| 時間：2020年12月17日 21:56:11 中財網 |
原標題:
特發服務:
國泰君安證券股份有限公司關於公司首次公開發行股票並在創業板上市之上市保薦書
國泰君安證券股份有限公司
關於
深圳市
特發服務股份有限公司
首次公開發行股票並在創業板上市
之
上市
保薦書
保薦機構（主承銷商）
GTJA03
二〇
二〇年
十
二
月
國泰君安證券股份有限公司
關於
深圳市
特發服務股份有限公司
首次公開發行股票並在創業板上市之
上市
保薦書
深圳證券交易所
：
國泰君安證券股份有限公司（以下簡稱
「
國泰君安」
、
「
保薦機構
」
或
「
本
保薦機構
」
）接受
深圳市
特發服務股份有限公司（以下簡稱
「
特發服務」
、
「
發
行人
」
或
「
公司
」
）的委託，擔任其首次公開發行
A
股股票並在創業板上市（以
下簡稱
「
本次發
行
」
）的保薦機構。
國泰君安及其保薦代表人根據《中華人民共
和國公司法》（以下簡稱
「
《公司法》
」
）、《中華人民共和國證券法》（以下簡稱
「
《證券法》
」
）、《
創業板首次公開發行股票註冊管理辦法（試行）
》
（以下簡稱
「
《
註冊
辦法
》
」
）、《證券發行上市保薦業務管理辦法》（以下簡稱
「
《保薦管理
辦法》
」
）
、
《
深圳
證券交易所
創業
板股票上市規則》
（
以下簡稱
「
《
上市規則
》
」
）
等法律法規和中國證券監督管理委員會（以下簡稱
「
中國證監會
」
）
、
深圳證券
交易所
（以下簡稱
「
深交所
」
）
的有關規定，誠實守信，勤勉盡責，嚴格按照依
法制定的業務規則
和
行業
自律
規範出具本
上市保薦書
，並保證本
上市保薦書
的真
實、準確
、
完整。
本
上市
保薦書中如無特別說明，相關用語具有與《
深圳市
特發服務股份有限
公司首次公開發行股票並在創業板上市招股說明書（申報稿）》中相同的含義。
一、發行人基本情況
（一）
基本信息
中文名稱
深圳市
特發服務股份有限公司
英文名稱
Shenzhen SDG Service
Co., Ltd
.
成立時間
1993
年
5
月
31
日
法定代表人
陳寶傑
發行前
註冊資本
7
,
5
00
萬元
發行前
實收資本
7
,
5
00
萬元
註冊地
深圳市福田區香蜜湖
街道僑香路
1
010
號特發文創廣場五樓
郵編
518029
電話
0
755
-
83075915
傳真
0755
-
83540646
網址
www.tefafuwu.com
電子信箱
sdgs
@
tefafuwu
.com
經營範圍
物業管理；水電工程；國內貿易；經濟信息諮詢；房地產經紀；為酒
店提供管理服務；汽車零配件及汽車飾品的購銷；自有物業租賃；園
林綠化服務；綠化養護服務；花卉租擺；清潔服務；從事物業管理範
圍內的二次供水設施清洗消毒業務；建築工程；投資興辦實業（具體
項目另行申報）；經營電子商務。遊泳池
經營；停車場
經營；勞務派遣；
餐飲服務；人力資源輸出；人力資源開發與管理諮詢；人才資源培訓
服務；企業人才的交流諮詢；人力資源服務外包；人力資源管理軟體；
垃圾清運；道路清掃；園林設計；市政工程管理；「四害」防治；白蟻
防治；環境消殺服務。
本次發行前發行人股本結構如下：
序號
股東名稱
持股數量（股）
持股比例
1
特發
集團
（
SS
）
47,775,000
63.70%
2
南通三建
15,000,000
20.00%
3
銀坤投資
11,250,000
15.00%
4
特發投資（
SS
）
975,000
1.30%
總計
75
,000,000
100.00%
（二）發行人主營業務
特發服務一直以綜合設施管理服務為核心業務，致力於成為中國高端物業服
務品牌供應商。公司所從事的服務內容包括綜合設施管理、空間管理、安全保障、
環境管理、高端接待、會議服務等，管理的項目涵蓋高新科技園區、商業綜合體、
政府機關、學校、住宅等多種類型，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、
國
家電網等知名企業。公司相關業務已從
珠三角經濟圈輻射至國內的
環渤海經濟
圈、
長三角經濟圈、西南經濟圈、華中城市經濟圈及海外的非洲等地
。
近年來，公司在
提供物業管理
服務的同時，還陸續拓展了政務服務、資產經
營等業務，設立了特發樓宇、特發政務、特發商務、特發資產經營等子公司。
憑
借優質的服務質量，公司與主要客戶建立了長期、穩定的服務關係。
作為公司從事政務服務業務的子公司，特發政務是國內首批專業化政務服務
公司。依託內部高效的管理運作模式和優質的客戶資源，在嫁接豐富的項目管理
經驗的基礎上，公司逐步進入政務服務市場。
公司提供的政務服務主要包括：工商行政管理與質量監督、社保、稅務、不
動產登記、公安出入境等相關配套政務服務大廳審批業務類的窗口收件、諮詢引
導、幫辦服務；
軟體開發、系
統建設與管理等政務服務支撐、配套的信息化產品
服務；黨委、政府職能部門的檔案管理、大型會務接待等個性化服務。
（三）發行人競爭地位
特發服務是國內第一批獲得國家一級物業管理企業資質的企業之一，在行業
中較早推行
ISO9001
質量管理體系、
ISO14001
環境管理體系、
OHSAS18001
職業健康安全管理體系，並獲評
「
深圳知名品牌
」
。
2014
年度、
2015
年度和
2017
年度均榮登
「
中國物業服務百強企業
」
榜，
2017
年度榮獲
「
中國產業園區
物業管理優秀企業
」
、
「
深圳市物業管理行業協會優秀企業
」
稱號。
報告
期內
，公司多
次受到核心客戶及行業協會等相關單位的嘉獎，具體情況
如下：
序
號
獲獎主體
獎項名稱
授予單位
1
特發服務2018年度深圳市物業管理行業協會優
秀企業
深圳市物業管理行業協會
2
特發服務2017年物業服務百強企業
中國指數研究院
3
特發服務中國企業信用評價AAA
中國企業評價協會
4
特發服務2016年度優秀供應商
華為
5
特發服務2017華為行政服務專項獎—最佳物業
服務體驗
華為
6
特發服務2018年度華為行政服務鼎立協作獎
華為
7
特發剛果金
2018年最佳合作團隊
華為
8
阿里巴巴訪客中
心項目
中國金鑰匙組織杭州地區2017年度
優秀服務企業獎
中國金鑰匙組織杭州地區
執委會
9
阿里巴巴9號館
項目
2018年年度極致服務團隊
阿里巴巴
10
湖畔大學項目
2018年匠心團隊獎項
湖畔大學
11
特發和平裡花園
項目
2017年度深圳市物業管理優秀項目
深圳市物業管理行業協會
12
特發和平裡花園
項目
2018年廣東省物業管理示範住宅小區
廣東省物業管理行業協會
13
特發信息港項目
2018年度深圳市物業管理優秀項目
深圳市物業管理行業協會
14
特發服務武漢基地戰役嘉獎令（物資保障團隊、
環境消毒保障團隊）
