跨界醫療又成房企心頭好。近日，融創中國戰略投資強森醫療的消息讓「地產+醫療」再次走進大眾視野。據悉，雙方將攜手在城市醫療配套及醫療康養領域展開全面合作。
近幾年，人口老齡化加劇，慢性病患病人數大幅攀升，亞健康幾乎成為所有年齡層的共同困擾。同時，經濟的快速增長與人均收入的增加讓人們對生活質量的要求不斷提升。這些變化將潛在的巨大醫療健康需求引爆，促使大健康產業邁入黃金髮展期。
2020年，新冠肺炎疫情日益提升著人們對健康的關注度，全國乃至全球都在討論如何預防流行性病毒，如何建立健康信息管理體系等問題。其中，頗受關注的新冠肺炎疫苗的研製，正是大健康產業中的重要一環。
聚焦房地產行業，疫情防控期間在醫療等大健康領域有布局的房企表現突出。目前，「地產+醫療」大健康模式是醫療健康服務落地的重要形式，成為房企轉型升級的契機。截至目前，已有數十家房企斥巨資跨界醫療，包括碧桂園、恆大、萬科、保利、綠城集團、萬達集團、遠洋等。
01
大健康產業有待發展
近年來，有關健康服務產業的政策暖風一再吹來。
早在2013年，國務院就發布了《國務院關於促進健康服務業發展的若干意見》，提出到2020年，基本建立覆蓋全生命周期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系，打造一批知名品牌和良性循環的健康服務產業集群。健康服務業總規模達到8萬億元以上，成為推動經濟社會持續發展的重要力量。
2016年10月，中共中央、國務院印發了《「健康中國2030」規劃綱要》，其中單列「推進健康中國建設」一章，將健康上升至國家戰略層面。
該綱要明確，優先支持社會力量舉辦非營利性醫療機構，推進和實現非營利性民營醫院與公立醫院同等待遇。在業內看來，此舉既與民生關聯緊密，又深遠影響了醫療行業的方向，尤其對我國民營高端醫療帶來重大利好。
2017年，黨的十九大提出「實施健康中國戰略」。戰略基於人民群眾對美好生活的需求，旨在全面提高人民健康水平、促進人民健康發展，為新時代建設健康中國明確了具體落實方案。
2018年8月，國務院辦公廳發布《深化醫藥衛生體制改革2018年下半年重點工作任務》，針對醫療、醫保、醫藥三醫聯動，聚焦解決看病難、看病貴等重點難點問題。
其中提到，要促進社會辦醫加快發展，優化社會辦醫療機構跨部門審批工作。允許公立醫院與民營醫院合作，通過醫療聯合體、分級診療等形式帶動支持社會辦醫發展。
此外，積極穩妥推進醫師多點執業，完善備案制，加快推動醫療責任險發展，同步完善監管機制。
事實上，隨著醫改的縱深推進，為滿足群眾多層次醫療服務的需求，我國早已顯現出對醫療產業的扶持意圖，鼓勵社會辦醫，提供多層次、多樣化醫療服務，與公立醫院綜合改革並行一直是整個工作的重點任務。
何為大健康？資料顯示，大健康包括了醫療服務、藥品、醫療器械、可穿戴健康設備、理療、美容、保健食品、健康食品、體育休閒、健康檢測、養生、健康家居、有機農業等，是繼信息技術產業之後第五波經濟浪潮的新支柱。
大健康產業指的是與健康相關的綜合產業集群，按照大健康產業鏈，可分為超前端、前端、中端、後端、超後端5個環節。
其中，超前端主要為生物醫藥、藥品發展等。前端指的是健康管理、健康信息管理、疾病預防等。中端主要指專業醫療等相關服務。後端主要是指康復理療、康養結合等相關服務。超後端主要指養老社區等服務。
專家表示，大健康產業包含的內容和服務客戶群體廣泛，發展前景良好。但目前我國大健康產業由於資源分散，不夠聚合，未能形成供應規模。此外，我國大部分人群「未富先老」，且對大健康產業的認知僅僅停留在「治病救人」的階段，願意為健康付費的人群比例不多。
我國大健康產業服務能力與美國等發達國家仍有較大差距，尤其是醫療服務理念的傳播度在我國仍然不高，以美國Mayo Clinic酒店式醫療服務為例，以酒店作為病房、醫生作為服務生為病患服務的理念在我國尚不能獲得普遍認可。我國大健康產業發展仍處在初步發展階段。
