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上一篇文章，我們猜想了深圳擴容的幾種模式，其中臨深很大概率被擴容的幾個地方有：鳳崗、惠陽、大亞灣。
文章一出，引發網友熱烈討論，很多人在群內諮詢臨深買哪裡好？鳳崗、惠陽、大亞灣到底值不值得買？投資價值幾何？
為解答眾網友疑惑，我們將承接深圳擴容猜想文章，陸續推出臨深片區的樓市解讀，敬請關注！
本篇文章，先來聊聊鳳崗。
PART.1
「遠」東莞 近深圳
鳳崗其實是深圳的鳳崗？
要想理解鳳崗的樓市，首先要清楚鳳崗地理位置的特殊性。
有多特殊？一句話概括：「遠」東莞，近深圳。
2465平方公裡的東莞地界上，沒有設區，沒有中心，只有4個街道和28個鎮。
鳳崗，是28個鎮之一，地處東莞最南部，與深圳北部接壤。
因地理位置限制，鳳崗在東莞很不得寵，去年1月份，東莞出臺了最新的城市規劃，打造三個都市中心——中心城區、松山湖、濱海灣新區。
中心城區包括莞城、東城、南城、萬江4個街道；
松山湖就是以松山湖產業科技園為核心的片區；
濱海灣新區包括長安新區板塊、沙角地區板塊、威遠島板塊3大版塊。
下圖是這三大中心的大致位置，可以看出，東莞的發展重點在西部，離鳳崗都有相當一段距離。也就是說，東莞要做大做強，鳳崗的重要性，微乎其微。
▲三大中心區位置示意圖，為大致標註圖源網絡
但是，鳳崗與深圳的關係就密切多了。
鳳崗像一把錐子，直插深圳腹地，東、南、西三面，分別緊鄰深圳龍崗、橫崗、平湖和觀瀾。
很多人形象的稱鳳崗為「深圳裡」。
▲鳳崗像一把錐子，直插深圳圖源網絡
地緣優勢，使得鳳崗比坪山更近福田CBD。
查詢高德地圖，從坪山到福田平安金融中心，自駕時間為1小時9分鐘；而從鳳崗到福田平安金融中心，自駕時間僅為47分鐘。
鳳崗到福田
坪山到福田
按照這種地理位置，在一開始進行行政區域劃分的時候，鳳崗其實應該被划進深圳，但是由於地形原因，從龍崗到龍華，與坪山接壤的沿線，有山脈為天然屏障，更有利於邊防，所以最初才將鳳崗劃在了東莞。
通過對比可以發現，鳳崗雖然隸屬於東莞，但其實更近深圳。
PART.2
鳳崗房價破3望4
深圳購買力是最大支撐
「遠」東莞，近深圳，給樓市帶來的一個最明顯的影響就是：鳳崗的房價取決於深圳的購買力，而不是東莞的購買力。
鳳崗總面積82.5平方公裡，全市排名第15，2018年常住人口35萬，全市排名第7。
面積和人口都不在前列，經濟實力也平平無奇：
◆根據官方最新公布的數據，2017年，鳳崗GDP273.2億，在全市排名第10，與第一名虎門（563億），差了2倍多；
◆2018年，鳳崗GDP294.8億，在全市排名第10，與2017年排名一致，總量有小幅增長，但與第一名虎門（635.8億）的差距有所拉大，差了2.16倍。
▲鳳崗2018年GDP排名 圖源網絡
鳳崗這個GDP水平，按照等級劃分，隸屬東莞第三梯隊，與老大哥虎門之間，差了半個松山湖。
雖說鳳崗面積、人口、經濟三大底子在全市資質平平，但房價表現卻遙遙領先，2015年，是東莞第一個破2的鎮區。
下圖是鳳崗和東莞從2014年至今年3月份的房價走勢，可以看出，鳳崗的房價一直高於東莞平均水平。
當下，根據中原房價地圖顯示，鳳崗依然以26326元/平的二手房單價，位居東莞首位。
▲中原3月18日截圖 鳳崗二手房均價：26326元/平
前段時間，萬科四季花城的最新備案單價已經破了3萬，又將鳳崗的房價拉到了一個新水平。
經濟和人口都不是東莞的最強階梯，為什麼房價卻如此高揚？靠的就是地緣優勢，贏得的深圳客戶。
早在2015年，東莞市統計局數據顯示，東莞新房成交，深圳客戶貢獻了60%左右的成交量。這一現象延續至今，在臨深的鳳崗尤其明顯，去年四季度，鳳崗兩個新開樓盤，深圳客最高佔比80%。
◆9月6日，鳳崗碧桂園開盤，推房102套，均價約2.7萬元/平方米，成交客戶中，東莞本地客佔比60%，深圳客佔比40%。
◆10月1日，鳳崗萬科四季花城推房145套，均價約2.9萬元/平方米。成交客戶中，鳳崗本土客佔比20%，深圳客佔比達80%！
毫不誇張的說，鳳崗的房價，其實都是深圳的購買力支撐起來的。
PART.3
鳳崗房價還有漲幅空間嗎？
當下來看，很難
那麼，備受深圳客青睞的鳳崗，房價還會有大的增長空間嗎？
