40年,深圳房價是如何一步步漲到今天的?

文 | 樓公子

40年來，深圳一路破浪前行，從名不見經傳的小漁村，發展為如今舉世矚目的國際化都市。

但同時，深圳不斷攀升的房價也在刺激著大眾的神經——

根據諸葛找房的信息，深圳7月二手房均價7.05萬元/平方米，位居全國第一，環比6月上漲1.26%。

此前，深圳2019年的房價收入比高達35.2，同樣位列全國第一，與第二名的三亞拉開了7.6的差距。有人粗略計算後稱：「普通人在深圳工作不吃不喝35年才能買一套房。」

姑且不論這結論是否準確，但深圳的高房價的確讓許多人望而卻步。

如今，我們幾乎難以想像，多年前深圳第一個商品房房源只賣2000元/平方米，放到今天，這價格翻十倍也難以買得起深圳一平方米。

當初的「違法」建築，5萬一套

那是上世紀八十年代。

深圳經濟特區建立不久，改革開放仍處於初期，當時全國首家房地產企業深圳經濟特區房地產公司，「冒險」與一家香港企業協商開發深圳首個商品房項目——東湖麗苑，並於1981年建成。

東湖麗苑如今均價6萬元/平方米。   圖片來源：鏈家

項目開發時，住宅商品化的政策堪堪被提出，而待商品房被肯定，已是1984年了。

當時，東湖麗苑的目標顧客在一水之隔的香港。價格方面，有說一平方米2730元港幣、折合人民幣1000元/平方米的，也有說是一套十幾萬元港幣、折合人民幣約5萬元/套的，時代久遠，具體已無法考證。

從那時開始，深圳商品房市場萌芽，房源售價在1500-6000元/平方米不等。但在那個物質匱乏的年代，大部分商品房都賣給了香港人。

或許，有人會說：「上個世紀的幾千塊也很貴了，普通人哪裡買得起。」

但若將時間線拉長來看，深圳的房價在2006年之前的二十多年間，都保持在5000-7000元/平方米區間，而這個時期，深圳人的收入卻一年年地增長。

2002年入市的香蜜湖新天國際名苑低至5613元/平方米。

2001年，深圳的居民平均房價收入比為6:1，是國際公認的合理區間，與如今超過35的比值不可同日而語。今天有不少擁有2套住房以上的深圳人，正是在21世紀初期稀裡糊塗地上了車。

「橫盤」二十年，隱患於17年前埋下

那麼，深圳的房價到底是什麼時候開始上漲的呢？

很多人會關注到2015年房價暴漲的情況，但事實上，漲價的種子早在2003年便已種下。

關於房價的著名觀點「短期看政策，中期看土地，長期看人口」，其實也道出了價格受供需情況影響的事實，而深圳的房價漲跌情況，也土地和人口息息相關。

先來看土地。

在1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地2134萬平方米，這個數字在如今已經變得難以想像。而當時，深圳房價也長期維持在低位；

從2003年開始，由於存量土地日益減少，深圳每年供應的宅地面積驟降至1平方千米，即100萬平方米。此後2年內，深圳房價開始鬆動，突破維持多年的5000元大關；

隨著可建設土地減少，深圳的宅地供應很快就開始跌入6位數，甚至在2015年後跌至谷底——2017年一整年內，只出讓了一宗只租不售的宅地。

近兩年，深圳再次加大宅地供應量。

住建局數據顯示，去年深圳供應宅地133.2公頃，即133.2萬平方米。雖已是近年來的最大供應量，但遠遠無法與2002年前的供應量比擬。

去年一次出讓5宗宅地，被譽為「近20年最大土拍」。

再來看人口。

在宅地越來越稀缺的同時，深圳發展日新月異，吸引了大量外來人口定居——

2002年，深圳的常住人口數量僅504.25萬人；

到2010年，這一數字近乎翻倍，達到1000萬人；

如今，深圳僅僅是常住人口已超過1300萬人，且比去年增加了40萬人，甚至有說法稱深圳管理的人口早已突破2000萬。

圖片來源：網絡（侵刪）

而尷尬的是，2005年時，深圳新建商品住宅銷售面積達到900萬平方米，獲批預售的面積超過700萬平方米；到2019年，新房銷售面積卻僅371.79 萬平方米，獲批預售的面積也只有460.02 萬平方米。