華為
15
特發服務成都基地「戰疫」嘉獎令
華為
（四）發行人自身的創新、創造、創意特徵，科技
創新、模式創新、業態
創新和新舊產業融合情況
1
、服務業態和服務內容的多元化創新
物業服務企業因其貼近客戶的業務特性，天然具有
「
最後一公裡
」
的入口優
勢和距離優勢。物業服務企業在基礎物業服務的基礎上開展多元經營已成為行業
發展趨勢。多元經營
戰略
可強化企業的品牌價值，其
帶來的
協同效應
將為企業帶
來更大的發展機遇
。
公司的願景是成為中國
高端綜合服務運營商
。公司通過多
元經營，完善服務
生態圈，滿足客戶全周期
的
服務需求。報告期內，公司在綜合物業管理服務的基
礎上，憑藉對市場
和行業的
發展
趨勢，以及對
客戶需求的
精準
把握，迅速切入政
務服務、商務服務和資產經營
等
領域。公司的整體服務生態如下：
如上圖所示，公司在原有綜合物業管理服務的基礎上，衍生出多種服務內容，
除滿足公司原有客戶的新增需求外，亦使公司接觸到更多的潛在客戶，各項服務
彼此之間具有較好協同效應。報告期內，政務服務業務已成為公司新的利潤增長
點。
2
、傳統業務
與新技術的融
合創新
將
信息化、智能化等新技術應用在物業管理服務中
，能夠有效
提高服務質量
與服務效率
。以公司園區物業管理為例，公司在部分項目試點引入
「
智能
機器人巡檢系統
」
，填補了夜間人防、技防管控手段的盲區，該
機器人融合多種導航技
術和熱成像技術，能夠對周圍環境進行實時感知，並將檢測相關環境信息上傳數
據後臺，實現了智慧、精準、高效的智能化安保服務。此外，公司作為
綜合設施
管理服務
提供商，通過引入成熟設施管理軟體和合作開發相結合的方式，將設備
設施進行數據化管理，實時監測設備狀態和效益，為客戶提供覆蓋設備設施全生
命周期
管理的解決方
案。
（五）發行人報告期主要財務數據和財務指標
單位：萬元
項目
2020年6月末
/2020年1-6月
2019年末/2019
年度
2018年末/2018
年度
2017年末
/2017年度
資產
總額
55,079.95
48,461.17
36,565.98
28,254.41
項目
2020年6月末
/2020年1-6月
2019年末/2019
年度
2018年末/2018
年度
2017年末
/2017年度
歸屬於母公司所
有者權益
29,861.25
25,452.70
18,227.71
12,597.77
資產負債率（母
公司）（%）
43.97
46.10
51.08
57.28
營業收入
48,806.8
7
89,
121.99
69,901.50
50,759.60
淨利潤
4,722.25
6,761.33
5,527.08
3,667.38
歸屬於母公司所
有者的淨利潤
4,407.13
6,532.87
5,179.95
3,478.12
扣除非經常性損
益後歸屬於母公
司所有者的淨利
潤（萬元）
4,211.55
6,605.52
5,575.35
3,996.01
基本每股收益
（元）
0.59
0.87
0.69
0.46
稀釋每股收益
（元）
0.59
0.87
0.69
0.46
加權平
均淨資產
收益率
（
%
）
15.93%
29.86
33.61
30.78
經營活動產生的
現金流量淨額
（萬元）
2,503.72
5,742.86
5,019.66
6,384.36
現金分紅（萬元）
-
-
-
-
研發投入佔營業
收入的
比例（
%
）
-
-
-
-
（六）
發行人存在的主要風險
本保薦機構對發行人的本次發行進行了盡職調查，在調查中發現發行人在業
務發展中面臨一定的風險。
針對該等風險，保薦機構已敦促並會同發行人在其招
股說明書中進行了詳盡披露。發行人
主要面臨以下風險：
1
、
市場風險
根據中國物業管理協會於
2018
年
10
月發布的《
2018
全國物業管理行業發
展報告》，截至
2017
年末全國物業管理總面積約
246.65
億平方米，比
2015
年
末增加
71.10
億平方米；物業管理服務企業數量已達
11.8
萬家。
近年來，國內物業管理企業陸續登陸資本市場，既吸引了廣泛的社會關注，
又獲得了越來越多的資本支持，快速提升專業能力和服務質量，積極布局業務整
合和併購重組，加大市場拓展力度，從而加劇市場競爭。
現階段，我國物業管理行業在管物業面積巨大，市場規模空前，但行業進入
門檻不高，從業企業數量眾多，
市場集中度不
高且競爭日趨激烈。同時，在國內
產業、消費升級的趨勢下，各類業主對專業化、標準化物業管理服務的需求日益
提升。公司需要進一步提高自身的服務與管理能力，在優勢領域內擴大品牌影響
力並加快實現服務內容多元化，提升物業管理規模的同時控制人力成本，以應對
未來激烈的市場競爭。
此外，受宏觀經濟波動影響，若公司所服務的客戶自身的發展速度放緩或出
現下滑，則可能對本公司經營業績造成不利影響。
2
、經營風險
（
1
）人力成本上漲風險
公司主營業務成本以人工成本為主，
2017
年度、
2018
年度
、
2019
年度
和
2
020
年
1
-
6
月
，公司人
工成本佔當期主營業務成本的比例分別為
66.61%
、
65.19%
、
67.41%
和
68.33%
。近年來，隨著業務規模不斷擴大，員工人數持續
增加，主要服務項目所在的
珠三角、
長三角等區域工資水平亦顯著上升，公司面
臨較大的用工成本上漲壓力。
公司維持及提高盈利水平即需要在業務擴張的同時有效控制人力成本的增
加。雖然公司大力推進服務標準化、信息化及智能化以應對人力成本上漲的壓力，
但無法保證能持續有效地控制或降低人力成本。若公司無法持續地應對人力成本
上升的風險，不斷提高盈利能力，公司的業務發展及經營業績將受到不
利影響。
（
2
）業務外包風險
報告期內，為適應客戶需求，提高服務效率，合理控制成本，公司選擇性地
將保潔、保安、綠化等部分物業管理服務委託給相關領域內專業的第三方服務提
供商，
2017
年度
、
2018
年度
、
2019
年度
和
2
020
年
1
-
6
月
，公司業務外包成本
佔主營業務成本的比例分別為
23.24%
、
25.58%
、
23.84%
和
22.77%
。
公司在選擇第三方服務提供商時，通過招投標程序嚴格審查其規模、聲譽和
服務質量等；在合同中對服務質量標準和管理規範等相關條款進行嚴格規定；在
業務執行過程中對外包服務提供商進行嚴格監管
。但若第三方
服務提供商未嚴格
按照合同約定提供相關服務，或在服務過程中未嚴格執行公司的質量標準和管理
規範，將會對公司的服務質量和品牌聲譽帶來不利影響，進而影響公司經營業績。
（
3
）客戶集中度較高風險
報告期內，公司前五大客戶的服務收入佔營業收入的比重分別為
62.30%
、
55.78%
、
54.68%
和
53.