當下來看，很難，因為價差太小。
首先，需要明確一個問題，買鳳崗的人，是為了住還是為了投資。
下圖是騰訊微樓市深圳的一個調查，超60%的人都認為，深圳客買東莞的最大原因是，買不起深圳，只能去東莞。
▲圖源騰訊微樓市深圳
其實這也是深圳客買鳳崗的原因，深圳房價實在太高了，買不起，只能買到鳳崗，畢竟鳳崗比坪山離深圳中心區都近，雖然是不同的城市，但交通距離很短。
但是現在，鳳崗被深圳客青睞的價格優勢正在逐步消失，對鳳崗2.6萬的二手房均價往下細分，會發現鳳崗房價分化比較明顯。
大致以龍平路為界，把雁田與官井頭這一側定位為臨深，油甘埔往鳳崗沃爾瑪方向定位為次臨深，可以發現，臨深房價比次臨深房價明顯高了一個階梯。
▲中原3月18日截圖鳳崗的臨深與次臨深
臨深項目中，大運城邦最負盛名，因與龍崗僅一步之遙而備受矚目。
中原數據顯示，大運城邦二期二手房掛牌價普遍已經破3萬，這個價格是什麼水平？對比一下龍崗就知道了。
根據中原房價地圖，龍崗現在的二手房均價在4.2萬，除了坂田二手房均價高達5.7萬外，平湖、布吉、橫崗、龍崗中心城在3.4-3.9萬，坪地僅在2.2萬。
▲中原3月18日截圖
可以發現，鳳崗的部分房價已經追超了龍崗部分片區，再來看一下鳳崗近幾年的房價走勢圖：
2014年到2016年，鳳崗房價漲幅明顯，隨後便進入平緩上升趨勢，近3年，漲幅十分微弱，基本處於橫盤。
而這將是鳳崗很長一段時間的走勢，因為以當下的情況來看，鳳崗的價差優勢已經十分微弱，樓市後勁不足，橫盤是大概率事件，投資者不建議入場。
但是，鳳崗存在幾個變數，倘若落定，或許能改變鳳崗的命運。
PART.4
鳳崗的變數和機遇
變數1，鳳崗是否被深圳擴容。
上一篇文章我們詳細分析了鳳崗被深圳擴容的可能性，雖然可能性很大，但在政府官方文件落地之前，也終究只是可能。
擴容是否落地，就是鳳崗最大的變數之一。
倘若被擴容，鳳崗的城市地位會大幅提升，城市規劃、城市界面、交通設施等都會有很多大動作。
而且鳳崗本就是深圳縮短東西互通時空距離的必經之地，到時候打破交通壁壘，鳳崗的價值勢必迎來一輪新的洗牌。
▲圖源網絡
變數2，深圳10號鳳崗延長線能否落地。
鳳崗樓市，受深圳10號線東延段擺布已久。
深圳10號線東延段（即慣稱的10號線鳳崗段）接通鳳崗與大運新城，與深圳地鐵16號線接駁，它的動向一直深深牽動深圳上班族在鳳崗置業的神經。
▲圖源網絡
10號線鳳崗段一直很神秘，早在2017年就出現在深圳地鐵四期規劃環評報告中。
去年6月份，東莞陽光問政平臺市軌道交通局也給出消息：10號線鳳崗段站點調整為5個站：大運城邦站、官井頭站、油甘埔站、龍平東路站及龍平西路站。
但是在隨後的10月份，最新發布的深圳地鐵四期建設規劃中，10號線鳳崗段又被撤銷了。官方給出的原因是，協調難度大。
而就在我們準備發稿前，又看到家在深圳網友@MGmama爆料：10號線鳳崗段工程還在繼續中，目前正在工程勘察階段。
▲圖片來源：網友@MGmama
經查詢，3月11日，中國國際招標網採招網公示的招標結果中，的確有10號線鳳崗段的身影。
可見，深圳10號線鳳崗段一直忽明忽暗，但種種消息顯示，這條線路應該仍在逐步推進中，只是還沒有明確落實。
其實，深圳10號鳳崗延長線自傳出消息，一直都是刺激鳳崗樓市的一個重要因素，接下來如果雙方政府能達成一致，將此條線路明確動工時間，鳳崗樓市將徹底迎來「柳暗花明」。
變數之外，鳳崗還有一個貫穿樓市發展的機遇：深圳「外溢」紅利。
前文也說了，鳳崗的房價支撐主要是深圳購買力，最大的優勢就是與深圳的價差，如今價差優勢雖然幾乎不復存在，但未來，價差優勢會再度出現。
深圳樓市的火熱有目共睹，熱點片區房價一路攀升，隨著先行示範區的建設，深圳的房價，不可避免的還會一步步抬升，這是優質資源被爭奪發生的必然結果。
等深圳的房價再上一個階梯，與鳳崗的房價價差再一步拉大，鳳崗又將承接新一批的深圳外溢客群，迎來新的機遇。
但變數也好、機遇也罷，目前來看，都是長線紅利，在此奉勸一句，如果想在鳳崗樓市掘金，要做好打持久戰的準備！現在，還沒到最佳入場時機。
-End-
文丨果殼
主編丨劉二磊
總編輯丨陶文杰
【深圳熱盤系列】
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