我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：您對北苑 媒體村 天暢園怎麼看
回答：你好，確實天X園太多了： 天暢園：是最差的，裡面基本都是公司，不人車分流，塔樓、戶型奇葩。 天居園：其實沒那麼差，還算封閉管理，裡面還算乾淨整潔，有地下車庫，但被天暢園也拖累了。有一些公司。缺點是戶型比較爛，2居暴大，一般人都是買一居自己改。好像有的樓沒燃氣。 天樂園：這個就是板樓，貴了不少。三居戶型挺好。缺點是90平左右戶型基本都是大開間，而且有點臨街。 天翠園：這個比天樂園靠裡，比較安靜，其實我覺得這個小區還可以，不知道為何好像沒天樂園貴。可能是因為戶型比較大吧，2居都110起了。
但2居、3居戶型都比較正常。也有說法是天翠園質量不好漏過雨所以便宜。 天月月：天翠園差不多。就是戶型更規整一些，2居120,3居150起。離奧森更近價格更貴一點。而且小區更清靜一些。 天溪園：這個高檔，但是好像基本都是疊拼，面積很大。 不過據說媒體村的物業總體來說都一般。媒體村的房子，漲幅只能用悲劇這兩個字來形容。
提問：房姐，你好！本人目前和孩子兩人租住在和平裡，孩子在中央工藝美院附中上學，四年後高考，目前上學車程半小時，工作較自由，不考慮上班時間。想買400萬以內的兩居老破小，期望能保值，適合孩子上學。近期看了和平裡，柳芳，潘家園，團結湖，勁松，包括百子灣，價格差距很大，不知道怎麼選，盼回復給些建議，謝謝！
回答：400萬在從十號線東段到南段都可以選擇 另從1\/6號線延伸的四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十裡堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十裡河，都是可選的類型，具體你可以說下標的信息幫你分析下 推薦看看你，甜水園金臺路光輝裡，石佛營東西裡日月東華，甘露園路口那三個00後老小區
提問：北京2套，子彈320，夫妻辦公在海澱和東城，既考慮居住也考慮投資、考慮最好是三居，目前看到的比較理想的區域是惠新這塊，除此之外，還有其他更好推薦的位置嗎？另外總預算建議在多少呢？謝謝！
回答：可以看800左右的標的 惠新板塊可以看，推薦 淘下羅馬140平左右的戶型，適合純投資 如果願意接受品質溢價可看看千鶴家園，注意避開1、2、3號樓由於臨近北四環，有噪音汙染
提問：房姐，我首問。高層的的頂層您建議購買嗎？一般折價多少？最近看上【海華堂】2011年頂層三居西南向房子（其中主臥、次臥朝南），業主報5.3w，小區現在均價5.8w。我看不少人說頂層會漏雨，東冷夏熱，最重要的是後期轉讓周期比較長，所以比較猶豫。我首房首貸，手上子彈400w，總價700內三居，除了海華堂外，朝陽園、都會華庭、興隆家園、城市廣場的三居哪個更適合保值兼自住。感謝感謝！
回答：頂樓一般折價10%內。對頂樓的這些看法都是早些年代，現在品質好很多，折價會有但居住影響不大。 海華堂沒啥亮點，距離地鐵站不遠，但鐵路的噪音還是有一些的，特別晚上影響會大一些，不是太推薦 興隆家園 交通位置不是很好，南北跨度大，適合淘大面積流，700總價不適合 都會華庭和城市廣場是早期外銷公寓後的下一個產品。 這類產品，還有大量港式蝶形塔樓的特徵，不受後來的市場大眾喜愛，因為大多戶型的得房率低，採光有所影響，所以導致現在的價格一直沒有上去。 如果不是價格特別便宜，或者沒有低樓層等特別硬傷，價格合適可以入手 朝陽園戶型多異性，也是大塔樓的特性，有合適的價格可以入
提問：新人首問 房姐 你好 已婚人士 坐標順義後沙峪 持有兩套商住房 準備出售變現為三歲的兒子購入亞運村嘉銘桐城附近的學區房一套 預計變現400萬 現在家中常住人口四大一小 選項一 出售一套 全款購入500萬一室學票房 等兒子上學後全家租房居住 選項二 出售一套 購入700萬 貸款200 萬購入一室 日後同樣需要租房居住 選項三 出售一套 過橋再抵押購入900左右兩室 五口人擠兩居內生活 選項四 出售兩套 過橋抵押購入1100萬三居 選項五 更改學區房區域 這幾種方案 第一種生活壓力小 購入學區房兼具資產保值 同時保留了一定的家庭財務自由 是我目前的優選 第四種 對現有生活改變太大 老人意見不統一 選項五 您有什麼推薦
