最近豔姐在度娘隨意搜索了「中國金茂」，這幾個關鍵詞。
跳出的第一個詞條如下：
沒錯，「中國金茂 | 城市運營商」！
而在金茂官網，擺在核心業務第一條的同樣也是城市運營。
其實金茂的城市運營，早在20年前就拉開了序幕。
如果最初的城市運營版本是金茂大廈，一躍成為了上海灘的新地標。
金茂帶給業內加強版的城市運營版本基本是點石成金型的：化荒地為新城。類似長沙梅溪湖這種，已經成為了無數做城市運營開發商的朝聖地。
甚至在金茂內部隱隱成為了足以比肩金茂大廈的標杆。你翻翻金茂官網的核心業務介紹，梅溪湖早就處於「置頂」位置。
梅溪湖之後，金茂城市運營的下一張名片在哪裡？最新版的城市運營項目具備哪些突破點？直到豔姐看到了這個項目才終於找到了答案：上海之窗智慧科學城。也是金茂在與上海背靠背的2平方公裡的「一扇窗」。
自2016年中國金茂提出「雙輪兩翼」戰略以來，城市運營業務就成為了金茂發力的重點，在操盤路徑中「兩驅動，兩升級」是核心的思路。
其實透過這個項目，我們能看到金茂上海區域很好地踐行了這條核心思路。
01
離上海最近的地方
「金茂式」城市運營
打造上海之窗智慧科學城，金茂請來了三個頂級國際團隊：
callsonrtkl做的是整個上海之窗的規劃；李寶章攜奧雅做的不是社區景觀而是貫穿項目的G320國道景觀設計；而阿里做的是整個2平方公裡的智慧場景的肌理植入。
大家發現了沒有？金茂已經完全超脫了一般開發商邀請頂級團隊的範疇。
一般開發商請頂級設計團隊一般都是著眼於住宅項目，做項目的景觀、建築設計。
但金茂不是站在簡單的項目維度，而是站在造城的維度在做「城的規劃」。
所以，金茂做上海之窗的邏輯從開場就是不一樣的。甚至是在項目什麼還沒有的情況下，就先用一系列頂級的配套資源直接提升這個地區的能級。
如果大家有仔細觀察過嘉善的動向就會發現，在去年7月上海之窗尚未啟動時，嘉興市官網就發布了一則消息，一個對於整個嘉善來說都是顛覆性的消息：
金茂率先在區域內引入了目前全國內只有4家的惠靈頓教育資源，作為民辦教育的頂配資源，在此之前，整個中國只有天津、上海、杭州三個惠靈頓分校區。
很多時候，因為一所學校或一個標杆項目，就能輕易地撬動一個區域板塊的價值。而金茂幾乎是在以一己之力重塑嘉善的教育體系格局：
惠靈頓之外，金茂還在計劃引進公辦教育資源，從公辦到國際化，從幼兒園到高中，0-16歲全維度覆蓋。
教育資源的注入提高了整個區域的活力，金茂下一步也不是急著做項目，而是先努力把一塊毛地變成熟地。
所以這一年的時間裡去過這裡的人肯定感觸最深，金茂把地塊所在的交通體系幾乎進行了一場「重塑骨骼」的手術。
在項目集中開工之後，金茂不僅承擔了區域內涇納路、楓雅路、新楓街的道路規劃重修及橋梁的架設，還進行了高家浜河道、鹹水涇的河道修繕。
由於和上海近到咫尺之間
開車折返上海實拍圖，紅框內為浙滬的「官方分界線」G320國道上海楓涇檢查站
近到跨過這兩根柱子你就能步行從浙江來到上海，而回過頭就是項目的展示中心，也讓上海之窗成為了浙滬交融橋頭堡般的存在。
為了從生態環境的意義上將這個項目真正與上海融合為一體,金茂甚至還承擔了貫通上海和嘉善的G320國道的景觀提升。
並優先在G320國道示範段修建了一座門戶景觀公園PARK ONE，成為上海跨入嘉善「最美的第一眼景色」。
你會發現，這家頂著地產商標籤的企業，做的都是大基建的工作。進入項目後先做的不是打地基蓋房子，而是默默修路開河，引入學校，把一切基建先做好，把一切可能都打造好。
當然，能為上海之窗注入動能的，仍然是產業。於是金茂在積極引入中化農業等金茂自有資源外，還規劃了規模龐大的產業園，為後續區域內產業人口集聚積蓄勢能。
因此，在「上海之窗」這個項目上能清晰地看到金茂的「造城邏輯」——「以城為主」 ，依託高質量的城市建設實現以城聚人、以城促產。
02
金茂的「城勢」
在金茂的官網上，「城市運營」業務是放在「物業開發」之前的。
自2016年金茂戰略升級為「雙輪（開發+持有）兩翼（金融+服務）」後，「致力於成為中國領先的城市運營商，助力政府打造城市新核心」就成了這家企業的核心願景。在這個背景下，住宅開發、酒店運營及商寫運營成了金茂三大板塊業務。
金茂「城市運營商」角色的背後，仍有四大核心的思路，金茂總結為「兩個驅動、兩個升級」。
所謂兩個驅動，指的是資本驅動與規劃驅動。兩個升級，指的是金茂著力發展城市升級與產業升級。