5
7%
。其中，第一大客戶均為華為，公司為華為在深圳、
東莞、成都、武漢、廊坊等地的多個基地提供物業管理服務，對華為的服務收入
佔營業收入的比重分別為
38.81%
、
30.81%
、
28.66%
和
28.77%
。公司對第一
大
客戶華為及
前五大客戶服務收入佔比均呈下降趨勢，但客戶集中度仍相對較高。
如果華為及其他主要客戶與公司的合作關係或其所處行業、自身運營情況發
生重大不利變化，
主要客戶項目終止或項目到期後公司未能成功續約，
公司的重
要客戶和收入來源將相應受到影響。若發行人在市場競爭中又無法持續獲取新的
客戶或服務項目，公司業務發展與盈利能力將受到不利影響。
（
4
）安全事故的風險
在物業管理服務中，公司員工或聘請的第三方服務提供商會對電梯、消防設
備、弱電設施、安防設備等設備進行維修及保養。同時，業主在使用該等設備的
過程中可能因為使用
不當或設備故
障等原因而發生意外，造成業主財產損失，甚
至人身傷害。如出現上述意外情況，即使公司嚴格根據相關合同提供各項服務，
仍可能會被相關方提起訴訟，面臨賠償的風險，另外，還可能因監管部門調查或
推行安全措施而影響業務的開展。如發生上述負面情況，可能會損害公司的品牌
形象，公司的業務開展、經營業績及財務狀況也將受到不利影響。
（
5
）住宅物業管理服務費難以上調的風險
我國住宅物業服務費長期受到較高程度的價格控制。
2014
年
12
月，國家發
改委出臺《關於放開部分服務價格意見的通知》（發改價格
[2014]2755
號），要
求各省級價格
主管部門廢除保障性住房及前期物業服務合同的住宅外的物業服
務費價格控制或指導政策，但保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管
理服務收費仍由各省級價格主管部門會同住房
城鄉建設行政主管部門根據實際
情況實行政府指導價。雖然政策層面已放開價格限制，但在實際經營過程中，缺
乏價格調節機制，物業管理服務費難以上調。
近年來，物價和人力成本剛性上漲，若公司不能通過調整收費價格或多元化
經營提高收入，則公司的財務狀況和經營業績將受到不利影響。
（
6
）部分租賃物業存在瑕疵的風險
報告期內，公司存在租賃位於集體建設用
地上的房產的
情況，該集體建設用
地上房產的規劃用途為住宅，公司租賃上述房產作為員工宿舍使用符合規劃用
途。
截至本
上市保薦書
籤署之日
，發行人租賃的集體建設用地上的房產面積佔發
行人全部租賃房產面積的比例為
43.05
%
。如因土地問題，政府主管部門依法處
罰的責任承擔主體是出租方。但若未來發生因房產瑕疵導致房屋搬遷、拆除，導
致公司不能持續租賃上述集體房產，則因搬遷形成的費用和新租賃房產價格上升
將對公司的盈利能力造成不利影響。
（
7
）新型冠狀病毒疫情風險
2020
年初以來，我國發生了新型冠狀病毒肺炎疫情。疫情期間，眾多物
業
企業參與到
疫情防控一線，社會認可度得到進一步提高。但疫情期間，物業企業
也耗費了高額人力、物力成本。物業管理服務項目拓展減速、成本增加、基層員
工流失、服務品質波動為經營帶來風險。此外，公司政務服務業務和華中地區的
綜合物業管理服務項目主要集中於受疫情影響較大的湖北省武漢市，疫情造成的
延期復工導致服務收費和新業務拓展都受到較大影響。若後續疫情持續發生不利
變化及出現相關行業傳導等情況，可能對公司現有及潛在客戶的物業管理服務需
求造成影響；同時，受疫情影響部分客戶回款延遲，若由於疫情對客戶生產經營
造成較大影響，可能導
致公司應收帳
款壞帳增加，進而影響公司未來的經營業績。
3
、財務風險
（
1
）物業收費結算模式風險
公司目前在管的綜合物業管理服務項目主要採用包幹制的收費模式。在包幹
制收費模式下，客戶定期向物業管理企業支付相對確定金額的服務費用，盈餘或
者虧損均由物業管理企業自行享有或承擔。物業管理企業節省的開支可能成為其
利潤來源，推動物業管理企業不斷完善服務體系並提高服務效率，從而有效控制
成本，同時積極擴展服務內容來增加收入來源。但若未來公司服務收費標準過低、
服務成本難以被覆蓋，所服務的項目仍然存在虧損風險，從而對盈利能力、經
營
業績造成不
利影響。
（
2
）應收帳款金額較大的風險
報告期各期末，公司的應收帳款帳面價值分別為
10,708.83
萬元
、
15,168.83
萬元
、
20,544.06
萬元
和
24,714.36
萬元
，佔總資產的比例分別為
37.90%
、
41.48%
、
42.39%
和
44.87%
，主要為期末應收的物業管理費、政務服務費等。
報告期內，公司帳齡在一年以內的應收帳款帳面價值分別為
10,708.83
萬元、
15,104.64
萬元
、
20,408.32
萬元
和
24,259.32
萬元
，佔比分別為
100.00%
、
99.58%
、
99.34%
和
9
8.
