| 時間：2020年06月08日 15:30:36 中財網 |
原標題:
15時代債: 廣州市時代控股集團有限公司
15時代債跟蹤評級報告
廣州市時代控股集團有限公司
15
時代債
跟蹤
評級報告
上海新世紀資信評估投資服務有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
跟蹤評級概述
編號：【新世紀
跟蹤
(20
20
)
1
0
0
1
4
4
】
評級對象：
廣州市時代控股集團有限公司
15
時代債
15
時代債
主體
/
展望
/
債項
/
評級時間
本次跟蹤：
AA
+
/
穩定
/AA
+
/20
20
年
6
月
5
日
前次跟蹤：
AA
+
/
穩定
/AA
+
/201
9
年
6
月
25
日
首次評級：
AA
/
穩定
/AA
/2015
年
4
月
22
日
主要財務數據
及指標
項
目
2017
年
201
8
年
201
9
年
金額單位：人民幣億元
母公司
口徑
數據：
貨幣資金
3.80
36.06
16.37
剛性債務
98.9
6
147.37
14
5.68
所有者權益
21.68
2
9.63
5
3.44
經營性現金淨流入量
-
3.78
2
.32
6.85
合併
口徑
數據及指標：
總資產
991.93
1
259.95
1539.69
總負債
647.80
8
59.90
1095.66
剛性債務
246.20
3
27.03
318.43
所有者權益
344.13
4
00.05
444
.04
營業收入
234.64
3
45.60
4
25.51
淨利潤
43.31
5
7.54
6
2.28
經營性現金淨流入量
-
24.6
4
6
1.48
9
4.36
EBITDA
61.52
8
7.77
9
5.39
資產負債率
[%]
65.31
6
8.25
7
1.16
權益資本與剛性債務
比率
[%]
139.77
1
22.33
1
39.45
流動比率
[%]
195.62
189
.21
1
48.55
現金比率
[%]
36.22
4
4.71
2
7.54
利息保障倍數
[
倍
]
4.09
3
.68
2
.95
淨資產收益率
[%]
15.42
1
5.46
1
4.76
經營性現金淨流入量與
流
動負債
比率
[%]
-
6.42
1
1.70
1
2.53
非籌資性現金淨流入量與
負債總額比率
[%]
-
18.63
-
1.00
-
6.75
EBITDA/
利息支出
[
倍
]
4.
18
3
.74
3
.06
EBITDA/
剛性債務
[
倍
]
0.31
0
.31
0
.30
註：
根據
時代控股
經審計的
20
1
7
～
20
1
9
年財務數據整理、計
算。
分析師
覃斌
q
b
@shxsj.com
楊億
y
angyi
@shxsj.com
Tel
：
(021) 63501349 Fax: (021)63500872
上海市漢
口路
398
號華盛大廈
14F
http:
//www.shxsj.com
跟蹤
評級觀點
上海新世紀資信評估投資服務有限公司（簡稱本
評級機構）對
廣州市時代控股集團有限公司（簡
稱「時代控股」、「該公司」或「公司」）及其發行
的
15
時代債跟蹤評級
反映了
2
019
年以來時代控
股
在
業務布
局
、
經營情況
及
資本實力
等方面所取
得的積極變化，同時也反映了公司在
剛性債務擴
張
、
後續資金支出
等方面繼續面臨壓力。
主要
優勢：
. 區域開發經驗豐富
。
時代控股
具備多年房地產
開發經驗，在
粵港澳大灣區
具有較高的市場地
位和知名度，區域市場競爭力較強
。
. 經營情況良好。
跟蹤期內，通過持續實施聚焦
區域、聚焦住宅產品和聚焦剛性需求以及改善
型需求的策略，通過高周轉及高去化的方式，
時代控股
主業保持了較快發展。
近年
公司銷售
規模及銷售金額
持續
提升。
. 後續項目儲備充足。
時代控股在建項目和土地
儲備較為充足，能夠為其未來
3
-
4
年的業務發
展提
供較好保障。
. 資本實力持續增
強
。
時代控股盈利狀況
良好
，
每年均有較大規模的未分配利潤留存
。
同時股
東連續三年增資，進一步增強了公司的資本實
力。
主要
風險：
. 外部環境及行業
政策變化風險
。
時代控股的經
營狀況易受房地產行業政策環境變化的影響，
尤其是
開發
項目的
銷售
去化情況易受外部
政
策
調控
的
影響。
近期新冠肺炎疫情對經濟衝擊
大，或將影響房地產行業的發展。
. 土地儲備和在建項目規模較大
，
剛性債務
規模
擴張
。
時代控股
土地儲備
規模較
大，在建項目
數量
較
多，
未來
面臨
一定
的資
金
支出壓力。公
司
項目開發對外部融資的依賴度較高，
隨著項目
的增加，
整體債務規模或將持續擴大
。
. 城市更新項目開發進度及投資回報不確定性
較
大
。
時代控股
的城市更新項目受城市規劃影響
較
大，
開發周期
較
長，開發進度及投資回報具有一
定不確定性
。
. 合作開發項目風險。
時代控股
部分開發項目採取
合作模式，公司按權益比例投入開發資金和對項
目融資提供擔保，存在一定的
關聯往來
和擔保
，
面臨
一定的關聯帳款回收風險
和代償風險。
. 未來展望
通過對
時代控股
及其發行的上述
債券
主要信用風
險要素的
跟蹤
分析
與評估
，本評級機構
維持
公司
A
A
+
主體信用等級，評級展望為
穩定
；認為上述
債券
還本付息安全性
很高
，並
維持
上述
債券
A
A
+
信用等級。
上海新世紀資信評估投資服務有限公司
廣州市時代控股集團有限公司
15
時代債
跟蹤
評級報告
跟蹤評級原因
按照
廣州市時代控股集團有限公司
15
時代債
信用評級的跟蹤評級安排，
本評級機構根據
時代控股
提供的經審計的
2019
年財務報表及相關經營數據，
對
時代控股
的財務狀況、經營狀況、現金流量及相關風險進行了動態信息收集
和分析，並結合行業發展趨勢等方面因素，
進行了
定期
跟蹤評級。
該公司於
2015
年
7
月公開發行了本金
20
億元人民幣的
15
時代債（簡稱
「本期債券」），債券期限為
5
年，票面利率
6.75%
，附第
3
年
末公司
上
調票面
利率選擇權及投資者回售選擇權。
2018
年
7
月公司將本期債券票面利率上調
至
7.5%
，部分債券（
1.8439
億元）回售，目前債券本金餘額為
18.1561
億元。
2015
年以來，該公司發行了多期債券，截至
20
20
年
5
月末已發行債券待
償還本金餘額為
182
.3061
億元，到期還款及付息正常，具體情況如圖表
1
所
示。另外，公司還發行了多期資產證券化產品，截至
2020
年
5
月末存續餘額
為
25.93
億元。
以行權計，公司一年內到期的債券本金
餘額
合計
95.15
61
億元。
圖表 1. 截至
2020
年
5
月末
公司
尚在存續期的
債務融資工
具概況
債項名稱
發行金額
（億元）
債券餘額
（億元）
期限
（年）
當期
利率
（
%
）
發行時間
本息兌付情況
15
時代債
20.00
18.1561
3+2
7.50
2015
年
7
月
本息兌付正常
17
時代
01
5.00
5.00
2+1
7.20
2017
年
9
月
付息正常
1
7
時代
0
2
11
.00
11.00
3
+
2
8.20
201
7
年
9
月
付息正常
1
8
時代
0
9
22
.00
22.00
2+1
8.40
201
8
年
8
月
付息正常
18
時代
11
17.00
17.00
2+1
8.40
2
018
年
10
月
付息正常
18
時代
13
11.00
11.00
2+1
7.50
2018
年
12
月
付息正常
18
時代
14
19.00
19.00
3+2
8.10
2018
年
12
月
付息正常
1
9
時代
0
1
11.00
11.00
2
+
1
7.50
201
9
年
1
月
付息正常
19
時代
04
5.00
5.00
5
6.80
2019
年
6
月
未到
付息
期
20
時代
01
5.75
5.75
5+2
6.20
2020
年
2
月
未到
付息
期
20
時代
02
7.40
7.40
3+2
5.00
2020
年
2
月
未到
付息
期
20
時代
04
9.50
9.50
5+2
6.30
2020
年
3
月
未到
付息
期
20
時代
05
15.50
15.50
3+2
5.10
2020
年
3
月
未到
付息
期
20
時代
07
25.00
25.00
3+2
5.24
2020
年
5
月
未到付息期
資料來源：
時代控股
業務
1. 外部環境
（1） 宏觀
因素
2020
年以來，在新冠肺炎疫情全球爆發、原油市場動蕩影響下，境外金
融市場劇烈震蕩，全球經濟衰退概率大幅上升，主要經濟體貨幣和財政政策均
已進入危機應對模式，全球流動性風險暫緩但債務風險將有所抬頭。受境
內外
疫情的衝擊，國內經濟增長壓力陡增，宏觀政策調節力度顯著加大。在國內疫
情基本得到控制的條件下，我國經濟秩序仍處恢復狀態，經濟增長長期向好、
保持中高速、高質量發展的大趨勢尚未改變
。
2020
年以來，在新冠肺炎疫情全球爆發和原油市場動蕩影響下，境外金
融市場特別是美、歐等主要經濟體的股票、能源及化工產品價格均出現大跌，
全球經濟衰退概率大幅上升。本輪金融市場暴跌的根本原因是全球金融危機後
發達經濟體貨幣政策長期寬鬆下，槓桿率高企、資產價格大幅上漲，而實體經
濟增長明顯放緩，導致金融脆弱性上升。主要經濟體貨幣及財政政策
均已進入
危機應對模式，其中美聯儲已將聯邦基準利率下調至
0
且重啟了量化寬鬆政
策、歐洲央行和日本央行也推出了巨量的資產購買計劃。空前的全球性政策寬
松有利於暫時緩解流動性風險和市場的悲觀情緒，但高槓桿下的資產價格下跌
以及經營受阻引發的全球性債務風險將有所抬頭。
境內外疫情的發展對國內經濟增長造成了明顯衝擊，供需兩端均大幅下
