創業板註冊制落地後，日前迎來了第一支物業股落地。
今年11月18日下午，證監會發布消息稱，同意深圳市特發服務股份有限公司於創業板首次公開發行股票註冊。
12月9日，深圳市特發服務股份有限公司發布首次公開發行股票並在深交所創業板上市發行公告，按本次發行價格18.78元/股、發行新股2500萬股普通股（A股）計算的預計募集資金總額為4.69億元，扣除預計發行費用約3693.36萬元（不含增值稅）後，預計募集資金淨額約為4.33億元，將分別投資於物業管理市場拓展項目、信息化建設項目、人力資源建設項目、物業管理智能化升級和節能改造項目和補充流動資金項目，投資金額分別約為1.93億元、5008.5萬元、4548萬元、3689.48萬元、1950萬元。
12月21日，特發物業正式登陸創業板，截止發稿，特發服務報50.08元，漲167.31%。
據物業深度觀察統計，全市場總計已有41家物業上市企業，而特發服務是今年第17家成功上市的物企，同時也是今年第一家登陸A股的物業服務企業，由此，A股市場目前已經有了4家上市物企。
01物管行業發展見證者
遍觀特發物業的發展歷史沿革後，我們不難發現，公司從成立到發展，其實和國內整體物業管理行業的成立發展步調驚人一致。
1981年，特發物業前身深圳經濟特區發展公司行政處成立，而這一年也普遍被外界認為是中國物業管理行業起步的元年；
1993年，深圳市特發物業管理有限公司，也就是特發服務的前身正式成立；2000年，公司首次通過市場招標方式獲得華瑞大廈物業管理權，這標誌著公司由此正式走向市場化；
2003年，伴隨公司的杭州分公司成立，特發服務宣告正式將業務進軍全國；
2015年，公司成立了政府政務服務外包專業化公司深圳市特發政務服務有限公司，在全國率先探索市場化購買政府公共服務的成功案例，為政府機構購買公共服務提供借鑑，而特發政務也成為了全國第一家政府公共政務服務企業；
2017年，隨著公司特發技術剛果金有限公司成立，公司全球化布局同時啟動……
2020年，公司成功登陸創業板，特發服務由此邁向全新篇章。
毫不誇張的說，特發服務不僅是一家歷史悠久的物業服務企業，同時也是國內物業管理發展的一個最忠實的見證者。
不僅如此，在下央企國企撐起上市頭部物企半邊天的當下，特發服務的入局，為國企物業再度添加了一股全新的力量。根據招股書顯示，特發服務由特發集團持有47.78%，銀坤投資持有11.25%、南通三建持有15%，控股股東特發集團為深圳國資委控制，是一家實實在在的國企物業服務企業。
而在具體發展環節，從基本財務數據上我們可以看出，特發物業所秉持的則是相對穩健的作風。首先是營收規模，2017年-2020年6月，特發服務實現營業收入5.08億元、6.99億元、8.91億元和4.88億元，而這一規模和A股上市的物業服務企業基本持平。公司同時透露，2020年度，公司營業收入預計為100,000萬元至105,000萬元，較去年同期上漲12.21%至17.82%。
盈利方面，特發服務2017-2019年實現淨利潤歸母淨利潤分別為3478.12萬元、5179.95萬元、6532.87萬元。2020年6月末，公司實現淨利潤4407.13萬元，2020年預計全年歸母淨利潤為8500~9000萬元。
而在管理面積上，2017-2019年，公司在管項目數量分別為71個、121個、176個，在管項目面積分別為1566.09萬平方米、2052.04萬平方米、2273.65萬平方米。
02華為、阿里們的大管家
具體業務上，特發服務的主要精力聚集在泛屬非住宅物業，其中園區物業和政務服務收入更是特發物業的主要發力點。
