我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請在公眾號提問
提問：基本情況：男方有一朝陽區尚東閣四十多平房，購於2017年，房價降了不少，有貸款，中介說賣掉能到手90萬。現在將結婚，想在婚前用女方首套首貸資格換一大點房子。目前兩人均在亦莊工作，計劃選在亦莊（或通州）。 方案一：在亦莊搖號購買共有產權房，首付需要九十多萬，目前手頭有六十萬，尚需借30萬。該方案前提需搖到房子，共有產權房大概一年多能拿到房本。保留原朝陽區的房子。因戶口放置需要所以不能先賣掉原朝陽區的房子。 該方案一人付首付和還房貸壓力大。共產房後續不確定有沒有其他影響。目前共有產權房位置居住上班等方便。 方案二：賣掉原朝陽區房子，在亦莊（或通州）購買二手房。
計劃購買均價3.5-4萬，首付一百多萬的房子。購買二手房的話需考慮自住上班方便，後續幾年孩子上學方便。希望周邊有學校，生活方便。不要太舊 公司周邊小區有：泰河園，鹿海園、南海家園等，網上看在售房較少，回遷房多。附近新房價格高，買不起……亦莊人大附周邊據說不錯，不是很了解，附近有合適小區推薦嗎。稍遠點看到過「米拉」小鎮，上班不是很方便，具體不是很了解。米拉小鎮 小區在售房很多，這為什麼？ 能說明該小區有什麼缺點嗎？ 馬駒橋怎麼樣？ 請問：朝陽尚東閣房子還能漲上來嗎？現在賣是否合適？亦莊的話哪些小區合適？通州也可以考慮。或者房姐有別的更好方案?小白誠心求教，請房姐指點，多謝！！！
回答：1. 共有產權房是坑， 共有產權房 不是房子，產權握在權力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的絕對不是再賣出50%的價格。 共有產權房，產權風險敞口太大。 2. 考慮居住質量可以看看亦莊北岸的正規一居室，品質還可以。你們的預算考慮亦莊人大附的學區可以看下 梅園小區、聽濤雅苑 ，當然居住品質肯定會下降 3. 米拉因為總價低屬於上車盤， 市場也比較活躍，小區有兩棟樓是70年住宅，其餘是商業，住宅有60平米的一居室，70到90平米兩居室。就是位置偏了一點離但有地鐵 ，其它沒有什麼硬傷 做為上車盤可以選擇 4. 尚東閣價格已經跌到底了 沒有下跌空間了 ，不過最近三年跌幅有點狠，管莊商圈已經快恢復到三年前的水平，尚東閣整體跌幅任然達到20%，主要原因是之前的次新溢價過高，上車盤的品質是不值錢的，所以貶值速度很快。
就是位置偏了一點離但有地鐵 ，其它沒有什麼硬傷 做為上車盤可以選擇 4. 尚東閣價格已經跌到底了 沒有下跌空間了 ，不過最近三年跌幅有點狠，管莊商圈已經快恢復到三年前的水平，尚東閣整體跌幅任然達到20%，主要原因是之前的次新溢價過高，上車盤的品質是不值錢的，所以貶值速度很快。
提問：想在北京投資房產，用親戚房票（親戚年齡大不方便貸款，名下無房）準備投資不超1200萬，買一套大的還是倆套小的回報高？買哪個小區多大？怎樣操作好？全款買大的後抵押再買小的？都投資房產好不好？麻煩您特別定製一套方案？
回答：如果你親戚年齡65內，建議全款一套大的，再抵押買一套小戶型，因為超過65一般做不了抵押貸了。 1200的標的可以看 望京: 寶星國際 、慧谷陽光 雙井: 天之驕子 九龍花園 能抵押出大概6成左右， 建議看 tty或者 百子灣的後現代城、沿海賽洛城
提問：房姐，我有子彈2500萬，想在北京找一個盤投資，你建議哪裡？本人住孫河、中央別墅區附近，對這裡比較熟悉，也比較喜歡這個區域。
回答：首先投資不選別墅，這個預算可以看看中信城小三居雙衛戶型，富貴園商品房大三居，或者清芷園大三居， 望京的東湖灣，臻園，保利中央公園 也不錯，高總價的房子最好買南北通透的 高層最優，景觀很重要，切不可太看重租金。
