今日，來自青羊區與都江堰市的5宗地登上拍賣臺，合計面積約241畝，這之中有兩大看點：
青羊區地塊位於一環內，屬於天府錦城規劃打造範圍，位置相當優越；起始樓面價高達13200元/㎡，為青羊區最高起拍價；但同時它「身型」又很迷你。關於宗地詳細分析可戳《起拍價13200元/㎡+一環內 青羊8畝Mini地能否賣出大價錢？》繼昨日三宗奎光塔地塊之後，都江堰再祭出銀杏街道四宗連襟地塊，起始樓面價同樣不低：分別為4725元/㎡、5250元/㎡。
拍賣結果
今日共7家房企現身拍賣現場。
一號宗地（青羊），淨用地面積約8.23畝，純住宅用地，計算容積率3，可開發體量約1.65萬方，起始樓面價13200元/㎡。角逐在136號與177號展開，雙方緊咬不放，20餘輪舉牌後6號下場，與136號展開較量。最終6號陝西朗坤投資有限公司（金地）「問鼎」，成交樓面價16200元/㎡，與今年7月新力摘得的青羊地塊樓面價持平，躋身成都樓面價TOP10榜，溢價率22.73%，總價約2.67億元。
這也是金地本月再度拿地。12月4日，金地以樓面價14200元/㎡競得金牛區撫琴路16畝地塊。（《14200元/㎡！金地小幅溢價1.43%拿下金牛16畝「袖珍地」》）
△成都住宅地塊樓面價前十（統計時間截至12月9日）
二號宗地（都江堰），淨用地面積約56.39畝，住宅兼容商業用地，計算容積率2，可開發體量7.52萬方，起始樓面價4725元/㎡。底價成交，競得者28號成都城投置地(集團)有限公司。
三號宗地（都江堰），淨用地面積約55.74畝，住宅兼容商業用地，計算容積率2，可開發體量7.43萬方，起始樓面價4725元/㎡。底價成交，競得者28號成都城投置地(集團)有限公司。
四號宗地（都江堰），淨用地面積約52.24畝，住宅兼容商業用地，計算容積率2，可開發體量6.97萬方，起始樓面價4725元/㎡。底價成交，競得者166號成都匯廈建設投資股份有限公司。
五號宗地（都江堰），淨用地面積約68.39畝，住宅兼容商業用地，計算容積率1.8，可開發體量8.2萬方，起始樓面價5250元/㎡。底價成交，競得者166號成都匯廈建設投資股份有限公司。
宗地分析
青羊區一環內袖珍地塊
一號宗地位於青羊區燈籠街107號，八寶街以北，北教場西路與江漢路交匯處，緊鄰青羊區政府，南側臨青羊區稅務局，西北側路口臨近青羊區出入境管理中心。目前宗地已打圍，內部無未拆除的建（構）築物、電線電桿，有土方建渣、雜樹雜草，已基本平整。
△宗地內部已進行平整，暫時作為停車場使用根據出讓條件，宗地計算容積率為3.0，建築密度不大於25%，建築物（含所有建、構築物及設施）最高點高程不大於航空限高絕對海拔高程679米。按照要求，競得人須在宗地內配建建面不小於80㎡的公廁一處（建築底層臨街設置，並有單獨的出入口）。 本宗地採用「設置最高限價+競配建並無償移交租賃住房面積比例」方式拍賣。若達到最高限價，競得人須在出讓宗地範圍內按照相對集中、便於管理的設計布局原則，出資建設租賃住房（單套建築面積控制在60-120平方米範圍內），並配套建設相應比例、相對集中的地下車位，建成後由競得人一併無償移交給成都市住房保障中心。
宗地位於一環內，其地段屬於名副其實的「寸土寸金市中心」，根據銳理君統計，2015年以來一環內僅出讓過兩宗住宅類地塊： 一宗為建銀置地於2016年拿下的遠洋萬和公館用地，淨用地面積28.96畝，彼時成交樓面價位6040元/㎡，今年一月開盤，拿證價格20453-22635元/㎡，已全部去化；另一宗則為今年8月出讓的青羊區實業街地塊，淨用地面積約28.87畝，由於建設要求較為嚴苛，房企幾乎無發揮餘地，成交樓面價僅為8470元/㎡。
