原創 中原薈CENTALINE CLUB
近日，備受關注的深圳外環高速傳來好消息！
據官方報導，深圳外環高速公路深圳段一期工程即將於本月底通車，通車後從沙井至坪地只要1小時。同時，它將成為深圳北部區域又一條東西向的高速主幹道。
今年可以說是大基建元年，在各項交通軌建設下，縮短了城市內部及城市之間的交通時間，拉近彼此的距離，共建「軌道上的都市圈」。
在深圳的利好加持以及交通軌道的融合下，東莞、惠州等臨深地區房價一路上漲。那麼這一次，在貫穿深圳東西向外環高速的開通下，深圳房價西熱東冷之勢能否被拉平？作為剛需一族又該如何提前布局？
Part1、深圳最牛外環高速來了！
深圳外環高速公路是由深圳市申請立項、經省發改委批覆核准建設的省重點工程。該項目由深圳段和東莞段組成，西起廣深沿江高速公路，向東經寶安區、光明區、龍華區、東莞市、龍崗區、坪山區、大鵬新區，終點接鹽壩高速公路。線路全長約93公裡，深圳段76公裡，東莞段17公裡。
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深圳外環高速深圳段一共分3期建設
深圳外環高速公路深圳段項目，全線採用雙向6車道高速公路標準建設，設計時速為80-100公裡，項目分三期建設：
一期工程
起點接廣深沿江高速公路，往東經寶安、光明、坪地等地，連接惠鹽高速公路，路線長51公裡，設置互通立交12處。
二期工程
起點接一期工程東段終點惠鹽高速公路，終點接錦繡東路，路線長約9.35公裡，設置互通立交3處。
三期工程
起點接二期工程終點錦繡東路，終點接鹽壩高速，路線長約16公裡。
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一期將於月底通車，實現沙井坪地1小時互通
深圳外環高速一期工程分為沙井至觀瀾段和龍城至坪地段。目前已經具備通車條件，計劃將於本月底開通運營。屆時市民將可通過廣深沿江高速、松福大道、田園路、南光高速、東長路、龍大高速、梅觀高速、鹽龍大道、惠鹽高速等多處進出深圳外環高速一期。同時，根據此前東莞市交通局發布消息稱，外環高速公路東莞段有望年內建成通車，屆時將和外環高速公路深圳段一期工程貫通，市民從沙井驅車至坪地的時間可縮短至1小時以內。
互通式立交12處（田園、沙井北、松崗南、芙蓉、玉律、長圳、鳳凰、黎光、五聯、高橋、低碳城互通、坪地互通），預留互通式立交1處（新圍）。
與此同時，深圳外環高速一期作為深圳建設示範區以來首個高速公路通車項目，將被打造為廣東省智慧高速省級科技示範路，通過布設功能智能杆，並掛載基站，實現全線5G通訊網絡全覆蓋。
此外，12月2日，廣東省交通運輸廳、廣東省發展和改革委員會關於深圳外環高速公路深圳段一期和二期工程車輛通行費收費標準的批覆出爐，收費車型執行《收費公路車輛通行費車型分類》（JT/T489-2019）：
收費費率為0.6元/標準車公裡；
1至4類客車的收費係數分別為1、1.5、2、3；
1至6類貨車的收費係數分別為1、2.1、3.16、3.75、3.86、4.09；
專項作業車的收費標準參照貨車執行。
Part2、貫通深圳6區+深莞惠3地
助推深圳都市圈融合發展
今年以來，基建可謂全面開花，而深圳作為灣區引擎，交通建設首當其衝。目前已開通6、8、10等多條地鐵線路，贛深高鐵也將於明年開通，而深圳外環高速的建設及使用，構建了「內暢外聯」的立體交通體系，加快深圳都市圈的進一步融合，為粵港澳大灣區經濟建設起到重大的意義。
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貫通深圳6區，拓展深圳產業發展空間
對內，深圳外環高速貫穿寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、大鵬等6區，是一條縱貫深圳東西的高快速主幹道。其沿線可對全市十三個重點開發區域中的大空港新城、光明鳳凰城、平湖金融與現代服務業基地、大運新城、國際低碳城和壩光國際生物谷等六個區域發揮重要的交通融匯與集散功能，極大拓展了深圳的發展空間。
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貫通深莞惠3地，助推深圳都市圈融合發展
對外，它將與深圳10條高速公路（沿江、廣深、南光、龍大、梅觀、清平、博深、惠鹽、深汕、鹽壩）和8條一級公路互聯互通，一路貫通深圳、東莞、惠州3地。這不僅有助於加強珠三角南北方向高速公路主骨架聯繫，還能充分發揮高速公路網整體效益，改善區域交通運輸狀況和投資環境。同時，它也將是粵港澳大灣區交通網絡中的又一個重要樞紐。
隨著外環高速的開通，深圳的經濟活力、技術優勢將會進一步向周邊地區輻射，以此促進深莞惠等地的高新技術產業、物流運輸業、旅遊業等產業發展，增加相鄰各地區的產業投資，從而進一步加快深圳都市圈的融合發展。
