先找到正確的策略定位，再達到精彩的空間設計，讓存量商業改造枯木逢春，而非又一次的覆車之軌。
挑戰與機遇總是同生共存，商業地產的世界裡，同質化的加劇、電商的崛起、消費群體和消費習慣的變化，無時無刻不在撼動著時代的走向，不管是購物中心、商場、還是商業街，存量商業的發展既面臨著挑戰，又充滿著機遇，有的固守傳統，在掙扎中消亡，有的積極轉變，在拐點中重生。而這種求變，早在十幾年前就悄然生發，那時候更常見的叫法是「舊改」，空間印象也是從那時起在「舊樓改造，存量提升」的路上邁開步子。
牛津街 | 一筆英倫風煥新老街，書寫珠海商業街傳奇珠海，12000㎡
水灣酒吧街 | 老舊超市街變身夜蒲聖地珠海，15000㎡
城市客棧 | 陳舊工業記憶的重組升值珠海，12000㎡
老舊項目之所以徘徊在淘汰邊緣往往是其起初沒有正確的定位或者已經不合時宜，升級改造意味著要重新定位和招商；老舊物業往往存在許多空間體驗的硬傷，我們需要構建一個不遜於新建物業甚至在某些方面獨具特色的消費空間……撮要刪繁，我們不難找到前期工作需要解決的3個問題，①定位的問題②設計的問題③定位與設計割裂的問題。先定位正確，再設計精彩，是每一個商業地產項目設計的正確思路，不管是新建物業還是存量物業。
民國範兒休閒文化港工業區舊樓的涅槃黃埔印象廣州黃埔，10325㎡
這是空間印象六年多前的項目，位於廣州黃埔東部工業區深處的商業集中地，狹長式的布局，廢棄的鐵皮棚，幾棟沉澱在歷史裡的舊建築，如何重獲新生？
▲ 黃埔印象改造前我們利用策略+設計的力量，從項目的本土文脈延續入手，通過挖掘區域的時代精神，結合政府的發展政策，用最適宜的成本，打造了新的商業聚合點，填補了當地缺乏商業聚集中心的缺口，幫助項目獲得新生。唯有區域資源、地緣文化和本土歷史文脈是無法被他人複製的，項目處於廣州開發區內，與黃埔軍校紀念館在同一個區域，設計師腦海中立即浮現出極具民國範兒的商業街區場景：黃埔情懷與民國範兒，一個有追求有夢想的商業街區；時間與空間雙向行走，一個有故事的商業綜合體；一站式時尚生活體驗，酒店、美食、購物、KTV、寫字樓。
黃埔印象的改造設計，融合了東西方文化的內涵，建築中有歐式的柱子，拱券的梁，中式的青磚，展現民國時期「西風東漸，洋為中用」的精神。舊工業建築經過修整、翻新、改造直至改變功能後，重新煥發活力，有利於城市生態環境，益於保持城市的固有文脈，並創造與時代感相符的城市新空間。改造方案出來後，自然是政府、投資方、市場三方皆大歡喜。項目圍牆還沒打出，鋪面已經預訂一空。幾個月後，政府也下來紅頭文件：黃埔印象被評為黃埔區國家電子商務示範基地……
在今天的消費升級以及商業存量時代到來之際，消費者越來越注重消費體驗以及購物中心、商業街區的色彩、變化和可玩性，而大多老舊項目缺乏吸引力和核心競爭力，因而「城市更新」、存量商業改造正成為了商業地產行業的主跑道。萬億級規模的「存量改造」機遇看似誘人，卻並不好「啃」。如何讓存量商業項目「起死回生」，如何創造新拐點，生發新轉機？策略+設計是第一步！下面我們想通過空間印象近幾年操盤過的幾個存量改造案例來分享一下——
十年萬象城，一座上市裡，2小時6億開盤盛況上市裡煙臺，50000㎡
10，項目原名為「萬象城」（是煙臺當地的「萬象城」），這個案名已存在10年之久。
1，一座上市裡，我們以老煙臺人的集體記憶為引爆點，把在市調中得知的煙臺人老話「上市裡」作為本案的全新案名，製造戲劇衝突與話題焦點，為「祥隆上市裡」商業街區重新規劃出「一裡九街五大主入口及廣場六大次入口兩大內街主廣場」的品牌版圖，在策略先行下進行整體商業氛圍營造一體化設計，打造煙臺首個全文創的文化休閒購物體驗館。