在嘉善上海之窗智慧科學城、寧波生命科學城等項目中，金茂上海區域的路徑很明顯地遵循這個理念。
基於對城市潛能的遠見，將城市進行整體性、系統性、前瞻性、科學性的規劃。同時依靠「資本驅動」，金茂憑藉資本實力、信用背書及金茂資本平臺，在城市運營過程中探索房地產基金及PPP創新等新模式。
另一邊，通過規劃和建造區域交通網絡、綠色環保的生態環境和智慧便捷的城市服務，實現城市的功能升級；同時充分發揮中國金茂在城市綜合體領域成熟的運營經驗，用優質購物中心和高端酒店滿足城市人群消費升級的需求。同時，將大健康、大文化、大科技等產業適時導入，推動城市運營產業升級。
自2014年正式布局城市運營，金茂經過了近6年的耕耘，並形成了自己的品牌。
而金茂的一個很明顯的動作是：緊跟政策踩好每一步，在大勢所趨的地方搶先以「造城」的方式深耕。
拿豔姐最熟悉的長三角區域來說，在中國金茂上海區域的發力下，已經在短時間內布局了數座諸如上海之窗一樣的科學城。
並且豔姐整理發現，這些項目基本只要開賣了，就沒有一個不火的。
數據來源：公開資料，由地產人言整理
所以，你會發現不經意間，金茂不僅把上海吃透了，更是趁著長三角一體化的大勢，圍繞著上海，滲透到外圍，把整個長三角吃透了。
從某種意義上來說，這種模式比過往的任何一種深耕都更深入肌理。
甚至我們看向長三角以外，長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態新城、青島中歐國際新城等項目也都成為了國內城市運營的標杆。
03
別人做的是「改善住宅」
金茂做的是「改善城市」
或許對金茂的城市運營業務，外界還停留在產業勾地、土地開發等單一維度的表層認知層面。
但事實上城市運營並非任意一家房企想做就能做的，換句話說開展這項業務具有相當高的門檻。
所謂的城市運營，是指企業和政府合作，通過前瞻性規劃、土地整理、交通設施建設、產業投資及多元化服務等一系列資源整合的系統性運作，進而實現城市價值的持續提升。
因此，城市運營項目的核心競爭力在於最終盤活的新城區，能夠集聚人口和產業，貢獻稅收，而非一次性靠房地產銷售炒熱區域。
換句話說，如果高級住宅開發是為了滿足人的置換改善需求，那麼城市運營就是滿足城市的改善需求。
給城市做改善，這項工作的難度和量級可想而知。能推動這項業務的公司，其操盤的能級和格局也非同小可。
回到問題的開頭，為什麼金茂可以做這件事？或者說金茂能做城市運營的優勢來自哪些方面？豔姐團隊做了一個簡單的歸納：
①首先，在城市運營這方面，金茂有可追溯的優秀操盤經驗。上海北外灘、長沙梅溪湖等項目的成功，已經為金茂積累了豐厚的運營經驗，這些項目不僅能夠成為金茂說服地方政府合作的標杆案例，也能讓金茂在後續項目上少走彎路。
②其次，長期積累的多項產業資源。公司背靠股東中化集團，在能源、化工、金融、保險、養老等產業 引進方面具有相當強的優勢。
③再次，央企背景與集團孵化支持。談及城市運營，項目前期一定量級的資金沉澱非常必要，背靠央企的金茂不僅擁有資金成本優勢，也能得到中化集團直接的資金支持，並且部分重資產項目也會在孵化近成熟後考慮放入上市公司體系之內。
④最後，金茂住宅品牌溢價集聚資源。金茂府系列產品針對中高端客戶群體，因此相應醫院、學校等配套設施更易引入，形成良好的居住氛圍。
因此，金茂可以通過一級開發、二級開發到運營的全業務鏈式的城市運營，其實是一個1+1+1＞3 的「三贏」格局：
對於項目所在的城市來說，通過運營能促進城市的價值成長與能級的躍遷；對於產業投資者來說，通過城市運營能帶來整體資產性價值的持續提升；而對於金茂來說，這項業務本身也能提供更多潛在的收益。
這份潛在的收益，一方面可以讓金茂通過城市運營模式來降低土地成本，拓寬利潤空間的下限，較其他房企更具備穿越周期的能力，也很大程度上提高了金茂對自身未來發展的主動性。
而從長遠來看，金茂更可以依靠城市運營的一二級聯動開發、全流程參與等特點，最大化收穫區域發展過程中的增值收益。
因此，一旦金茂的城市運營進入成熟階段，迎來的將會是持續而穩定的業績上升期。
結語：
20年前，位於上海浦東的金茂大廈正式開張營業。彼時，這幢高達420.5米的大廈腳下是浦東一片待開發的荒土，一場傳奇就此啟幕。
產品見人品，對企業來說何嘗不是。從這個角度來說，金茂城市運營的精神溯源而上，根植在金茂大廈這棟420.5米的建築的頂端。
主編：張豔
責編：Nanako、王亦可