足夠優越的地段為宗地帶來了堪稱「豪華套餐」的城市配套。
交通條件無需贅言，一環路、西大街、寧夏街、江漢路等城市道路四通八達，軌道交通方面與地鐵1號線文殊院站直線距離約700米。
教育資源向來是青羊區的一張「王牌」，宗地兩公裡範圍內成都樹德中學（寧夏街校區）、成都市樹德實驗中學、成都市東城根街小學、成都市樹德協進中學、成都市泡桐樹小學、四川省直屬機關西馬棚幼兒園、成都市第五幼兒園……教育配套自不輸陣；其中與樹德中學直線距離不足300米。
此外，從文殊院、寬窄巷子、人民公園、天府廣場到四川省第五人民醫院、四川省第二中醫院、成都市第三人民醫院、新城市(300778,股吧)廣場、新華賓館、府河（宗地以北直線距離約800米）……各項城市配套聚集。
△宗地周邊情況一覽
關於宗地區位，「天府錦城」是其另一個重要標籤。 從地理位置上看，宗地正位於「官宣」的天府錦城範圍。在成都的新城市總規中提到一項重要工程——打造天府錦城，包括皇城片區、少城片區及大城片區，彰顯「老成都、蜀都味、國際範」。文化底蘊與歷史氛圍可成為項目能打出的一張重要牌。
△宗地在天府錦城所處位置示意圖 （圖片來源於網絡） 雖然宗地位置無可挑剔，但淨用地面積僅8.23畝，可開發體量只有1.65萬方。 統計顯示，2015年以來主城區出讓的淨用地面積小於20畝的住宅類地塊共有19宗，但均大於10畝；「身型」過於mini，意味著地塊本身很難挖掘出更多的故事和操作空間，留給房企的發揮餘地並不多。當然體量小也有一大優勢，即可以有效控制拿地總價，為更多房企留出機會。
雖然宗地所在片區具有政務、商務、文化、歷史等多重基底，但從實地走訪來看，不利因素也客觀存在。
宗地周邊臨三條大路（北教場西路、寧夏街、江漢路），必然會受到車流量、噪音、灰塵等困擾；另外周邊還有一些老舊小區，一定程度上影響城市界面；並且地塊周邊一些寫字樓、商務大廈等也可能影響視野效果，比如宗地緊鄰的中鐵瑞城錦隆時代。
△宗地東側是一排老小區
△ 宗地西側是北教場西路，車流量較大
本宗地起始樓面地價為13200元/㎡，在成都起始樓面價排行榜中高居第四。
目前成都起始樓面價最高為14124元/㎡，即武侯區紅瓦寺16畝地塊，最終被陽光城(000671,股吧)以15940元/㎡競得；另外還有兩宗地起始樓面價為14000元/㎡，一宗為金牛區撫琴路地塊，被金地以14200元/㎡拿下，一宗為錦江區林家坡地塊，最終成交樓面價為19800元/㎡，刷新成都地價天花板。
△成都起始樓面地價前五（統計時間截至12月4日）
與此同時，13200元/㎡也是目前青羊區起始樓面地價TOP1，而青羊區素來又有著「高價地製造機」之稱，2019年出讓地塊中有5宗地成交樓面價均超過13000元/㎡，最高成交樓面價達到18512元/㎡，在成都地價排行榜中居第二。
△2019年青羊區已成交住宅用地基本信息一覽（統計時間截至12月4日）
宗地兩公裡範圍內近幾年都無住宅地塊於公開市場出讓，近一年多有推售動作的項目只有屬於金牛區的龍湖上城，上一次開盤是在去年11月推出572 套156-164㎡房源，成交均價約21130 元/㎡；而一環內今年推過新房房源的項目只有前文提到的遠洋萬和公館。
都江堰4宗連襟地塊
二至五號宗地為4宗連襟地塊，合計面積約232.76畝，總可開發體量約31.2萬方；宗地位於都江堰銀杏街道，蒲陽河以東，學府路一段以北，其中二三四號宗地位於文薈路東側，五號宗地位於文薈路西側。
出讓文件顯示，4宗地均要求建築密度不大於30%，商業佔比同樣不大於30%；二三四號宗地建築屋脊高度不得超過60米，五號宗地建築屋脊不超過32米；地塊整體都比較方正，具備更有利的操作空間。
