分析師：貝殼研究院首席分析師——許小樂
一、當下市場的核心數據和觀點
【新房市場】新房庫存偏高，明顯供大於求，去化周期長達2年。截止2019年底，北京市住宅項目總體庫存約13.9萬套，其中有效庫存約9萬餘套（取證未售＋在售項目未取證），近三年北京市商品住宅銷售套數在4.4萬套到5.3萬套之間，以此計算北京市庫存商品住宅去化周期約在2年左右，市場明顯「供大於求」。
【二手市場】受春節假期疊加新型冠狀病毒疫情影響，2020年1月重點城市二手房市場成交量大幅減少，新增需求與供給均大幅回落，房源成交周期進一步拉長，北京二手房買賣雙方成交周期分別達到129天和94天，均達到歷史的高點。貝殼研究院監測，1月份鏈家18城二手房成交量環比下降38%。去年包含春節因素的2月份環比降幅是29.8%，今年的降幅明顯比去年擴大。
【線上需求增長】由於疫情導致各地假期延長及復工待定等影響，二月第一周新增客源開始恢復，且主要來自線上。在線瀏覽用戶數及來自線上的新增客源佔比均出現上升。二月第一周重點18城鏈家在線瀏覽用戶數環比增加18.7%，IM及時短消息與400電話等線上轉化客戶佔比較去年同期增加了16個百分點。
預計2020年第一季度全國重點城市二手房成交量出現顯著性回落，來自線上渠道的新增需求會有所提升，樓市三四月份的「小陽春」難以出現，疫情對市場的影響至少持續到上半年。
二、疫情對行業的影響：《2020年新型冠狀病毒對中國房產經紀影響》的問卷調查
此次疫情對於經紀行業將帶來怎樣的影響？貝殼研究院聯合中房經聯發起《2020年新型冠狀病毒對中國房產經紀影響》的問卷調查。調查顯示：
【市場方面】受訪專家主流判斷一季度市場交易量將下滑，市場在疫情過後仍將持續低迷；購房在購房層面，超60%受訪者認為疫情將提升買方話語權，消費者購房需求延遲，賣方的議價能力減弱，議價空間將有所擴大。
【行業層面】經紀公司現金流承壓, 離職率預期增強。超70%的房產經紀機構(店東和品牌)認為此次疫情疊加春節假期，激化交易停擺、收入顯著減少與門店租金和人工成本的剛性支出的矛盾，現金流短缺，同時市場低迷，人員大量向其他行業流失，經紀人的招聘難度增大。在無交易狀態下，三成中介機構現有資金撐不住2個月，七成明確表示撐不過半年，八成經紀公司處境艱難。
同時，經紀人作業受明顯影響，八成經紀公司處境艱難，調查顯示，接近九成經紀人開展業務受到明顯影響，超六成認為其撐不過6個月，但從業時間越長，經紀人行業信心越充足。受到疫情波及，73%經紀人表示由於無法正常開展帶看、匹配、撮合，擔憂作業難度將增大，加之經紀人普遍為流動人口，67%經紀人表示回崗難度增大，因此超一半經紀人預期收入將顯著減少，無交易情形下，約六成經紀人無法堅持半年
【從業者訴求】降低企業負擔、保中小公司企穩為行業主要政策訴求，房產經紀機構最期望獲得租金優惠，其次是彈性薪資政策。面對現金流吃緊、人員流失加劇的經營困境，75%的房產經紀機構期望獲得明確的租金優惠政策；59.7%的經紀機構希望得到與員工可協商的靈活薪資政策支持，按比例或延遲發放，在提供員工一定薪資保障的基礎上降低人工成本支出；而54.7%的經紀機構希望得到企業所得稅、房產稅等優惠。此外，在其他情形中，月供延緩、提供經營貸成為主要訴求。
三、線上化的趨勢和價值
近年來以大數據、VR技術、智能硬體、人工智慧為代表的數位化技術在不斷推動房地產領域的線上化進程。住房領域的消費行為、業務行為發生著重大變化，消費者與從業者越來越多的交互在線上產生，作業流程被線上重塑，由線下向線上遷移。所以說線上營銷、線上作業已經成為不可逆的趨勢。
貝殼研究院《2020年新冠狀病毒對中國房產經紀影響》調研數據表明：84%的受訪者認為疫情之後，線上能力更重要，表現在，68.82%經紀人在線時長增加、47.95%經紀人使用VR看房和講解意願更高。
