壹
契稅稅率調高？是誤讀！契稅法實施後，個人購房會有哪些變化？
8月11日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過了《中華人民共和國契稅法》，該法自2021年9月1日起施行。
作為地方稅的一大稅種，契稅是在房產交易環節中徵收的一項流轉稅，和居民利益密切相關。相比起現行條例規定，契稅法有哪些變化？
稅率有沒有提高？
根據契稅法規定，契稅稅率為百分之三至百分之五。此前，我國施行的是《中華人民共和國契稅暫行條例》，其中明確規定，契稅稅率為3%-5%。也就是說，此次法定稅率並沒有調整。
針對網上所謂「契稅稅率調高」的說法，專家表示，這是一種誤讀。網友議論的1%、1.5%稅率，是屬於財稅部門另行規定的個人購房的稅收優惠政策。目前上述政策依然在實行，還是按照優惠稅率執行。
中國社科院財經戰略研究院副研究員蔣震：關於明年契稅法正式實施之後，是否還繼續實行個人購房的優惠政策，要看有關部門是否會調整優惠政策，目前還沒有明確。稅收法定之後，相關調整將會在法制框架下，更加規範，同時也會考慮房地產市場等現實情況。
中國政法大學教授、財稅法研究中心主任施正文：根據2016年財稅部門的相關規定，對個人購買家庭唯一住房，減按1%、1.5%的稅率徵收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，減按1%、2%的稅率徵收契稅。在實際執行中，各地根據是否首套房、房屋面積等劃定了不同檔次的稅率，例如，首套房面積小於90平米，減按1%徵收等。總體來看，實際稅率普遍在1%－3%之間。這也是考慮到一些城市尤其是一線城市，房產的總值比較高，如果稅率調高會加重剛需購房者的負擔。
他表示，目前來看，契稅法中，採取了稅制平移，法定稅率沒有變化。具體執行中，還要結合有關部門和地方的具體優惠政策。同時，契稅法中也規定了「根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。」
此外，契稅法授權省、自治區、直轄市可以對不同主體、不同地區、不同類型的住房權屬轉移確定差別稅率。財政部稅政司司長王建凡指出，這一規定體現了健全地方稅體系改革思路，賦予了地方一定稅政管理權限，有利於調動地方加強稅政管理的積極性，因城施策促進房地產市場健康發展。
哪些情況可以免徵、減徵？
契稅法將現行有效的契稅免徵政策予以明確，規定婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免徵契稅。
此外，與契稅暫行條例相比，契稅法適當拓展了稅收優惠政策。契稅法基本延續了契稅暫行條例關於稅收優惠的規定，同時還增加了其他稅收優惠政策：為體現對公益事業的支持，增加對非營利性學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助免徵契稅等規定。
增加了退稅規定
契稅法中增加了第12條：「在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。」
施正文指出，這也就是說，如果沒有完成實際的不動產買賣，合同中途撤銷了，即使納稅人交了稅也可以辦理退稅。這可以更好保障納稅人權益。
納稅申報更簡化
申報繳稅期限由契稅暫行條例規定的納稅義務發生後10日內申報並在稅務機關核定期限內繳稅，修改為辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳稅。
王建凡說，契稅法將契稅申報和繳納時間合二為一，減輕納稅人負擔，促進納稅遵從，提高徵管效率。
貳
個人房貸25日起批量轉LPR定價，轉換後利率如何定？
五大國有銀行同時公告
25日起個人房貸批量轉LPR定價
8月12日，工行、建行、農行、中行和郵儲五家國有大行同時發布公告，將於8月25日起對批量轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR（貸款市場報價利率）定價方式。公告同時明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
7月20日，交行率先發布公告，於8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率（LPR）或固定利率的存量浮動利率房貸，統一調整為LPR浮動利率加減點方式。對於已批量轉換有異議的交行客戶，也可於2020年12月31日前與貸款經辦行協商處理。
批量轉換後利率如何定？
根據央行去年年底發布的公告，存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動，原則上於2020年8月31日前完成。
央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇，一個是轉為「LPR+加點」浮動利率，即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；二是轉換為固定利率。而且，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
根據五大行12日的公告，此次批量轉換，是將原合同約定的利率定價方式統一轉換為LPR加點形成方式，加點值等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，加點值可為負值，且在合同剩餘期限內固定不變。
從轉換時點至此後的第一個利率調整日（重定價日），房貸利率保持不變。在每個利率調整日，貸款利率水平將取最近一次發布的相應期限LPR與加點數值之和重新計算確定。
哪些貸款不參與批量轉換？
各家銀行在公告中也明確了此次批量轉換的範圍。參與此次批量轉換的是，2020年1月1日前已發放的和已籤訂合同但未發放，同時在批量轉換日之前還沒有進行主動轉換的存量浮動利率貸款。各銀行也列出了不參與此次轉換的貸款類型，主要是公積金個人住房貸款和公積金貼息貸款。
其中，工行詳細列出了六類不參與批量轉換的貸款：（一）剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日期的貸款；（二）固定利率貸款；（三）公積金個人貸款；（四）經與公積金中心協商不轉換的個人住房公轉商貼息貸款；（五）已參考LPR定價的個人住房貸款；（六）當前逾期貸款。
