疫情期間，正略諮詢特組織專家團隊推出《新冠病毒肺炎疫情影響系列觀察》。針對疫情對宏觀經濟的影響，正略諮詢已從宏觀層面做出研判（全球應對「黑天鵝」，企業該如何調整步伐？），並對房地產行業整體政策及發展趨勢進行了研判（1.疫情下半場，房地產企業該如何自救？2.新冠疫情影響下，房地產行業何去何從？）。
針對現階段房地產企業現狀，正略諮詢專家團隊研判：
正略研判
中國房地產行業全局性的供應缺口已基本消失。無論從人均住房面積還是從每戶家庭擁有的住房數來看，我們跟發達國家已經基本處於同一水平。距離70%城鎮化率仍有十年左右的時間，期間1.4億人口需要進城。雖然全局性的供應缺口已經不存在，但城市和人口的變化將造成市場的分化，並支撐最後5-10年的增量市場，未來必然進入存量市場階段。那麼，存量時代，有哪些典型特徵？企業應該如何應對？
正略諮詢認為，存量時代，本質也是持有時代，存在三大特徵：
1.房企面臨行業增長天花板的約束，但仍舊孕育機會。
從美英房企來看，即使步入行業成熟階段，房地產開發業務仍貢獻90%以上收入。商品住宅市場中期仍有望維持11億平方米左右規模，行業依舊孕育著機會。
2.房地產開發模式、經營模式將發生根本上的轉變。
由「地產拉動經濟」，轉為「由經濟拉動地產」，由高周轉、高毛利模式，向以產業切入的「地產+模式」轉型。
3.從發達國家經驗看，物業、租賃以及經紀業務是存量市場的較大的發展空間。
參考美國、日本等國家相關經驗，物業管理以及經紀業務自進入存量時代開始快速發展。
那麼，進入到存量市場階段之後，企業何去何從？這是每一個房地產企業正在面臨的嚴峻問題。正略諮詢以萬科為例，分析企業如何調整業務布局？如何推進經營模式轉變？
01業務布局上轉變
國內房地產公司創新業務發展趨勢，為順應存量時代和運營時代的要求做了業務上的調整：
碧桂園：長租公寓、科技小鎮、機器人業務
中國恆大：文旅產業、高科技產業
融創中國：商業地產、文旅產業
陽光城：產城融合、文旅產業、環保產業
藍光發展：物業管理、醫療業務
以萬科為例，2016年，萬科已基本確定商業地產、物流地產、長租公寓、滑雪業務和養老地產等業務的布局。
2017年，萬科將「城市配套服務商」定位升級為「城鄉建設與生活服務商」，八爪魚戰略。
2018年一季度，萬科將租賃住宅確定為核心業務。
01、租賃住宅
2015年，公司在長租公寓業務領域初步形成了以萬科驛為主、萬科派、被窩公寓為輔的產品體系。
2016年，公司整合形成統一對外運營品牌「泊寓」，定位為滿足城市青年人群的中長期租住需求。泊寓一經創立便迅速成長，在第一年房間數翻了8倍（從500間到4000間），而後的每一年的房源數都大幅增長。
根據萬科2019年年報披露，萬科泊寓上半年新開業2.06萬間，累計開業8.2萬間，成熟期項目（開業半年及以上）平均出租率達91%。萬科泊寓市場規模目前已處於房企公寓的行業老大（和創業系長租公寓以及中介系長租公寓還略有差距，本質在於經營模式不同）。
02、萬科物流地產
2015年，萬科成立了萬科物流地產發展有限公司，在物流地產領域有所突破，並推出物流獨立品牌「萬緯」。
2017年，萬科聯合其他投資人作為中國財團完成普洛斯的私有化。
截止2017年底，公司物流地產累計獲得62個項目，總建面482萬方，其中已建成運營項目工26個，平均出租率為96%。將旗下物流地產業務打造為行業龍頭是萬科多元化戰略布局的重要目標之一。萬緯物流目前的市場佔有率已經達到行業第二的水平。
03、萬科商業地產
