大漲58倍!深圳樓市40年,半部中國地產風雲史

◎ 作者 / 標叔

「時間就是金錢，效率就是生命」，即使到了現在，蛇口工業區微波山下依然豎立著這樣的標語牌。

圖源：網絡

1979年初寶安撤縣設市，由惠陽地區代管，定名「深圳」。1980年8月26日，深圳成立經濟特區。

剛成立的深圳市並沒有突出優勢，只能拼速度、搶時間、提效率，從最基本的人力上改善自身經濟情況。

1979年9月，香港前特首梁振英跟隨香港「促進現代化專業人士協會」，來深圳講解土地、房地產和規劃有關的實踐經驗。

此後，深圳開始了很長時間的「學習香港期」，最為顯著的就是房地產。自1981年試點商品房以來，從最開始「小漁村」時房價的1000元/㎡，到今年7月新房均價的57904元/㎡（中原地產數據），已累計上漲了近58倍，漲幅秒殺全國所有城市，沒有之一。

圖源：網絡

-01-

充當先行者的深圳

（1980-1999）

1979年，深圳市成立之初，國內還沒有商品房的概念，連房地產公司都沒有。

1980年建設中的深圳特區，圖源：網絡

時任深圳市房管局副局長的駱錦星，接到上級命令：一年內竣工兩個小區，240套，總計2萬㎡，作為幹部宿舍。

為完成任務，駱錦星想出「港商出資合作建房」的模式，即：深圳出地、港資出錢，合作建房，利潤分成。

1980年1月1日，駱錦星與港商劉天就籤訂了中國第一份合作建房合同；1月8日，深圳成立了國內第一家房地產公司——深圳經濟特區房地產公司（現深房集團）。

駱錦星(右一)與劉天就(右二)，圖源：網絡

1981年，深圳首個商品房項目——東湖麗苑建成，也是國內第一個商品房項目。

單價2730港元/㎡，折合人民幣1000元/㎡，第一期推出的108套房源被搶購一空。

當時深圳商品房市場開始萌芽，但經濟情況還很差，100元已經是高收入，1000元/㎡的房子幾乎都賣給了香港人。

第一個商品房小區東湖麗苑，圖源：網絡

一個很主要的原因來自政策——「每套房配備3個深圳戶口名額」，大部分買房的香港人為了將內地農村的親友轉換為城市戶口，而且深圳房價相較於香港便宜很多。

在深圳商品房開發的經驗上，1984年中央確定了「推行住宅商品化」的思路，逐步擴大商品化住宅建設。

1987年，深圳房價由年初597-720元/㎡，漲到年末650-920元/㎡，半年後又漲到1700-2200元/㎡。

這年12月1日，深圳敲響第一聲土地拍賣槌，中國地產界迎來首次土拍。

1987年，駱錦星以525萬元高價拍下深圳第一塊土地

圖源：網絡

當年駱錦星以525萬高價拍下國內首宗土地產權50年的住宅用地，第二年，這塊土地被建成東曉花園，1600元/㎡的售價，不到一小時售罄。

1988年，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開。10月，深圳開啟土地財政時代。

《深圳經濟特區住房制度改革方案》規定：1986年6月1日前竣工的房子成本價為264.15元/㎡，此後建的房為397元/㎡，1991年後建的新房準成本價調整為480元/㎡。

若要取得房子的全部產權，還須支付土地開發費137.6元/㎡。

圖源：網絡

1990年，深圳住宅結構從單一的統建樓轉向方正舒適的經濟實用風，順時代潮流的海富花園三期富春閣建成，4510元/㎡的售價成為當年的價格高地。

海富花園三期富春閣廣告，圖源：網絡

1991年4月1日，《深圳特區報》第2754期頭版刊登《推動房改繼續深入：確定新房房價，調整老房房價》一文，房價開始頻繁出現在大眾生活中。

1991年4月1日《深圳特區報》版面

圖源：網絡

1992年，鄧小平第二次南方談話後，深圳經濟大熱，房價第一次突破1萬/㎡。

當年5月，羅湖國貿旁的天安國際大廈發售，以最高達2萬港元/㎡的售價，開創當時國內外銷樓宇的最高紀錄。

1992年，鄧小平南方談話，圖源：網絡

當時，羅湖的房價最貴，均價4000元/㎡，職工平均月工資只有400多元，房價與工資比為10:1。為確保人們能買得起房，很多項目在宣傳廣告上標註「部分提供銀行按揭」。