16%
，
應收帳款帳齡絕大部分在一年以內。
報告期內，公司主要客戶商業信譽良好且與公司合作關係穩定，應收帳款帳
齡絕大部分在一年以內，公司已按照會計政策足額計提了壞帳準備。隨著業務規
模不斷擴大，公司未來應收帳款餘額預計將進一步增加。公司應收帳款帳面價值
相對較大，若出現客戶違約或公司內部控制未有效執行的情形，將發生應收帳款
壞帳準備計提比例提高的風險，對公司的現金流和財務狀況將產生不利影響。
（
3
）現金收款風險
報告期內，公司存在部分住宅物業客戶或停車車主以現金繳納物業服務費、
停車費等費用的情況，現金收款佔營業
收入的比例分
別為
4.80%
、
1.56%
、
0.65%
和
0.41%
，佔比較低且呈逐年下降趨勢。公司已制定嚴格的現金收款管理制度及
庫存現金管理制度，嚴格規範日常業務中的現金收付行為，並與銀行等機構合作
在住宅小區、停車場推廣安裝
POS
機和
「
掃碼支付
」
設備，鼓勵業主、車主使
用
POS
刷卡、微信、支付寶等電子支付方式，不斷降低現金收款在主營業務收
入中的佔比。但仍存在部分業主、車主難以改變支付習慣，以現金繳款的情況。
若公司針對現金收款的管理措施執行不到位，仍可能存在一定的資金管理風險。
（
4
）
毛利率下滑的風險
公司目前的主
營業務包括綜
合物業管理服務、政務服務、增值服務等，其中
綜合物業管理服務為公司最主要的業務，也是其他各類業務發展的基礎。
2017
年度、
2018
年度
、
2019
年度
和
2
020
年
1
-
6
月
，公司綜合毛利率分別為
21.96%
、
21.05%
、
18.65%
和
20.
53
%
；綜合物業管理服務毛利率分別為
17.52%
、
16.54%
、
15.17%
和
17.78%
。報告期內，綜合物業管理業務的收入、毛利佔比較高，系影
響公司綜合毛利率的主要因素。公司綜合物業管理業務毛利率水平主要與物業服
務項目的收費標準、業態構成、成本管控，以及各項目收
入來源等因素
相關。未
來，隨著物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能
面臨毛利率下降的風險。
（
5
）參股公司未能如期實現盈利的風險
截至
2019
年末
，
公司
分別持有
武漢紫光
、
河南特發
和特發建設
49%
、
35%
和
45
%
的股權
。公司在
2018
年度對
武漢紫光、河南特發
的權益投資分別確認投
資損失
30.91
萬元和
4.28
萬元。
2019
年度，武漢紫光扭虧為盈，但河南特發持
續小額虧損，特發建設
尚未形成規模化運作。如果公司投資的參股公司未能通過
開展相關業務實現盈利，公司將需要確認投資損失，對公司的盈利能力
和財務狀
況將
產生不利影響
。
（
6
）部分停車場免於支付租金條款可能發生變化的風險
報告期內，公司為部分物業項目提供綜合物業管理過程中同時受託管理物業
配套停車場，並向停車的車主收取泊位費。公司收取泊位費所涉及停車場中部分
業主方為關聯方且未向公司收取停車場租金，包括
特發信息港/
特發信息大廈停
車場、特力大廈停車場、汽車大廈停車場等。根據公司籤訂的物業管理合同，以
上停車場作為所屬物業的構成部分交由公司進行統一管理，公司管理上述停車場
未向業主方支付租金。報告期內，這些未支付租金的停車場所涉及泊位費收入分
別為665.53萬元、796.92萬元、801.26萬元和387.97
萬元
，佔公司營業收入
比例分別為1.31%、1.14%、0.90%和0.79%
；泊位費毛利分別為607.95萬元、
736.15萬元、740.76萬元和351.79
萬元
，佔公司營業毛利的比例分別為5.45%、
5.00%、4.46%和3.51%
，佔公司淨利潤的比例分別為16.58%、13.32%、10.96%
和7.45%
，佔比較低，對公司主營業務和經營業績影響有限。但未來若公司與業
主方籤訂的物業管理合同到期，存在部分停車場免於支付租金條款可能發生變化
的風險。
4
、管理風險
（
1
）成長性風險
報告期內，公司不斷擴大物業管理規模，所提供物業管理服務、政務服務的
項目數量、合同面積、收入均呈現顯著增長趨勢。
2017
年度
、
2018
年度
、
2019
年度
和
2
020
年
1
-
6
月
，公司綜合物業管理服務收入分別為
41,110.71
萬元、
54,370.06
萬元
、
71,603.13
萬元
和
39,801.02
萬元
；公司政務服務收入分別為
5,183.09
萬元、
8,319.01
萬元
、
11,406.55
萬元
和
6,979.48
萬元
。
公司所管理物業規模的不斷擴大和服務內容的擴展對公司的經營管理、資源
配
置、運營管理
、組織協調和內部控制能力均提出了更高要求。但如果公司管理
水平、組織模式、規範制度、內部控制不能隨著經營規模的擴大而及時調整和完
善，將對公司經營業績造成不利影響。
（
2
）分支機構管理風險
公司採用物業服務行業慣常的管理模式，在全國各服務區域設立分、子公司
等分支機構提供綜合物業管理服務和政務服務。
截至本
上市保薦書
籤署之日，
公
司擁有各級子公司
1
1
家
，公司及子公司合計擁有分公司
5
2
家
，分支機構數量
較多。根據戰略規劃，公司將持續在全國範圍內拓展業務，預計未來幾年仍可能
在其他區域設立新的分支機構。
鑑於分支
機構分散
於全國各個區域，公司面臨著管理風險增高和管理效率降
低的風險。為了更好地應對風險，公司已制定一系列管理制度和措施並大力加強
各分、子公司的規範運作和統一管理。但如果公司的管理體系、服務標準不能適
應管理分支機構的需要，不能及時執行完善的管理體系和內部控制制度，公司的
業務發展和盈利能力將受到不利影響。
（
3
）核心人員流失的風險
物業管理屬於勞動密集型的輕資產行業，提供服務的人員學歷背景、年齡結
構差異較大，而核心業務人員對於公司經營、管理尤為重要，是公司提供高水平
及高質量服務的保障，維持核心業務人員的
穩定也是
保證公司
核心競爭力的關
鍵。隨著公司經營規模的不斷發展，公司對於核心人才的需求也會不斷增加。
物業管理服務工作是以項目管理人員和物業服務人員為核心開展的，公司已
