「我買的時候15000-16000元/平米，後來跌倒10000元/平米出頭，我還勸自己不好慌，後面可以漲回去。哪知道後來跌倒8000元/平米了，我現在算徹底死心了！」
在句容投資兩套房子的大學老師胡先生，是在市場最瘋狂的2016年入市的。
因為句容離自己就職的學校比較近，另外房價相比主城便宜，在同事和分銷小蜜蜂的反覆勸說下，胡老師毅然出手，一半為了投資，一半為了自住。
「最後中招！」胡老師這樣總結。
在價格出現大幅下跌後，胡老師看到自己的鄰居組織起各類「維權群」。「從本質上說，我覺得這是不對的，價格由市場決定，沒有理由去鬧。」但眼看著房子價值節節縮水，胡老師也坦言「心有不甘」。
胡老師的經歷，其實只是大量句容投資客的一個縮影，背後支撐的力量是對句容樓市的持續看好。
「句容將要併入南京！」
「城際高鐵即將開通！」
「句容房價要破2萬/平米！」
......
南京都市圈大盤句容碧桂園鳳凰城航拍圖（圖源見水印）
我仍記得幾年前句容樓市最火時，在仙林的藍灣咖啡裡，一位分銷公司的管理人員如何培訓他的團隊銷售說辭，「句容即將劃歸南京，一定要這樣告訴買房的，他們就會買。」
市場過熱時，利用客戶非理性賺錢的現象無處不在。
彼時，在新街口一個飯局上，一位做地產代理行業的朋友嘲笑我「膽小」——不敢去句容買房，「我在句容投資的收益比你在主城買的房子收益高多了！」
事實確實如此。
這位朋友「快進快出」，完成了一筆投資積累。但絕大多數抱著「投資」目的的購房者就沒有這麼幸運了，「深度套牢」或許是更多人的真實寫照。
都市圈大盤碧桂園世紀城邦房價走勢（紅色線，來源：安居客）
房價：最慘區域下跌超30%
據代理公司同策的上半年句容房地產研究報告顯示，2020年上半年，句容樓市成交均價10883元/平米，相比兩年前的2018年上半年13257元/平米，下跌幅度達到18%！
在房價降溫中，最具代表性的板塊是寶華。寶華因為距南京市距離較近，毗鄰仙林板塊，因此成為了很多南京投資客的重點選擇區域。
該板塊2017年下半年的成交均價是18954元/平米，接近2萬大關，而2020年上半年僅為12857元/平米，跌幅超過30%！
數據源自通策諮詢
成交量：縮水三分之一
價格下跌，基本都是成交量缺乏支撐導致的。
2020年上半年，句容樓市成交面積只有77萬平米，對比2019年上半年的117萬平米，下跌幅度達到了34%，縮水達到1/3！
77萬平米是什麼概念？如果按照套均面積90平米計算，成交套數僅有不到9000套。
要知道，市場最瘋狂的2016年，句容全年新房成交量達到了49000套。當年最火的一個月10月，單月新房成交量就超過7000套。相比這個數量，市場下滑的程度非常明顯。
以往熱度最高的寶華，新房住宅的成交量更是腰斬。
該區域2019年上半年商品住宅成交面積超過40萬平米，而2020年上半年，成交面積只有不到19萬平米，下跌五成！
庫存量：2020年依然高企
需求不足，供應卻不少。從樓市另一個重要指標庫存量看，句容樓市也不容樂觀。
截止2020年10月初，句容可售房源約為22000套，對應當地60多萬人口來說，這個量不能說少。南京800多萬人口，庫存量也只有5萬套出頭。
價量齊跌的市場環境下，句容的土地市場也降溫明顯。無論是地價還是土地推出體量都有所下滑，此外，還有3宗地塊流拍。
二手房數據相對企穩
相比土地市場和新房市場，句容的二手房市場情況略好一些，有企穩趨勢。
從鎮江整體二手房數據看，在經歷的2019年連續10個月的房價下跌後，進入2020年後，除了3月這1個月出現同比下跌，其它月份均為上漲。
在成交量方面，根據鎮江房管部門的網上數據顯現，截止2020年10月中旬，句容二手房成交接近6000套，而市場最火的2016年句容二手房成交也不過2931多套。
在熱點板塊寶華，一些市場認可度較高的項目如金科觀天下、仙林翠谷甚至二手成交價逼近20000元/平米。
這也顯示出市場在分化，即使整體上看句容樓市降溫明顯，但在一些確實有真實需求的樓盤中，價格還是有所支撐的。
緊鄰仙林，寶華區域密布的住宅項目
這是一個去泡沫的過程！
正如一位句容當地的業內人士所言，句容樓市發展走向，歸根結底還是要靠南京購房者的支撐。
對此，我個人的觀點是：這種支撐，或許有一部分是投資性的，但決定基本面的，仍然是到底有多真實自住需求。如果房子都被投資客買走，再等後面的投資客接盤，這樣的樓市終究是擊鼓傳花。
目前這些區域二手房市場企穩是一個好的現象。二手市場代表更多的是真實自住需求。
此外，南京近些年來的人口流入增量過低，也在一定程度上影響了都市圈房價的基本面。2019年 ，南京的同期常住人口增長只有6.38萬人，只相當於杭州的零頭；如果減去自然增長的約3.5萬人，真正的外來人口引入數量，更是只有不到3萬人。
綜上幾點，前面2-3年句容房價的下跌，其實是一個去泡沫的過程。
20000元/平米都是投資客的市場，顯然沒有12000元/平米自住客戶為主的市場健康。隨著價格下跌，對有真實自住需求的購房者是一個不錯的機會——當泡沫大量消退，市場恐懼大於理性時，其實也是客戶上車的好機會。
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文/滙豐
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