除羅湖外，房企開發的腳步逐漸邁向其他區域。

1993年，一則「福田市中心的一朵奇葩」的廣告出現在報紙上，華景花園大廈開始出售，起價6688元/㎡，可按揭。

華景花園大廈廣告，圖源：網絡

1994年，深圳還有關內關外之分，一道「二線關」將兩地分隔，進入關內需辦理通行證。即使通行如此複雜，依然阻擋不了房地產開發的步伐。

龍華錦綉花園以1900元/㎡起的價格問世，即使在關外依然賣得火熱。

錦綉花園廣告，圖源：網絡

1996年，寶安華安苑以均價2348元/㎡入市，送藍印戶口3-4個，並聲稱是「96年最後一次入戶機會」。

華安苑廣告，圖源：網絡

1998年，又稱為「中國房地產市場化元年」，這一年福利分房取消，商品房成為主旋律，深圳房地產從此完全走上市場化軌道。

1999年，深圳房價均價約5004元/㎡，職工平均月工資1726元，房價與工資比2.9：1。

-02-

深圳第一個黃金十年

（2000-2009）

千禧年之後，深圳開啟帶有「深圳風格」的十年。

圖源：見水印

2000-2004年間，深圳樓市連續保持平穩運行態勢，房價穩定在6000元/㎡之內，工資水平由1920元/月上升至2661元/月。

2001年底，紅樹灣地王（三幅地塊，總面積24萬㎡）拍賣總價高達22.35億，樓面地價為3055元/㎡，宣告深圳的黃金十年正式開始。

華僑城借波託菲諾正式提出「旅遊地產」口號，8500元/㎡的價格比當年均價5517元/㎡高出近3000元。

華僑城波託菲諾廣告，圖源：網絡

2003年，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，並下發《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，這份文件被稱為「房地產調控始祖」。

同年，寶安和龍崗取消購房入戶，「買房就可入戶深圳」成為過去。

2004年，深圳迎來地鐵時代，置業方向開始西移，被稱為「關外地產年」，房價隨著地鐵的進入開始上漲，均價為5980元/㎡。

香蜜湖地塊以9.3萬/㎡、總價9.5億拍出，成為深圳首個樓面地價超出平均樓價的地塊。一年後香蜜湖1號以7萬/㎡起的價格開盤，32套底價在3000萬以上的別墅不到10分鐘全部賣完。

香蜜湖1號廣告，圖源：網絡

這一年，著名的紅樹西岸以均價2.5萬/㎡刷新深圳房價紀錄，這個項目就是三年多前紅樹灣拍出的天價地塊。

紅樹西岸廣告，圖源：網絡

2007年，深圳樓市出現巨大漲幅，房價從1月10872元/㎡到10月17350元/㎡，漲幅高達70%，全民開始炒房。「9.27房貸新政」後成交劇烈下滑，全年均價為13370元/㎡。

2007年，深圳會展中心某樓盤開盤現場

圖源：見水印

2008年金融海嘯來臨，深圳房價進入低谷期，新房成交均價12800元/㎡，同比下跌4.4%，不少樓盤價格跌幅甚至達到50%。

最典型的莫過於金地梅隴鎮，2007年項目二期開盤報價1.8萬/㎡，2008年項目四期開盤，卻打出「6670元/㎡起放肆觸底」的口號。

金地梅隴鎮四期廣告，圖源：網絡

2009年，在救市政策刺激下，深圳樓市開始復甦。9月，深圳正式進入房價「2萬時代」。12月，深圳商品住宅成交均價達到23094元/㎡，環比上漲17.95%，同比上漲85.81%。

自此，深圳房價開始一路飛奔。

-03-

迅猛發展與最嚴調控並存

（2010-2020）

這十年，深圳樓市表現出驚人的成績，總結為三個「最」：房價上漲最瘋狂、發展建設最快速、政策出臺最多。

2010年，深圳均價20297元/㎡，中央出臺過三次政策調控：

標準地產研究院製圖

2011年，「新國八條」規定：二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。10月，深圳在重點城市中成交量同比跌幅最大，達65.03%，均價19469元/㎡。