提問：昨天一口氣看了所有關於商住的帖子。房姐一直建議商住止損，可是目前狀況商住根本無人問津，不是降價的問題。本人有商住一套在西三環吳家場路的盛今家園，房本面積34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前掛250萬可議，已經兩年了沒有買家。請問怎麼辦。謝謝
回答：商住的價值是承接無法上車的溢出人群，現在直接限購導致商住失去了市場定位，政策不放開，流動性短期解決不了 我的建議是如果短期出手不掉，做好持久戰準備， 1. 對房屋裝修，鳳變冰 ，提高租金盤活現金流 2. 如果無貸，建議抵押掉，投資一套住宅對衝損失
提問：房姐，榮豐2008的那種超小戶型，19平方到30幾平方不等的房子能不能做經營貸呀，單套抵押的那種經營貸？接受的銀行多不多？
回答：目前北京低於40平的房本貸款不太好做，不是完全不能做。 榮豐2008因為超小面積超低的總價和西城相對劣後學區相對低的單價，對於一些想要西城學區房又沒用足夠資金的家長，是一個不小的吸引力，350萬即可換一張西城的學區房票，中產階級跳一跳就能夠到，導致了成交的巨量。 風險性比較高，但因為總價又只有350萬，風險的絕對損失不高。 這種僥倖屬性，深受中產的喜愛。
提問：新人首問。北京房姐：你好！我們家現在情況是：我們家現在一家三口，居住在朝陽區華紡易城119平三居，這套三居是2015年購入，現有250萬貸款。孩子明年上小學。現有銀子200萬，想投資一套400萬以內的二套。現夫妻都是外地戶口，自己公司經營，沒有疫情前，每年家庭收入80-100萬之間，現疫情影響今年收入受困些。想問：我們是投資一套朝陽區老破小帶學籍的開間還是投資一套筍盤的小兩居合適？如何貸款方式更合適？請房姐推薦小合適的小區。感恩！還有就是很多朋友推薦我們買天津的房子可以轉戶口。房姐覺得有必要嗎？現階段房姐覺得北京朝陽和天津哪個回報率會更靠譜。謝謝！
回答：可以看看朝陽 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特。如果月供能力不錯就墊資全款抵押的方式入 投資選擇學區房是錯誤的邏輯 投資北京肯定好於天津，天津戶口如果你沒需求不用考慮，現在價值不大。
提問：房姐，您好！ 拜讀您的貼子很久了，感覺您很有經驗和專業知識的儲備。最近我也有置換的打算。 我的問題是：1，打算賣掉海澱萬柳的學區房大三居，換朝青的潤楓三居和華紡兩居，這樣操作對不對？將來會不會後悔？ 2，潤楓和華紡以後還有上升空間嗎？現在出手可行嗎？ 謝謝！
回答：1. 學區房不要就出掉，操作麼問題 2. 潤楓水尚不錯，但別買挨著鐵路那幾個樓就行，小區環境還可以，華紡易城是個不錯的小區，僅次於潤楓水尚。還有首城國際也可以看，位置相對更好。這幾個小區也是推薦的盤，可以入手 3. 東壩現在偏貴，現在入實際不是很好。 4. 學區不用的情況，都可出掉，沒必要拿在手裡
提問：你好，孩子在西城區新街口附近上班，公務員，現北京集體戶口，單身，可融資300萬，考慮居住兼投資屬性，有可推薦的性價比高的小區嗎，價位多少錢比較合理。另外按照北京的戶籍管理規定，是否在其他區買了房，戶口就得遷出西城，考慮到將來結婚後小孩上學的問題，戶口不想遷出西城，綜合這幾個因素，能否給個建議。
回答：戶口不用遷出 300首付看750左右標的，當下無上學需求不建議看帶學區屬性 推薦 惠新西街，開車到新街口20分鐘左右，距離合適，區域內並未完全溢價有部分淘筍機會，滿足投資+自住需求，主看 7*100標的