建立有效的員工薪酬和激勵機制以增強員工的積極性和凝聚力。但若公司的核心
業務人員頻繁流失，或項目管理人員無法滿足行業發展需要，均會降低公司的服
務質量、客戶滿意度和品牌聲譽，進而對公司的業務發展和經營業績造成不利影
響。
（
4
）未為部分員工繳納社會保險或住房公積金而可能造成補繳的風險
報告期內，公司未為部分員工繳納社會保險或住房公積金，存在被主管部門
要求補繳
的風險。
截至
20
20
年
6
月
末
，公司及子公司員工人數為
7,
466
人
，其
中公司應繳社保但未繳的員工佔員工總人數的比例為
7.80
%
，公司應繳住房公積
金但未繳的員工佔員工總人數的比例為
20.53%
。報告期內，公司存在應繳社保、
住房公積金但未繳員工的主要原因系：部分新招員工的社會保險、住房公積金手
續正在辦理中；社會保險和住房公積金個人承擔部分將減少其實際可支配收入，
部分員工基於個人原因自願放棄繳納社會保險、住房公積金。
針對上述情況，公司
全體股東
出具書面承諾如下：
「
本公司
將督促
特發服務及其下屬子公司全面執行
法律、法
規及規章所規定
的住房公積金、生育、養老、失業、工傷
、醫療保險（以下簡稱
「
五險一金
」
）
有關制度，為
特發服務全體在冊員工建立帳戶並繳存
「
五險一金
」
；
在
特發服務公開發行股票並上市之前，若
特發服務及其下屬子公司被要求為其員工補繳未繳
納或者未足額繳納的
「
五險一金
」
，或因
「
五險一金
」
繳納問題受到有關政府部
門的處罰，本公司
將按照在
特發服務的持股比例承擔該部分補繳款項或因被處罰
造成的一切直接和間接損失，並督促其他股東履行相關承諾
，保證
特發服務及其
下屬子公司不因此遭受任何損失。
」
5
、募投項目實施風險
除補充公司流動
資金外，
本次募集資金擬投資於物業管理市場拓展項目、信
息化建設項目、人力資源建設項目和物業管理智能化升級改造項目。本次募集資
金投資項目的順利實施將進一步提升公司的發展潛力、品牌影響力和核心競爭
力，提高公司的服務水平、運營效率和盈利能力。本次募集資金投資項目的可行
性分析是基於當前經濟形勢、市場環境、行業發展趨勢及公司實際經營狀況作出
的。儘管公司已對本次募集資金投資項目的必要性、可行性進行了審慎論證和充
分調查，但若公司所處行業及市場環境等情況發生重大變化，國家產業政策出現
調整，在項目實施過程中仍然存在項目實施進度
放緩、投
資成本上升等各種不確
定因素對項目實際收益產生不利影響的風險。
本次募投項目的總投資金額為
34,519.77
萬元，募投項目最高每年將產生折
舊攤銷費用合計
2,381.68
萬元。
募集資金到位後，公司淨資產規模將得到大幅
提升。如募投項目完成後，預期收益不能順利實現，將會對於公司的整體經營業
績產生一定影響，存在淨資產收益率下降的風險。
二、發行人本次發行情況
發行股票種類
境內上市人民幣普通股（
A
股）股票
每股面值
人民幣
1.00
元
發行股數
2,500
萬股，佔本次發行後總股本的
25.00%
。公司現有股東
在本次發
行中不轉讓老股
每股發行價格
1
8.78
元
/
股
發行人高管、員工擬參
與戰略配售情況
公司高級管理人員及核心員工參與戰略配售，配售數量為
250
萬股。
資產管理計劃獲配股票的限售期為
12
個月，限售期自本次公開發行
的股票在深交所創業板上市之日起開始計算
保薦人相關子公司擬
參與戰略配售情況
保薦人相關子公司不參與本次發行的戰略配售
發行市盈率
28.75
倍（按
發行價格除以發行後每股收益計算
）
發行後每股收益
0.65
元（按
2019
年度
經審計的扣除非經常性損益前後孰低
歸屬於母
公司股東
的淨利潤除以發行後總股
本計算）
發行前每股淨資產
3
.98
元（按
2020
年
6
月
30
日
經審計的歸屬母公司股東的淨資產除
以發行前總股本計算）
發行後每股淨資產
7.31
元（按
2020
年
6
月
30
日
經審計的歸屬於母公司股東的
淨資產
與本次募集資
金淨額之和除以發行後總股本計算）
發行市淨率
2.57
倍（按
發行價格除以發行後每股淨資產計算
）
發行方式
本次發行採用向戰略投資者定向配售、網下向符合條件的網
下投資者
詢價配售與網上向持有深圳市場非限售
A
股股份和非限售存託憑證市
值的社會公眾投資者定價發行相結合的方式進行
發行對象
符合資格的
詢價對象和在深圳證券交易所開戶的創業板合格投資者，
或中國證監會、深圳證券交易所等監管部門另有規定的其他對象（國
家法律、法規禁止購買者除外）
承銷方式
餘額包銷
發行費用概算
費用總額（不含稅）為
3,693.36
萬元，其中：
1
、承
銷及保
薦費用
2,603.77
萬
元
2
、審計
及驗資
費用
495.28
萬元
3
、律師費用
237.74
萬元
4
、用於本次
發行的信息披露費用
333.77
萬元
5
、發行
手續費及其他費用
22.80
萬元
注
：
（
1
）
以上發行費用均不含增值稅
；
（
2
）
最終實際
發行手續費及其
他費用
較招股意向書中披露的
發行手續費及其他費用
增加印花稅
1
0.82
萬元
。
三、本次證券發行上市的保薦代表人、項目協辦人及其他項目組
成員
（一）負責本次發行的
保薦代表人
國泰君安指
定
許磊
、
周聰
作為
特發服務首次公開發行股票並在創業板上市項
目的保薦代表人。
許磊
：
國泰君安證券投資銀行部
高級
執行董事
，保薦代表人；曾主導和參與
珈偉股份、歐派集團、
深南電路、
嘉必優等
IPO
項目；
億緯鋰能非公開發行、
海南橡膠非公開發行、億緯控股可交換債、
格林美公司債、
深南電路可轉債等再
融資項目；廣州藥業重大資產重組、珈偉股份重大資產重組等財務顧問項目
。
周聰
：
國
泰君
安證券投資銀行部
執行
董事，保薦代表人，經濟學碩士。曾負
責和參與了
萬興科技、
華智融、
深南電路、
銳科雷射、
嘉必優等
IPO
項目；莎
普愛思、
海南橡膠等非公開發
行項目
。
（二）負責本次發行的項目協辦人
曹子建
：
國泰君安證券投資銀行部
助理董事
，會計學學士，註冊會計師協會
非
執業會員、特許公認會計師公會（
