我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請私信提問
提問：房姐好 ： 1. 我2017年買的角門的老公房 當時算是高點時期吧 但是我買的價格還相對合適吧，經驗不足忽略了查驗房屋戶口 後期辦理完手續後朋友提醒 去派出所查時 最初的業主戶口沒遷走 是不是以後對我的影響大嗎？我再出手時價格是不是得要受很大損失呢？ 2. 2012年時買的一個商住 東亞三環 當時第一次買房也沒經驗 看地段好就買了 出租價格還可以 ，但是目前不能交易 適合長期持有嗎？唯一能看好一點的就是地段不錯 雙地鐵口 緊挨小區出入口 這兩套房子 相當於我花費了高昂的學費 學習了一些房產知識 真是尷尬
回答：1. 原業主沒遷走肯定會影響後面接盤的人，大概10%左右的價格，這算是一個教訓，你看下之前的合同是否有相關條款約定？ 2. 商住是一直不推薦買的，長期看跑不贏住宅，現在又限購 完全無流動性，租金在房產投資中可以忽略。能出售的時候儘快出掉吧 大部分人一輩子買不了幾套房 也沒經驗，買房的細節非常多，太多人在這中間被坑。好好看看精華帖，下次再換房完全不慌。
提問：房姐好，新人首問。200+子彈，已婚無孩，北京戶口。一個在首都機場附近工作，一個網際網路現在奧森附近工作。本來中意望京新城，配套齊全，幹啥都挺方便；或者慧忠北裡，初中是朝外。但是最近總有親戚建議一定要考慮學校，學校是最重要的。現在比較迷茫，覺得海澱上學壓力太大，東西城房價太高而且我們上班不方便。請您給些建議，感謝。
回答：沒必要硬上東西海的學區，你們現在沒有小孩。過早買入就是面臨市場波動風險。要兼顧學區亞運村的安慧北裡、安慧裡、慧忠北裡這幾個盤符合你們的實際情況。望京新城居住體驗相比更好點，沒有小孩可以入
提問：女婿在清河小營那邊上班，女兒在宣武門附近上門，有子彈500個，請房姐指示在哪兒或者哪個地段買房，能具體點就更好了，非常感謝！
回答：可以看1100左右的標的。 朝青目前性價比不錯，國美第一城和天鵝灣，可看4*300或者6*200的類型， 另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個，還有望京區域都可選籌
提問：房姐你好， 新人首問，求解答，85後，IT民工，首套朝陽區東壩常青藤小三居（市值625W），還有大概150W貸款，目前手上子彈350W，已婚，計劃明年要小孩，北京工作居住證，家庭收入150W+（預計未來還有漲幅，長期看好）。愛人在東城區上班，我公司海澱後廠村（上班時間比較靈活）。 目前考慮到貨幣貶值，想做投資，打算出手，兩個大概方向： 1）置換靠近愛人單位的大面積，比如朝陽東四環大郊亭附近，考慮自住，環境好一些。 2）出手二套（2-3居），投資為主要目的，目前想買東壩首套附近的房源，方便要孩子以後老人來住。 求房姐指點哪種情況更具投資潛力，推薦一些小區，利用槓桿的話，摸高多少總價合適。
回答：東壩當前價格已經偏高。建議置換一套 1000上下的標的，考慮雙井 大望路 四惠板塊，例如 首城國際、珠江帝景、風度柏林、愛這城、東恆時代等。未來3-5年你們還需要考慮學區需求，可以將自住抵押+手中現金入一套小面積學區房。這樣的配置會更好
提問：房姐您好，想諮詢：首付子彈200-220萬，首套首貸，純投資一個房齡別太舊的兩居戶型的房子，麻煩推薦的幾個區域，最好能推薦一些目標小區；本人碼農，在北邊工作（目前在西北），若能兼顧自住更佳，如果自住和投資較難兼顧，那就投資優選。感謝感謝
回答：1. 石佛營找單價5內，90年後的老公房，或者老小區。 2. 京棉新城，甘露園淘02後的老小區，單價5.5內的。 3. 天通苑淘一套滿五唯一商品房2.8以下的
提問：接上一條，我去查了你原來的相關知識，就是「指的那一批不用購房資格，直接和開放商籤約，完成交易手續後下二類經適房房本的項目」， 唯一不同是不和開發商籤約，請問此類項目可以買嗎，什麼風險？具體在哪裡，有點急，添麻煩了，謝謝房姐
回答：有能力參與操作的人不需要提問 如果需要提問，說明對這套玩法缺少一個基本的了解，這樣的狀態和「莊家」對手，自然要被割韭菜。 資金套牢， 對方善良過幾年還你本金， 不善良的捲款走人了。