滑，就業和物價穩定壓力上升。在國內疫情基本得到控制的條件下，我國經濟
秩序正有序恢復，消費有望在需求回補以及汽車等促消費政策支持下逐步回
穩；製造業投資與房地產投資持續承壓，基建加碼將有力對衝整體投
資增長壓
力；對外貿易在海外疫情未得到控制前面臨較大壓力，貿易衝突仍是長期內面
臨的不穩定因素。規模以上工業企業的復工復產推進較快，工業結構轉型升級
的大趨勢不變，而工業企業面臨的經營壓力較大。在高槓桿約束下需謹防資產
泡沫風險以及中央堅定發展實體經濟的需求下，房地產調控政策總基調不會出
現較大變化但會呈現一定區域差異。我國「京津冀協同發展」、「
長三角一體化
發展」、「粵港澳大灣區建設」等區域發展戰略不斷落實，區域協同發展持續推
進。
為應對國內外風險挑戰驟升的複雜局面，我國各類宏觀政策調節力度顯著
加大。積極的財政政策更
加積極有為，財政赤字率的提高、特別國債的發行以
及地方政府專項債券規模增加為經濟的穩定增長和
結構調整保駕護航；地方政
府舉債融資機制日益規範化、透明化，穩增長需求下地方政府的債務壓力上升
但風險總體可控。穩健貨幣政策更加靈活適度，央行多次降準和下調公開市場
操作利率，市場流動性合理充裕，為經濟修復提供了寬鬆的貨幣金融環境；再
貸款再貼現、大幅增加信用債券市場淨融資規模以及貸款延期還本付息等定向
金融支持政策有利於緩解實體經濟流動性壓力，
LPR
報價的下行也將帶動實體
融資成本進一步下降。前期的金融監管強化以及金融去槓桿為金
融市場在疫情
衝擊下的平穩運行提供了重要保障，金融系統資本補充有待進一步加強，從而
提高金融機構支持實體經濟的能力和抗風險能力。
同時，疫情並未改變我國深化對外開放和國際合作的決心，中美第一階段
協議框架下的金融擴大開放正在付諸行動，商務領域「放管服」改革進一步推
進，外商投資環境持續優化，將為經濟高質量發展提供重要動力。資本市場中
外資持有規模持續快速增長，在主要經濟體利率水平較低及我國資本市場開放
加快的情況下，人民幣計價資產對國際投資者的吸引力不斷加強。
我國經濟已由高速增長階段轉向中高速、高質量發展的階段，正處
在轉變
發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。
2020
年，是我國全面建
成小康社會和「十三五」規劃收官之年，「堅持穩字當頭」將是我國經濟工作
以及各項政策的重要目標。短期內，疫情對我國經濟造成的衝擊在一攬子宏觀
政策推動下將逐步得到緩釋。從中長期看，隨著我國對外開放水平的不斷提高、
創新驅動發展戰略的深入推進，我國經濟的基本面有望長期向好並保持中高
速、高質量發展。同時，在地緣政治、國際經濟金融面臨較大的不確定性以及
國內槓桿水平較高的背景下，我國的經濟增長和發展依然會伴隨著區域結構性
風險、產業結構性風險、國際貿
易和投資的結構性摩擦風險以及國際不確定性
衝擊因素的風險
。
（2） 行業因素
2019
年我國房地產開發投資增速保持不減，但各地市場分化較為明顯。
隨著行業融資環境趨緊，資金及項目資源進一步向優勢房企集聚，行業集中度
繼續提升。短期看，新冠肺炎疫情對房企銷售資金回籠影響大，部分經營風格
激進且債務到期較集中的房企信用風險將加大。
A. 行業概況
經過多年發展，房地產業已成為我國經濟的主要支柱性產業之一。
2010
-
2018
年，我國房地產開發投資完成額從
4.83
萬億元升至
12.03
萬億元，
其中住宅開發投資完成額從
3.40
萬億元升至
8.
52
萬億元，佔比保持在
70%
上
下。
2019
年我國房地產開發投資完成額為
13.22
萬億元，同比增長
9.9%
，增
速同比提升
0.4
個百分點，保持在較高水平。其中住宅開發投資完成額為
9.71
萬億元，同比增長
13.9%
，增速同比略有提升。同時，各地區
1投資增速分化較
為明顯，其中，東部地區增長
7.7%
，中部地區增長
9.6%
，西部地區增長
16.1%
，
1
各地區分區如下：
東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東
和海南等
10
個省份（直轄市）
；
中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南等
6
個省
份
；
西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏
和新疆等
12
個省份（直轄市、自治區）
；
東北地區包括遼寧、吉林和黑龍江等
3
個省份
。
東北地區增長
8.2%
。
圖表 2. 2010
-
2019
年
我國
房地產投資情況（單位：億元
，
%
）
資料來源：
國家統計局
2016
年以來我國商品房銷售面積持續增長，但增速逐年收窄。
2016
-
2018
年我國商品房銷售面積分別為
15.72
億平方米、
16.94
億平方米和
17.17
億平方
米，增速分別為
22.5%
、
7.7%
和
1.3%
。
2019
年我國商品房銷售面積出現負增
長，但銷售均價小幅提升，銷售額仍有所增長。
2019
年我國商品房銷售面積
為
17.16
億平方米，同比下降
0.1%
；其中住宅銷售面積增長
1.5%
，辦公樓銷
售面積下降
14.7%
，商業營業用房銷售面積下降
15.0%
。同期我國商品房銷售
額為
15.97
萬億元，同比增長
6.5%
；其中住宅銷售額增長
10.3%
，辦公樓銷售
額下降
15.1%
，商業營業用房銷售
額下降
16.5%
。根據
Wind
數據顯示，
2019
年百城
2住宅均價為
14,922
元
/
平方米，同比上漲
3.90%
；其中一線城市住宅均
價
41,526
元
/
平方米，二線城市住宅均價
13,868
元
/
平方米，三線城市住宅均價
9,297
元
/
平方米，同比分別上漲
0.6%
、
5.3%
和
6.1%
，漲幅分別增加
0.1
個百
分點、
-
1.9
個百分點和
-
4.6
個百分點。一線城市房價穩中略漲，二三線城市漲
幅有所回落。從市場走勢看，
4
月份以來調控政策進一步收緊，行業經營壓力
逐步加大。
2
一線城市北京、上
海、廣州、深圳，共
4
個；二線城市天津、重慶、杭州、南京、武漢、沈
陽、成都、西安、大連、青島、寧波、蘇州、長沙、濟南、廈門、長春、哈爾濱、太原、鄭州、
合肥、南昌、福州，共
22
個；三線城市邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊、湖州、洛陽、
濰坊、
連雲港、揚州、崑山、常州、昆明、徐州、日照、煙臺、新鄉、鎮江、泉州、營口、東
莞、桂林、南寧、金華、馬鞍山、東營、株洲、無錫、德州、西寧、贛州、保定、常熟、銀川、
泰州、鹽城、威海、烏魯木齊、宿遷、貴陽、湛江、鞍山、衡水、
鄂爾多斯、包頭、南通、珠
海、濟南、嘉興、石家莊、中山、聊城
、秦皇島、淮安、柳州、溫州、惠州、綿陽、唐山、海
口、北海、淄博、江陰、寶雞、蕪湖、張家港、蘭州、台州、江門、紹興、宜昌、佛山、三亞、
汕頭，共
74
個
。
受新冠肺炎疫情影響，房地產行業運行受到較大衝擊。
2020
年第
一季度，
全國房地產開發投資
21,963
億元，同比下降
7.7%
，其中住宅投資
16,015
億元，
下降
7.2%
；商品房銷售面積
21,978
萬平方米，同比下降
26.3%
，其中住宅銷
售面積下降
25.9%
；商品房銷售額
20,365
億元，下降
24.7%
，其中住宅銷售額
下降
22.8%
。
3
月份行業陸續復工，投資、銷售的降幅均比
1
-
2
月份收窄，行
業經營逐步回升。短期內，房地產市場面臨的不確定因素顯著增多，市場分化
或將更趨明顯。
圖表 3. 2010
-
2019
年
我國商品房銷售情況（單位：萬平方米，億元）
資料來源：國家統計局
土地市場方
面，
2019
年我國住宅用地供應量同比略增。根據
CREIS
中指
數據顯示，當年全國
300
個城市共推出各類建設用地
13.30
億平方米，同比增
長
0.15%
，其中住宅建設用地推出
5.47
億平方米，同比增長
4.90%
。分城市能
級來看，上述
300
個城市中一線城市住宅推地
1,700.24
萬平方米，同比增長
20.11%
，比上年增速提升
28.97
個百分點；二線城市住宅推地
21,651.01
萬平
方米，同比增長
13.34%
，比上年增速下降
6.72
個百分點；三四線城市住宅推
地
31,395.57
萬平方米，同比減少
0.87%
，比上年增速
下降
34.44
個百分點。為
緩解土地供應不足，一線城市加大供應力度，二、三四線城市受市場降溫影響
供應增速明顯下降。
2020
年第一季度，疫情因素影響下部分房地產開發企業拿地計劃後延。
1
-
3
月份，房企土地購置面積
1969
萬平方米，同比下降
22.6%
；土地成交價款
977
億元，下降
18.1%
。
4
月份，多地政府加大推地力度，土地供應量明顯增
多。多重因素作用下，資金充裕的房企將獲得良好的投資機遇。
圖表 4. 201
7~2019
年我國
300
個大
中
城市土地供應及成交情況
指標
2017年
2018年
2019年
數值
同比變化
數值
同比變化
數值
同比變化
各類用地推出面積（億平方米）
10.94
8.15%
13.28
21.37%
13.30
0.15%
其中：住宅用地推出面積（億平方米）
4.12
21.58%
5.22
26.75%
5.47
4.90%
各類用地成交面積（億平方米）
9.47
10.05%
11.04
16.55%
10.99
-0.49%
其中：住宅用地成交面積（億平方米）
3.64
26.47%
4.09
12.47%
4.40
7.52%
各類用地成交出讓金（萬億元）
4.10
40. 35%
4.26
3.87%
5.07
19.06%
其中：住宅用地出讓金（萬億元）
3.36