02
房企「佔座」大健康
雖然大健康產業有資金投入大、專業門檻高、收益慢3大特點，但因其發展空間大、現金流穩定，還是吸引了許多資本湧入。大健康產業與房地產業務較強的關聯度和協同性，還使得越來越多的房企紛紛布局醫養圈，進行跨界經營。
2014年前後，各地政府開始規劃發展大健康產業。全國多個城市對大健康產業的產業園區進行了規劃，如濟南藥谷、大坦沙國際醫療健康城。
大健康產業的規劃發展離不開房企的參與。同時，這一階段正是房企進軍產業園區的關鍵時期。
2014年，申銀萬國證券發布《地產白銀時代：跨界轉型方興未艾——房地產行業跨界轉型系列研究之一》顯示，142家上市房企中，41家房企已經或正在轉型，主要涉及醫療(含養老)、「網際網路+」、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環保8大方向，其中涉及醫療（含養老）方面的企業數目最多，達到13家。
2016年1月，萬達集團宣布投資150億元，在上海、成都、青島建設3座綜合性國際醫院，並引進英國國際醫院集團（IHG），醫院中文名定為「英慈萬達國際醫院」。
這是國內房地產「土豪」與國際「高洋上」醫療機構的又一次跨界、跨國組合，上百億元的大手筆投資，不僅刷新了國內企業在醫療行業的單筆投資紀錄，更成為彼時房企轉型醫療的新案例。
2017年8月，萬達集團宣布成立大健康集團，這是繼萬達商業、萬達文化、萬達網絡、萬達金融之後，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達集團在戰略層面已明確了重點發力大健康產業，輕資產運營。
2019年1月的集團年會上，萬達集團董事長王健林宣布萬達集團在2019年要完全剝離房地產業務，並提出正式向大健康產業全面進軍。
同年5月，廣州黃埔長嶺居出讓一宗商業兼醫療用地，地塊被萬達地產集團有限公司以總價13.4億元拿下，擬建國際醫院及康養項目。此舉被認為是萬達集團在踐行集團之前提出的進軍大健康產業。
融僑集團是另一個試水者。2019年1月，融僑集團宣布入股同道醫師集團，此舉意味著融僑集團在大健康醫療產業鏈中，又邁進了一步。據悉，融僑集團計劃投資超50億元進入醫療領域，發展醫療、康體、保健、養老、護理等大健康醫療體系。
而像恆大、萬科等企業雖然也有投資、併購或自建醫院，但他們沒有像萬達集團一樣完全剝離房地產業務，而更多地是走「地產+醫療健康配套」泛健康的路子。
作為國內最早向醫療大健康轉型的房企之一，恆大切入細分領域，在嘗試過建設高端醫療機構、與保險金融機構合作推出醫療服務和醫療保險之後，恆大最終走向了「家庭式」地產模式，「恆大養生谷」已成為了恆大轉型中的拳頭產品。「恆大養生谷」在住宅的基礎上，融合了醫療保險、高端醫療、健康管理和康養服務等。
這麼做的還有華潤集團，「華潤理想國」項目在玩法上基本跟恆大如出一轍。然而，「地產+醫療健康」的重點應是「醫療健康」，而非「地產」。
有業內人士表示，從本質上來看這種模式還是沒能跳出「房地產+」的概念，當然這麼做也並不是說房企在「玩概念」，但若將這類模式上升到提升城市基礎醫療水平、解決看病難的這一高度又難以服眾，這些房企的主要目的還是為了「房地產行業下半場」布局，提高樓盤的溢價。
除積極布局大健康產業之外，部分房企則試圖為養老地產鋪路，萬科、保利、遠洋、綠城集團是其中戰略意圖最明確的房企。
何為養老地產？資料顯示，養老地產客群集中在55歲以上，包括健康老人與非健康老人兩大類，其中非健康老人又分為多個等級，比如生活尚能自理老人、不能自理老人、臨終關懷老人等。根據老年人身體所處階段，會有持續照料退休社區、日間照料社區等不同的產品形式。
萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。自2010年推行住宅產業化、商業地產、養老地產3大戰略後，萬科已在杭州、北京等多個項目進行了養老地產的相關嘗試。