提問：房姐好，本人在西單上班，想沿4號線買3居或大2居（改3居）。希望房子較新，預算1000w以內，最重要的是離地鐵越近越好。 目前發現2處不錯：西直門的舒至嘉園小區以及南邊馬家堡至公益西橋一帶的小區。舒至嘉園148平報價超預算（1100w左右，還貸有一定壓力），南邊預算應該問題不大。想請教房姐： 1. 選擇舒至嘉園還是南邊比較好？哪裡保值升值潛力大？ 2. 馬家堡至公益西橋有什麼好的小區推薦？ 3. 4號線沿線還有什麼其他好房源推薦？（離西單不要太遠）
回答：1. 舒至嘉園小區一共三棟樓，沒有綠化，離馬路比較近，開窗戶臨街的比較多，有噪音汙染。南邊會更好點 2. 公益西橋那個位置，屬於南邊漲幅和交通都還不錯的地段 可以好好淘下 3. 推薦看下 璽萌公館、星河城、草橋欣園
提問：房姐好！想諮詢下，目前有兩套房，一套是光熙門小區，45平米，一套在大興，三羊裡小區，90平米左右。單位在三元橋附近，考慮到孩子上學，想換到西城。有以下問題想諮詢下：1、西城房價都是靠學區撐著，從居住角度來看，我想買小戶型先弄上學籍，房姐認為是否更合理？2、如果買西城學區小戶型，手上的這兩套房想保留一套，房姐認為光熙門小區房子是否有繼續持有的必要，還是都賣了重新購置一個大的？房姐是否有購置建議？3、關於西城學區，房姐有什麼好的建議？比較中意德勝片區，但都很貴。謝謝！
回答：1. 買入功能性的學區房，思路沒問題 2. 光熙門小戶型增長空間有限，三羊裡如果非自住也可以出掉。建議置換到豐臺 馬家堡、角門、草橋，或者朝陽 雙井、朝青、方莊 3. 西城只能看看德勝了，但是德勝也有7中這個坑，最好買裕中這種直升的 或者你看看西城陶白的直升學區以及愛民裡直升四中的學區，房子質量不要有什麼要求
提問：房姐您好，看了您的文章受益匪淺新人首問，急盼回復，女兒未婚京滬，首房首貸，在五道口附近工作明年單位可分一套老公房，我們非京戶，想購買一套兩居房自住兼增值，不用考慮學區，首付250一300之間，年收入30.地點以五道口為中心距離不遠的，生活交通出行比較便利居住人文環境好點的，之前主要看了海澱的，回籠觀的一些盤，有強佑清河新城，水木天成，力度家園等，回龍觀有融澤嘉園，金域華府，國風美唐，流星花園三期，公園悅府，還有龍澤苑，龍華園，龍躍苑等之類一系列的小多層，總的看下來，感覺海澱價格比較高，
國風美唐公園悅府比較好，但距離稍有點遠，金域華府還不錯但有點小貴，所以一直在糾結中，請房姐給出個比較好的建議，另外，金域華府的限價房和商品房哪個值得購買？融澤嘉園和金域華府之間做個推薦，還有最後一個訴求，我個人一直比較青睞朝陽的奧森板塊，離五道口也不遠，但好像符合我們選擇的盤太少了，請房姐除了上述之外，還有沒有其它的的思路或板塊推薦指導一下，勞您費心！盼回復！
回答：1. 交通近點看看清河 西三旗板塊的上林溪、當代城市家園、燕清源。這幾個自住也還不錯 2.昌平 金域華府>融澤嘉園，買商品房。如果價格能接受就直接入金域華府 品質不錯，退一步就看公園悅府和國風。
提問：房姐好，新人首問。父母現在希望用舊房置換一個高收益樓盤，純投資非自住用，想請教以下問題： 1. 舊房是2個富潤家園開間，租售比1.75%，請問現在用掉首房首貸名額進行置換是否合適？ 2. 為了最大化收益，您更推薦置換兩套小房？還是二合一？ 3. 基於我們的選盤要求，能否推薦幾個租售比高且保值升值能力強的樓盤？希望能最大化房產增值+租金的綜合回報，最好有具體的小區名稱 4. 聽中介說現在綜合回報最高的是五十年產權房，因為未來政策可能放開，這類房子價值會提升，且租售比高，不知道您是否同意這個觀點？如果同意，您推薦哪些商住房？ 以下是選盤要求： 範圍：全北京 房型：新房二手商住均可 資金：總價不高於1100萬（800萬賣房現金+300萬貸款） 感謝！
回答：1. 富潤家園基本都是塔樓，小區環境略侷促，這個租售比也比較低，可以置換 掉 2. 小房不是最優投資標的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建議二換一 3. 建議看望京和雙井板塊 4. 拉黑這個中介吧，現在還推薦買商住房。大把人都脫不了手，要去做這個接盤俠麼？ 另外買房投資最忌諱太看重租金，租金高的標的往往漲幅都很低
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