有人說，房地產是唯一一個無法預測的投資市場。因為，我國房地產市場，短期看政策、中期看政策、長期還看政策。#房價#
客觀說，政策對樓市的影響是方方面面的，但絕不是根本性因素。畢竟，房子要成交，要有買家和賣房。因此，供需關係才是房地產市場的決定性因素。
自2016年「房住不炒」提出以來，房地產市場全面調控的趨勢已經形成，全國房價分化態勢加劇。在這樣的大環境下，有專家認為房價會漲，有學者認為房價要跌！
那麼，購房者該信誰的？相信自己！購房者自己又該如何預測樓市走向？又該如何判斷買房和賣房的風險？今天，10年的樓市「打工人」，從4個方面帶大家一起來預測樓市。
01供需關係法
商品的價格，往往大部分時間內都由供需關係決定。供大於求，商品降價；供小於求，商品漲價。房價也遵循同樣的內在邏輯。
所以，購房者判斷所在城市未來房價漲跌的最直接的方法，就是研究城市人口增量和房子供給的情況。
如果一座城市新增人口持續、快速增長，而房子供給卻無法跟上節奏，房價今後大概率是要上漲的，這也是多數大城市房價上漲的內在要求。
城市內的情況以此類推。人口持續增加的區域，房價往往更加具有競爭力；人口增長緩慢或流出的板塊，房價表現自然沒有那麼搶眼。
02政策觀察法
先明確一個概念：房價與樓市政策往往呈負相關關係。
比如，一座城市房價漲幅大，當地樓市政策基本上以「收緊」為主，限購、限價往往是其外在表象。
比如，深圳、廣州、上海等樓市政策多數時間以「緊」為主，房價卻長期保持大幅上漲，就是這個道理。
簡單來說，一座城市的樓市政策如果是「鼓勵」購房者買房的，那麼未來該地房價漲幅預期不高；如果一座城市的樓市政策是「限制」購房者，那今後該地樓市調控一有鬆弛，房價大概率會大幅上漲。
03成本計算法
眾所周知，房價高很大部分是源於「地價高」！地價和房價是正相關關係。
也就是說，土地價格的走勢，直接決定未來房價的走勢。一座城市土地價格持續上漲，房價自然免不了上漲。
普通購房者，直接計算現有土拍價格就行，或者直接觀察樓面價。
如果一段時間內，區域內大部分地塊樓面價都漲價了，那未來該區域房價上漲是大概率，而且漲幅與地價漲幅相當。
04貨幣周期法
任何商品的價格，都與貨幣政策密切相關。
貨幣寬鬆下，商品價格漲幅較大；貨幣收緊，商品價格漲幅小。
貨幣周期法，需要購房者觀察市場中流動資金的多少。貨幣寬鬆時，市場流動資金充足，可以用來買房的資金多，房價在資金推動下漲價概率大。反之，則正好相反。
一般來說，購房者只需觀察貨幣供應量、社會融資規模增速即可對貨幣政策有一個合理的估計。
小結：掌握上面的4種方法，不僅能夠讓購房者對全國房價有一個清晰的認識，同時也能讓購房者對所在城市房價有一個明確的預期，是觀察樓市和房價的不錯方法。你覺得呢？