中行的批量轉換範圍是：在2020年8月24日(含)前尚未辦理完成定價基準轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（不包含公積金個人住房貸款、軍人公積金貸款、公積金貼息貸款）。
農行規定，2020年1月1日前已發放或已籤訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款）。
交行的範圍是，2020年1月1日前已發放的和已籤訂合同但未發放，且在8月21日前尚未轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率商業性個人住房貸款（不包括公積金貸款和公積金貼息貸款）。
郵儲銀行規定的範圍是：截至2020年8月25日（不含）尚未在該行辦理定價基準轉換的存量浮動利率商業性個人住房貸款（不含公積金個人住房貸款）。
對批量轉換結果有異議怎麼辦？
現在離批量轉換的統一日期還有一段時間，如果不想轉為LPR加點定價方式的客戶可以在批量轉換前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換，選擇固定利率方式。需要提醒的是，貸款定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
根據各家銀行公告，如果客戶參與的是批量轉換，之後又對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
農行公告稱，如客戶希望撤銷批量轉換，保持原合同的定價方式，可通過相關渠道申請辦理，但是撤銷操作僅能辦理一次。
根據六大行的公告，對批量轉換有異議的客戶應可以轉為原來的定價方式，並不是必須選擇固定利率。
此前有銀行人士表示，對於未能在2020年8月31日前辦理定價基準轉換的，屆時銀行將按照中國人民銀行相關要求執行。不過，對於既不同意轉為LPR定價，也不選擇固定利率的存量房貸，央行目前並沒有相關細則出臺。
提示
各大銀行對利率調整日規定不一樣
北京青年報記者仔細研讀六大行的公告，發現他們對於利率調整日的規定並不完全一致。此前，我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年，重定價日為每年1月1日或者貸款發放日的對應日。
根據六大行的公告，建行、交行和郵儲都規定利率調整周期、利率調整日與原合同保持不變。中行的重定價周期統一轉換為12個月，重定價日也與原合同保持不變。農行的重定價周期和重定價日均保持原合同約定不變；對於重定價周期短於1年的貸款，重定價周期調整為1年。
只有工行的重定價日調整為貸款發放日對應日，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。如定價基準轉換日與調整後的重定價日相同，則轉換日當天不進行重定價，貸款自下一個重定價日重定價。
對於重定價日是在今年9月批量轉換完成之後的客戶，今年之內就會執行最新的房貸利率；而重定價日為每年1月1日或是在此次集中調整之前的批量轉換客戶，將在明年規定時間進行調整。
舉例來說，如果客戶的貸款發放日是2010年10月9日，在今年8月26日參與了批量轉換，重定價日確定為每年10月9日，則該客戶今年10月9日就會變更定價基準，進行第一次重定價，要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執行利率；如果客戶的重定價日為每年6月10日，參與此次批量轉化後不變，直到2021年6月10日才進行第一次重定價，到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。
延伸閱讀
為什麼要轉LPR? 大家最關心的12個問題和答案
根據2019年12月28日發布的人民銀行〔2019〕30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換已於2020年3月1日如期啟動。社會各界對此較為關注，其中也存在一些疑問。為便於大家更好地理解有關政策，人民銀行匯總整理了12個問題，並解答如下：
1.什麼是貸款市場報價利率（LPR）？
答：LPR由具有代表性的18家報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。
自2019年8月起，每月20日（遇節假日順延）人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布LPR，公眾可通過全國銀行間同業拆借中心網站（www.chinamoney.com.cn）和人民銀行網站（www.pbc.gov.cn）查詢。
2.什麼是定價基準？
答：浮動利率貸款一般需要參考一個定價基準，定期調整其執行利率。以前，浮動利率貸款的利率多表示為「貸款基準利率×倍數」（例如，7折的倍數就是0.7，上浮1.1倍的倍數就是1.1），其中的貸款基準利率就是定價基準。轉換為參考LPR定價後，利率的表示方式將變為「LPR±點差」，其中的LPR就是定價基準。
3.為什麼要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR？
答：目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，人民銀行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。
4.什麼貸款需要轉換定價基準？
答：需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已籤訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。
固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。
5.什麼是重定價日和重定價周期？如何確定貸款是否已經處於最後一個重定價周期？
答：當您的貸款是浮動利率貸款時，貸款的實際執行利率會按照合同約定的時間定期進行調整。
重定價日，就是您與銀行約定的利率調整的日子。個人房貸的重定價日一般是每年的1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期（簡稱「對應日」）。