47.84%
3.46
3.03%
4.27
23.39%
各類用地成交樓面均價（元/平方米）
2,391.88
24.96%
2,110.45
-11.77%
2,459.84
16.56%
住宅用地成交樓面均價（元/平方米）
4,020.21
21.03%
3,697.50
-8.03%
4,264.02
15.32%
各類用地成交溢價率
28.95%
13.14%
13.02%
住宅用地成交溢價率
33.92%
14.74%
14.42%
資料來源：
CREIS
中指數據
B. 政策環境
2019
年以來我國房地產政策主體基調是「房住不炒」，以「穩」為主，房
地產市場健康發展長效機制進一步完善。圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」的
調控目標，落實城市主體責任，「一城一策」調控逐步推進，各地落實「因城
施策」，有收有放。國家相關管理部門主要從市場監測預警、貨幣閘口管控、
資金通道監管三個方面加強風險防範，下半年融資限制政策密集出臺，房企融
資渠道全方位收緊，不同規模房企融資成本進一步分化。市場秩序維護方面，
各地加大市場監管力
度，包括專項整治房產經紀機構亂象、嚴禁商品房捆綁銷
售、打擊捂盤惜售和變相收取價外價、嚴審購房資格等。全年房地產政策調控
呈前穩後嚴的特點。一季度部分城市利率上浮水平有所下降、少部分城市放鬆
限價及搖號等政策、多城落戶政策放寬。但
4
月開始，政策收緊力度加大，部
分城市利率上浮水平止降回升，公積金貸款政策有所收緊，部分城市收緊土拍
政策，個別城市稅費減免政策退場。
2019
年國家積極推進集體經營性建設用地入市，一方面可以進一步增加
土地供應，一方面可以縮減土地交易過程中出現的明顯價差，促進土地價格理
性回歸。土地管理法的修
訂則從立法角度破除農村集體建設用地進入市場的法
律障礙。
針對新冠肺炎疫情對經濟運行的影響，國家出臺一系列逆周期調節政策，
加大貨幣信貸投放、保障流動性合理充裕。同時，部分省市出臺房地產行業扶
持政策，內容主要包括還款困難的貸款可適度展期、預售條件放寬、部分稅收
減免、工期順延、土地出讓金可延期交付、簡化審批程序等方面，可部分對衝
疫情影響。預計疫情影響下我國房地產市場調控基本政策不會明顯鬆動，但融
資環境的寬鬆有助於房企債務滾續與資金成本控制，優勢房企將在融資及土地
購置等方面受益。
C. 競爭格局
/
態勢
房地產開發行業是典
型的資金密集型產業，債務融資依賴度高。持續多年
的政策調控加速了資金更多地流向優勢房企，行業集中度不斷提升。大型房企
憑藉廣泛的城市布局、充足的項目儲備、外部融資、土地獲取、銷售策略等優
勢，在多輪調控中表現出更為突出的控風險能力；而中小房企則因項目布局過
於集中或融資受限等因素而不斷遭受市場擠壓。據
CREIS
中指數據，
2018
年
全國前
50
強房企銷售佔比首次超過
50%
，
2019
年繼續提升至
59%
。預計未來
行業集中度仍將進一步提升
。
圖表 5. 規模
房企
市場
佔有率
資料
來源
：
WIND
、
CREIS
中指數據
D. 風險關注
中小型房
企面臨挑戰。
近年土地市場出讓條件嚴苛，大型房企憑藉廣泛的
城市布局、充足的項目儲備、較強的融資能力和銷售策略等優勢，在多輪調控
中表現出更為突出的抗風險能力，進而進一步強化了其在債務融資渠道與融資
成本控制，以及土地購置等方面的優勢。中小房企則受制於項目布局過於集中
或融資受限等因素，經營愈加困難。而部分雖然具備一定規模優勢，但債務融
資成本持續高企且難以有效降低的大中型房企，同樣面臨挑戰。
業務運營面臨的不確定因素增多。
受新冠疫情因素影響，一方面政府出臺
了各項應對政策，尤其是貨幣政策進一步寬鬆，或將推動房地產市場需
求；另
一方面，經濟增長顯著放緩，居民投資與消費能力及意願弱化，則會制約房地
產市場需求的釋放。短期內，房地產市場面臨的不確定因素顯著增多，市場分
化或將更趨明顯，教育與醫療服務等基礎設施相對薄弱的城市，尤其是三四線
城市，或將面臨更大的壓力。
短期流動性壓力上升。
新冠肺炎疫情對房地產開發與經營企業的影響主要
體現為階段性銷售停滯，銷售資金回籠急速放緩將顯著加大房企的流動性壓
力。短期內，優勢房企可藉助更為寬鬆的融資環境獲得資金補充與債務滾續，
但行業整體的流動性壓力仍將趨於上升。
（3） 區域
市場因素
201
9
年，受政策調控
長
效化
影響，廣東省商品房銷售面積及銷售金額
均
有所下降
，
但
開發投資增速回升。
2019
年資金面持續收緊
，
行業面臨償債高
峰期
，企業資金鍊壓力逐步增大。
201
9
年，廣東
省委省政府堅持「房住不炒」的定位，落實房地產長效管
理機制。全年房地產投資持續增長，但幅度比上年收窄；
銷售
呈現量跌價漲的
態勢
，
整體保持平穩發展。
根據廣東省統計局披露數據，
全年商品房銷售面積
1.38
億平方米
，比上年下降
3.4%
；商品房
銷售額為
1.97
萬億元，
增長
5.4
%
。
其中商品住宅銷售面積
1.19
億平方米，下降
1.7%
；
商品
住宅銷售額
1.68
萬億
元，增
長
7.5%
。
投資方面，
201
9
年全省
房地產開發投資
15
,
852.16
億元，比上年增長
10.0
%
，
增幅較上年回
落
9.3
個百分點
。按地區分，
珠三角核心
區
12
,
849.54
億元，
增
長
11.8
%
；東翼
773.21
億元，
增長
1.3
%
；
西翼
971.18
億元，增長
2.5%
；
北部
生態發展區
1
,
258.23
億元，
增長
5.7
%
。按用途分，商品住宅投資
10
,
852.77
億
元，
比上年
增長
11.2
%
；辦公樓投資
1
,
314.96
億元，增長
11.5
%
；商業營業用
房投資
1
,
4
73.20
億元，
增長
4.0
%
。
土地市場方面，根據廣東房協
土地
與產業研究中心
披露的數據，
201
9
年
廣東省
經營性
建設
用地
成交面積
976
8.65
萬平方米
，
成交金額
558
8.78
億元
，
同比分別增長
24.0%
和
22.0%
。其中，居住用地
成交面積
3183
萬平方米，
佔比
為
32.6%
，同比減少
2
個百分點；可建建築面積
8769.16
萬平方米，同比增長
14.7%
；成交金額
4370
億元，溢價率
14.4%
；商服用地成交
294
宗，成交面積
842
公頃，佔比
8.6%
，同比增加
2.5
個百分點；成交金額
711
億元，溢價率
4.6%
。
從各類用地平均成交金額溢價率走勢看，第二季度溢價率環比明顯提高，第三
季
度則明顯回落，第四季度總體延續回落態勢，下半年土地市場明顯降溫
。
廣東省是近年人口淨流入排名靠前的省份。
隨著《粵港澳大灣區發展規劃
綱要》的推進，
未來粵港澳大灣區仍
將產生大量的就業機會，人口聚集
效應持
續增強
，新增人口住房需求會不斷釋放。同時，在住房消費升級、城市更新改
造需求增加的影響下，商品房的剛性需求和改善性需求仍有較大的發展空間
。
總體看，廣東省房地產市場的發展空間仍較大。
2. 業務運營
該公司以物業開發與銷售為主業，在粵港澳大灣區具有較高的市場地位和
知名度。公司通過多渠道擴展項目來源，目前可售項目貨源充足，能
夠為未來
業務發展提供保障。
近年公司營業收入穩步增長，主業盈利能力較強。
但是公
司後續在建項目數量較多，資金投入的需求量大，對運營管理能力要求較高
。
該公司自
2001
年進入中國房地產行業，以住宅開發為主業，具有房地產
開發壹級資質，擁有較為豐富的房地產開發經驗。公司的業務範圍主要分布在
廣東省內的經濟發達城市，是區域內較為領先的房地產開發企業之一。
該公司核心驅動因素為規模、資本及區域市場地位。通過有特色的品牌定
位，並持續實施聚焦區域、聚焦住宅產品和聚焦剛需以及改善型需求的策略，
公司實現了穩步發展。
2020
年，
公司
在
國務院發展研究中心企業研究所、清
華大學房地產研究所和中國指數研究院
公共組成的「中國房地產
T
OP10
研究
組」發布的「
2020
中國房地產百強企業研究成果」中位列
「
20
20
中國房地產
百強企業
」
第
3
2
名；
在
中國房地產業協會、中國房地產測評中心
聯合主持的
「
2020
中國房地產開發企業
500
強測評成果」中位列
「
2020
中國房地產開發
企業
50
強」
第
35
位
、「
20
20
中國房地產開發企業綜合發展
10
強」
、「
2020
年
中國房地產開發企業城市更新
10
強」
。
圖表 6. 公司主業基本情況
主營業務/產品或服務
市場覆蓋範圍/核心客戶
基礎運營模式
業務的核心驅動因素
房地產開發與銷售
粵港澳大灣區
、湖南長沙
、四
川成都
、浙江杭州、湖北武漢
橫向規模化
規模
、資本、區域市場地位
資料來源：
時代控股
（1） 主業運營狀況
/
競爭地位
圖表 7. 公司核心業務收入及變化情況
（億元，
%
）
主導產品或服務
2017年度
2018年度
2019年度
營業收入合計
234.64
345.60
425.51
其中
：
核心業務營業收入
（億元）
234.64
345.42
421.01
在營業收入中所佔比重
（
%
）
100
99.95
98.94
其中：（
1
）物業開發（億元）
2
28.19
309.37
390.50
在核心業務收入中所佔比重
（
%
）
97.25
89.56
92.75
（
2
）城市更新（億元）
-
27.76
21.70
在核心業務收入中所佔比重（
%
）
-
8.04
5.15
（
2
）物業租賃（億元）
2.93
3.32
4.66
在核心業務收入中所佔比重
（
%
）
1.25
0.96
1.11
（
3
）物業管理（億元）
3.52
4.97
4.16
在核心業務收入中所佔比重
（
%
）
1.50
1.44
0.99
綜合
毛利率（
%
）
32.01
33.21
31.