換言之，十多年過去了，深圳常住人口是當初的3-4倍，能夠供應的新房面積卻幾乎只有當初的一半。

在新房供不應求之下，早在2006年開始，深圳二手房的銷售面積與新房銷售面積的比例超過1，早早便進入了住房存量時代，房價也開始脫離了控制，一再上漲。

是浮華泡沫，還是真實需求？

即便知道深圳的住宅供不應求，也仍有不少人對高達35:1的房價收入比存在疑慮——深圳的實際需求者真的買得起這麼貴的房子嗎？

百度上關於深圳房價泡沫的疑問非常多

蘇寧研究院卻表示「北上廣深沒有泡沫」，並反向舉了兩個存在泡沫的案例——

1994年，海南在中央出臺嚴控炒作的措施後，房價直降25%；

1997年，香港在金融風暴的短短一年間，房價暴跌50%。

縱觀深圳的房價，在2007-2015年間也的確上下浮動過，但具體情況卻與上述的兩個案例相去甚遠。

圖片來源：安居客

2007年，深圳房價飆升45%，從9230元/平方米漲至1.37萬元/平方米。

2008年，世界金融危機突發，深圳樓市出現了2000年以來首次房價下降，但降幅也只有4.3%。

此後的2009-2010年，經濟稍微復甦後，深圳房價直接突破2萬元/平方米，漲幅36.7%。當時人們對市場的漲跌仍抱有疑慮，因此新房銷售面積大降50%，二手房也下降了25%。

事實證明，當時深圳房價的確到了要漲的關頭。

在2011-2012的兩年裡，深圳房價在「掙扎」中微降，但最終迎來的並非大幅下降，而是大幅上升——2014-2016年，深圳房價從「2字頭」，跳升至「3字頭」，又在短短一年間突破5萬元/平方米。

如今，深圳經歷兩度嚴控，房價卻仍不見大跌。深圳的房價到底是真實需求，還是泡沫堆積？

佔比60%的保障房，能拯救房價嗎？

房價一再上漲，深圳政府也不得不在短期調控之外，尋求新的應對方法，比如大幅提高保障房佔比。

2018年，深圳提出保障性住房（政策性支持住房和公共租賃住房）與市場商品住房的比例設定為6:4。

保障房的佔比達到60%，看似不錯，但比鄰的城市香港的保障房覆蓋率已達到50%，住房問題卻仍飽受詬病，因為其居住用地佔比僅9%，導致沒被公屋覆蓋的人群仍為住房問題所困。

香港住宅樓，圖片來源：圖蟲創意

再看人人稱道的新加坡，保障房覆蓋率達80%，並且居住用地早在1980年便佔城市總用地的15.3%，2030年將繼續增加至18.7%，這樣才避免出現尖銳的住房問題。

那麼，深圳能學習新加坡嗎？

答案大概是否定的。2019年，新加坡的人口增長僅1.2%，即增加了不到7萬人，香港的人口增長也僅為1.4萬人。

而深圳背靠全國多省市，人口流入門檻更為寬鬆，去年增加了40萬常住人口，是前兩者的數十倍——有限的用地，怎麼才能安置不斷流入的人口？

這可能已經不是保障房可以解決的問題了。

多年來，人們總在設想深圳擴容，認為這是解決深圳用地問題的最有效途徑。事實上，雖然想法未必能實現，但也並非沒有意義。正如深圳能帶動臨深的東莞南部、惠州大亞灣、廣州南沙等地的房價一樣，實質上就是人們幻想能在臨深居住、在深圳上班。

但這樣也未必需要擴容。如果臨深與深圳之間的交通情況能像東京一樣發達，那麼深圳是否擴容並不重要。

資料來源：

鳳凰房產：《中國第一個商品房小區東湖麗苑——「深圳速度」的縮影》

王峰：《房價與調控：2001~2010年深圳房地產市場發展研究》

蘇寧金融研究院：《我為什麼說中國房價沒有泡沫？》

界面樓談 掃描二維碼，一起買房吧！