Ralph Lauren紐約第五大道旗艦店租約始於2013年，租期長達15年，每年租金為2700萬美元
作者 | 周惠寧
美國零售行業烏雲密布。
據Business Insider消息，美國奢侈服飾品牌Ralph Lauren日前將位於紐約第五大道的一家大型店鋪轉租給了西班牙快時尚零售連鎖店Mango，該店地處全球最昂貴的購物街區紐約第五大道711號東55街的轉角，面積約2629平方米，此前是Ralph Lauren Polo店。
根據新的協議，Mango將以每年500萬美元左右的價格接盤，不及Ralph Lauren此前支付的每年2700萬美元租金的20%，Ralph Lauren則會獲得Mango在該門店的部分銷售收益，在這座建築裡的時尚餐廳Polo Bar也會繼續運營，以減少交易損失。
實際上該店租約始於2013年，租期長達15年，但在2017年Ralph Lauren就已關閉了這家位於第五大道的旗艦店，只是遲遲沒有找到接盤者，更無法終止合同，Ralph Lauren因此在關店後還繼續繳付了3000萬美元的租金和房產稅。
有分析直言，Ralph Lauren低價轉租旗艦店實屬無奈之舉。在疫情的衝擊下，這個服裝零售商正面臨史上最嚴峻的挑戰。
據時尚商業快訊數據，在截至9月底的三個月內該集團收入同比大跌30%至11.9億美元，不及分析師預期，淨虧損為3910萬美元，上年同期淨利潤為1.82億美元。報告期內，Ralph Lauren在本土市場美國的銷售額大跌38%至5.43億美元，歐洲則下跌25%至3.59億美元，中國所在的亞洲市場也下滑7%至2.37億美元。
Ralph Lauren執行長Patrice Louvet表示，未來集團會專注於數位化轉型，對現有的門店網絡進行精簡和升級，以跟上大環境和市場需求的轉變。第二季度內該品牌在社交媒體上發起史上首個可定製Snapchat衣櫃Ralph Lauren x Bitmoji Collection、與芝加哥說唱歌手Chance the Rapper舉辦獨家虛擬音樂會等，以儘可能引起年輕消費者的關注。
仔細觀察不難發現，Ralph Lauren只是美國零售環境遭到無差別衝擊下的一個縮影。在疫情發生前，紐約每年接待的遊客約6000萬，但現在旅遊業在短時間內無法恢復正常，大部分消費者也因第三波疫情的爆發而減少外出，日常的商業活動持續減少，對於零售商們來說無疑雪上加霜。
據美國商業不動產服務公司世邦魏理仕的報告，第三季度紐約曼哈頓主要購物街區店鋪空置率為254家，超過第二季度的235家，創歷史新高，租金也隨之大跌12.8%至每平方英尺659美元，較第二季度進一步減少4.2%，是自2011年下半年以來最低水平。最受遊客和富裕消費者喜愛的第五大道更是一落千丈，租金一度高達每平方英尺3000美元的街邊旺鋪，現在租金不及原先的三分之一。
高度依賴遊客的時代廣場狀況也不容樂觀，平均租金減少了18%，從每平方英尺1820美元減少至1492美元。時代廣場聯盟數據顯示，截至10月底，該街區的人流量跌幅高達72%。世邦魏理仕副董事長Richard Hodos還透露，Michael Kors位於洛克菲勒中心的旗艦店於近期才完成了租約延期，租金遠低於此前每年數百萬美元的價格。
鑑於今年以來美國奢侈品店在多起抗議活動中都遭受了襲擊和破壞，提前採取保護措施已成為常態
冰凍三尺，非一日之寒。紐約曼哈頓16個主要購物區的零售物業租金已連續四年出現下滑，早在戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告中，紐約第五大道就失去了全球最貴購物街區的寶座，被香港的羅素街所取代，2019年也沒有重回榜首，今年更是登頂無望。
第五大道的關店潮更是在2017年就已出現苗頭。繼Ralph Lauren後，美國奢侈品百貨Lord & Taylor於2019年1月3日正式關閉紐約第五大道佔地65萬平方英尺、共11層樓的旗艦店，該建築由WeWork接手。
半個月後，業績深陷泥潭的Gap也正式關閉紐約第五大道旗艦店。該店於1998年開業，共三層樓，佔地面積達3716平方米，最初所籤的年租金為8000萬美元，2018年租金漲至每年逾1億美元，每月就背負高達900多萬美元成本。
兩個月後，Tommy Hilfiger也宣布關閉其位於紐約第五大道681號的全球旗艦店，該店佔地面積為2.2萬平方英尺，共有4層，由Callison Architects和Tommy Hilfiger創意團隊設計。義大利奢侈品牌Versace位於紐約第五大道647號的旗艦店也一度有意搬遷，但在Cushman & Wakefield發起為期5年的轉租提議後打消了這一念頭。
今年6月，義大利奢侈品牌Valentino起訴紐約曼哈頓第五大道旗艦店的房東第一太平戴維斯合夥公司，以提前撤銷租約，原因是在疫情和抗議活動的影響下，門店所處的街區已無法恢復往日的繁華。根據合同，Valentino該店的租約始於2013年，將於2029年到期。對此，第一太平戴維斯合夥公司表示不會接受退租的請求，Valentino發言人則拒絕作出回應。