03
其中
：物業開發（
%
）
32.07
30.56
30.04
城市更新
（
%
）
-
64.61
50.13
物業租賃（
%
）
44.41
42.21
54.39
物業管理（
%
）
17.62
17.75
30.11
資料來源：
時代控股
註：物業管理板塊由
原子公司
廣州市時代鄰裡企業管理有限公司（「廣州鄰裡」）及
其子公司運營。公司與關聯方
Peace Power Limited
於
2019
年
7
月籤訂股權轉讓協
議，轉讓公司持有的廣州鄰裡的全部股權（即
40%
股權）。故自
2019
年
7
月
31
日
起，公司不再
將廣州鄰裡及其子公司納入合併範圍
。
2017
-
2019
年
該公司
營業收入分別為
234.64
億元、
345.60
億元和
425.51
億
元，近年呈快速增長趨勢。公司收入
以物業開發與銷售為主業，
同期
物業開發
與銷售收入分別為
228.19
億元
、
309.37
億元
和
390.50
億元
。
2018
年
起
公司將
城市更新業務收入單獨列示，
2018
-
2019
年城市更新業務收入
分別
為
27.76
億
元
和
21.70
億元
。此外，公司還從事物業租賃與物業管理業務，但收入和利潤
貢獻均較小。公司
主業
盈利能力較強
且穩定
，
綜合
毛利率
水平較高。
A. 物業開發
近年
來，該公司保持了較快的開發節奏，
201
7
-
201
9
年新開工面積分別為
443.00
萬平方米
、
517.00
萬平方米
和
717.32
萬平方米
。隨著公司規模的擴張
和運營項目的增多，竣工面積隨之增加，
201
9
年公司房地產項目竣工面積達
517.62
萬平方米
，比
2018
年增長
59.76%
。
公司
201
9
年
合同銷售面積
同比增
長
43.24%
至
534.70
萬平方米，合同銷售收入同比增長
29.32
%
至
783.60
億元。
總體而言，跟蹤期內公司經營態勢穩定，銷售規模及金額
快速
提升，後續業績
較有保障。
圖表 8. 公司物業開發板塊運營情況
指標
2017年
2018年
2019年
新開工面積（萬平米）
443.00
5
17.00
717.32
竣工面積（萬平米）
248.00
3
24.00
517.62
期末在建面積（萬平方米）
901.47
1,347.04
1,675.87
合同銷售面積（萬平方米）
282
.
20
373.30
5
34.70
合同銷售收入（億元）
416.29
605.95
7
83.60
結轉銷售面積（萬平方米）
198.87
228.40
2
93.90
結轉銷售收入（億元）
228.19
309.37
3
90.50
資料來源：時代控股
目前，該公司項目分布在
廣東省的廣州、佛山、珠海、清遠、中山、江門、
惠州、東莞
、
肇慶
等
及廣東省外的
長沙
、
成都
、
杭州
和武漢
，以粵港澳大灣區
的
廣州
、
佛山
和珠海為主
。
201
9
年在佛山、廣州及珠海的銷售金額分別為
227.60
億元、
216.41
億元及
78.7
8
億元，合計佔公司銷售總額的
66.72%
，但相比於
2018
年的
77.46%
，
佔比下降
。截至
201
9
年末，公司
已
完工
未清盤
項目共
3
2
個，去化率基本達到
85
%
以上，總體看，公司開發項目銷售去化情況良好。公
司實施區域深耕戰略，在區域內具有較好的品牌形
象和銷售業績。未來，公司
仍繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步布局廣東省
其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。
圖表 9. 201
9
年公司分區域商品房銷售情況
指標
合同銷售面積（萬平方米）
合同銷售面積佔比（%）
合同銷售金額（億元）
合同銷售金額佔比（%）
廣州
110.50
20.67
216.41
27.62
佛山
145.70
27.25
227.60
29.05
江門
24.80
4.64
19.93
2.54
珠海
37.70
7.05
7
8.78
10.05
中山
36.60
6.84
42.68
5.45
清遠
50.20
9.39
47.16
6.02
長沙
57.30
10.72
50.49
6.44
惠州
26.50
4.96
26.63
3.40
東莞
28.10
5.26
55.53
7.09
肇慶
5.50
1.03
5.01
0.64
成都
2.80
0.52
3.44
0.44
汕頭
9.00
1.68
9.94
1.27
合計
534.
70
100.00
783.60
100.00
資料來源：
時代控股
截至
201
9
年末，該公司在建項目
7
3
個，規劃總建築面積
1675.87
萬平方
米，預計總投資約
1427.42
億元，已完成投資額
694.36
億元，已銷售面積為
406.24
萬平方米
（部分合作項目的相關數據由合作方負責統計，未包含在內）
。
從在建項目的區域分布來看，
清遠、
佛山、
廣州、
長沙和
江門
的規劃建築面積
佔在建項目總規劃建築面積的比例分別為
22.20
%
、
12.32
%
、
10.34
%
、
10.30
%
和
12.55
%
，其他地方的項目佔比相對較小。
圖表 10. 截
至
201
9
年末公司在建
項目情況（單位：個、萬平方米、億元）
地區
項目個數
總建築面積
權益建築面積
投資總額
累計投資額
已銷售面積
廣州
10
173.3
0
115.39
248.99
173.01
40.21
佛山
8
206.54
161.27
240.45
171.2
0
94.35
珠海
6
69.87
33.18
106.53
17.33
1.11
東莞
5
82.76
31.24
99.27
19.23
12.08
惠州
3
123.89
76.11
77.21
11.2
0
9.46
江門
8
210.28
145.
58
116.6
0
30.17
25.32
清遠
11
372.06
343.28
194.67
112.19
92.04
汕頭
1
18.7
0
18.7
0
16.29
7.3
0
8.1
0
肇慶
2
45.95
23.2
0
34.56
13.78
5.22
中山
7
125.67
81.07
77.53
33.77
33.23
長沙
7
172.69
144.93
12
8.66
65.92
82.46
成都
2
27.99
22.23
41.48
20.84
2.65
河源
1
20.91
12.54
15.07
6.2
0
0
.0
0
汕尾
1
15.99
15.99
12.65
1.44
0
.0
0
杭州
1
9.26
7.41
17.46
10.79
0
.0
0
合計
73
1,675.8
7
1,232.1
3
1,427.42
694.3
6
406.2
4
資料來源：
時代控股
該公司通過多種渠道獲取土地儲備
，包括參與城市更新改造、合作開發、
股權收購以及公開市場招拍掛。
201
7
-
201
9
年，公司新增土地儲備規劃建築面
積分別為
498.53
萬平方米
、
319.75
萬平方米
和
491.96
萬平方米
3。
2019
年新增
28
個項目，土地投資
權益金
額為
233.97
億元，新增土地樓面均價
4755.
99
元
/
平方米。
截至
201
9
年末，公司土地儲備總建築面積達
688.71
萬平方米，主要
分布在廣州、
清遠、
佛山
和江門
等城市。公司在清遠的土地儲備面積較大，清
遠房產市場狀況對公司後續經營影響較大。公司土地儲備較為充足，可滿足未
來
3
-
4
年的開發需
要。
3
2019
年新增土地儲備規劃建築面積為權益
建築面積。
圖表 11. 201
9
年末公司土地儲備情況（單位：個、萬平方米）
項目所在地
項目數量
佔地面積
規劃總建築面積
廣州
10
60.27
232.42
清遠
3
92.85
205.85
佛山
3
23.10
96.44
江門
2
21.00
68.22
項目所在地
項目數量
佔地面積
規劃總建築面積
惠州
1
6.20
19.85
長沙
1
6.40
14.99
肇慶
1
5.94
22.27
武漢
1
7.80
28.67
合計
22
223.57
688.71
資料來源：
時代控股
總體來看，經過多年的累積，該公司在粵港澳大灣區已經形成了
一定的房
地產開發規模，並在區域內擁有較高的知名度。公司通過多渠道獲取項目資源，
目前在建和擬建項目資源充足，未來房地產開發業務具有較好的資源保障。但
為維持較大的開發規模，公司後續土地儲備及項目建設計劃支出大，面臨較大
資金支出壓力。
B. 城市更新
多年前
，該公司在政府「三舊改造」政策指導下積極參與
城市更新
，採取
合作或收購的方式在土地整理期間提前進入項目，完成土地轉性後掛牌
或協議
出讓，賺取土地一級開發收益或
以
低價取得項目土地。
公司參與的項目主要涉
及廣州、佛山等核心城區的更新項目。經過
10
多年的持續深耕，公司先後完
成
了時代花生
II
、時代水岸、國際單位文化創意園、廣州豐鼎項目、佛山太平
項目、中山神灣鎮宥南村項目
、
廣州蘿崗紅衛村項目、廣州天河金融城舊廠項
目、佛山裡水洲村、江門建豪項目以及佛山市禪城區水泵廠項目
等城市更新項
目，在當地城市更新市場積累了
較
豐富的城市更新項目
運作
經驗，形成了突出
的競爭優勢
。
2018
年
起
該公司將城市更新業務單獨列示。
2018
年廣州豐鼎項目、佛山
太平項目和佛山塘虹項目完成整理後掛牌或協議出讓，實現收入
27.76
億元，
毛利率為
64.61%
。
2019
年
廣州
天河區金融城項目
、
佛山裡水洲村項目和
佛山
市禪城區
水泵廠項目
等
10
個項目完成整理後掛牌或協議出讓，
8
個項目公司
繼續做二級開發，
2
個項目被其他開發商摘牌，當年實現收入
21.70
億元，毛
利率為
50.13%
。總體看，公司城市更新業務利潤空間較大。
截至
201
9
年末
，
該
公司
儲備有約
50
個
城市
更新項目
進展較快
，主要分布
在廣州、佛山、珠海和東莞等地
。
雖然
城市更新
項目收益
較好，但項目周期
較
長且前期投入
較大
，項目開發進度存在
更多
不確定性。
C. 物業租賃
該公司物業租賃業務主要包括自持物業的對外出租以及轉租獨立第三方
擁有的商業物業。
201
7
-
201
9
年公司
分別
實現物業租賃收入
2.93
億元
、
3.32
億
元
和
4.66
億元
，呈逐年增長趨勢，主要系租賃面積增加所致
。
自持物業方面，該公司自持物業主要系時代地產中心和時代傾城（中山）
第
26
棟購物中心。時代地產中心位於廣東省廣州市越秀區東風中路，大廈共
38
層，其中
1
-
5
層為商業用房，
6
-
38
層為辦公用房。截至
201
9
年底，時代地
產中心可租
（用）
面積
4.61
萬平方米，其中
3.
15
萬平方米自用，
1.
4
6
萬平方
米可租賃給獨立第三方，出租率
89.23
%
。時代傾城（中山）第
26
棟購物中心
可租面積
3.