2016年，萬科養老部門計劃與北京市國企北控集團合作推出怡園光熙長者公寓。
2017年年底，萬科旗下的首個醫療項目廣州蕙心醫院舉行開業儀式，這是萬科進入康復醫療板塊的首次探索。
截至2018年，萬科的養老項目為170個左右，基本都處於虧損狀態，但這似乎絲毫沒有動搖萬科布局養老產業的決心。
2017年3月，萬科董事會主席鬱亮表示，「目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛『發芽』，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。」
保利地產算是首批進軍養老產業的企業之一，也是投入資源最多的一家。從2012年開始，全面性地布局養老產業，以居家養老、社區養老和機構養老「三位一體」養老模式覆蓋中國式養老需求。
此外，保利還以「中國國際老齡產業博覽會」為平臺，成立「中國養老適老產業聯盟」，整合行業資源。按照計劃，經過培育將形成養老服務機構、護理培訓機構、適老化住宅、養老產業研究中心、醫療資源在內的產業鏈生態系統。
遠洋地產則通過與國際知名養老服務商合作的方式發力養老產業。
2013年，其與哥倫比亞太平洋公司、美國養老服務商Emeritus集團籤署協議，共同組建中外合資企業進行開發和經營。同年，遠洋首個養老產品「椿萱茂」在北京落地，其主要打造長者社區、老年公寓、照料中心3條產品線，為老年人提供全生命周期服務。遠洋地產總裁李明表示，未來養老在戰略上或成為遠洋地產的主要業務之一。
綠城集團在健康生態體系的搭建之外，很大一部分精力用於為其養老產業籌謀。2018年12月17日，綠城中國發公告稱，其全資附屬公司綠城房產集團有限公司與賣方訂立轉讓協議，以27.18億元現金代價收購百年人壽保險股份有限公司11.55%股權。
對於收購理由，綠城中國稱，人壽保險牌照具有獨特的資本投資價值。此外，綠城中國的主要顧客群（即物業買方）與百年人壽保險股份有限公司的保障型保險顧客群具有一定重疊，預期將會有交叉銷售的潛力，產生協同效應。
不過，有業內人士表示，入股險資，除了財務投資回報，綠城中國還有更深層次考慮，比如探討雙方在養老產業、在康養小鎮方面的深度合作，若結合得好，將形成綠城集團「醫養險」三者結合的新產品線。
03
風險與收益並存
事實上，房企轉型的概念早在2009年就已經浮現，現已過去將近11年，很多房企都在尋求房地產之外的發展方向。為什麼這些房企都選擇了向大健康產業轉型，這是一個值得探討的話題。
部分房企之所以積極向大健康產業謀求轉型，除了緊貼政策導向，業內普遍認為，首先是因為健康領域在國內還是一片具有巨大市場潛力的新興市場之一。更重要的是房地產行業「躺著賺錢」的時代結束了，其利潤空間進一步縮小，他們也想抓住這片巨大的市場早早布局。
統計數據顯示，中國醫療市場現在佔GDP的3.5%，將來會達到6%~7%，其中高端醫療和高端醫療企業在國內醫療市場是最欠缺的。
商業保險的普及將推動高端醫療消費。有機構預測，未來幾年，國內民營醫療服務機構佔比預計將達25%~30%。不僅如此，利潤方面，來自克而瑞的數據顯示，部分管理高效的民營醫院可帶來高達30%~40%的毛利空間，甚至可實現15%~20%的淨利率。
在上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，國家明確提出「健康服務業」的概念，背後是對後續新興產業的具體規劃。對房企來說，在尋找新興領域方面，也會格外重視此領域，因為這背後可能預示著各類優惠政策的出臺。
海通證券發布的《房地產服務產業鏈系列報告——醫療地產》顯示，相對於其他企業進入醫療領域而言，開發商介入醫院等產業具備一定優勢，主要表現在：醫療或醫院等項目前期投入大，需要較強資金運作和雄厚資金實力，房地產資金實力相對雄厚，大型房地產企業本身可以將醫療等資源與住宅社區結合，實現雙贏。
