「物業服務企業的春天來了！」2020年，這是物業從業者常掛在嘴邊的一句話，特別是在國務院辦公廳日前發文表態今年將全面推進3.9萬個城鎮老舊小區改造，物業服務企業也可參與其中的背景下。有機構計算，新的萬億藍海將被打開。
如何迎接新風口？IPO成為駛入快車道的捷徑。日前，恆大、融創先後表示有意分拆物業上市，至此，房企四巨頭「恆融碧萬」中僅餘萬科還沒有明確的物業上市計劃。
2020年物業上市潮洶湧
分拆物業上市，似乎正成為房企的新流行。
中國恆大日前發布公告稱，正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務於香港聯合交易所有限公司獨立上市。如果最終成功，恆大系資本平臺又將增加一員。
年報顯示，恆大的物業管理業務由全資子公司金碧物業有限公司承擔。2019年，恆大物業管理服務收入約為43.75億元，同比增長7.6%，但相比於恆大全年4775.6億元的總營收，物業管理業務的佔比顯然微小。
結合不久前融創中國表示考慮在香港就10億美元物業管理業務進行IPO，而碧桂園已分拆物業獨立上市，至此，房企四巨頭中，僅剩下萬科一家對旗下物業還沒有上市計劃。
如果將視野擴至全行業，房企分拆物業上市的行動更密集。2020年以來，已有弘陽服務、建業新生活、金融街物業、興業物聯、燁星集團、正榮服務共6隻物業股在港交所獲批上市。另有世茂服務、港龍中國、金科服務等近10家公司遞交了赴港上市申請。
城鎮舊改創造存量市場新機
自從住房商品化興起，物業服務就伴隨在人們身邊，但一直到2014年，花樣年控股把旗下物業管理公司彩生活分拆上市，才出現了「內地物業管理公司分拆上市第一股」。誰也沒想到，短短6年後，這一行業就成為「站在風口上的豬」。
分析人士總結，物業管理行業在2020年受到資本追捧，第一是因為其本身屬於典型的輕資產模式，前期無需大量資金投入，物業費收入又能提供穩定的現金流。第二就是龐大的增量和存量市場保證了日後的可持續增長，而且增值服務的可能性也為其提供了想像空間。
存量市場指的就是城鎮老舊小區。日前出臺的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》明確，2020年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。這一改造量是2019年的近兩倍。
值得注意的是，意見明確提出，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則。這兩條，都涉及到物業服務企業。有機構測算，3.9萬個舊改小區預計拉動約1.2萬億元的投資，新的萬億藍海由此打開。
資本考核下併購或成常態
資本狂潮下，也不乏對物業股的質疑，其中最多的就是其超高的市盈率。
2018年6月登陸港交所的碧桂園服務，截至昨天收盤，每股48.35港元，總市值為1334億港元，市盈率為77倍，而碧桂園的市盈率為5.42倍，相差近13倍。2019年底登陸港交所的保利物業，截至昨天收盤，每股84.4港元，總市值為469.23億港元，市盈率達69.97倍，是母公司保利地產市盈率的7.5倍。
最受追捧的招商積餘，截至昨天的總市值不過363.59億元，市盈率卻高達153倍。可以對比的是，恆大昨天的總市值為2852.54億港元，市盈率卻僅有16.61倍。換句話說，只要物業板塊從地產拆分上市，估值就能上漲10倍，若再考慮到物業公司對母公司的業務依賴，動輒百倍的市盈率不可謂不高。樂居財經研究院相關分析師就表示，相較於15%到25%的毛利率，50倍、80倍市盈率的物業股確實有些透支未來。
當然，市盈率背後也代表著規模。就在恆大公布擬分拆物業上市的同一天，碧桂園服務宣布擬分階段收購電梯海報廣告商城市縱橫。進入資本市場的物業管理行業，併購與洗牌將是未來幾年內的常態。
來源 北京日報
本報記者 趙瑩瑩
流程編輯：王夢瑩