ACCA
）會員；先後參與
新鄉化纖非公開發
行、
波斯科技IPO
、
國泰君安公司債發行等項目。
（三）其他項目組成員基本情況
其他參與本次
特發服務首次公開發行股票保薦工作的項目組成員還包括：
張
力、趙宗輝
、
銀波
。
四、保薦機構與發行人存在的關聯關係
（一）
截至本
上市保薦書
出具日，
深圳市國資委直接持有
發行人控股股東
特
發集團
43.30%
股權
，同時通過
本保薦機構的關聯法人深圳市投資控股
有限公司
持有
特發集團
19.49%
的股權
；
深圳市投資控股有限公司
非特發集團的控股股東
，
該事項
對本保薦機構及本次證
券發行上市保薦代表人公正履行保薦職責不存在
實質性影響。
除上述情況外，本保薦機構
或
本保薦機構的控股股東、實際控制人
、重要關
聯方
不存在持有發行人或者發行人的控股股東
、實際控制人、重要關聯方
股份的
情況。
（二）
發行人實際控制人深圳市國資委持有
本保薦
機構
的關聯法人深圳市投
資控股有限公司
2
,
76
4
,
900
萬股股份，
佔深圳市投資控股有限公司總股本的
100.00
%
；發行人實際控制人深圳市國資委持有
本保薦機構的
關聯法人
深圳能源集團股份有限公司
227
,
52
0.0
9
萬
股股份，
佔
深圳能源集團股份有限公司
總股本
的
47.82
%
。
深圳市國資委的主要職能
為
代表國家履行出資人職責
，
深圳市投資
控股有限公司
為深圳市
國有資本投資公司
，
上述持股
事項對本保薦機構及本次證
券發行上市保薦代表人公正履行保薦職責不存在實質性影響。
除上述情況外，
發行人或其控股股東、實際控制人、重要關聯方不存
在持
有
本保薦機構或本保薦機構控股股東、實際控制人、重要關聯方股份的情況；
（三）本保薦機構的保薦代表人及其配偶，董事、監事、高級管理人員不存
在
持有發行人或其控
股股東、實際控制人及重要關聯方股份，以及在發行人或其
控股股東、實際控制人及重要關聯方任職的情況
；
（四）本保薦
機構的控股股東、實際控制人、重要關聯方與發行人控股股東、
實際控制人、重要關聯方不存在相互提供擔保或者融資等情況；
（五）本保薦機構與發行人之間不存在其他關聯關係。
保薦機構合規部門經過利益衝突審查，未發現
特發服務首次公開發行股票並
在創業板上市項
目存
在投資銀行類業務利益衝突的情形。
五、保薦機構承諾事項
（
一
）
保薦機構對本次發行保薦的一般承諾
本保薦機構已按照法律、行政法規和中國證監會的規定，對發行人
及其控股
股東、實際控制人進行了盡職調查、審慎核查。根據發行人的委託，保薦機構組
織編制了本次發行申請文件，同意推
薦發行人本次公開發行及上市，並據此出具
本
上市保薦書
。
（
二
）
保薦機構對本次發行保薦的逐項承諾
保薦機構已按照中國證監會的有關規定對發行人進行了充分的盡職調查，根
據《保薦管理辦法》第
二十六
條的規定，作出如下承諾：
1
、有充分理由確信發行人符合法律
法規
及中國證監會有關證券發行上市的
相關規定
；
2
、有充分理由確信發行人申請文件和信息披露資料不存在虛假記載、誤導
性陳述或者重大遺漏
；
3
、有充分理由確信發行人
及其董事在申請文件和信息披露資料中表達意見
的依據充分合理
；
4
、有充分理由確信申請文件和信息披露資料與
證券服務
機構發表的意見不
存在實質性差異
；
5
、保證所指定的保薦代表人及保薦機構的相關人員已勤勉盡責，對發行人
申請文件和信息披露資料進行了盡職調查、審慎核查
；
6
、保證
上市保薦書
、
與履行保薦職責有關的其他文件不存在虛假記載、誤
導性陳述或者重大遺漏
；
7
、
保證
對發行人提供的專業服務和出具的專業意見符合法律、行政法規、
中國證監會的規定和行業規範
；
8
、自願接受中國證監會依照《保薦管理辦法》採取的監管措施
以及深圳證
券交易所的自律監管
。
六、本次證券發行上市履行的決策程序
（一）本次發行已履行的決策程序
經查驗發行人提供的董
事會會議資料及股東大會會議資料，發行人就首次公
開發行股票並在創業板上市事宜履行了以下決策程序：
1
、第一屆董事會第
五
次會議及董事會決議
2
01
9
年
5
月
16
日，發行人召開
第一屆董事會第五次會議
，發行人應出席
會議董事共
9
名，實際出席董事
9
名。發行人
第一
屆董事會第
五
次會議審議通
過了如下關於本次發行與上市的議案，形成《董事會決議》，並決議將相關議案
提交股東大會審議：
（
1
）《
關於公司申請首次公開發行人民幣普
通股（
A
股）股票並在創業板上
市的議案
》；
（
2
）《
關於提請股東大會授權董事會辦理公司申請首次公開發行人民幣普通
股（
A
股）股票並在創業板上市相關事宜的議案
》；
（
3
）《
關於公司出具首次公開發行股票並在創業板上市相關承諾函的議案
》；
（
4
）《
關於確認公司近三年（
2016
年度、
2017
年度及
2018
年度）關聯交
易公允性及合法性的議案
》
；
（
5
）《
關於聘任公司
首次
發行股票並在創業板上市審計機構的議案
》；
（
6
）《
關於報出公司
2016
年度、
2017
年度及
2018
年度財務報表的議案
》；
（
7
）《
關於公司首次公開發行股票
前滾存利潤分配政策的議案
》；
（
8
）《
關於
<
公司上市後三年內穩定股價的預案
>
的議案
》；
（
9
）《
關於填補被攤薄
即期回報的措施及相關承諾的議案
》；
（
10
）《
關於首次公開發行人民幣普通股（
A
股）股票募集資金投資項目可
行性研究報告的議案
》；
（
11
）《
關於
<
深圳市
特發服務股份有限公司首次公開發行股票並上市後股
東分紅回報規劃
>
的議案
》；
（
12
）《
關於公司首
次公
開發行股票並上市後適用之
<
深圳市
特發服務股份
有限公司公司章程（草案）
>
的議案
》；
（
13
）《
關於
<
深圳市
特發服務股份有限公司內部控制有效性的自我評價報
告
>
的議案
》；
（
1
4
）
《
關於提請召開
2019
年第三次臨時股東大會的議案
》
。
2
、
201
9
年第
三
次臨時股東大會會議
關於本次發行與上市的批准與授權
201
9
年
5
