來源：證券時報
你怎麼看長沙的房價？當證券時報記者把這個問題拋給長沙市民時，得到的答覆大多是壓力不大，比較舒適。
近日公布的上半年經濟運行數據顯示，長沙站上了「C位」（核心位置）：在2019年GDP總量排名20強城市中，2020年上半年長沙以2.2%的GDP增速位列第一。與此同時，7月份一則「深圳住建局前往長沙取經」的消息，又引發各地對長沙低房價的熱議。長沙，能否成為一個不靠土地財政發展經濟的樣本？
深圳大學博士後楊海波在接受記者採訪時表示，低房價吸引人口、產業集群推動經濟發展，這是長沙未來發展的主要邏輯。人是經濟發展的根本，「人才是第一資源」，只要長沙保持「房價窪地」的穩定預期，人才會源源不斷流向長沙。同時，低房價和低租金也會吸引大批企業過來，尤其要承接住珠三角、長三角的產業轉移，未來可期。
截至目前，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等2020年上半年樓市火熱的城市，無一例外加碼了樓市調控。有長期關注房地產政策走向的人士向記者表示，大城市樓市調控趨「長沙化」，或為時不遠。
長沙人的小確幸
「我們是省會裡頭房價最低的城市嘛！壓力沒那麼大。」
「房價還好，我才工作幾年，就稀裡糊塗地把房貸還完了。」
「以前在深圳首付的錢，回長沙全款買了個房。」
「舒適，果斷回長後，兩年時間房子妻子孩子車子都有了。」
……
接受證券時報記者採訪的長沙市民，對長沙的房價普遍感到壓力不大，比較舒適。
中房協與禧泰數據合作發布的最新數據顯示，長沙房價均價剛剛1萬元出頭。這個價格放在全國來說，實屬親民。目前全國房價過萬的城市超過70座，浙江省所有地級市房價已全部過萬元。如果放在中部省會城市來看，也是最低：武漢均價接近1.9萬元，合肥均價1.65萬元，鄭州均價1.43萬元，南昌1.28萬元。
貝殼找房顯示的長沙各區縣最新價格
與之相對的是，長沙經濟發展勢頭不錯。近日出爐的2020年上半年經濟運行數據顯示，長沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過萬億城市增速排行榜第一名。這並非偶然，2019年全國有17個城市GDP過萬億，當時長沙即以8.1%的GDP實際增速，排名萬億俱樂部第一。
房價低、GDP增速亮眼，這是許多地方政府羨慕的發展模式。那麼，長沙的增長動力來自何方？第二產業表現強勁是關鍵。根據「長沙發布」公布的信息，今年上半年，全市規模以上工業增加值增長3.9%，比1～5月提升1.2個百分點，比一季度提升2.3個百分點；全市高技術製造業增加值同比增長20.1%，高於規模以上工業增加值增速16.2個百分點。
固定資產投資增長較快也是一大亮點。上半年長沙固定資產投資增長4.0%，其中5000萬元以上項目、億元以上新開工項目完成投資分別增長29.2%和58.5%。同時，上半年該市全體居民人均可支配收入25777元，同比增長4.8%，比一季度提升3.0個百分點。
佔據宜居宜業優勢的長沙，連續12年入選中國「最具幸福感城市」，且躋身2020年網紅城市全國八強，名列中部第一。
樓市調控的「長沙化」
從深圳到長沙，高鐵不過3小時左右，每天對開50多趟列車，交通非常便利。7月8日，深圳住建局一行10人，前往長沙住建局「交流房地產市場管理經驗」。
縱觀長沙的樓市調控，也是一個不斷「打補丁」的過程。自2017年開始，為了遏制房價過快上漲，恢復房地產市場秩序，長沙先後打響「房價保衛戰」、「反炒房攻堅戰」，相繼出臺「318」、「520」、「923」系列調控政策和「625反炒房」9條措施，從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面對樓市打出調控「組合拳」，全面堵塞投機炒房通道。
目前， 長沙的限購和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購一套商品住宅；已婚以家庭為單位限購兩套，且取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套；外地戶口需連續繳納24個月社保或個人所得稅方可限購一套。限售方面，居民四年限售，企業五年限售。
此外，長沙通過大量供應土地，杜絕人為製造短缺。從2015年到2019年，長沙土地供應面積接近9000萬平方米，僅2019年就供應了2600多萬平方米。
一家頭部地產商的長沙銷售處負責人告訴證券時報記者，在調控之前，他們項目接觸的外地客戶較多。調控後外地客戶因無法解決購房資格，再加上四年才能交易，投資客已經很少了，基本上以剛需為主。他看好長沙樓市的發展潛力，新的土地拍賣價格一直在上漲，限價在逐步抬高，長期來講，房價會與長沙城市地位匹配。
記者從長沙多個地產中介處得知，目前長沙二手房市場低迷，購房客戶主體是非長沙戶籍、但在長沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內其他地市人員較多。
地產中介櫥窗展示的房源信息
數據也佐證了這一點。長沙市住建局提供的數據顯示，今年1～5月，長沙本市戶籍購房者佔比70.03%，本省其他市州購房者佔比26.82%，外省購房者佔比3.15%；首次置業者佔比81.99%，二次置業者佔比17.24%。
深圳與長沙，代表中國樓市的兩極。今年一季度，易居研究院曾發布報告稱，2019年，在其測算的50個城市中，房價收入比中位數為13.3；深圳最高，達到35.2；長沙最低，僅6.4。房價收入比，就是指一個人不吃不喝多少年可以在這個城市買一套房。長沙人不吃不喝6.4年可買房，深圳人則需要35.2年。
長沙做對了什麼？
為什麼長沙不依靠土地財政，能成為GDP過萬億的城市呢？
楊海波認為，一是長沙的城市中心並不明顯，呈現出多中心的發展態勢，因而無法形成大面積的高房價區域；二是長沙的勞動密集型產業較少，導致長沙的省內吸引力不如其他省會，而且湖南人去珠三角就業和創業的較多；三是從房源供給跟得上需求；四是長沙的第三產業佔比較大，能提供充足的財源；五是長沙市政府主動作為，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」思想，具有前瞻性和引領性。
長沙高鐵西城片區建設項目林立
在樓市調控上，長沙做對了什麼？楊海波表示，一是合理、科學、高效地制定政策，在大量的調研與反饋中形成了有利於長沙長遠發展的調控政策；二是把控土地出讓環節，比如在試點地塊採取「熔斷+搖號」的限價機制；三是在打擊「炒房」的同時，有效提供房源供給；四是保持政策戰略定力，形成在長沙不能炒房的預期。
證券時報記者在採訪中也發現，長沙市民對於炒房並不熱衷，「不漲不跌，沒什麼好說的。」很多人沒有嘗過房產價值飆升的甜頭，所以沒有投資買房的意識。
80後劉順是土生土長的長沙人，父母買了3套房，父母住一套，一套出租，還有一套是父母給他買的婚房，170多平方米。「都是一次性付款，我們不習慣按揭。」劉順是專車司機，太太在醫院上班，收入比他略高，而且穩定，他們家庭名下只有一套房產，按照長沙的政策，可以再買一套房。
「我老婆想買，因為她想把公積金用起來，說她們醫院的小姑娘都買房，我不同意，人家小姑娘買房可能是她們沒有房，咱家有三套房，還買什麼房呢！」劉順覺得沒必要買房，「我們家那個70來平的小房子，租出去一個月才2000塊，沒什麼錢賺。」