重定價周期，就是從本次重定價日到下次重定價日之間的時間長度。若個人房貸利率一年一變，那麼重定價周期就是一年。
如果一筆浮動利率貸款，已經過了最後一次重定價日，這筆貸款就已經處於最後一個重定價周期。而在2020年3月之前，以及2020年3-8月，進入最後一個重定價周期的貸款，都可以不轉換定價基準。但雙方協商一致的情況下，也可轉換。
6.所有符合條件的存量貸款都必須轉換基準嗎？
答：存量貸款定價基準轉換遵循市場化、法治化原則，尊重銀行和客戶的自主選擇權。是否轉換，轉換為LPR加減點還是固定利率，這些都可由借貸雙方協商確定。
7.銀行會不會故意提高LPR報價？
答：LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時，人民銀行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。
8.為什麼轉換後的貸款利率要在LPR基礎上加減點，而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式呢？
答：過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時，貸款基準利率的變動，會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。例如，如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍，則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時，這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點，影響效果明顯不相同。
而轉換後貸款利率在LPR基礎上加減點定價，符合國際慣例。更重要的是，可確保未來LPR變動時，對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如，LPR每上升/下降0.1個百分點，所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升/下降0.1個百分點，更加公平。
9.有觀點認為，用LPR加減點的方式，而不是浮動倍數，銀行會佔便宜，對嗎？
答：用加減點還是浮動倍數方式定價，只是計算方式略有區別。未來LPR變動時，對借款人和銀行的影響是對等的，不存在誰佔便宜的問題。
簡單講，對於借款人來說，如果現執行利率比LPR高，未來LPR上升時，加減點方式更有利；LPR下降時，浮動倍數方式更有利。如果現執行利率比LPR低，則未來LPR上升時，浮動倍數方式更有利；LPR下降時，加減點方式更有利。如果現執行利率等於LPR，則兩種方式沒有區別。對銀行的影響與上述情況相反。
例如，如果一筆貸款當前的利率水平為3.24%（小於LPR），則按2月份1年期LPR為4.05%計算，使用加減點方式定價，應為「LPR+（-0.81%）」；使用浮動倍數定價，則為「LPR×0.8倍」。假設未來1年期LPR下降為4%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%，使用加減點方法更有利於借款人；但如果未來1年期LPR上漲為4.1%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%，使用浮動倍數方式更有利於借款人。其他情況也可類似分析得出。
10.個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好？
答：兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於您自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。
舉個例子，如果您目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，您的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。
（1）如果您選擇轉為固定利率，那麼您的個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。
（2）如果您選擇轉為參考LPR定價，您的個人房貸利率水平將按照「5年期以上LPR+（-0.39%）」確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，您的房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了「LPR4.8%+（-0.39%）」；從第一個重定價日起，您的房貸利率就會變成「當時最新的5年期LPR+（-0.39%）」；以後每個重定價日都以此類推。
對比上述方式，很明顯，如果您判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第（1）種；反之，如果您判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第（2）種。
11.是否可以選擇任意時間作為貸款的重定價日？對於部分原合同重定價周期短於一年的個人房貸，是否可以保持原合同約定不變？
答：重定價日和重定價周期等要素，可由借款人與銀行協商約定。根據近期主要銀行發布的公告，個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對應日，重新約定的重定價周期最短為一年。對於原合同重定價周期短於一年（如按季度、按半年重定價）的貸款，可不重新約定重定價周期，繼續按原合同重定價周期執行。
12.對於對公貸款、個人經營貸款等其他貸款，也需要像房貸一樣保持轉換前後利率水平不變嗎？是不是也要以2019年12月的LPR計算加點點差？
答：對於除商業性個人住房貸款以外的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化、法治化原則協商確定具體的轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
（瞭望綜合經濟參考報、北青報、中國人民銀行）