64
萬平方米，
因
購物中心部分改造升級
，
201
9
年
末
出租率
僅為
56.00
%
。
轉租方面，該公司通過子公司廣州市時代商業管理有限公司（簡稱「廣州
時代商業」）進行轉租業務，即通過廣州時代商業從獨立第三方租
入
樓宇，翻
新後轉租。為保證長期運營，廣州時代商業通常與出租人籤訂
6
個月至
20
年
不等的租賃協議
。
同時
，公司
與租戶訂立為期一至三年的短期租約，
可
在租約
到期後能夠根據現行市場情況靈活調整租金。截至
201
9
年末，廣州時代商業
可以用作轉租的建築面積約為
47.30
萬平方米。
D. 物業管理
該公司將物業管理服務作為向客戶提供高品質體驗的重要組成部分，主要
通過
廣州市鄰裡企
業管理有限公司（簡稱「
廣州
鄰裡」）及其子公司
廣州市時
代物業管理有限公司（簡稱「時代物業」）管理公司開發的物業。時代物業是
國家物業管理一級資質專業公司、廣東省物業管理協會副會長單位和中國物業
管理協會理事單位，管理的物業項目多次獲得政府和行業的表彰。於
2019
年，
時代
物業
獲評「
2019
中國物業服務百強企業」第
13
名。
時代
物業
針對於「成長型」和「成熟型」物業推出不同種類的物業管理服
務，為住戶的日常需求提供全方位服務，服務項目覆蓋住宅小區、商業物業、
停車場等多種物業類型。
2019
年
7
月，公司將
持有的
廣州
鄰裡的全部
股權（即
40%
股權）
轉讓予關聯方
Peace Power Limited
，自
2019
年
7
月
31
日起，公司
不再將
廣州
鄰裡
及其子公司時代物業
納入合併範圍。
201
7
-
201
9
年，
公司
物業
管理收入分別為
3.52
億元
、
4.97
億元
和
4.16
億元，
2019
年收入減少主要系僅
包含
時代鄰裡
7
個月的收入
。
（2） 盈利
能力
圖表 12. 公司
盈利
來源結構
資料來源：根據
時代控股
所提供數據繪製。
註：經營收益
=
營業利潤
-
其他經營收益
該公司主業突出，利潤主要來自營業毛利，公允價值變動淨收益和營業外
收入相對較小。近年來，受益於收入結轉增加，公司營業
毛利持續增長，
201
7
-
201
9
年分別為
75.11
億元
、
114.77
億元
和
132.05
億元
。受銷售策略和結
轉項目結構變化的影響，公司綜合毛利率總體維持在較好水平，近三年分別為
32.01%
、
33.21%
和
31.03%
。
圖表 13. 公司
營業利潤結構分析
公司營業利潤結構
2017年度
2018年度
2019年度
營業收入合計（億元）
234.64
345.60
425.51
毛利（億元）
75.11
114.77
132.05
期間費用率
（
%
）
5.90
6.52
7.44
其中：
財務費用率
（
%
）
0.75
1.
41
1.48
全年利息支出總額
（億元）
14.73
23.48
31.16
其中
：
資本化利息數額
（億元）
11.42
17.16
21.26
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據
整理
。
該公司期間費用主要為銷售費用和管理費用，由於業務拓展較快，公司銷
售費用和管理費用呈上升趨勢；受債務規模
和融資成本變動
影響
，公司財務費
用
亦持續增長。
201
7
-
201
9
年公司期間費用分別為
13.84
億元
、
22.54
億元
和
31.68
億元
，期間費用率分別為
5.90%
、
6.52%
和
7.44%
。
201
9
年，主要
系
銷售費用
和管理費用增
長
幅度較大
，公司期間費用率同比上升
0.
9
2
個百分點。
此外，
隨著結轉項目的增多，每年營業稅金及附加亦逐年快速增加，
2017
-
2019
年分
別為
9.65
億元、
14.94
億元和
28.86
億元。同期，公司經營收益分別為
51.61
億元、
76.78
億元和
67.
86
億元。
圖表 14. 影響公司盈利的其他因素
分析
（單位：億元）
影響公司盈利的其他因素
2017年度
2018年度
2019年
投資淨收益
0.88
3.04
13.32
其中
：理財產品
0.12
0.06
0.01
權益法核算的長期股權投資收益
2.24
-
2.68
12.10
重新計算原合營公司的既有權益的收益
-
3.31
0.16
處置合營
/
聯營公司產生的投資
收益
-
2.35
購買合營公司股權形成企業合併產生的投資
收益
-
0.59
-
-
統借統還利息收入
-
-
0.81
處置子公司產生的投資
收益
-
0.89
-
0.48
以攤餘成本計量的金融資產終止確認損失
-
-
-
0.24
營業外
淨
收入
3.99
-
0.07
0.53
公允價值變動損益
0.46
0.26
0.18
其中：
投資性房地產
0.46
0.26
0.18
資料來源：
根據
時
代控股
所提供數據
整理
。
該公司非經常性損益相對較小，對利潤影響有限。
201
7
-
201
9
年公司投資
淨收益分別為
0.88
億元
、
3.04
億元
和
13.32
億元
，
2018
年重新計算原合營企
業的既有權益並確認收益
3.31
億元，帶動當年度投資收益大幅增長
；
2019
年
投資收益
主要
來源於
權益法核算的長期股權投資收益
。公司
其他收益規模很
小，
同期
營業外淨收入分別為
3.99
億元
、
-
0.07
億元
和
0.53
億元
。
2017
年，公
司取得合營企業江門銀雁房地產開發有限公司的投資成本小於取得投資時應
享有被投資單位可辨認淨資產公允價值，從而產生
營業外收入
3.53
億元
。
該公司淨利潤增長較快，
201
7
-
201
9
年分別為
43.31
億元
、
57.54
億元
和
62.28
億元
，淨資產收益率分別
15.42%
、
15.46%
和
14.
76
%
，資產盈利能力尚可。
（3） 運營規劃
/
經營戰略
未來，該公司將繼續堅持聚焦區域、聚焦住宅開發、聚焦剛需及改善型客
戶的策略，通過高周轉及高去化的方式，實現穩定健康的規模化增長。土地儲
備方面，未來公司將採用收購和城市更新改造為主，招拍掛為輔的拿地策略，
以期獲得位置優、低成本土地。業務發展方面，公司將憑藉以往的經驗、對當
地的了解以及優良的市場聲
譽，計劃通過繼續在現有及未來住宅項目開發中運
用標準化運營程序，增強在廣東省多個城市的領先地位。公司在西南都市圈核
心城市成都、華東都市圈杭州獲取了新項目，業務布局取得新突破。未來公司
計劃繼續深耕粵港澳大灣區，同時逐步布局廣東省其他經濟發達城市，以及中
國其他高增長潛力的區域。同時，公司將繼續增強「時代中國」品牌，提升優
質開發項目價值，以具競爭力的成本增加在具有高增長潛力地區的土地儲備，
以標準化的運作程序實現健康增長及運營擴張，積極探索並推動地產延伸業務
的快速發展，培育未來新的增長點。
管理
該公司股權結構較為穩
定，法人治理結構相對完善，運營管理及財務具有
較強的獨立性。公司關聯往來金額較大，存在一定的關聯帳款回收風險
。
跟蹤期內，該公司在產權結構、法人治理結構及內部規章制度等管理體系
方面沒有重大變動。香港時代投資有限公司仍為公司唯一股東，時代中國控股
有限公司（簡稱「時代中國」）仍為公司最終控股股東，岑釗雄和李一萍夫婦
為公司實際控制人。公司產權狀況詳見附錄一。
該公司是時代中國境內業務的主要運營主體。時代中國作為投資控股公
司，主要通過附屬公司在我國境內從事物業開發、物業租賃及物業管理等業務。
截至
201
9
年末，時代中國
經審計的合併口徑資產總額為
1
,
610.98
億元，所有
者權益為
357.04
億元（其中歸屬於母公司所有者權益
190.87
億元）；
201
9
年
度，時代中國實現營業收入
424.33
億元，淨利潤
55.60
億元（其中歸屬於母公
司所有者的淨利潤
52.13
億元）
。
該公司對下屬項目公司採用資金池管理模式，即通過統籌調撥的方式調節
各項目公司之間的資金餘缺，部分項目公司系合營或聯營企業，由此產生與部
分關聯方之間的往來款項。截至
201
9
年末，公司應收關聯方往來款餘額為
97.87
億元，應付關聯方往來款餘額為
100.29
億元（如圖表
1
5
所示）。公司
應收
聯
營企業廣州市時代紅衛投資發展有限公司（簡稱「時代紅衛」）
的
資金餘額為
10.28
億元（上年末
6.63
億元），時代紅衛是紅衛村
城市更新
項目的項目公司，
該部分資金主要用於拆遷
、規劃報建
等前期支出。應收合營企業款項中，公司
應收
廣州市浩瑋房地產投資有限公司（簡稱「
廣州浩瑋
」）
、
中山市金沙實業股
份有限公司（簡稱「
中山金沙
」）
和
深圳市一號倉科創技術有限公司
款項規模
較大，年末餘額分別為
14.19
億元（上年末
9.24
億元
）、
8.21
億元（上年末
為
0
）、
6.45
億元（上年末
4.64
億元），主要系項目誠意金
、項目建設投入
等經營
性往來款。此外，因合作項目增加公司對關聯方提供擔保規模大幅上升，
201
9
年末關聯擔保餘額合計
75.04
億元（上年末
56.38
億元），涉及
25
家企業，其
中擔保餘額前三大企業為
廣州
浩瑋
11.57
億元、
中山金沙
7.20
億元
和
佛山市百
盈達
房地產開發有限公司
6.00
億元
。總體而言，跟蹤期內，公司關聯往來頻
繁，帳款回收具有一定不確定性
。
圖表 15. 公司與關聯方主要關聯往來款餘額（單位：億元）
項目名稱
對象
2017年末
2018年末
2019年末
應收帳款
聯營企業
-
-
0.24
應收帳款
合營企業
-
-
13.63
合計
-
-
-
13.87
其他應收款
母公司香港時代
1.00
1.00
1.00
其他應收款
聯營企業
4.66
10.95
18.51
其他應收款
合營企業
47.63
47.10
59.41
其他應收款
其他關聯企業
0.99
5.34
5.09
合計
--
54.27
64.39
84.00
應付帳款
其他關聯企業
-
-
0.82
合計
-
-
-
0.82
其他應付款
母公司香港時代
5.88
25.61
23.61
其他應付款
合營企業
4
1.51
34.03
49.40
其他應付款
其他關聯企業
1.25
13.72
26.46
合計
--
48.65
73.36
99.47
註：根據時代控股
201
7
-
2019
年度審計報告整理
根據該公司提供的
20
20
年
3
月
2
5
日《企業信用報告》所載，公司無違約
情況發生。
財務
近年來，該公司業務快速發展，由於公司加大土地儲備和項目開發，經營
性現金流存在波動，債務規模逐年上升。
但
得益於股東增資、不喪失控制權下
處置子公司部分股權以及盈餘積累，
公司資本實力逐年增強，權益資本對剛性
債務的覆蓋程度高，資本結
構較穩定。
1. 數據與調整
安永華明會計師事務所（特殊普通合夥）對該公司的