? 公建配套要求
二號宗地：地塊東道路（長約149米，寬24米）市政道路1條；宗地西側涉及約511.60平方米的規劃公園綠地；三號宗地：地塊東道路（長約152米，寬24米）與地塊南道路（長約322米，寬24米）市政道路2條；宗地西側涉及約521.04平方米規劃公園綠地；宗地內須配建一處建面為200-300平方米的10KV開閉所：四號宗地：地塊東道路（長約122米，寬24米）市政道路1條；宗地西側和南側涉及約1842.74平方米規劃公園綠地；五號宗地：地塊北道路（長約237米，寬24米）、地塊南道路（長約273米，寬24米）與地塊西道路（長約220米，寬16米）3條市政道路；宗地東側涉及約1029.95平方米規劃公園綠地；宗地內須配置一處建面不小於80平方米的公廁。 其中規劃公園綠地造價不低於300元/平方米；公共綠地及配套道路建成後殼無償移交給都江堰市綜合執法局，開閉所建成後無償移交給都江堰市經科信局。
△宗地區位圖
宗地所在片區屬於都江堰市較為成熟區域，兩公裡範圍左右分布著相對豐富的生活配套，尤其是教育資源方面，頂新新建小學、成都樹德中學都江堰外國語實驗學校、都江堰市李冰中學（興賢路）、都江堰市北街小學實驗外國語學校、都江堰市育才中學、泡桐樹小學（都江堰校區）等多所學校聚集；商業配套則有大潤發、百倫廣場等；都江堰市第二人民醫院、都江堰市婦幼保健院是其主要醫療配套支撐。
區域市場
2019年都江堰依然保持其「供地大戶」角色。截至12月9日，都江堰已成交住宅類地塊19宗，合計面積1577畝，平均成交樓面價3183元/㎡；作為對照，去年的這個數據分別為15宗、1181畝、2924元/㎡。
值得注意的是，今年都江堰市土地價格起跑線實現大跨級：今日出讓宗地起始樓面價分別為4725元/㎡、5250元/㎡，昨日拍賣地塊起拍價更是達到5750元/㎡，而在此之前，都江堰市住宅用地最高成交樓面價為5333元/㎡。
此外，2019年1月22日，同樣位於銀杏街道的3宗住兼商用地出讓，成交樓面價2865元/㎡-3000元/㎡，全部被四川省軌道交通投資有限責任公司以底價收入囊中。
2016年至今，宗地兩公裡範圍內共成交住宅地塊10宗，其中有4宗地成交樓面價達到3000+元/㎡；目前已有三個項目呈現：
正成源築已售罄，尚陽臻品今年9月開盤推出156套清水房源，優惠後均價約8030元/㎡；另一個為中建人居山水頤墅，11月20日首批次開盤推出344套清水房源，包含小高層、聯排與雙拼別墅產品，小高層成交價格為9021元/平米，聯排成交價格14377元/平米，雙拼成交價格14956元/平米，去化效果相對不錯。
總體而言，宗地所在片區在售項目並不多，近一年內有多個月無新增供應。
擴大範圍來看，2019年前11個月都江堰市商品住宅供應約97萬方，成交面積約136萬方（備案口徑），整體供小於求，備案均價為8838元/㎡，在遠郊區域中僅次於新津的9573元/㎡。
在銳理君統計到的2019年都江堰15個開盤項目中，有9個項目開盤當日認購率超過50%，包括3個100%認購率，當然也有個別項目認購率僅為個位數；精裝房源與清水房源大致各佔一半，裝修標準主要集中在2500元/㎡-3000元/㎡。
關於都江堰我們曾在《423畝！年末最大的「供地彩蛋」為何出自都江堰？》一文中已詳細分析，這裡不再贅言，感興趣的朋友可戳連結獲取。
編輯 | 小白龍
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（責任編輯：張洋 HN080）