2、6億，激發創業者與品牌商的想像和投資熱情是商業設計的本質。項目開盤當日，近300套商鋪，2小時內，80%去化率，6億成交額，如此商業開盤佳績驚豔了整個煙臺。
首個碼頭文化體驗街區street mall桫欏灣海口，36038㎡
項目位於海口最繁華的美蘭區，但遠離核心商圈，所在地商業氛圍黯淡。在考察海口的商業環境後，我們發現了機會，海口商業與其城市發達程度極度不匹配，還處在第一代街鋪和百貨過渡到複合型購物中心的進程中，存量及增量都存在同質化嚴重的問題，功能單一，購物體驗感匱乏。如何建立新類別、進行差異化定位及差異化空間設計？打造自帶流量的潮流目的地？
▲ 桫欏灣改造前策略團隊把人群鎖定在80後、90後，並結合海口海洋城市的特別，提出打造「海口首個碼頭文化體驗街區」的定位。作為南中國重要的海濱旅遊城市，碼頭文化內含了一種包容與開放的精神。圍繞航海與碼頭文化進行建築與商業的發散，是一個不錯的思路。我們提取輪船主題與碼頭元素，植入原有建築，營造集年輕、個性、時尚、娛樂於一街的城市標籤，圍繞航海與碼頭文化進行建築與商業的發散，大膽的用色，誇張的造型，貨櫃、纜繩柱、船殼等主題元素的提取形成建築符號，讓空間有更多表情。
商業的正確定位與空間的精彩落地，讓桫欏灣的招商如魚得水。截至2018年中旬，桫欏灣已進駐國內外知名品牌110多家， 其中特色餐飲56家、 休閒娛樂19家、 精品零售30家、 藝術中心6家。開業至今，桫欏灣已成為海口一個具有地標性的商業街區，多次參與舉辦各類活動、競賽、獲得了社會群眾的熱烈反響，各入駐商家也嘗得了客流的甜頭。同時桫欏灣商業項目為當地解決就業人口1500多人，年銷售額為3個多億， 每年為國家創稅500萬元。各項數據顯示桫欏灣的業績蒸蒸日上。
中國首個全場景重現式城市文旅 6D娛購樂園中房啟彩廣場嘉興，110000㎡
我們常說：「每一座城市都需要一條經典的、具有本土特色的、時尚的商業街來代言。」許多商業地產都面臨著「特色危機」，其實不管是商業街，還是購物中心、商業綜合體，其所在的城市就是最好的「特色寶庫」，深挖在地文化、弘揚本土文化是我們在打造商業地產時始終貫徹的設計內核。
▲ 中房啟彩廣場改造前嘉興，一座厚重卻低調的城市，兩千多年的人文歷史積澱成獨屬嘉興的風韻，層巒疊嶂的山光中蘊藏著一池清麗婉轉；鍾靈毓秀，這裡曾湧現出許多活躍於文化界、藝術屆、學術界的名人；開天闢地，給嘉興烙下無法磨滅印記的，還是1921年在南湖蕩漾的微波上開啟的那場波瀾壯闊的歷史，那隻小船在湖面上倒映出的紅色故事。中房啟彩廣場的故事就從這艘紅船開始講起。
紅色文化、名人故事、江南水鄉，這一切都是嘉興的魅力所在，如此豐腴的人文土壤必能滋養出精彩的文旅項目。然而我們發現文旅項目正是嘉興所缺乏的，於是順勢而為，把中房啟彩廣場打造成中國首個全場景重現式城市文旅，6D娛購樂園。在項目整體定位以下又分別有四大特色主題——中國首個紅色文化6D主題體驗館；中國首個名人文化全場景體驗商街；嘉興首個詩畫浙江主題城市奧萊；嘉興首個全景兒童主題遊樂購物樂園。
摩登重構生活，中國首個解構摩登元素的城市文旅 娛購公園摩都貴陽，330000㎡
▲ 摩都改造前我們從項目自身建築特色及品牌特色出發，順勢而為，從更摩登更時尚更國際化上去尋找突破口，以魔都起文，以摩登文化帶旅，以旅興商，打造全國首個解構摩登元素的城市文旅、娛購公園。我們引入世界四大魔都的符號、精髓，用波普藝術的形式，對摩登符號進行剖析、解構、重組、調侃、幽默、再創造，通過解構摩登元素重塑一種新的摩登。