還有專家認為，房企進入大健康產業有其先天優勢，主要是因為房企通過地產開發銷售積累了大量潛在客戶，可以通過住宅項目的規模化發展並以其為流量入口對接大健康產業。在資金等方面房企也具有傳統醫療機構不具備的優勢。
另外，對於房企而言，他們已經習慣了高利潤，且不缺資本，所以對於轉型方向的選擇更偏向於準入門檻高且利潤附加值高的行業，醫療大健康無疑具備初始投入巨大但回報率高且穩定的特點。
另有熟悉行業的人士認為，房企「佔座」大健康產業，其「醉翁之意不在酒」，最終目的還是服務於房地產行業。
那麼，為何說房企進軍醫療大健康是「醉翁之意不在酒」呢？
該人士表示，醫療大健康產業可以與各家房企的樓盤、小區形成聯動效應，以提高自己樓盤的附加價值。
房企融資成本通常很高，而非地產融資成本比地產低，涉足醫療領域有利於房企減少融資成本。並且，像醫療養老等產業大多和金融機構掛鈎，比如保險業，這也有利於房企融到長周期資金。此外，因為大健康產業是國家扶持的行業，在一定程度上可以降低拿地的難度。
「在房企大肆建設醫院、養老院之後，將那些房企劃分為醫療大健康企業好像也不太合適，只能當成是涉醫地產企業罷了。」該人士說道。
「其實，這種『套路』在房企中已不是第一次出現了，在很多年前就有『地產+教育』的說法，通俗的說法就是『學區房』。雖然『學區房』的概念不是由房企提出，是市場的衍生品，但時至今日『學區房』顯然讓一些房企賺了不少錢，所以現在『地產+大健康』的概念同樣又讓房企興奮了起來。」
醫療行業從來都是一個高風險的行業，這些高調進入大健康領域的房企似乎都對自己信心滿滿，但所謂「常在河邊走，哪有不溼鞋」。一件件醫療行業的負面事件都深刻說明了大健康領域並不好「混」，房企想要做好還需看清本質。
首先，大健康領域無論是建醫院還是做藥品、保健品，又或是做養老服務，都是一個長周期的過程，並不像傳統房地產開發一樣從拿地到建設再售賣這麼簡單。在這種長周期的醫療環境下如何實現快速突破，都是房企轉型大健康所會面臨的問題。
其次，高風險、高門檻的大健康產業，哪怕是看似最為穩妥的「養老地產+醫療服務」，也存在著「死亡之谷」。養老地產不同於傳統地產模式，還需考慮後期服務。
另外「地產+養老」的模式更多地被消費者看成只是房企的宣傳手段，這使得養老地產空置的新聞幾乎跟開業的報導一樣多，乘興而來、敗興而歸的不在少數。
最後，大健康產業是一個多利益相關方的閉環。單是一個看病買藥的過程，就會經歷到藥企、物流、醫院、醫生再到醫保、社保，已經不再是患者與醫院的一對一關係，這遠比房地產企業建樓、賣樓來得複雜，之前房地產企業用來直接對接顧客的那一套方法在大健康領域是行不通的。
此外，在投入與產出比方面，醫療行業與房地產行業截然不同。
房地產行業是周轉快、利潤高。而醫療是長期投入、持續運營、回報周期長。這導致目前大部分進入醫療行業的房企，尚未形成成熟的商業模式和運營模式。與直接投資醫院相比，醫養結合的盈利也不容易。來自戴德梁行的一份研究報告指出，養生養老健康產業投資大、退出難，具有較高的專業度，作為新興行業，專業人才匱乏、盈利模式不成熟、產業鏈不完善、各項成本偏高。
北京中醫藥大學附屬東直門醫院某專家認為，房企貿然進入醫療領域很難成功。他認為房企在養生、養老、護理、社區共享健康小屋、特色專科診療等方面的機會可能比進入綜合性醫院更好。
業內認為，大健康產業現在雖被看成市場「藍海」，也符合房企轉型的各類條件，但是房企也需要找準重心。從目前市場情況來看，還沒有形成一個標準的「樣板市場」。多模式、多渠道布局是大多數房產企業轉型所走的路子，房企想要在大健康領域分得一杯羹，就必須拋棄過去高周轉、賺快錢的想法，重視商業模式創新、產業資源整合、專業人才隊伍建設以及後期的可持續運營能力，做好打持久戰的準備。
主編：周麗
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