深受男性消費者喜愛的荷蘭牛仔品牌G-Star Raw美國公司也已申請破產，將關閉大部分門店。據悉，該品牌最大的債權人是其位於紐約第五大道門店的房東，所欠租金約42.6萬美元，而該旗艦店在此前的示威活動中被洗劫一空。
鑑於今年以來美國奢侈品店在多起抗議活動中都遭受了襲擊和破壞，提前採取保護措施已成為常態。在美國總統選舉日當天，Chanel、Dior、Loewe、Fendi、Louis Vuitton等奢侈品牌都將櫥窗封上並掛上木板，梅西百貨和Bloomingdale 's等百貨公司也暫時關閉，以防大選後出現的相關活動。
現在看來，紐約正在重蹈香港的覆轍。
從去年6月開始，香港的零售行業表現就每況愈下，中國內地遊客驟減成為常態。進入2020年後，在疫情的催化下，情況更是加速惡化。要知道近20年來中國內地消費者的崛起在香港的經濟發展中發揮了重要作用，他們貢獻了70％的銷售額，該群體的減少直接影響的是香港零售業表現。
最先決定撤離的是奢侈品牌Prada，於去年10月決定其位於香港羅素街的旗艦店在租約到期後不再續約，又於今年1月提前結束營業，屬業界罕見，引發廣泛關注。據悉Prada所在的店面月租金高達900萬港元，房東旭日集團表示Prada撤店之後，該店鋪月租金將削減44%至500萬港幣，也會接受面積更小的租客。
Louis Vuitton月租高達500萬港元的時代廣場門店則在與九龍倉置地就租金問題協商失敗後做出同樣的決定，不再續約。Tiffany在香港最昂貴購物街區尖沙咀廣東道的旗艦店隨後也悄然關閉，該佔地面積4000平方英尺的門店租約已於去年底到期。
義大利奢侈品牌Valentino在尖沙咀的旗艦店則於4月初閉店，撤下了海港城雙層旗艦店的招牌。雖然海港城從2月開始主動為租戶減少一半租金，但日漸稀少的中國內地消費者已無法留住Valentino。有分析指出，Valentino等奢侈品牌關閉海港城旗艦店成為香港奢侈品零售業步入衰退期的又一證據，海港城曾是中國內地高端消費者必到的購物目的地。
今年6月，美國內衣品牌 Victoria's Secret 位於鑼灣渣甸街京華中心的旗艦店突然宣布結業，正式撤出香港。該品牌在2017年以月租700萬港元在京華中心打造四層的旗艦店，店鋪面積超過5萬平方英尺，當時籤訂的租約長達10年，現在提早7年半離場，分析預計該品牌需賠償的租金高達數億港元。
國內運動服飾巨頭安踏旗下品牌FILA在兩年前租用的香港銅鑼灣怡和街1A至1L號香港大廈門店也將在租約到期前半年關閉，放棄聖誕假期。該店建築面積約為1640平方英尺，月租高達100萬港元，原本租約是明年4月底到期，由於提前撤離，FILA必須向業主賠償餘下的部分租金，目前該鋪位正以每月約80萬港元的價格重新招租。
此外，Omega、La Perla和Kiehl's等品牌也決定不再續約該街區門店，勞力士則決定把門店遷移。瑞典快時尚H&M位於香港旺角的旗艦店同樣無意續租，該店佔地4645平方米，月租達900萬港元。英國快時尚品牌Topshop位於香港中環的旗艦店已於10月關閉，正式退出大中華市場。
面對如此境況，羅素街全球最貴購物街區的頭銜自然不保。據戴德梁行香港商鋪部主管及執行董事林應威透露，銅鑼灣區今年至今商鋪的租金已累計下挫約41.3%，第三季度跌幅為3.5%至7.9%，其中以銅鑼灣跌幅最大，環比跌幅7.9%。但他預計，經過斷崖式的下跌，市場已接近「見底」。
租金的大幅下滑在部分品牌眼中是難得的減少租金成本的機遇。香港化妝品零售商莎莎於日前以約60萬港元的價格承租了臨近銅鑼灣羅素街步行的啟超道多層鋪位，面積約700平方米，該鋪原租客為周生生，租用物業多年，高峰期月租達150萬港元。迪卡儂則以80萬港元的月租承租了中環皇后大道中的一個789平方米的鋪位。
恒隆地產日前還宣布，旗下旺角家樂坊將於明年1月引入美國運動鞋連鎖商Foot Locker，開設全港最大的單層Power Store旗艦店。全新旗艦店佔地面積約為2200平方米，將為消費者提供最齊全的國際專業運動品牌及獨家限量鞋款，與家樂坊共同打造旺角運動潮流購物新據點，進一步加強「型聚旺角」的市場定位。
可以肯定的是，在後疫情時代，全球主要購物街區會迎來新一輪大洗牌，如何留住品牌是亟需思考的問題，畢竟當消費者愈發習慣線上場景、在線上購物，關閉成本高昂卻無利可圖的旗艦店於品牌而言不再是選擇題。
而接棒的品牌能堅持多久也是未知數，在Mango的戰略規劃中，電商渠道已成為主角。Mango日前透露，在電商渠道50%的強勁增長推動下，品牌在一些主要市場的銷售表現正在迅速恢復，接近去年同期錄得的創紀錄銷售水平。執行長Toni Ruiz強調，品牌在所有市場的表現均優於預期，電商業務佔總收入30%的目標或將提前實現。
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