項目在貴陽這喀斯特地貌上，臺地、錯層、起坡、內部有山體，平面布局非常複雜，單單釐清動線和組團就要比一般項目付出多倍的時間和心思，這樣分組團設計出來的空間才不致於讓消費者迷失，利用不同組團的設計策略營造空間感，同步設計與組團品牌調性相適配的導視設計，一體化設計，才能達到逛街的動感與層次感分明的目的。
圍繞著核心策略，我們梳理出摩都的品牌版圖——九曲摩街、英格萊街、新宿町、第六大道、春葉塬、龍裡口、諾丁山、夜上海。在空間設計上用波普的藝術手法通過解構已有的摩登元素重塑一種新的摩登，並以這種手法貫穿整個項目一體化設計的各個環節。
電影美學與空間體驗撞擊出新的商業生機梅瀾坊長沙，18000㎡
梅瀾坊商業街區，位於長沙梅溪湖國際新城，地處梅溪湖北岸，擁有千米核心湖岸線，臨近梅溪湖國際文化藝術中心、覽秀城、梅溪湖音樂噴泉、嶽麓山桃花嶺森林公園、大學城等，自然文化氣息濃鬱，然而項目原先整體缺乏主體性及昭示性，難以有效吸引人流，形成吸睛駐足，及空間串聯與引導作用，缺乏形象認知度與互動體驗性，空間導視系統形象偏弱，美觀性一般且種類單一，綠化及軟性裝飾的缺失也讓商業氛圍冷淡。
於商業而言，要想實現可持續發展，就必須贏得消費者的心，體驗感強、互動性好，吸引人、留住人的空間才能達到商業上的成功。梅瀾坊商業街改造方案的靈感來源於影片《盜夢空間》，片中一幕幕虛實難辨的影像讓人深陷其中，欲罷不能。設計師構想，把超現實主義的概念運用到商業空間中，結合梅溪湖畔的自然生態氣息，以視錯覺的手法打造各種互動體驗裝置和美陳小品，創造出新奇特的體驗感空間，塑造項目靈魂，製造引擎，吸引人流，為人們帶來一個新鮮另類的第三生活空間。
從傳統商場到安徽首個室內文創主題街區的進階姆咪谷合肥，6700㎡
項目位於新地購物中心5樓，儘管地處合肥繁華商圈，但是原來的新地購物中心整體空間和業態仍處於傳統商場的模式，人流達不到理想的狀態，在各方競爭衝擊下的每況愈下促使業主力求轉型，破舊立新。
消費者已然對同質化購物中心產生免疫力，當體驗經濟下先製造出衝動，再順便買買買的時代來臨時，我們是否該回歸情感，為消費者創造豐富的主題場景，提供良好的空間體驗，讓體驗與消費相互促進。購物中心遍地開花，項目周邊更不乏萬象城、銀泰、萬達……必須走差異化路線，異軍突起。
我們在市調中當地不乏具有文創思想的人，缺的是一片可供他們種植創意的沃土，文創主題應運而生，儘管項目所在地其他購物中心已有文創業態，但缺乏一個從定位、策略、品牌、業態、空間一體化的文創主題空間，於是，在新地購物中心這一傳統商業裡開出了一朵絕無僅有的花——安徽首個文創主題室內商業街區。
一個又一個項目的成功改造始終在說明存量盤活的工作思路一定要對——先找到正確的策略定位，再達到精彩的空間設計，從項目整體定位、業態及面積配比、招商招租模擬、投資測算分析、整體規劃設計到建築外觀整改、室內設計、景觀設計、美陳小品設計、品牌形象設計環環相扣，所以，要找到既懂商業又懂市場的設計團隊，破解懂策劃的公司不懂設計，懂設計的院不懂商業之痛。
定位、策劃及空間設計是基本任務，後期商業經營成功與否才是空間價值的兌現。這種標準體現在空間印象的價值觀中：「讓項目成功，讓客戶成功，自己順便成功。」只有當項目和客戶都成功了，設計才是有價值的。所以，設計必須回歸商業本質，精準把握及透徹研究消費者需求、市場現狀以及未來趨勢，唯有這樣，存量商業的改造才會是枯木逢春，而非又一次的覆車之軌。