回答：學票 就應該買總價最低的標的。就看為學票願意支付多少錢了 想兼顧的話朝陽可以看看 澳林春天的三居室 900內的總價，對口的朝陽北師大附屬實驗，不如陳經綸那個，但也還可以，能滿足學區+自住的需求。還可以看看新北苑的中鐵國際城、華貿城、世華泊郡的三居，對口朝陽外國語來廣營校區。 老破小+租房的配置。還可以 看看人大附朝陽的房子，比如芍藥居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠裡
提問：房姐好，現金350，首房首貸，中央財政撥款單位，公積金可貸120，自己不住，純投資。目前的思路是貸120買400左右兩居老公房，剩餘資金做理財。問題1.該思路是否正確？還是盡最大努力買更優質房？近幾年內無大額現金支出。2.若買上述老公房，有無合適地段和小區推薦（最好能具體到小區），盼指導。
回答：如果只貸120太保守了sfsd這樣用太浪費，房產的穩定性遠超過其它資產 在你的承受能力內，建議買大，400內的標的都是紅海市場，想找到性價比高的很難，只能追求跟隨大盤 公房主要看 甘露園、北工大、潘家園、勁松、十裡堡等區域
提問：房姐您好，我是深戶老公有北京戶口，公婆都沒有戶口但是婆婆可以隨遷，我們在北京已經有一套雙井好地段的小戶型現在大概700萬是老公婚前貸款，海外也有房產都在我名下，我在國內沒貸款。今年有想法在北京再入一套，最主要的是投資考慮，前十幾年出租，後面就是希望爸媽以後來北京有地方住，所以不太需要考慮學區和上下班交通但是最好公共運輸方便一些。綠化配套比較重要，首付大概有250到300左右，之前有考慮過亦莊覺得有升值的可能性，而且大多是新房綠化和周圍公園的配套也不錯，最近看了很多您的帖子說百子灣雙井附近有很多價值窪地，我選了幾個您推薦的看了一下確實比我們16年底入手的時候便宜不少，所以想請您推薦幾個朝陽窪地的公寓畢竟離我們現在住的地方更近，順便也請教下亦莊的投資情況和好的小區。最好十年十五年以內的房子，而且在交通配套學區方面最好沒有大的短板。
回答：你們按二套標準能看500內的標的。選籌圈定在 朝青 百子灣，例如 國美第一城、青年匯佳園、華紡易城 。亦莊長期看好，亦莊二手可以看下 林肯公園，還有附近的新盤也可以看看。
提問：房姐您好，我想買總價500以內的兩居，從事網際網路行業，想買回龍觀這邊的，覺得還不錯能入手的有融澤嘉園，國風美唐二期，紫金新幹線二期（一期本來覺得也不錯，但是外牆掉磚嚴重看得嚇人），另外就是覺得立水橋的北京北也不錯。內心排序比較喜歡國風美唐二期，但是南北的兩居都要550左右，其他的戶型不想考慮，另外就是北京北，再就是新幹線二期，最後融澤。請問這幾個小區哪個對我而言哪個最適合呢？以及升級空間這塊怎麼排序呢？再次謝謝解答～
回答：如果你的首付高的話國風美唐二期還不錯 ，這個盤不滿5，原值低，如果不是全款或者高首付，稅費太高了。 北京北自住性價比不錯，可以重點考慮 融澤嘉園品質一般，不過算是學區房，能上育翔+161分校。你考慮學區的話可以入 紫金新幹線二期一般，不是太推薦
提問：老六層板樓一層帶小院子的房子要比二層貴多少？喜歡院子，但是帶院子的要比二層貴個15%，還基本沒裝修，有點難以決定。
回答：老公房六層板樓，屬於正常標的，年限注意不要比90年更老。 通常頂層能到接近9折，一層92-95折左右。 一層帶院子，那麼院子的面積是多少單獨計算，是否上房本，然後換算成實際價格，和房屋價格相加。 再和二樓的實際價格對比。
提問：房姐您好，目前愛人在密雲當高中老師，本人在亦莊工作，家庭月還款額最高月3.5萬。目前密雲城區有一套房，市場價240萬，全款，考慮抵押。手裡現金100萬，親戚40萬。買房，投資用，之前考慮三個順序方向：1、亦莊限競房，自住概率較低，本人概率不會長期在亦莊；2、懷柔新房水岸雁棲，懷柔和密雲的規劃重點都在懷柔科學城，賭其能發展；3、密雲南邊高鐵站，自用剛需，但覺得後期增值乏力，不利於以後市區換房，好處就是目前老人直接可住可用。目前老人在遼寧縣城有一套兩層的商用門臉估價40-50萬左右，目前是否合適出售；看您推薦的主要也是在十裡堡青年路板塊，希望聽聽您的建議，且資產的運作建議。
回答：1. 如果你考慮持有8年以上，期間不能抵押， 限競房可以考慮 2. 你已經有一套密雲的房產，再入一套懷柔或者密雲真不建議，倉位集中風險過大。 何必去賭懷柔科學城，還不如大興和亦莊靠譜 3. 商用年租售比低於5% 就出售掉，沒有持有價值。期望未來跑贏大勢主淘朝陽，具體分析看看精華主題
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