在商業地產方面，萬科與合作方在2016年聯合收購印力集團的股權，截止2017年底公司管理商業項目共計172個，總建面超過1000萬方。
2018年印力集團還聯合收購了凱德20家購物中心。印力集團管理面積總規模達到行業第二的水平。
04、養老地產
2016年萬科由機構與社區養老切入康養產業，在全國10個城市開業的養老項目達到54個，養老業務逐漸成為萬科轉型的重要方向之一。
通過探索嘗試，萬科逐漸建立起三條養老產品線：社區嵌入中心、城市全託中心和持續照護社區（CCRC），分別形成相應的品牌，可以適配不同的養老需求。
05、其他
冰雪度假、教育、酒店、文化藝術等方面。萬科運營管理了吉林萬科松花湖、橋山北大壺以及北京石京龍三個滑雪項目。
教育業務方面，萬科正在探索覆蓋K12的全日制教學體系，並拓展城市營地、社區營地、戶外營地等在內的素質教育基地。
此外，萬科與新加坡悅榕集團籤署戰略合作協議，擬共同拓展酒店等相關業務；以及與華人文化控股集團籤訂戰略合作框架協議，擬藉助其文化領域的資源和優勢，提供更加多元的產品與服務。
雖然目前萬科住宅業務沒有穩居行業老大的位置，但是也一直保持行業前三。同時，積極適應存量時代要求，加快業務布局，迅速攻城略地，執行能力強大，中長期來看，其發展後勁可期。
02經營模式上轉變
有時代，現金流回流較慢，重資產的開發模式將對企業經營產生較大壓力。持有時代，資本的運營也將是企業必須構建的核心能力之一。
由於持有物業的經營性質，為滿足資金需求，需要拓展多元化融資渠道，包括上市、靈活採用REITs、CMBS、ABS等手段。
針對物流地產類的：國內首單物流地產儲架類REITs產品——順豐產業園類REITs
2018年12月11日，「華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃」成功設立，該產品系國內首單物流地產儲架類REITs，由深圳市豐泰電商產業園資產管理有限公司作為原始權益人，華泰證券（上海）資產管理有限公司擔任計劃管理人，招商銀行股份有限公司擔任託管機構，首期發行規模18.46億元，並將於深交所掛牌轉讓。
底層資產為順豐旗下上海青浦產業園和無錫電商產業園。此次發行類REITs以上述兩處產業園資產的剩餘土地使用年限為發行期限，最長可延展運作44年；並設計了完善的稅務籌劃機制和延展運作機制，真正實現了資產的表外運營，投資者可在產品存續期間持續獲得物業運營和物業資產增值帶來的收益。
針對長租公寓：2017年12月26日，歷經43天，中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，開創了民企長租公寓資產證券化新篇章，該單產品得到了住建部、證監會等主管部門的關懷指導，也是對於中共中央政治局最近提出的2018年工作重心——「加快推進住房制度改革與長效機制建設」的積極響應。旭輝領寓類REITs的標的物業為上海浦江國際博樂詩服務公寓及上海浦江國際柚米國際社區。目前針對REITS的政策放開力度越來越大，也是滿足市場強烈呼聲的一種應對。
CMBS：以普洛斯為例，成熟物業CMBS是緩解普洛斯資金壓力的又一重要渠道，2018年7月，普洛斯發行國內首單儲架式倉儲物流資產證券化項目。由普洛斯投資（上海）有限公司作為原始權益人，標的為分別持有練塘物流園、閔行物流園、浦東機場物流園、石湖蕩物流園的4個倉儲公司；此專項計劃規模50億元，產品期限18年，回籠資金成為新的開發本金。
ABS/ABN、CMBS以及類REITs：主要區別在於底層資產、收益保障、原始權益人是否需擁有物業產權、專項計劃是否間接擁有物業產權。