201
7
年至
201
9
年財
務報表進行了審計，並均出具了標準無保留意見的審計報告。公司執行財政部
頒布的《企業會計準則
—
基本準則》以及其後頒布及修訂的具體會計準則、應
用指南、解釋以及其他相關規定。
跟蹤期內，針對
財政部於
2018
年
頒布
的《企業會計準則第
21
號
——
租賃
》
要求，
該公司
自
2019
年
1
月
1
日開始按照新的租賃準則進行會計處理，並對
新舊準則的差異追溯調整
2019
年年初留存收益。另外，公司
根據《關於修訂
印發
2019
年度一般企業財務報表格式
的通知》（財會
[2019]6
號）和《
關於
修訂印發合併財務報表格式（
2019
版）的通知》（財會
[2019]16
號）要求
調整
了資產負債表和利潤表中的相關科目，相應追溯調整了比較數據。上述會計政
策變更使
財務報表的相關科目有微小變動，但對合併及公司淨利潤和所有者權
益
無
影響。
為保持數據可比性，本評級報告中其他應收款不包含應收股利和應收利
息，其他應付款不包含應付利息和應付股利，公司沒有研發費用支出
。
201
9
年該公司合併範圍發生變動較大，主要為新增非同一控制下企業合
並
11
家，
新增同一控制下企業合併
1
家，
新設子公司
68
家，處置子公司
14
家，
註銷子公司
2
家。
上述變動對當期財務數據影響較小。截至
201
9
年末公
司合併子公司共
403
家
，其中
一級子公司
15
家
。
2. 資本結構
（1） 財務槓桿
圖表 16. 公司
財務槓桿水平變動趨勢
（單位：億元）
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據繪製。
近年來，該公司加快項目拓展和土地儲備步伐，由於內部積累較難滿足資
金需求，公司外部融資需求不斷增加，
負債
規模持續增長，
201
7
-
201
9
年末公
司債務總額分別為
647.80
億元
、
859.90
億元
和
1095.66
億元
。
雖然
所有者權益
亦持續
增長
，但增長幅度小於負債的增長幅度
，
公司財務槓桿
持續提升
，同期
末資產負債率分別為
65.31%
、
68.25%
和
71.16%
，剔除
預收帳款
後
的資產負債
率
4分別為
56.44%
、
62.59%
和
66.45%
。
4
剔除預收帳款後的資產負債率
=
（
負債總額
-
預收帳款）
/
（資產總額
-
預收帳款）
*100
。
根據《關
於修訂印發
2018
年度一般企業財務報表格式的通知》（財會
[2018]15
號）要求，
2018
年度和
2019
年度公司資產負債表新增「合同負債」科目，為具可比性，本報告仍將合同負債包含在預收帳
款中。
5
其他應付款不
含應付股利。
近年來，該公司保持了良好的盈利，同時股東持續增資，帶動所有者權益
逐年增長。
201
7
-
201
9
年末，公司所有者權益分別為
344.13
億元
、
400.05
億元
和
444.04
億元
。
2019
年
，公司獲得股東注資
22.44
億元
，
年末
實收資本
比上
年末
增
長
95.08%
至
46.04
億元
；
同時公司在不喪失控制權下處置子公司部分股
權並獲得非控股股東注資，非控股股東權益
增長
7.8
0
%
至
166.18
億元
；
但資本
公積因
購買少數股東權益及同一控制下企業合併
而較上年末減少
22.39
%
至
72.54
億元。
公司
2017
-
2019
年末權益資本對剛性債務的比率分別為
1.40
、
1.22
和
1.39
。
整體來看，公司資本實力逐年增強，
權益資本對剛性債務的覆蓋程度
高，
資本結構較穩定
。
（2） 債務結構
圖表 17. 公司
債務結構及核心債務
核心債務
201
7
年末
201
8
年末
2019
年末
剛性債務（億元）
246.20
327.03
318.43
應付帳款（億元）
38.34
77.11
132.46
預收帳
款（億元）
201.93
190.53
216.07
應交稅費（億元）
24.83
51.30
77.80
其他應付款
5（億元）
120.86
171.97
290.73
剛性債務佔比（
%
）
38.01
38.03
29.06
應付帳款佔比（
%
）
5.92
8.97
12.09
預收帳款佔比（
%
）
31.17
22.16
19.72
應交稅費（
%
）
3.83
5.97
7.10
其他應付款佔比（
%
）
18.66
20.00
26.53
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據繪製。
該公司負債主要由
剛性債務、預收帳款、應付帳款
、應交稅費
和其他應付
款構成。
201
9
年末，公司預收帳款
216.07
億元，其中合同負債（預售房款）
215.71
億元；應付帳款
132.46
億元，主要為應付工程款，同比增長
71.80
%
，
隨開發項目增多而增長
；應付稅費
主要系應交的企業所得稅和土地增值稅，
同
比增長
51.65
%
至
77.80
億元
；其他應付款
290.73
億元，包括應付關聯企業往
來款以及應付非控股股東款項等，同比增長
69.06
%
，主要系應付
少數
股東
款
項
、
應付
合營企業
款項、非控股股東投資款、應付其他關聯方款項等
大幅增加
所致。此外，
2
01
9
年公司對股東的利潤分配合計
2
2.50
億元，
加上
2019
年
初
未支付的
股利
20.00
億
，年末應付股利
餘額為
42.50
億元
。
從債務期限結構來看，
201
7
-
201
9
年末，該公司長短期債務比分別為
43.17%
、
43.59%
和
20.79%
，債務期限結構偏短
期。但由於流動負債中主要為
經營性負債，即期債務償付壓力相對較小
。
（3） 剛性債務
圖表 18. 公司
剛性債務構成
剛性債務種類
2017
年末
2018
年末
2019
年末
短期剛性債務合計
64.37
82.94
142.44
其中：
短期借款
1.20
16.75
13.23
一年內到期
的
非流動負債
59.10
53.17
116.97
應付票據
0.03
8.10
12.23
其他短期剛性債務
4.04
4.92
-
中長期剛性債務合計
181.83
244.09
175.98
其中
：
長期借款
136.40
148.29
130.36
應付債券
45.43
95.80
34.28
租賃負債
-
-
11.34
剛性債務合計
246.20
327.03
318.42
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據
整理
。
2017
-
201
9
年末，
該
公司剛性債務
分別為
246.20
億元、
327.03
億元
和
318.43
億元
，佔負債總額
比例分別為
38.01%
、
38.03%
和
29.06%
。
2019
年末，公司
短
期剛性債務為
142.44
億元，包括短期借款、一年內到期的非流動負債、應付
票據，比上年末增加
59.50
億元，主要是
一年內到期的非流動負債
增加
，當期
末一年內到期的非流動負債包括
一年內到期或行權的
應付債券
86.01
億元
、
一年內到期的長期借款
30.59
億元
；中長期剛性債務為
175.98
億元，其中應付
債券
因
多隻債券即將到期
或行權
重分類至一年內到期的非流動負債科目。
該公司擁有較為暢通的間接融資
渠道，
201
9
年末公司全部金融機構借款
餘額合計為
17
4.19
億元，以長期借款為主。金融機構借款包括信用借款
3.91
億元；抵押借款
43.37
億元，主要是以土地及在建項目抵押取得的借款；質押
借款
91.38
億元，主要是子公司股權質押取得的借款；擔保借款
35.54
億元，
主要系公司下屬子公司在集團本部擔保額度內獲得的借款。
債務期限方面，
2020
年是該公司的償債高峰期，
將
有
129.83
億元的
有息
債務到期
，
主要系部分應付債券於
2020
年到期或行權，對於到期或行權的債
券，公司已取得相應額度的
公司債券批文，將擇機置換。
20
21
年
公司
將
到期
的長期借款
有
72.79
億元。
3. 現金流量
（1） 經營環節
圖表 19. 公司
經營環節現金流
量
狀況
主要數據及指標
201
7
年
201
8
年
2019
年
營業周期
（天）
962.13
814.84
728.17
營業收入現金率（
%
）
108.86
89.24
94.85
業務現金收支淨額（億元）
-
18.47
126.59
69.48
其他因素現金收支淨額（億元）
-
6.17
-
65.11
24.88
經營環節產生的現金流量淨額（億元）
-
24.64
61.48
94.36
EBITDA
（億元）
61.5
2
87.77
95.39
EBITDA/
剛性債務（倍）
0.31
0.31
0.30
EBITDA/
全部利息支出（倍）
4.20
3.74
3.06
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理。
注
：
業務收支現金淨額
指的是剔除「其他」因素對經營環節現金流量影響後的淨額；
其他因素現金收支淨額指的是經營環節現金流量中「其他」因素所形成的收支
淨額。
近年來，該公司業務快速擴張，存貨規模持續增長，同時每年結轉的銷售
收入
及成本
亦大幅增長，營業周期
持續縮短
。
201
9
年隨著營業收入的大幅增
長，營業周期比
201
8
年減少
8
6.6
7
天。
201
7
-
201
9
年，公司實現預售的樓盤增
長較快，銷售商品、提供勞務收到的現金分別為
255.42
億元
、
308.42
億元
和
403.59
億元
。公司根據業務發展和
外部環境變化調整
房地產開發
和拿地節奏
，
近三年購買商品、接受勞務支付的現金分別為
235.96
億元
、
119.95
億元
和
264.10
億元
，
2018
年支出減少的原
因
為拿地支出減少
，
2019
年公司拿地支出增加
。
公司收到
/
支付其他與經營活動有關的現金主要體現合作項目的資金往來和與
關聯方的資金往來
，近年隨
著
合作項目增多，資金進出規模較大
。
2019
年公
司銷售
規模
增加，
回款隨之增加，
帶動經營性現金流淨額大幅增加。近三年
公
司經營活動現金流量淨額分別為
-
24.64
億元
、
61.48
億元
和
94.36
億元
。
該公司
EBITDA
主要由利潤總額和列入財務費用的利息支出組成。受益於
較快的盈利增長，近三年
EBITDA
分別為
61.52
億元
、
87.77
億元
和
95.39
億元
，
呈逐年增加趨勢。同期，
EBITDA
對剛性債務及利息支出的覆蓋能力因債務
規模
增加
而下滑
，
201
9
年覆蓋倍數分別為
0.3
0
倍及
3.
