八卦 太古大班恩仇錄(中)- 地產大班

文/森

與港資不同，洋行的話事人

是大班

與其說是宮鬥戲，毋寧說是奮鬥史

中篇，關於剛過40歲的太古地產

————船塢與糖廠————

太古地產的港交所代碼是1972

因為他成立於1972年

當時太古集團已經超過150歲了

成立的肇因

是太古集團計劃全面重建鰂魚湧的工業區

包括太古船塢、太古糖廠等

經過十年的持續發展

太古船塢變身為太古城

一個人口超過4萬的中產小城市

甚至這個港鐵站也被命名為

「太古站」

這是開發商的勳章

太古糖廠

則變身為太古坊商業區

不同於住宅

這裡的寫字樓從一開始就被長期持有

數十年間不斷地升級改造重建

成就了香港最主要的Decentralized辦公區域

深受廣告、傳媒、消費品、IT等行業的青睞

持續深耕一個區域

並且長期創造價值

留下深深的烙印

是開發商改變世界的方式

————大班————

如上篇所說

太古集團是個重用大班的公司

現在在其位的大班

已漸漸形成華人班底

當然照舊個個文韜武略

不必多言

值得一敘的這位

太古在內地大紅大紫前就已退休（2009年）

卻曾擔任CEO 20年之久

奠定了今日基礎的

Keith Kerr簡基富

Keith在位期間

太古的眾多鮮明特徵得以成型：

長期持有優質商業物業

培育高端零售/寫字樓/酒店的基因

堅持區域深耕

穩

力排眾議開創了boutique的太古酒店品牌

頂著現金流的壓力

收購了三裡屯、太古匯、頤堤港、大中裡等

內地明星項目

其功不可沒

更難得的是

當這些價值進入了血液

太古沒有變成誰誰誰的企業

太古仍然是太古

職業經理人會離開

會退休

但

好的企業文化

會自己傳承

————又一城疑雲————

太古在香港的另一個明星項目

是九龍塘的又一城

商業物業多首層的教科書

提起他

很多人看不明白為什麼太古會出售

這要從上市說起

2010年太古集團計劃分拆太古地產上市

集資約200億港元

後因應市況不理想而擱置

2011年太古向Mapletree出售

「非核心物業」又一城

總價188億港元

創香港成交金額最高記錄

2012年太古集團以「零集資」方式

向太古集團股東派發股份

成功分拆太古地產上市

從兩次上市的集資額變化來看

太古集團是需要錢的

這筆錢從又一城籌到了

就不需要在股市上集資了

據遠方君聽聞

事關太古集團借予太古地產的一筆股東貸款

但受限於內地物業的發展緩慢

太古地產當時並沒有足夠的現金流

有趣的是

當時太古集團的負債率只有17%左右

Keith Kerr的「退休」和上市是否有什麼關係？

竭力維持極低的負債率是否有必要？

又一城是否真的那麼「非核心」？

問號連串

不過在這場交易裡

至少有一個人是高興的：

作為Financial Advisor收到佣金的

高盛

————中國淵源————

上市之後

太古地產近年得以在中國發力

這比其他港資遲了大概十年

作為典型的「境外勢力」

他與中國又有什麼淵源？

他在中國的項目又經歷過哪些挫折？

敬請關注「地產與遠方」

期待下篇