提問：房姐你好，我新加入你的星球，已購會員，相見恨晚。 本人家庭非京戶，持有北京居住證。目前在西直門舒至嘉園（又名大隱名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔樓，西南向，目前有買家出價到1150萬左右，但是本人很糾結是否賣掉該房子。急盼房姐點撥。 問題1:因為有兩娃，大娃2022年就要讀小學了，如果從學區角度考慮，舒至嘉園是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的學校。 問題2:按照置換改善計劃，考慮總價1200萬左右的次新房（包括各種費用），領秀新矽谷的152平四居洋房和國風上觀的四居190平米、大西洋新城複式150平米三居可以夠得著，哪個性價比更高？還有其他樓盤推薦嗎？（考慮學區和環境） 問題3:按照北京買進二套房計劃，給老人住或出租都行，了解過天通苑西苑三區頂復238平米650萬左右，一梯兩戶，是否可以購入？
也了解過望京西園三區，估計700萬能購入小三居。哪個更值得購買？ 問題4:因為沒有北京戶口，考慮孩子教育問題，過去一年的計劃是想去其他城市定居，所以看過深圳和海口的房產。目前老公深圳戶口，本來想等資金到位後買進深圳光明區的中海寰宇時代，結果被7月限購政策整的措手不及。所幸親戚還有深圳房票可以借用。什麼時候入手深圳房產合適，需要等我三年後夠資格還是最近1年內借用親戚房票？ 問題4：本人剛辦了海口落戶，本想搶海口市國貿地段的華潤悅府140平三居，300萬預算，這個選擇是否合適？海口還有其他樓盤推薦嗎？
問題5:本人自知手頭子彈有限，年收入不算高，所以這些房產投資選擇只能5選1，還請房姐指點迷津：A北京大隱換成其他品質小區，全款買進，無貸款壓力；B北京大隱不換，買進天通苑二手房；C北京大隱換新品質小區，全款買進，再抵押jyd，買進新小區附近的小兩居；D北京房產一套，通過抵押jyd買進深圳房產一套；E北京房產一套，無貸款，全款買進海口一套？
本人剛辦了海口落戶，本想搶海口市國貿地段的華潤悅府140平三居，300萬預算，這個選擇是否合適？海口還有其他樓盤推薦嗎？ 問題5:本人自知手頭子彈有限，年收入不算高，所以這些房產投資選擇只能5選1，還請房姐指點迷津：A北京大隱換成其他品質小區，全款買進，無貸款壓力；B北京大隱不換，買進天通苑二手房；C北京大隱換新品質小區，全款買進，再抵押jyd，買進新小區附近的小兩居；D北京房產一套，通過抵押jyd買進深圳房產一套；E北京房產一套，無貸款，全款買進海口一套？
回答：西直門看著很中心，但從購房的角度，不是個好地方。 你有學區需求+非京籍，最好的選擇就是去朝陽 方案建議 賣掉舒至嘉園，望京全款入一套自住標的 比如 融科橄欖城 抵押後 再入一套小標的學區房出租抵部分月供，例如 南湖東園二區 屬於望京陳分的學區。 深圳不建議這兩年入，由於新限購政策，短期購買力不足 後市大概率陰跌。過兩年再入都來得及。 海口不要買高總價（300萬以上）的CEO盤。 推薦對比看下海口觀瀾湖上東區二期、華僑城曦海岸、恆大海口文化城（住宅）
提問：預算五六百萬的兩居或者小三居，公司在國貿，希望上班近一點，不考慮學區的話附近在哪兒買房呢？是買一套呢還是分開首付再借點買兩套？
回答：500萬是首付資金，還是你預估的可以買到的房產總價，有很大的區別。 國貿CBD周邊，適合總價在800萬（兩居）以上的選籌，對應的首付資金基本在350萬以上。 500萬首付買一套1100+的標的比較適合，總價差不多進入藍海市場。
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