值得注意的是，9月25日，東莞宣布虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、樟木頭、鳳崗、塘廈、清溪9鎮高水平對接和融入深圳特區建設（相關閱讀《東莞9鎮「融入」深圳，深圳都市圈正形成閉環？》）。而此次的深圳外環高速公路東莞段途經塘廈鎮、鳳崗鎮、清溪鎮，終於深圳市龍崗區五聯社區。
深圳外環高速東莞段：途經塘廈鎮、鳳崗鎮、清溪鎮
更為重要的是，外環高速的建設對促進深莞惠城市一體化發展具有非常大的作用，這些片區通過外環高速公路實現互通，連接起來將更加便捷高效。路通了，產業進一步融合，人口流動增強，財便也通了。
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緩解過境通道擁堵
目前，深圳機荷高速、南坪快速日交通量超過10萬車次，遠超過飽和交通量。如果不建設外環高速，等到深中通道建成後，機荷高速的最大斷面交通量將比現狀再增加約5萬輛。這樣的交通流量，機荷高速根本無法承受。到時候，深圳東西向交通也會受到嚴重影響。因此，外環高速的建設十分重要。它作為深圳北部區域東西向交通互聯互通重要骨幹線，全線開通使用後，將有助於分流深圳市外圍圈層東西向交通壓力，緩解機荷高速、南坪快速等過境通道的交通壓力。
Part3、向西是沙井，向東是坪地
1小時交通圈內，房價如何？
10年前，深圳西邊的寶安、東邊的龍崗房屋均價都是1萬+，哪裡方便買哪裡。隨著深圳發展的一路向西，西部在規劃傾斜、產業支撐等加持下，其發展強於東部。而房價也呈現「西熱東冷」的趨勢。
那麼，這一次，在深圳外環高速公路一期工程的開通下，1小時交通圈內，向西是寶安沙井，向東是龍崗坪地，這東西兩地的房價表現如何？
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沙井樓市表現火熱，新房均價站上「5字頭」
寶安作為深圳西部的熱土之一，除了寶中地位一直穩如泰山之外，沙井無疑是後起之秀。尤其是今年，沙井樓市表現火熱。
新房市場方面，近幾年，多個熱點樓盤成交火熱：
2018年11月28日，萬科星城開盤均價4.39萬/平，3337套住宅8個月全部售罄；
2019年5月31日，華強城三期463套房源，開盤當天「日光」。
2020年8月16日，華強城開盤均價區間約4.3-5.2萬/平，556套住宅有5560名購房者參與搖號，近6小時，全部清盤。
而今年的「銀十」，沙井新房價格終於站上了"5字頭"。
8月21日，嘉富新禧花園的第一次開盤均價4.77萬/平；10月22日，嘉富新禧花園第二次開盤均價為5.23萬/平。短短兩個月，房價上漲了4600元/平。隨後開盤的清平華府也是5萬開頭，其均價約5.2萬/平。
二手價格方面，據中原地產官網顯示，去年11月，二手成交均價約49239元/平；今年11月，二手均價約72951元/平。一年時間，同比上漲48%，遠遠高出深圳二手均價的漲幅。
沙井二手房
深圳二手房
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坪地一片「窪地」，未來潛力較大
相比沙井的火熱，剛需地區的東部龍崗則是不溫不火，坪地更是一片「窪地」。
從新盤來看，近幾年靠近龍崗中心城的坪地新生迎來了集中開發，如今年入市的丁山河畔備案均價為3.8萬/平，在深圳算是價格比較低的，但相比周邊的今日國際、君勝、凱東等，只能算是中規中矩。此外還有緊鄰龍崗新生片區的今日香沙御景園，住宅均價3.6萬/㎡起。
值得注意的是，今日香沙御景園鄰近清平高速、南坪快速、梅觀高速、龍大高速等高速，而月底深圳外環高速公路一期開通後，將可直接通過此高速來往於寶安、龍華等多個區域。
再看二手房房價，去年11月的成交均價為30842元/平，今年11月為30055元/平。一年的時間，二手均價基本為3萬出頭，房價趨勢基本平穩不變。
總的來看，坪地房價一片「窪地」，但正因如此，相較於沙井，對於剛需而言，坪地上車要更容易。並且在外環高速的加持下，多區驅車直達，大大縮短交通時間。因此，坪地不失為一個好的選擇。
Part4、小 結
轉眼已至2020年年末，深圳外環高速公路深圳段一期工程即將建成通車。它不僅為「十三五」收官之年畫上圓滿句號，也將為深圳的「雙區建設」獻禮。並且，在到2035年形成「都市區1小時通勤、城市群2小時通達、全國主要城市3小時」的「交通強國」目標上，實現了深莞惠之間的互聯互通，促進灣區城市之間的人流、物流、資金流、信息流等融合發展，對粵港澳大灣區經濟共同繁榮具有實質性的推動意義。
此外，就樓市而言，隨著深圳外環高速公路的開通，東部居住西部上班成為可能，東部「窪地」很大可能會被填補，尤其是緊鄰交通要塞的地區，這將會進一步縮減東西部的差距。因此，建議剛需「上車」者，不妨關注一下中東部的優質物業，可提前布局龍華、龍崗、坪山等區。畢竟交通是一切發展的基礎，路通才能財通。
註：相關資料源於深圳特區報及房地產相關行業平臺
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