房地產行業的馬太效應越來越明顯，除了因為自身經營不善而被動退出的企業外，也有不少房企主動選擇了急流勇退。11月28日，廈門國貿集團股份有限公司(股票代碼：600755.SH 以下簡稱「廈門國貿」)披露了2021年-2025年的發展戰略規劃綱要，「逐步退出房地產行業」這幾個字格外惹眼。這是該公司第一次公開披露對房地產行業心生退意，要為30多年的行業發展歷程劃上句號。
「退房」既有宏觀調控的客觀因素，也有廈門國貿希望集中資源發展供應鏈、金融業務的主觀原因。據廈門國貿有關人士透露，戰略規劃只是明確了逐步退出房地產這一發展方向，但具體方案尚未落地，「要尋找比較合適的過渡方式，起碼今年還是會平穩推進正常經營。」從方案的導向來看，大概率會是將房地產板塊從上市公司中剝離出去。
按照廈門國貿的設想，從房地產板塊節約的資金可以投向快周轉的供應鏈業務，產生不錯的收益。但從這幾年該公司三個業務板塊的利潤表現來看，這個構想可能過於樂觀了。2019年，房地產為廈門國貿貢獻了約76.4億元的收入，雖然佔比僅為3.5%，但其45.88%的毛利率卻遠遠拋離了供應鏈業務1.24%以及金融服務業務8.96%的毛利率。
五年規劃裡的「退房」思路
在這份新的五年規劃裡，廈門國貿表示將積極轉型，突破創新，以供應鏈管理與金融服務業務雙輪驅動，積極布局新業務賽道，構建戰略核心產業、戰略發展產業和戰略孵化產業三大產業梯隊。具體而言，就是以供應鏈管理和金融服務做為兩大核心賽道，同時以投資驅動大健康等戰略新興業務的發展。
未來5年，廈門國貿的業務發展目標有三個：供應鏈管理轉型提升、金融服務強化協同以及逐步退出房地產行業。「退房」的理由也說得很清楚，外部因素是近年來國家為保證房地產市場平穩健康發展，持續開展對房地產的政策調控，行業競爭加劇。內部因素則是由於該公司從事的供應鏈、金融、 房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支持。綜合考量後，該公司計劃逐步退出房地產行業，實現地產板塊獨立發展，同時集中資源專注核心主業的轉型升級，拓展戰略新興產業，充分利用資本市場平臺做優做強。
作為老牌地方國企，廈門國貿早在1987年便已涉足地產行業，至今已有33年發展歷史，地產也一直是該公司重要的業務板塊之一。在該公司的上一輪五年規劃中，還強調要做大做優地產。
而在2019年年報中，廈門國貿也表示，在規模發展戰略指導下，要繼續擴大土儲規模、開發規模和銷售規模，挖掘「逆周期」土儲機會，通過招拍掛、收併購等多種方式獲取優質土地，加快推進城市更新、文旅地產、產城融合、物業服務等新興業務，打造新的利潤增長極。
7月份，曾有投資者詢問公司是否有調整主營業務，放棄地產板塊、聚焦金融金控的計劃，廈門國貿的管理層還肯定的回應，「供應鏈管理、房地產開發和金融服務是公司的三大主業」。
因此，從外界的角度看，此次「退房」規劃的出現頗為突然。但廈門國貿有關人士則認為，這是經過深思熟慮的戰略決策，「在國家戰略規劃的前提下結合了公司的實際情況」，包括「三道紅線」在內的宏觀政策也是戰略制定過程中的考慮因素之一。公司的實際情況主要衡量的是資金的調度，房地產行業對資金要求很高，同時周轉相對較慢，退出房地產有助於該公司將更多的資源投向快周轉的供應鏈主業，提升主業的經營效益。
當然，畢竟是五年規劃，雖然「退房」的方向已明確，但廈門國貿還未落實具體的操作方式。大致的規劃應該是把地產板塊剝離出上市公司，至於怎麼剝離、存量土地如何處理、未來是否繼續拿地擴張等，都還需要進一步論證。
捨棄地產後利潤亮點或難尋
從規模發展以及營收的表現來看，地產板塊離廈門國貿在上一個五年規劃中提及的做大做優還有不小的距離。2016年，廈門國貿來自房地產板塊的銷售金額為103.76 億元，首次突破百億元，但好景不長，2017年、2018年的銷售額僅錄得72.31億元、76.64億元，直到2019年才又回升到133.86億元。
營收曲線的走勢也不太理想，2017年地產貢獻了97.67億元的收入，隨後的兩年則逐年下滑，分別為89.01億元、76.39億元。相應的，地產在廈門國貿總收入的佔比也是不斷下降，2017年-2019年分別為5.93%、4.31%、3.5%。
不過，地產業務的優勢也很明顯，那就是相對於其他兩個業務板塊，盈利能力相當突出。2019年，廈門國貿的地產板塊錄得了45.88%的毛利率，供應鏈業務的毛利率低至1.24%，金融服務業務也只有8.96%。
因此，在「退房」的規劃披露後，不少投資者憂心忡忡，擔心廈門國貿剝離掉最賺錢的業務後，未來沒有可以挖掘的利潤亮點。
但如果將觀察視角放大到廈門國貿的整個資金面，捨棄資金佔用較大的地產板塊其實也有合理的解釋。中誠信在6月份的一份評級報告中表示，近年來廈門國貿的債務規模增速較快，若將永續債調整至有息債務，2019 年末公司資產負債率和總資本化比率分別為81.76%和73.37%，財務槓桿水平偏高。而且，受供應鏈管理板塊業務擴張以及拿地支出與金融服務板塊資金投入變化等因素影響，公司經營活動淨現金流波動較大，2019年以來呈淨流出態勢。同時，該公司債務以短期債務為主，在總債務中佔比在 80%以上，債務結構有待改善。而2019年底，該公司手持的34億元貨幣資金，也難以覆蓋108億元的短期借款。
回到最初的問題，一旦剝離地產業務，廈門國貿的資產負債以及現金流表現有望得到明顯改善，只是地產畢竟還是一個很能賺錢的板塊，如果拱手讓人也未免可惜。至少從目前來看，該公司還沒打算停步不前，2019年新增了12幅住宅地塊，未售及儲備項目的總建築面積增加至264.89萬平方米，今年以來又在福州、廈門拿了4塊地。
至於未來這些項目將放到哪個平臺去運作，廈門國貿似乎也有了備選方案。今年5月份，廈門國貿與其母公司廈門國貿控股集團有限公司(簡稱「國貿控股」)聯合成立了一家房地產公司——廈門國貿發展有限公司，持股比例分別為51%、49%。當時廈門國貿管理層的解釋是，設立這家公司旨在發揮公司房地產開發專業優勢，發揮資源協同效應，豐富項目儲備方式，進一步擴展項目資金來源，提高資金使用效率，對公司的經營將有積極影響。目前看來，在「退房」的戰略背景下，這家新公司未來可能會發揮更重要的資產騰挪作用。
（文章來源：中國房地產報）
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