06
倍
，但目前仍處在較
高水平
。
（2） 投資
環節
圖表 20. 公司投資環節現金流量狀況
（億元）
主要數據及
指標
2017
年
2
018
年
2019
年
回收投資與投資支付淨流入額
-
46.40
-
2
0.99
-
18.67
購建與處置固定資產、無形資產及其他長期資產形成的淨流入額
-
2.17
-
1.47
-
3.27
其他因素對投資環節現金流量影響淨額
-
3
0.86
-
46.52
-
138.45
投資環節產生的現金流量淨額
-
79.43
-
68.99
-
160.40
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理。
201
7
-
201
9
年，該公司投資活動現金流量淨額分別為
-
79.43
億元
、
-
68.99
億元
和
-
160.40
億元
。
2018
年，公司投資支出主要為購買非控股股東權益支付
的現金（
35.90
億元），與上年相比，取得子公司支付的現金明顯減少（
21.87
億元），投資流出基本和上年相當，但由於當年收到其他與投資活動有關的現
金
16.29
億元，使投資環節現金淨流出額有所縮減
。
2019
年公司向聯營企業注
資支付的現金、購買少數股東權益支付的現金、支付其他與投資活動有關的現
金比上年大幅增加，導致當年投資活動現金流大額淨流出。
（3） 籌資環節
圖表 21. 公司籌資環節現金流量狀況
（億元）
主要數據及指標
2017
年
2018
年
2019
年
權益類淨融資
額
63.71
55.02
78.38
債務類淨融資額
104.09
44.50
-
33.95
其中
：現金利息支出
10.79
20.60
32.03
其他類淨融資額
-
14.39
-
1.42
12.35
籌資
環節產生的現金流量淨額
153.41
98.10
56.77
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理。
該公司日常經營及投資所
產生
的資金缺口主要通過金融機構借款來解決。
201
7
-
201
9
年，公司籌資活動現金流量淨額分別為
153.41
億元
、
98.10
億元
和
56.77
億元
。
2018
年，公司收到的非
控股股東注資數額比上年減少約
14%
，償
還借款規模明顯大於上年，當年籌資活動現金淨額比上年減少
。
2019
年，
償
還債務支付的現金
略
大於借款和發行債券收到的現金，但
吸收投資收到的現金
和收到其他與籌資活動有關的現金大幅增加
，當年籌資性現金流淨額仍呈大額
淨流入狀態。
4. 資產質量
圖表 22. 公司
主要資產的分布情況
主要數據及指標
201
7
年末
201
8
年末
201
9
年末
流動資產
金額（億元）
885.11
1133.11
1347.47
在總資產中佔比（
%
）
89.23
89.93
87.52
主要數據及指標
201
7
年末
201
8
年末
201
9
年末
其中：
貨幣資金
（億元）
1
63.88
265.
55
249.82
應收款項
（億元）
32.53
4
8.89
74.88
預付款項（億元）
3
5.38
3
9.10
7
3.38
其他應收款
（億元）
157.15
2
38.82
287.17
存貨
（億元）
442.28
493.98
591.58
其他流動資產（億元）
13.90
44.57
68.55
非流動資產
金額（億元）
106.82
126.84
192.22
在總資產中佔比（
%
）
10.77
10.07
12.48
其中
：
長期股權投資
（億元）
46.08
50
.88
100.71
投資性房地產
（億元）
14.98
13.36
13.26
遞延所得稅資產
（億元）
7.89
10.92
16.69
其他非流動資產（億元）
8.37
13.95
14.36
期末全部受限資產帳面
價值
（億元）
93.25
107.46
169.07
期末抵質押融資餘額
（億元）
42.51
87.82
134.75
受限資產
帳面
價值
/
總資產（
%
）
13.57
10.83
10.98
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理。
隨著項目儲備增加和項目開發進度的推進，該公司
流動資產規模不斷增
加，並帶動資產規模相應增加。
201
7
-
201
9
年末，公司資產總額分別為
991.93
億元
、
1
,
133.11
億元
和
1
,
539.69
億元
，同期末流動資產佔比分別為
89.23%
、
89.93%
和
8
7.52%
，以流動資產為主的資產結構與公司業務性質相符。
該公司流動資產主要由貨幣資金、
應收帳款、
預付款項、存貨和其他應收
款構成。
2019
年末，
貨幣資金較
上
年
末
減少
5.92
%
至
249.82
億元，扣除使用
權受到限制的部分（主要為房地產預售款受限資金、質押的銀行存單等）後的
餘額為
215.
77
億元；應收帳款為
74
.88
億元，較
上年末
增長
53.15
%
，主要是
應收房產銷售款，隨銷售規模的擴大逐年增長；
預付款項
較上年末增長
87.68%
至
73.38
億元，主要為預付土地出讓金、預付股權收購款、預付租金、預付工
程款等；
存貨較
上年末
增長
19.76
%
至
591.58
億元，佔流動資產的比例為
43.
9
0%
，近三年公司無計提、轉回及轉銷存貨跌價準備
；
其他應收款為
287.17
億元，較
上年末
增長
20.24
%
，主要包括應收土地競買保證金
/
項目定金
89.79
億元、應收合營及聯營企業款項
77.91
億元、
應收
少數
股東款項
74.71
億元、
應收合作方往來
款
35.22
億元、應收其他關聯方款項
5.
09
億元、
應收母公司往
來款
1.00
億元。此外，其他流動資產餘額較
上年末
增長
53.82
%
至
68.55
億元，
其中預交稅費
27.96
億元
、
待
抵扣稅款
27.09
億元
、債權投資
7.31
億元
。
該公司非流動資產主要是投資性房地產、長期股權投資及其他非流動資
產。
201
9
年末，非流動資產總額為
192.
22
億元，其中長期股權投資較
上年末
增長
97.95
%
至
100.71
億元，主要系
對合
營
/
聯營公司的投資有所增加，以及公
司按股權比例確認投資收益從而增加長期股權投資的帳面價值
所致
；
投資性房
地
產
13.
2
6
億元，主要是公司持有的時代地產中心及時代傾城
(
中山
)
第
26
棟購
物中心，均採用公允價值模式計量，比年初減少是因為部分物業轉為自用
重分
類至固定資產
；
其他非流動資產較
上年末增長
2.94
%
至
14.36
億元，全部為預
計在
一個
營業周期以後開發的土地。此外，
公司遞延所得稅資產逐年增加，
2019
年末
為
16.69
億元
。
截至
201
9
年末，該公司所有權或使用權受到限制的資產總額為
169.07
億
元，包括使用權受到限制的貨幣資金、
應收帳款、
存貨中部分開發成本
、開發
產品
及擬開發土地、投資性房地產、長期股權投資及固定資產，
合計佔公司資
產總額的
10.98
%
。此外，公司合併範圍內的部分子公司股權已被用於借款質
押，對應的借款餘額在
201
9
年末為
70.40
億元
，涉及的子公司資產總額合計
為
487.58
億元
。總體來看，公司資產流動性較好。
圖表 23. 公司受限資產情況（單位：億元，
%
）
受限資產
20
19
年末帳面價值
佔科目比例
受限原因
貨幣資金
34.05
13.63
房地產預售款受限、資金貸款監控戶受限
應收帳款
26.62
35.55
用於借款抵押
存貨
79.78
13.49
用於借款抵押
長期股權投資
17.17
17.05
用
於借款質押
投資性房地產
5.79
43.66
用於借款抵押
固定資產
4.96
56.62
用於借款抵押
其他非流動資產
0.70
4.88
用於借款抵押
合計
169.07
10.98
-
資料來源：
時代控股
5. 流動性
/
短期因素
圖表 24. 公司資產流動性指標
主要數據及指標
201
7
年
末
201
8
年
末
2019
年末
流動比率（
%
）
195.62
189.21
148.55
現金比率（
%
）
36.22
44.71
27.54
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理。
雖然該公司負債集中於短期，但公司資產
中流動資產佔比大，資產流動性
處於較好水平。
201
9
末
年公司流動比率為
148.55
%
，較上年
末
下降
40.66
個百
分點。同期末
公司
現金比率為
27.54
%
，
因
年末
流動負債
規模
增加而比上年末
下降
17.17
個百分點。
但公司現金類資產儲備相對充裕，對短期債務的覆蓋比
率較好
。
6. 表外事項
截至
201
9
年末，該公司為其房產項目購房人提供按揭貸款擔保
240.26
億
元，這部分擔保將隨著購房者將房地產證書抵押與銀行作為所獲銀行按揭貸款
的擔保時解除，償付風險小。此外，截至
201
9
年末，公司對關聯方（合營公
司）提供的擔保金額合計為
75
.04
億元，存在一定代償風險
。
7. 母公司
/
集團本部財務質量
該公司集團本部主要行使管理職能，具體的業務由下屬子公司負責運營。
集團本部資產主要由其他應收款、貨幣資金及長期股權投資構成。
201
9
年末
本部資產總額為
391.37
億元，其中，
其他應收款餘額為
297.60
億元，主要系
應收子公司款項；貨幣資金餘額為
16.37
億元；長期股權投資為
75.80
億元，
主要系對下屬子公司的投資。
201
9
年末，集團本部剛性債務合計
14
5.68
億元，
佔合併口徑比重為
45.
75
%
。其中，
公司
債券融資主要由本部負責，期末應付
債券及一年內到期
的應付債券餘額分別為
34.28
億元和
86.01
億元；另有
22.34
億元的長期借款。
201
9
年，本部營業收入為
2.