未來線上化的主要價值在於改造消費場景、提升消費體驗、賦能房產從業者、提升服務品質與效率，能夠抵禦部分由於線下物理的約束而無法開展業務的風險，主要表現為：
（1）消費者的服務體驗提升，經過移動網際網路教育的用戶越來越依賴於網際網路，消費者追求高效、透明、便捷的交易體驗。房地產行業現狀「交易低效率、信息不對稱」，仍然具有較大的改造空間，因此資本助力下的科技力量紛紛以重塑房地產行業，為用戶帶來更快、更好、更便捷的交易體驗為使命和願景。以VR為代表的房產科技技術，能夠打破物理空間約束，使得消費者快速獲取家裝、戶型、朝向等傳統照片、文字無法給予的信息量和體驗；
（2）賦能從業者，提升作業效率，一方面，讓經紀人能夠實現作業全流程的線上化，由瀏覽、諮詢向線上帶看、匹配、協商、下定以及經紀人合作的全面線上化，同時推動管理者業務管理從線下到線上遠程辦公、指導，加速了行業在線學習教育滲透率。
四、與非典後的房產市場對比分析
2002年12月15日廣州出現第一例確診非典病例，此後經歷較長的發展期，到2月末進入爆發期，並持續兩個月，4月末拐點出現，5月為回落期，進入6月後基本無新增病例。「非典」期間，2003年2月全國商品住宅銷售量比2002年12月下降83.6%，跟前兩年平均水平差不多，可認為沒有受到太大影響。但3月銷售量比2月繼續下降0.2%，而前兩年迅速反彈增加19.8%。4月環比3月繼續下降2.6%，降幅有所擴大，前兩年4月比3月依然增長2.3%。5月初隨著疫情拐點出現，降幅收窄，市場開啟修復。6月份之後，市場銷售環比變動與前兩年基本吻合。對比後發現，非典疫情的影響主要在3、4、5月。
2003年中國房地產的背景跟當前有較大差別，但月度之間的環比變動有一定的規律。疫情對市場的衝擊邏輯是一致的，貝殼研究院通過對比月度交易變化，將歷史影響的幅度平移到當前，來預測此次新冠疫情的影響。在關於此次疫情發展形勢，從三種不同假設分析。新房方面，如果疫情2月底結束，則2020年全國住宅銷售面積同比降約4%；如果疫情於3月中結束，則銷售同比降幅約8%；如果疫情於6月初結束，則銷售同比降幅約15%。
二手房方面，二手住宅銷售所受到的衝擊不僅來自疫情的影響，還有疫情結束後新房的衝擊，在疫情於2月底結束的假設下，3月將迎來市場修復期，疊加二手房市場的「小陽春」現象，總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降16.6%，全年成交面積較2019年下降3.9%；在疫情於3月中結束的假設下，二手房市場的「小陽春」現象被疫情削弱，參照2003年3-4月疫情爆發使得商品住宅銷售增速收窄近23個百分點，三月成交面積環比將低於往年平均水平。總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降23%，全年成交面積較2019年下降9.3%。在疫情於6月初結束的假設下，一季度二手市場成交面積受影響較大，傳統「小陽春」現象被大幅削弱，4-5月疫情拐點後市場開始小幅修復，6月及年末成交開啟「恢復」模式。疫情將導致一季度成交面積同比下降28%。
綜上，在對疫情發展情況的不同假設下，2020年全國住宅銷售同比變動情況匯總如下：
表：新冠疫情對全國房地產市場銷售的影響預測
數據來源：貝殼研究院測算
這三種情況在我國房地產過去十幾年歷史上如何？從總量上看，儘管有所下降，2020年總的房地產銷售面積將會超過16億平方米，中性假設超過17億平方米。這仍然是非常大的體量。
從增速上看，歷史上我們有兩次重大的下行，最深的一次是2008年，其次是2014年。即使在最悲觀的預測下，新房的影響也要好於2008年時期，中性的預測也會比2004年好。
疫情會對市場造成一定影響，但不會改變行業的基本面，房地產依舊是巨量行業，困難只是暫時的，企業和從業人員要對未來市場充滿信心。