2013年，房價增長至21626元/㎡。

標準地產研究院製圖

2014年，深圳均價23973元/㎡，同比上漲11%。「930」房貸新政後，各地陸續鬆綁限購政策，首套房結清貸款家庭，買二套可按首套房貸政策執行。

2015年，隨著央行連續降息、降低房貸首付比例，深圳房價急速上漲，商品房均價42476元/㎡，比上一年近乎翻了一倍。

「330新政」之後，南山破「7」，福田破「6」，坂田破「5」，布吉破「4」。

光明1號更是以17500元/㎡的開盤均價成為光明「最貴盤」。

光明1號廣告，圖源：見水印

2016年，深圳先後出臺兩輪政策調控「325新政」和104「深八條」，接踵而來的調控政策卻導致房價暴漲，9月的單日成交均價甚至接近8萬/㎡。典型的小區就是華僑城新天鵝堡，當年9月27日開盤均價14萬/㎡，成為當年最貴的小區之一。

2017年，全國發布了246條樓市調控政策，銀行多次調高房貸利率。深圳在這一年的新房成交量僅2.58萬套，創下本世紀歷史最低水平，成交均價為54445元/㎡，環比上升1.9%。

2018年，全國大約發布了450條樓市調控政策，刷新歷史記錄。僅上半年，深圳全市住宅共成交46508套，環比下跌6.79%，同比上漲17.73%，新建住宅均價約54071元/㎡。

著名的「5000萬蹲」也出現在這年，招商雙璽時光道以12.12萬/㎡的均價入市，總成交價近70億。

「5000萬蹲」，圖源：網絡

2019年，適逢深圳建市四十周年，「大灣區規劃綱要」、「先行示範區意見」等政策利好的到來，推動深圳樓市迎來「小陽春」。

數據顯示，2019年深圳市累計銷售新房住宅372.44萬㎡，同比增加27.4%，成交套數37882套，同比增加28.9%，成交均價約56000元/㎡。

圖源：見水印

時間回到2020年，今年以來，受疫情影響全國各城市樓市出現不同程度下滑，但深圳並未受到太大影響，從3月開始，深圳樓市呈現持續上漲的態勢。

根據貝殼找房數據顯示，二手房方面，深圳整體均價從今年3月60395元/㎡漲到了8月67513元/㎡，半年不到的時間，漲幅達11.8%。

圖源：貝殼找房

再把時間拉長看，去年9月至今，深圳二手房漲幅達到17.31%。

全市範圍看，寶安的漲幅最大，從去年9月59969元/㎡上漲至今年8月76747元/㎡，一年時間價格上漲16778元，漲幅達27.98%。

即使是漲幅最小的大鵬，也從33870元/㎡漲到36697元/㎡，漲幅8.35%。

標準地產研究院製圖

再把範圍縮小，百花、八卦嶺、寶中等都是熱門區域。

樂有家數據顯示，寶中從去年68775元/㎡的均價上漲至今年84513元/㎡，漲幅達到22.88%。

而百花、八卦嶺兩個片區因學位優勢，房價也一直處在高位。樂有家數據顯示，百花去年二手房均價101918元/㎡，今年已漲至143930元/㎡，漲幅41.22%。

八卦嶺也從去年的57790元/㎡漲到了88210元/㎡，漲幅在52.64%。

當然還有一個熱點片區備受矚目，深圳灣的二手房價也有很大提升。從去年164538元/㎡上漲到現在198199元/㎡，漲幅達20.46%。

卓越維港就是深圳灣房價的代表之一，目前小區均價是187270元/㎡，比片區均價高出47862元/㎡，同比去年161753元/㎡的價格，漲幅為15.76%，目前共有8套房源在售。

圖源：樂有家

同片區的寶能太古城，也將房價掛到了199553元/㎡，成為高房價的佼佼者。

圖源：樂有家

但房價過快發展多少會給大眾心理帶來不好的影響。今年7月，為有效控制房價過快上漲，維護市場穩定，深圳市住建局等部門公布了「715新政」。

圖源：深圳中原工商鋪部

回顧歷史可以看出，深圳樓市有過三次暴漲，分別是：90年代初、2005-2007年、2015-2016年。

40年的房價變化，其實是對深圳成長與發展的見證。相信未來的深圳會越來越好，隨著大灣區和先行示範區建設的深入發展，能早日成為世界經濟中心。