84
億元，淨利潤
23.88
億元。
整體來看，公司集團具有管理職能，能進行較為有效的資金調配及周轉，財務
風險適中
。
外部支持
因素
截至
201
9
年末，該公司獲得總計
619.21
億元的金融機構授信額度，已使
用授信額度為
236.77
億元，未使用授信額度為
382.43
億元，可為公司正常運
營提供一定保障。
此外，該公司最終控股股東時代中國在香港交易所上市，可通過在國際資
本市場上發行股票或債券融資，融資渠道較通暢
，可以為公司提供一定融資便
利
。
圖表 25. 來自大型國有金融機構的信貸支持
機構類別
綜合授信
已使用
規模
附加條件
/
增信措施
全部
（億元）
619.21
236.77
抵押、質押、擔保
其中
：國家
政策性金融機構
（億元）
11.70
6.55
擔保
大型金融機構
（億元）
442.10
151.93
抵押、質押、擔保
其中
：
大型金融機構佔比
（
%
）
73.29
66.93
資料來源：
根據
時代控股
所提供數據整理
（截至
201
9
年
末
）
。
跟蹤
評級結論
該公司以物業開發與銷售為主業，在粵港澳大灣區具有較高的市場地位和
知
名度。公司法人治理結構相對完善，運營管理及財務具有較強的獨立性。公
司內控體系較為完善，經營管理較為規範，組織架構設置可以滿足其現階段經
營管理的需要。公司部分開發項目採用合作開發模式，關聯往來金額較大，存
在一定的關聯帳款回收風險。
該公司
通過多渠道擴展項目來源，目前可售項目貨源充足，能夠為未來業
務發展提供保障。近年公司營業收入穩步增長，主業盈利能力較強。但是公司
後續在建項目數量較多，資金投入的需求量大，對運營管理能力要求較高
。
近年來，該公司業務快速發展，由於公司加大土地儲備和項目開發，經營
性現金流存在波動，
負
債規模逐年上升。但得益於股東增資、不喪失控制權下
處置子公司部分股權以及盈餘積累，公司資本實力逐年增強，權益資本對剛性
債務的覆蓋程度高，資本結構較穩定。
同時，本評級機構仍將持續關注：（
1
）房地產行業調控長效化，關注該公
司房地產項目銷售進度和資金回籠情況；（
2
）公司未來債務增長情況；（
3
）公
司融資渠道通暢性；（
4
）
公司省外市場擴張步伐
。
附錄一：
公司與實際控制人關係圖
註：根據
時代控股
提供的資料繪製（截至
201
9
年末）
。
附錄二：
公司組織結構圖
註：根據
時代控股
提供的資料繪製（截至
20
2
0
年
5
月
末）
。
附錄三：
相關實體主要數據概覽
全稱
簡稱
與公司關係
母公司
持股比
例（
%
）
主營業務
201
9
年
(
末
)
主要財務數據（億元）
備註
總
負債
（億元）
所有者權益
（億元）
營業收入
（億元）
淨利潤
（億元）
時代中國控股有限公司
時代中國
集團最高層
級法人實體
—
1253.94
357.04
424.33
55.60
廣州市時代控股集團有限公司
時代控股
本級
—
物業開發
337.93
5
3.44
2.84
23.88
母公司
口徑
佛山市時代盛景房地產開發有
限公司
時代盛景
核心孫公司
100
物業開發
11.24
11.43
0.00
-
0.14
廣州市
麗佰嘉投資
有限公司
廣州
麗佰嘉
核心孫公司
100
物業開發
6.09
11.12
1.36
-
0.20
清遠市榮景投資有限公司
清遠榮景
核心孫公司
100
物業開發
50.82
17.29
20.22
3.28
佛山市時代富錦房地產開發有限公司
佛山富錦
核心孫公司
100
物業開發
15.34
11.72
1.68
0.27
長沙玫瑰園房地產開發有限公司
長沙玫瑰園
核心孫公司
100
物業開發
73.63
15.25
39.67
9.43
註：根據
時代控股
201
9
年度審計報告附註
及所提供的其他資料
整理
。
附錄四：
主要數據及指標
主要財務數據與指標
[
合併口徑
]
2017
年
2018
年
2019
年
資產總額［億元
]
991.93
1
259.95
1
539.69
貨幣資金［億元
]
163.88
2
65.55
2
49.82
剛性債務
[
億元
]
246.20
3
27.03
3
18.43
所有者權益
[
億元
]
344.13
4
00.05
4
44.04
營業收入
[
億元
]
2
34.64
3
45.60
4
25.51
淨利潤
[
億元
]
43.31
5
7.54
6
2.28
EBITDA[
億元
]
61.52
8
7.77
9
5.39
經營性現金淨流入量
[
億元
]
-
24.64
6
1.48
9
4.36
投資性現金淨流入量
[
億元
]
-
79.43
-
68.99
-
160.40
資產負債率
[%]
65.31
6
8.25
7
1.16
權益資本與剛性債務比率
[%]
139.77
1
22.33
1
39.45
流動比率
[%]
195.62
1
89.21
1
48.55
現金比
率
[%]
36.22
4
4.71
2
7.54
利息保障倍數
[
倍
]
4.09
3
.68
2
.95
擔保比率
[%]
66.
92
4
5.04
5
4.11
營業周期
[
天
]
962.13
8
14.84
7
28.17
毛利率
[%]
32.01
3
3.21
3
1.03
營業利潤率
[%]
22.57
2
3.17
1
9.12
總資產報酬率
[%]
7.18
7
.67
6
.56
淨資產收益率
[%]
15.42
1
5.46
1
4.76
淨資產收益率
*[%]
19.75
2
2.77
2
2.36
營業
收入現金率
[%]
108.86
8
9.24
9
4.85
經營性現金淨流入量與流動負債比率
[%]
-
6.42
1
1.70
1
2.53
非籌資性現金淨流入量與負債總額比率
[%]
-
18.63
-
1.00
-
6.75
EBITDA/
利息支出
[
倍
]
4.18
3
.74
3
.06
EBITDA/
剛性債務
[
倍
]
0.31
0
.31
0
.30
註：表中數據依據
時代控股
經審計的
201
7
～
201
9
年度財務數據整理
、
計算。
指標
計算公式
資產負債率
(%)
=
期末負債合計
/
期末資產總計
×100%
權益資本與
剛性債務比率
(%)
=
期末所有者權益合計
/
期末剛性債務餘額
×100%
流動比率
(%)
=
期末流動資產合計
/
期末流動負債合計
×100%
現金比率
(%)
=
[
期末貨幣資金餘額
+
期末交易性金融資產餘額
+
期末應收銀行承兌匯票餘額
]/
期末流動負債合計
×100%
利息保障倍數
(
倍
)
=
(
報告期利潤總額
+
報告期列入財務費用的利息支出
)/
（報告期列入財務費用的利息支出
+
報告期資本化利息支出）
擔保比率
(%)
=
期末未清擔保餘額
/
期末所有者權益合計
×100%
營業周期
(
天
)=365/{
報告期營業收入
/[(
期初應收帳款餘額
+
期
末應收帳款餘額
)/2]} +365/{
報告期營業成本
/[(
期初存貨餘額
+
期末存貨餘
額
)/2] }
毛利率
(%)
=
1
－報告期營業成本
/
報告期營業收入
×100%
營業利潤率
(%)
=
報告期營業利潤
/
報告期營業收入
×100%
總資產報酬率
(%)
=
(
報告期利潤總額
+
報告期列入財務費用的利息支出
)/[(
期初資產總計
+
期末資產總計
)/2]×100%
淨資產收益率
(%)
=
報告期淨利潤
/[(
期初所有者權益合計
+
期末所有者權益合計
)/2]×100%
淨資產收益率
*(%)
=
報告期歸屬於母公司所有者的淨利潤
/
[(
期初
歸屬母公司所有者權益合計
+
期末歸屬母公司所有者權益合計
)/2]×100%
營業收入現金率
(%)
=
報告期銷售商品、提供勞務收到的現金
/
報告期營業收入
×100%
經營性現金淨流入量與流動負債比率
(%)
=
報告期經營活動產生的現金流量淨額
/[(
期初流動負債合計
+
期末流動負債合計
)/2]×100%
非籌資性現金淨流入量與負債總額比率
(%)
=
(
報告期經營活動產生的現金流量淨額
+
報告期投資活動產生的現金流量淨額
)/[(
期初負債合
計
+
期末負債合計
)/2]×100%
EBITDA/
利息支出
[
倍
]
=
報告期
EBITDA/
（報告期列入財務費用的利息支出
+
報告期資本化利息）
EBITDA/
剛性債務
[
倍
]
=
EBITDA/[
（期初剛性債務餘額
+
期末剛性債務餘額）
/2]
注1. 上述指標計算以公司合併財務報表數據為準。
注2. 剛性債務
=
短期借款
+
應付票據
+
一年內到期的長期借款
+
應付短期融資券
+
應付利息
+
長期借款
+
應付債券
+
其他具期債務
注3. EBITDA=
利潤總額
+
列入財務費用的利息支出
+
固定資產折舊
+
無形資產及其他資產攤銷
附錄
五
：
評級結果釋義
本評級機構主體信用等級劃分及釋義如下：
等
級
含
義
投
資
級
AAA
級
發行人
償還債務的能
力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低
AA
級
發行人
償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低
A
級
發行人
償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低
BBB
級
發行人
償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般
投
機
級
BB
級
發行人
償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，違約風險較高
B
級
發行人
償還債務的能力較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高
CCC
級
發行人
償還債務的能力極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高
CC
級
發行人
在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務
C
級
發行人
不能償還債務
註：除
AAA
、
CCC
及以下等級外，每一個信用等級可用
「+」
、
「
-
」
符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
本評級機構中長期債券信用等級劃分及釋義如下：
等
級
含
義
投
資
級
AAA
級
債券的償付安全性極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。
AA
級
債券的償付安全性很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低。
A
級
債券的償付安全性較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低。
BB
B
級
債券的償付安全性一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般。
投
機
級
BB
級
債券的償付安全性較弱，受不利經濟環境影響很大，有較高違約風險。
B
級
債券的償付安全性較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高。
CCC
級
債券的償付安全性極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高。
CC
級
在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債券本息。
C
級
不能償還債券本息。
註：除
AAA
級，
CCC
級以下等級外，每一個信用等級可用
「+」
、
「
-
」
符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
評級聲明
除因本次評級事項使本評級機構與評級對象構成委託關係外，本評級機構、評級人員與評級對象不
存在任何影響評級行為獨立、客觀、公正的關聯關係。
本評級機構與評級人員履行了
評級
調查和誠信義務，有充分理由保證所出具的評級報告遵循了真實、
客觀、公正的原則。
本
跟蹤
評級報告的評級結論是本評級機構依據合理的內部信用評級標準和程序做出的獨立判斷，未
因評級對象和其他任何組織或個人的不當影響改變評級意見。
本評級機構的信用評級和其後的跟蹤評級均依據評級對象所提供的資料，評級對象對其提供資料
的
合法性、真實性、完整性、正確性負責。
本
跟蹤
評級報告用於相關決策參考，並非是某種決策的結論、建議。
本次跟蹤評級的信用等級自本跟蹤評級報告出具之日起至被評債券本息的約定償付日有效。在被評
債券存續期內，新世紀評級將根據《跟蹤評級安排》，定期或不定期對評級對象實施跟蹤評級並形成結論，
決定維持、變更、暫停或中止評級對象信用等級。
本評級報告所涉及的有關內容及數字分析均屬敏感性商業資料，其版權歸本評級機構所有，未經授
權不得修改、複製、轉載、散發、出售或以任何方式外傳。
本次評級所
依據
的評級技術文件
. 《新世紀評
級方法總論》
（發布於
20
14
年
6
月）
. 《
房地產開發
行業信用評級方法（
201
5
版）》
（發布於
20
15
年
12
月）
上述評級技術文件可於新世紀評級官方網站查閱。
中財網