上兩周披露1月份銷售業績時，岑釗雄應該是欣慰的。相比於其他房企業績普遍下滑時，時代則錄得銷售額同比增長近六成至66億，這也使得其行業中的銷售排位從50徘徊躍升到20上下。
但這位一把手並沒有完全鬆口氣，過去一年，時代邁開收割土地的步伐頻頻落子與押寶舊改，同時也通過發債、配股等融資方式來緩解現金需求。
如今，疫情之下，即便是1月業績的高漲或許也不能拂去時代的焦慮。對於房企們來說，停工停售並無法會阻止債務期限到來。
2月21日，時代中國旗下發債平臺廣州市時代控股集團有限公司發行了2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)，發行金額13.16億元，最高票面利率6.20%。
這是時代中國今年發行的首筆債，募集說明書顯示，資金用途扣除發行費用後擬全部用於償還公司債券。
鼠年首筆債
觀點地產新媒體了解，早在去年7月，證監會批准廣州市時代控股集團有限公司獲準面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣79.16億元的公司債券。
債券採用分期發行方式，首期發行自中國證監會核准發行之日起12個月內完成，其餘各期債券發行自中國證監會核准發行之日起24個月內完成
此次廣州時代控股發行的正是上述債券項下第一期，債券名為廣州市時代控股集團有限公司 2020 年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)，發行總額13.16億元，為無擔保債券。
觀點地產新媒體了解，該期債券牽頭主承銷商為中銀國際證券，聯席主承銷商為西南證券股份有限公司、中山證券。債券將採取分期發行，總規模不超過13.16億元，共設三個品種。
其中，品種一的期限為7年期，附第5年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，票面利率詢價區間為5.5%-7.0%；品種二的期限為5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，票面利率詢價區間為5.0%-6.5%。
品種三的期限為4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，票面利率詢價區間為4.0%-5.5%。
此次發行公告中最終確定債券品種一的票面利率為6.20%，品種二票面利率為5.00%。對比來看，最終發行利率都在詢價區間的中下尾段。
至於募集資金用途，早在去年募集說明書就披露，不超79.16億元的募集金額擬用於償還債務性借款，即償還公司2020 年即將到期或行權的公司債券。
觀點地產新媒體查詢獲悉，2月21日發行的第一期公司債券將用於償還時代於2020年即將到期的公司債券「15時代債」。該債券債務本金為18.16億元，起息日為2015年7月10日，到期日為2020年7月10日，債務成本7.5%，償還本金13.16億元。
通過借新還舊，時代提早地解決了這筆今年7月份到期債務的兌付問題。
值得注意的是，於2020年，時代還將有4筆即將到期的公司債券，均為下半年，分別是8月20日到期的「18時代09」，債務本金22億元，債務成本8.4%；9月8日到期的「17時代02」，本金11億元，成本8.2%。
此外還有10月17日到期的「18時代11」，債務本金17億元，債務成本8.4%；12月10日到期的「18時代13」，本金11億元，成本7.5%。
上述還未兌付的公司債券總金額為61億元，均在此前79.16億元公司債券的擬償還借款額度裡。即是說，不含用於公司發展等其他融資用途，單是償還今年到期的公司債券，時代接下來還會再發行超60億的公司債券。
事實上，自去年以來時代的發債融資步伐明顯加快，尤其是下半年以後，融資品種包括美元債、小公募債、ABS等，整體票面年利率在5.88%—7.7%之間，其中安全性較大、周期較長的美元債是發行較為頻繁的。
至於用途方面則多為新債抵舊債，以及部分用於一般企業用途。
還舊與儲糧
借新還舊背後，是企業債務到期的壓力，也是錢袋子的窘迫。
過去2019年應該是時代花錢最為「大手大腳」的一年。中報顯示，上半年，時代中國以約187.59億元的總成本，通過公開招拍掛、一級開發、合作及收購等模式購入21幅地塊，
而據觀點地產新媒體不完全統計，下半年時代中國再納入7幅地塊(不含舊改)，土地金額約130.86億元，加起來全年拿地金額約318.45億元，較2018年129.67億元的拿地金額增加145.58%。
除公開市場拿地外，時代於2019年共獲得8個舊改項目，其中4個位於廣州、佛山和東莞各有2個。低成本、高利潤的另一面，則是長周期與高資金沉澱。
這樣的拿地開支，對於一家年銷售才剛過600億的房企來說並不輕鬆。可以看到，在銷售上時代也加快了步伐，一改此前的發展緩步。
2019年，時代中國實現783.6億銷售，較2018年605.9億增長29.33%，也如願達成了定下的750億目標。值得一提的是，彼時9月份開啟的「全員賣房」，可以說是時代得以超額完成年目標的一個重要因素。
據悉，截至前8月的時候，時代中國累計合同銷售金額約為431.4億元，完成全年目標的57.52%，單月平均銷售53億元。全民營銷啟動之後的9至12月，時代中國奮起直追，每個月平均銷售超87億元。
除了銷售回流現金，時代中國也通過銀行借款及上文提及的發行債券、資產證券化、配股等方式進行籌錢。
截至去年上半年，時代中國總負債首次破千億，相比2018年底增加142.95億元至1110.52億元，而資產負債率則上升了1.4個百分點至76.37%，淨負債率同比增長3.6個百分點至70.8%。
不過，在負債攀升的同時，可以看到時代的長短債比例較為健康。截至2019年6月30日，時代中國的有息負債總額為501.20億元，同比增長23.51%。其中，短期債務及一年內到期的長期債務為101億元，佔總債務的20%左右，同時現金短債比為2.57，短期償債壓力並不算大。
長債方面，約381.751億元的借款須於兩年至五年內償還，還有約19.156億元的借款須於五年以後償還。
「雖然(短期)債務壓力不大，但是對於中小型的擴張期房企來說，錢永遠是不嫌少的。」一業內人士對觀點地產新媒體稱。其還稱，今年是房企的償債高峰，疊加目前疫情的影響，房企最為重要的是保證現金流，防止債務違約。
據該人士列舉的一組數據，2020年近百家房企到期債務的規模，超過了5000億元。
此外，據觀點地產新媒體觀察，下半年以來時代中國發債成本逐漸有所下降，從去年初的7.63%，到年中的5.88%，再到鼠年首筆公司債，最低票面利率5%。
撇除不同發債工具之間的利率特點，時代中國整體發債利率相比於去年近7.6%有所下降。另悉，去年6月份，由於大量低成本土儲以及舊改優勢，時代中國境外信用評級獲標準普爾提升至「BB-」，境內獲聯合信用評級、中誠信證券提升至「AAA」。
（文章來源：觀點地產網）