月
31
日，發行人
召開
201
9
年第
三
次臨時股東大會，發行人應出
席該次股東大會的股東共
4
名，實際出席情況為：出席會議的股東代表共
4
名，
出席會議股東代表的發行人股份佔股份總數的
100%
。
與會股東審議通過了
如下
關於本次發行與上市的議案：
（
1
）《
關於公司申請首次公開發行人民幣普通股（
A
股）股票並在創業板上
市的議案
》；
（
2
）《
關於提請股東大會授權董事會辦理公司申
請首次公開發行人民幣普通
股（
A
股）股票並在創業板上市相關事宜的議案
》；
（
3
）《
關於公司出具首次公開發行股票並
在創業板上市相關承諾函的議案
》；
（
4
）《
關於確認公司近三年（
2016
年度、
2017
年度及
2018
年度）關聯交
易公允性及合法性的議案
》；
（
5
）《
關於聘任公司首次發行股票並在創業板上市審計機構的議案
》；
（
6
）《
關於公司首次公開發行股票前滾存利
潤分
配政策的議案
》；
（
7
）《
關於
<
公司上市後三年內穩定股價的預案
>
的議案
》；
（
8
）《
關於填補被攤薄即期回報的措施及相關承諾的議案
》；
（
9
）《
關於首次公開
發行人民幣普通股（
A
股）股票募集資金投資項目可行
性研究報告的議案
》；
（
10
）《
關於
<
深圳市
特發服務股份有限公
司首次公開發行股票並上市後股
東分紅回報規劃
>
的議案
》；
（
11
）《
關於公司首次公開發行股票並上市後適用之
<
深圳市
特發服務股份
有限公司公司章程（草案）
>
的議案
》
。
3
、第一屆董事會第
十
一
次會議及董事會決議
20
20
年
6
月
13
日，發行人召開
第一屆董
事會
第十
一
次會議
，發行人應出
席會議董事共
9
名，實際出席董事
9
名。發行人第一屆董事會第
十
一
次會議審
議通過了如下關於本次發行與上市的議案，形成《董事會決議》，並決
議將相關
議案提交股東大會審議：
（
1
）《
關於
修改
公司申請首次公開發行人民幣普通股（
A
股）股票並在創業
板上市的議
案
》；
（
2
）《
關於提請股東大會授權董事會辦理公司申請首次公開發行人民幣普通
股（
A
股）股票並在創業板上市相關事宜的議案
》；
（
3
）《
關於
修改
公司首次公開發行股票並在創業板上市相關承諾函的議案
》；
（
4
）《
關於
修改
<
深圳市
特發服務股份有限公司章程
>
及
公司首次公開發行
股票並上市後適用之
<
深圳市
特發服務股份有限公司公司章程（草案）
>
的議案
》；
（
5
）《
關於提請召開
20
20
年第
一
次臨時股東大會的議案
》
。
4
、
20
20
年第
一
次臨時股東大會會議關於本次發行與上市的批准與授權
20
20
年
6
月
15
日，發行人
召開
20
20
年第
一
次臨時股東大會，發行人應出
席該次股東大會的股東共
4
名，實際出席情況為：出席會議的股東代表共
4
名，
出席會議股東代表的發行人股份佔股份總數的
100%
。
與會股東審議通過了如下關於本次發行與上市的議案：
（
1
）《關於修改公司申請首次公開發行人民幣普
通股
（
A
股）股票並在創業
板上市的議案》；
（
2
）《關於提請股東大會授權董事會辦理公司申請首次公開發行人民幣普通
股（
A
股）股票並在創業板上市相關事宜的議案》；
（
3
）《關於修改公司首次公開發行股票並在創業板上市相關承諾函的議案》；
（
4
）《關於修改
<
深圳市
特發服務股份有
限公司章程
>
及公司首次公開發行
股票並上市後適用之
<
深圳市
特發服務股份有限公司公司章程（草案）
>
的議案》
。
（二）保薦機構核查意見
經保薦機構核查，發行人已依照《公司法》、《證券法》及《
首次公開發行股
票並在創業板上市管理辦法
》
、《註冊辦法》、《審
核規
則》
等法律法規的有關規定，
就本次證券發行召開了董事會與股東大會；發行人首次公開發行股票並在創業板
上市的相關議案已經公司董事會、股東大會審議通過；相關董事會
、股東大會決
策程序合法合規，決議內容合法有效。
七、保薦機構關於發行人本次證券發行符合上市條件的說明
本保薦機
構對發行人本次發行是否符合《
上市規則
》規定的
上市
條件進行了
盡職調查和審慎核查，核查結論如下：
（一）符合中國證監會規定的發行條件
根據《
國泰君安證券股份有限公司關於
深圳市
特發服務股份
有限公司首次公
開發行股票並在
創業
板上市之發行保薦書》第三節「
保
薦機
構
對本次證券發行
上
市
的
保薦結論
」中「三、本次發行符合《證券法》規定的發行條件」和「四、本
次發行符合《註冊辦法》規定的發行條件」，發行人符合《證券法》、《注
冊辦法》
規定的發行條件，符合中國證監會規定的發行條件，符合《上市規則》第
2.1.1
條第（一）項的規定。
（
二
）
發行後股本總額不低於
3
,
000
萬元
根據發行人現行有效的公司章程、《審計報告》及發行人
2019
年第三次臨
時股東大會
、
2020
年第一次臨時股東大會
作出的決議，發行人本次發行前股本
總額為
7,500
萬元
，
若發行人本次成功發行
2,500
萬股股票，發行後
股本
總額為
10,000
萬元，不少於
3,000
萬元，符合《
上市規則
》
第
2.1.1
條第（
二
）項的規
定。
（
三
）
公開發行的股份達到公司股份總數的
25%
以上
根據
發行
人
2019
年第三次臨時股東大會
、
2020
年第一次臨時股東大會
作
出的決議
，發行人本次申請公開發行不超過
2,500
萬股股票
，
達到本次發行後公
司股本總額的
25%
，符合《上市規則》第
2.1.1
條第（三）項的規定。
（
四
）
市值及財務指標符合規定的標準
根據天健會計師出具的天健審〔
2020
〕
3
-
271
號《審計報告》
，發
行人
2018
年和
2019
年淨利潤（以扣除非經
常性
損益前後孰低者為計算依據）分別為
5,179.95
萬元和
6,532.87
萬元。發行人最近兩個會計年度淨利潤（以扣除非經
常性損益前後孰低者為計算依據）均為正數
，累計為
11,712.82
萬元，
符合《上
市規則》第
2.1.