招股書資料顯示，特發服務的主營業務收入構成包括綜合物業管理服務、政務服務、增值服務，其中以綜合物業管理服務為主，收入比重在80%以上。綜合物業管理服務包括園區物業、公共物業、商業物業和住宅物業，其中又以園區物業(包括場地維護和非場地維護)為主。截止2020年上半年，特發服務的主營業務為園區物業、政務服務收入、住宅物業、公共物業、商業物業，佔營收比例分別為：69.57%、14.3%、4.77%、3.58%、3.5%。
之所以立足園區服務，特發服務副總經理李林在網上路演時介紹，當前，國內園區物業管理仍處於行業成長期。因綜合設施管理服務能夠使業主更集中精力從事核心業務，減少運營成本、降低運營風險，更好地支持其企業戰略，且經過本次疫情防控工作，企業客戶已逐步意識到物業管理服務的重要性，其將生產、辦公、生活園區物業委託專業的物業管理服務公司進行管理的意識不斷增強，園區物業管理行業市場規模不斷擴大。
李林表示，與住宅物業相比，園區物業對環境治理、設施設備和員工專業能力、服務質量的要求更高。此外，園區物業服務還將延伸至前期介入諮詢顧問服務，在園區建設初期即為客戶提供機電系統選型規劃、停車場管理及運營策略規劃、智能化系統選型、能耗運營策略建議等綜合物業管理服務解決方案，協助客戶打造智慧園區。因此，園區物業管理服務領域的進入門檻相對較高，且一般不存在可依託的大型地產母公司資源，市場競爭更加充分，給予專業化的獨立第三方物業服務公司更多的市場機會。
而正如李林所提到的市場機會，特發服務業務自身的獨立性非常強。數據顯示，特發服務雖然背靠特發集團，從2019年開始，公司非關聯方綜合物業管理服務項目管理面積佔比已超過90%。
那麼，特發服務的客戶主要來自哪裡？
事實上，在過去幾年，華為和阿里一直穩居特發服務前兩大客戶，同時中國移動、 國家電網、騰訊等知名企業也同樣是公司的座上賓，這也成為了公司穩定營收增長的來源。
實際上，特發服務和華為、阿里的緣分很早就已經產生。2000年，公司首次與華為公司合作籤訂了華為科技園1號樓物業管理協議，當時的華為科技園1號樓是華為公司總部所在地
這份協議的籤訂也開啟了特發物業與華為公司的長期合作，2002年，公司承接了華為全球行政總部4個不同類型的園區，這也是公司首次接管大型科技園區一體化物業管理項目，逐步確立了華為核心供應商地位。
而特發服務和阿里巴巴之間的合作則始於2014年，當年公司中標著名網際網路電商企業阿里巴巴集團小微金服（螞蟻金服前身）物業項目，特發物業正式進入阿里物業市場。2016年，特發物業從國內外眾多實力競爭對手中突圍，中標阿里巴巴集團總部（西溪園區）物業項目一體化總包服務,由此開始深耕阿里系市場，並且成立成立特發商務公司，成為阿里巴巴高端接待指定服務團隊，直接參與G20杭州峰會阿里總部接待保障，為多國元首來訪提供接待服務。
那麼，阿里和華為究竟給特發服務帶來多大體量的業務？招股書顯示，2017年到2020年上半年，公司前五大客戶收入佔營業收入的比重分別為62.30%、55.78%、54.68%和53.57%。旗幟第一大客戶華為的服務收入佔營業收入的比重分別為38.81%、30.81%、28.66%和28.77%，加上第二大客戶阿里，前兩大客戶就貢獻了40%~50%的收入。除了華為和阿里，中國移動每年為特發服務提供的收入始終在1000萬元~2000萬元左右。
值得一提的是，特發服務登陸創業板是創業板邁入註冊制時代後的一次全新嘗試，此番特發服務登陸A股普遍被市場解讀為「有望解鎖物業上市新動作」的一次具有標誌性意義的事件，未來港股或許將不再是大多數物業服務企業上市的唯一選擇。