人才會大規模流動。
來看看上海的力度到底有多大：
2018年，清華北大應屆本科生可以直接落戶。
2019年，上海向浦東新區下放人才引進和海歸落戶的審批權。
2020年9月，應屆博士、雙一流碩士、一流學科碩士、交大復旦同濟華師的本科，可以直接落戶。
2020年11月，國家一級職業資格證書高技能人才可直接落戶。
2020年12月，留學生畢業後2年內首份工作不在上海，也可落戶。
未來肉眼可見的，針對外來人口，一線城市的落戶政策會越來越聚焦於學歷和院校方面，這也是為什麼我一直非常鼓勵周邊的朋友給孩子最好的教育，一線城市正在用最大的努力吸納著他們想要的新鮮血液。
二線城市及以下只要你是中年以下大專以上，基本無門檻。
從明面上看，買房存在很多限制，但可以通過落戶或是人才引進的方式解決。
當然，二線城市限購取消不會那麼快，因為這一輪漲幅實在兇猛，還沒有完全消化完畢。
請大家關注一個時間點，2021年4月。
2021年4月，上海樓市可能會出現一個較大的轉折。
上海2年限購期被延長至5年，是在2016年3月公布的，也就是說，當時被限購升級擋住的一大批人群，會在2019年3月逐漸獲得購房資格。
這一輪上海房價的漲幅，其實就是這一大波購買力的逐漸釋放，磨兩年的話，差不多就能把多餘的這部分購買力給稀釋掉。
判斷樓市行情的重要指標
問大家一個問題，你認為所有的樓市調控政策，哪一項政策的威力是最厲害的。
答案是：限貸。
大家去想一個問題，如果僅僅是限購的話，不管怎麼樣，我踏踏實實的繳滿5年社保，也能獲得房票，如果是限售的話，買了房我捂幾年說不定能賣的更高。
但是，限貸這件事情本身就是「一旦出現，絕無退路」，只要你在全國範圍內使用過一次按揭貸款，就直接會失去首房首貸的優惠政策。
所以我不贊成在上海有房票的朋友們把自己的第一套房買在環滬城市。很可能會出現一種情況，環滬的城市沒有漲，而你因為使用了貸款，當你想在上海買房時，發現自己沒有首房首貸的優惠了，在利率和首付上均有提高，一下子就差很多錢。
很多人不知道，在2010年以後，上海樓市採取的就是極為嚴格的認房又認貸，整體資金管控的非常嚴格，才在2013年上漲了30%。
到2014年底，為了去庫存，放鬆認房又認貸，2年內上海房價翻倍。
為什麼限貸的威力這麼大，因為房地產投資本質是金融，大部分人買房是需要依靠房貸的，是需要依靠槓桿的，一旦被抽離，自然就沒有了購買力。
今年從上半年開始，為了鼓勵中小企業的發展，國家放鬆了小企業融資貸款的相關利率。目前小企業的經營性貸款的融資利率最低竟然能做到4.9%，已經大幅度低於房貸利率。
前期，我們觀察到有大量的資金通過曲線方式流入樓市，對樓市形成購買力。深圳樓市之所以會這麼火，這樣的方式其實也是起到了很明顯的助推作用。
如果從全國範圍看，房貸利率實際上逐漸下滑的，釋放出一個信號。
最後有幾個建議：
1、從現在開始的往後十五年，還可以買房，但要注意買在一二線城市或起碼是自己的省會城市。
2、任何一個城市的房價都是有波動的，短期內會有一定的起伏，但整體穩健向上。
3、如果你有一線城市的房票，請抓緊時間用掉，千萬別浪費。
4、上海樓市的近期拐點可能會出現在2021年的4月。
5、在當下階段，城市限購政策越緊，意味著基本面越好，越要進入，目前全國範圍內的房價輪動仿佛已經開啟，深圳上海北京已經漲過一輪，下一個城市很可能是廣州。
最後強調的是，本文不構成投資建議。