2
條第（
一
）項
最近兩年淨利潤均為正，且累計淨利潤不低
於
5
,
000
萬元
，
符合《上市規則》第
2.1.1
條第（
四
）項的規定。
八、保薦機構對發行人持續督導工作的安排
事項
安排
（一）持續督導事項
在本次發行結束當年的剩餘時間及以後3個完整會計年度內對發行
人進行持續督導。
1、督導發行人有效執行
並完善防止大股東、實
際控制人、其他關聯方
違規佔用發行人資源的
制度
與發行人建立經常性溝通機制，強化發行人嚴格執行中國證監會、
深交所有關規定的意識，認識到佔用發行人資源的嚴重後果，完善
各項管理制度和發行人決策機制。
2、督導發行人有效執行
並完善防止高管人員利
用職務之便損害發行人
利益的內控制度
根據《公司法》、《上市公司治理準則》和《公司章程》的規定，
協助發行人制定有關制度並實施。
3、督導發行人有效執行
並完善保障關聯交易公
允性和合規性的制度，
並對關聯交易發表意見
（1）督導發行人儘可能避免和減少關聯交易，若關聯交易為發行
人日常經營所必須或者無法避免，督導發行人按照《公司章程》等
規定執行，對重大的關聯交易本保薦機構將按照公平、獨立的原則
發表意見；
（2）發行人因關聯交易事項召開董事會、股東大會，應事先通知
本保薦機構，本保薦機構可派保薦代表人與會並提出意見和建議。
4、督導發行人履行信息
披露的義務，審閱信息
披露文件及向中國證監
與發行人建立經常性信息溝通機制，督促發行人負責信息披露的人
員學習有關信息披露的規定，適時審閱發行人信息披露文件。
事項
安排
會、證券交易所提交的
其他文件
5、持續關注發行人募集
資金的專戶存儲、投資
項目的實施等承諾事項
建立與發行人信息溝通渠道、根據募集資金專用帳戶的管理協議落
實監管措施、定期對項目進展情況進行跟蹤和督促，並有權隨時到
募集資金帳戶開戶銀行查詢發行人募集資金專用帳戶資料。
6、持續關注發行人為他
人提供擔保等事項，並
發表意見
嚴格按照中國證監會、深交所有關文件的要求規範發行人擔保行為
的決策程序，要求發行人對重大擔保行為與保薦機構進行事前溝
通。
（二）保薦協議對保薦
機構的權利、履行持續
督導職責的其他主要約
定
（1）提醒並督導發行人根據約定及時通報有關信息，根據有關規
定，對發行人違法違規行為事項發表公開聲明；
（2）保薦機構有權對有關部門關注的相關事宜進行核查，必要時
可聘請相關證券服務機構配合。
（三）發行人和其他中
介機構配合保薦機構履
行保薦職責的相關約定
（1）發行人應當積極配合保薦機構和保薦代表人的現場檢查工作
以及參加保薦機構組織的培訓等，不得無故阻撓正常的持續督導工
作；
（2）會計師事務所、律師事務所持續對發行人進行關注，並進行
相關業務的持續培訓。
（四）其他安排
無。
九、保薦機構和相關保薦代表人的聯繫方式
保薦機構（主承銷商）：
國泰君安證券股份有限公司
保薦代表人
：許磊、周聰
聯
系地址：深圳市福田區益田路
6009
號
新世界中心
43
樓
電話：
0755
-
23976200
傳真：
0755
-
23970200
十、保薦機構認為應當說明的其他事項
無其他應當說明的事項。
十一、保薦機構對本次股票上市的推薦結論
在充分盡職調查、審慎核查的基礎上，保薦機構
認為，
特發服務首次公開發
行股票並在
創業
板上市符合《公司法》、《證券法》、《註冊辦法》、《保薦管理辦法》
、
《上市規則》
等法律、法規和規範性文件中有關首次公開發行股票並在
創業
板上
市的條件。同意推薦
特發服務本次證券發行上市。
（以下無正文）
（
本頁
無正文，為《
國泰君安證券股份有限公司關於
深圳市
特發服務股份有
限公司首次公開發行股票並在創業板上市之
上市
保薦書》之
籤字蓋章
頁）
項目協辦人
籤字
：
曹子建
保薦代
表
人
籤字
：
許
磊
周
聰
內核負責人
籤字
：
劉益勇
保薦業務負責人
籤字
：
謝樂斌
保薦
機構董事長
、
法定代表人
籤字
：
賀
青
國泰君安證券股份有限公司
年
月
日
中財網